Mindestanforderungen an das Risikomanagement 2023 / BTO 3.2 Anforderungen an die Prozesse im Immobiliengeschäft

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Das Institut hat Prozesse für das Immobiliengeschäft einzurichten und für diese Bearbeitungsgrundsätze zu formulieren. Erläuterung: Methodenverantwortung Die Entwicklung der Prozesse kann auch im Bereich Markt erfolgen, sofern gewährleistet ist, dass die Qualitätssicherung von einem marktunabhängigen Bereich auf der Basis einer materiellen Plausibilitätsprüfung wahrgenommen wird. Erläuterung: Tätigkeiten durch Tochterunternehmen Bei Immobiliengeschäften von Tochterunternehmen des Instituts können die in BTO 3.2.1, BTO 3.2.2 und BTO 3.2.3 geforderten Tätigkeiten von dem Tochterunternehmen selbst wahrgenommen werden, sofern dies nach klaren Vorgaben des Instituts erfolgt und das Institut sich angemessen von der Qualität der durch das Tochterunternehmen wahrgenommenen Tätigkeiten überzeugt.

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Bei der Festlegung der Verfahren zur Wertermittlung der Immobilien ist auf geeignete Wertermittlungsverfahren abzustellen. Der Wertansatz muss hinsichtlich wertbeeinflussender Umstände nachvollziehbar und in den Annahmen und Parametern begründet und dokumentiert sein. Im Rahmen der Wertermittlung ist eine Objektbesichtigung durchzuführen.

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Der Marktwert der Immobilie ist durch sachverständige Personen zu ermitteln. Diese Personen müssen über die notwendigen Qualifikationen und Erfahrungen, insbesondere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, die sie bewerten, verfügen. Mögliche Interessenkonflikte im Zusammenhang mit der Wertermittlung sind auszuschließen. Eine angemessene Rotation der für die Wertermittlung zuständigen Personen ist sicherzustellen. Erläuterung: Qualifikation der Sachverständigen Mit der Wertermittlung dürfen nur Sachverständige betraut werden, die nach ihrer Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen; eine entsprechende Qualifikation wird bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige o der Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet. Erläuterung: Rotation der mit der Wertermittlung betrauten sachverständigen Personen Eine Rotation ist vorzunehmen, wenn dieselbe mit der Wertermittlung betraute sachverständige Person zwei aufeinanderfolgende Einzelbewertungen derselben Immobilie durchgeführt hat.

4	Werden für die Wertermittlung von Immobilien externe Sachverständige herangezogen, so hat das Institut die Immobilienwertermittlung zu plausibilisieren und dabei ggf. eigene Erkenntnisse und Informationen in die Beurteilung einfließen zu lassen.

BTO 3.2.1 Immobilienerwerb oder -errichtung

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Die für das Risiko eines Immobiliengeschäfts bedeutsamen Aspekte sind vor Immobilienerwerb oder -errichtung zu analysieren und zu beurteilen, wobei die Intensität dieser Tätigkeiten vom Risikogehalt des Immobiliengeschäfts abhängt. Kritische Punkte des Immobiliengeschäfts sind hervorzuheben und ggf. unter der Annahme verschiedener Szenarien darzustellen.

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Vor Immobilienerwerb oder -errichtung hat das Institut die diesbezüglichen wirtschaftlichen Aspekte zu analysieren und insbesondere Risiken in die Beurteilung mit einzubeziehen. Bei Immobilienprojekten sind die technische Machbarkeit und Entwicklung sowie mit dem Objekt/Projekt verbundenen rechtlichen Risiken zu beurteilen. Soweit externe Personen für diese Zwecke herangezogen werden, ist vorher deren Eignung zu überprüfen. Erläuterung: Wirtschaftliche Analyse und Risiken bei Immobilienerwerb oder -errichtung Die wirtschaftliche Analyse kann z. B. folgende Aspekte beinhalten: Objekt-/Projektanalyse einschließlich Marktwertgutachten, Finanzierungsstruktur Vor- und Nachkalkulation. Risiken bei Projekten sind z. B. Baukostensteigerungen, Terminrisiken sowie rechtliche Risiken. Bei fertiggestellten Immobilien zählen z. B. Wertschwankungsrisiken und Vermietungsrisiken dazu.

3	Der Marktwert der Immobilie ist vor Immobilienerwerb zu ermitteln. Bei zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der Errichtung noch nicht fertiggestellten Immobilien ist der Marktwert unter der Annahme der Fertigstellung zu ermitteln. Die Ausführungen des BTO 3.2 Tzn. 2, 3 und 4 gelten entsprechend.

BTO 3.2.2 Weiterbearbeitung und Überwachung

1	In unter Risikogesichtspunkten festzulegenden Abständen sind während der Entwicklungsphase von Projekten Besichtigungen und Bautenstandskontrollen durchzuführen. Das Institut hat zudem bei Projekten eine laufende Kostenkontrolle durchzuführen.

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Der Wert von Immobilien ist jährlich zu überprüfen. Bei der Überprüfung kann auf bereits vorhandene Immobilienwerte zurückgegriffen werden, sofern keine Anhaltspunkte für Wertveränderungen vorliegen. Führt die Überprüfung zum Ergebnis, dass sich der Immobilienwert um mehr als 10 % verringert haben könnte, ist eine Neubewertung zwingend erforderlich. Die Ausführungen in BTO 3.2 Tzn. 2, 3 und 4 gelten entsprechend.

3	Außerordentliche Überprüfungen sind zumindest dann unverzüglich durchzuführen, wenn dem Institut aus externen oder internen Quellen Informationen bekannt werden, d...