Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsmarkt

Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parte... mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ... mehr

Rz. 5 Vorrangig ist das Interesse des Mieters. Liegt dieses vor, kann der Mieter grundsätzlich die Erteilung der Erlaubnis verlangen. Je schwerer die Behinderung ist, umso stärkere Eingriffe in die Bausubstanz sind vom Vermieter zu akzeptieren. Der Mieter, dessen Zeitmietvertrag in Kürze abläuft oder der ohnehin in Kürze in ein Pflegeheim umziehen muss, kann sich weniger auf... mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Mie... mehr

Rz. 8 Die überwiegende Anzahl der bislang zu dieser Frage veröffentlichten Entscheidungen hält die §§ 556d ff. für mit dem GG vereinbar (vgl. BGH, Urteil v. 18.12.2024, VIII ZR 16/23, BeckRS 2024, 36021; LG Berlin, Urteil v. 20.6.2018, 64 S 199/17, GE 2018, 1396; ; LG München I, Urteil v. 6.12.2017, 14 S 10058/17, NJW 2018, 407; AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 5.11.2021, 10... mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle... mehr

Rz. 19 Die Ausgangsmiete darf in einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen nur um 10 % übersteigen (§ 557b Abs. 4). Wurde der Mietvertrag vor Erlass der Landesverordnung abgeschlossen, aber die Indexvereinbarun... mehr

(1) 1Der Vermieter hat abweichend von § 5a Absatz 3 und § 5b nur die Kohlendioxidkosten gemäß § 5 Absatz 2 zu tragen, wenn der vermietete Wohnraum nicht in einem Gebiet liegt, das durch eine Rechtsverordnung gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1, § 558 Absatz 3 Satz 3 oder § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wird, die vereinbarte... mehr

Stets auslegungsbedürftig und streitträchtig sind unbestimmte Rechtsbegriffe wie "persönliche Härte" oder "berechtigte Interessen". Eine Auslegungshilfe bietet insoweit § 5d Abs. 2 CO2KostAufG. Danach hat jedenfalls eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Interessen des Vermieters und des Mieters zu erfolgen. Aufseiten des Vermieters ist in erster Linie dessen finanzielle... mehr

§ 5d CO2KostAufG regelt zugunsten des Vermieters eine Befreiung von der Pflicht zur anteiligen Kostentragung der Netzentgelte und der nach der Bio-Treppe beizumischenden biogenen Brennstoffe, womit es bei der Grundkostenverteilung nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG verbleibt und der Vermieter anteilig nur die Kohlendioxidkosten zu tragen hat. Voraussetzung ist nach § 5d Abs. 1 Satz... mehr

§ 5d Abs. 3 CO2KostAufG sieht den Ausschluss der Kostenbeteiligung des Vermieters bei der Vermietung einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen vor. Voraussetzung ist, dass beide Wohnungen durch dieselbe Heizungsanlage mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt werden. Weitere Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht in ei... mehr

A. Einführung Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat der Gesetzgeber das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst und damit das als "Heizungsgesetz" bekannt gewordene Regelungspaket neu gefasst. Der vorliegende Beitrag knüpft an die frühere Darstellung zum Eckpunktepapier der Bundesregierung vom 24.2.2026 an und schreibt diese auf der Grundlage der nunmehr verabschiedete... mehr

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen entwickeln sich im Juni seitwärts – während Mieten weiter steigen, bleibt der Kauf von Wohneigentum attraktiv. Das sind die aktuellen Daten aus dem Europace Hauspreisindex (EPX). Der Europace Hauspreisindex (EPX) gibt im Juni 2026 gegenüber dem Vormonat minimal um 0,01 % nach und landet bei einem Gesamtwert von... mehr

Noch kaufen institutionelle Investoren am deutschen Wohnungsmarkt selektiv ein, wie die großen Maklerhäuser berichten – im 2. Halbjahr dürfte sich die Nachfrage beleben. Das hat auch mit der Bundesregierung zu tun. Wo Kapital hinfließen soll. Der deutsche institutionelle Wohninvestmentmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2026 laut CBRE ein Transaktionsvolumen von 3,6 Milliarden... mehr

Union und SPD wollen die Verstaatlichung privater Wohnungsunternehmen per Bundesgesetz verbieten – das hat der Koalitionsausschuss mit dem Reformpaket beschlossen. Die wichtigsten immobilienrelevanten Pläne und Statements im Überblick. Anfang Juli hat der Koalitionsausschuss von Union und SPD sich auf ein umfassendes Reformpaket zu Steuern, Arbeit und Entbürokratisierung vers... mehr

In bestimmten Fällen prüfen die Jobcenter die Angemessenheit der Aufwendungen zusätzlich wenn der zuständige kommunale Träger in dem für die Angemessenheitsprüfung maßgeblichen Gebiet eine Obergrenze für tatsächliche Aufwendungen bezogen auf einen Quadratmeter Wohnfläche bestimmt hat, gelten die Aufwendungen ggf. als unangemessen und liegt der Wohnort in einem Gebiet mit einem... mehr

Für die Beurteilung der "Angemessenheit" von Unterkunftskosten gelten keine konkreten gesetzlichen Vorgaben. Für die Bewilligung dieser Leistungen sind die kommunalen Träger (kreisfreie Städte und Landkreise) zuständig, die die als angemessen anerkannten Aufwendungen in der Regel in Richtlinien festgelegt haben. Die Angemessenheit der Kosten wird dabei nach den Verhältnissen ... mehr

Bei einem Neuantrag auf Grundsicherungsgeld gilt zunächst eine 1-jährige Karenzzeit. In dieser Zeit gelten die tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft als angemessen und werden voll als Bedarf anerkannt. Eine neue Karenzzeit beginnt erst nach einer 3-jährigen Unterbrechung des Leistungsbezugs. Sofern der Leistungsbezug in der Karenzzeit für einen vollen Kalendermonat u... mehr

Die Nachfrage nach Wohneigentum und die Preisdynamik haben sich im 2. Quartal 2026 positiv entwickelt, wie Daten von Maklerportalen zeigen. Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet und welche Regionen besonders gut performen. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand verzeichnen im 2. Quartal den zweithöchsten Jahrespreisanstieg seit der Zinswende – Neubauwoh... mehr

Die Preise für Wohnimmobilien steigen nach aktuellen Daten des Statistischen Bundesamts noch, aber die Dynamik verlangsamt sich. Die regionale Spreizung wird größer. Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland sind im ersten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 1,4 % gestiegen. Im vierten Quartal 2025 betrug der Anstieg im Jahresvergleich noch... mehr

Die Bauminister der Länder haben sich zu einer Sonderkonferenz getroffen. Angesichts der Entwicklungen in Berlin ging es auch um das Thema Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen – alle Beschlüsse im Überblick. Auf der Tagesordnung der Sonder-Bauministerkonferenz (BMK) am 11. Juni in Berlin stand der Europäische Plan für erschwinglichen Wohnraum im Mittelpunkt – aber auf Ini... mehr

Die Textform ist bei einem Wohnraummietverhältnis gem. § 556g Abs. 4 BGB im Zusammenhang mit den Auskünften über die Miete ebenfalls zu berücksichtigen. Dies betrifft zunächst die vorvertraglichen Auskünfte des Vermieters, die er nach § 556g Abs. 1a BGB dem Mieter unaufgefordert erteilen muss. Hierzu gehört die Auskunft über die Höhe der Vormiete, wenn diese höher als die in ... mehr

Käufer beziehen energetische Aspekte zunehmend aktiv in die Entscheidungsfindung ein. Grundsätzlich gefragt bleiben aber auch sanierungsbedürftige Immobilien, wie Makler berichten. Wie sich die Nachfrage am Wohnungsmarkt entwickelt und was Energieeffizienz mit den Preisen macht. Energiepreise, Inflation und geopolitische Unsicherheiten sind zentrale Themen am Immobilienmarkt.... mehr

Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser steigen am deutlichsten, der Europace Hauspreisindex (EPX) zeigt aber auch für die anderen Wohnsegmente eine Belebung. Der Kauf im Bestand und von Eigentumswohnungen könnte statt Miete trotzdem lohnen. Der Europace Hauspreisindex (EPX) steigt im Mai 2026 gegenüber dem Vormonat um 0,11 % und landet bei einem neuen Gesamtwert von ... mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vor... mehr

Rz. 9 In der Regel sind für einen Zeitraum von fünf Jahren weitere Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 oder § 559c) ausgeschlossen, wenn der Vermieter das vereinfachte Verfahren in Anspruch genommen hat. Die Frist beginnt mit Zugang der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren. Von dieser Sperre werden Modernisierungsmieterhöhungen im vereinfachten Verfahren, ... mehr

Rz. 95 Durch das sog. Baulandmobilisierungsgesetz[224] wurde in § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB ein weitreichendes Genehmigungserfordernis für die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum eingeführt.[225] Das Genehmigungserfordernis greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a S. 3 und 4 BauGB, wenn die Landesregierung von ihrer Ermächtigung gem. § 250... mehr

Rz. 193 Ab dem Stichtag der Datenerhebung kann ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Bruttokaltmiete herangezogen werden (SG Dortmund, Urteil v. 17.3.2017, S 19 AS 4276/16). Es ist jedoch rechtswidrig, zur Konkretisierung der Angemessenheit von Kosten der Unterkunft den gesamten Landkreis undifferenziert als Vergleichsraum heranzuziehen (SG Magdeburg, Besch... mehr

Rz. 174 Ziel der Angemessenheitsprüfung ist stets, dass der Leistungsberechtigte die Möglichkeit hat, eine bedarfsgerechte und angemessene Wohnung konkret anzumieten. Gegen die Verwendung des unbestimmten Rechtsbegriffes der Angemessenheit bestehen seitens des BSG keine durchgreifenden Bedenken (BSG, Urteil v. 12.12.2017, B 4 AS 33/16 R u. a.; LSG Berlin-Brandenburg, Urteil ... mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist mit dem Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt v. 24.12.2003 (BGBl. I S. 2954) am 1.1.2005 in Kraft getreten. Danach wurde sie mehrfach geändert und durch das Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch v. 24.3.2011 (BGBl. I S. 453) mit Wirkung zum 1.1.2011 neu gefas... mehr

Rz. 257 Abs. 4 Satz 4 (zum 1.7.2026 von Abs. 1 Satz 6 verschoben) tritt schon seit dem 1.8.2006 (bis 31.12.2022: Abs. 1 Satz 2) der Auffassung entgegen, ein Anspruch auf Erstattung angemessener Kosten für Unterkunft könne ausgeschöpft werden, indem eine günstige Wohnung verlassen und eine neue Wohnung mit höherem Mietzins bezogen wird, der sich nach Maßgabe des Abs. 1 Satz 1... mehr

Rz. 178 Die Angemessenheit von Wohnkosten beginnt mit der Feststellung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Quadratmetern, wobei die für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau anerkannte Wohnraumgröße zugrunde zu legen ist (Wohnungsgrößen nach § 10 WoFG, vgl. BSG, Urteil v. 16.5.2012, B 4 AS 109/11 R), die durch Richtlinien der Bundesländer konkret festgelegt wird... mehr

Rz. 265 Abs. 1 Satz 9 und 10 (seit 1.7.2026, zuvor Abs. 1 Satz 7 und 8) erlaubt Leistungen für Unterkunft und Heizung für einen befristeten Zeitraum auch in höherem als angemessenem Umfang, solange keine oder keine zumutbare Möglichkeit besteht, die Aufwendungen auf ein angemessenes Maß zu senken. Die Verschiebung der Regelungen ist durch den neu eingefügten Abs. 1 Satz 7 un... mehr

Rz. 219 Eine angemessene Wohnung als Alternative zu einer abstrakt als unangemessen eingestufte Wohnung muss auf dem Wohnungsmarkt auch konkret angemietet werden können, also konkret verfügbar und zugänglich sein, ansonsten sind die tatsächlichen Aufwendungen stets als konkret angemessen anzusehen (konkrete Angemessenheit, BSG, Urteil v. 7.11.2006, B 7b AS 18/06 R). Zusätzlic... mehr

Rz. 405 Die Gesetzesbegründung zur Einführung der Abs. 11 und 12 in § 22 durch das Mietspiegelreformgesetz stellt den Zusammenhang zu den Mietspiegeln her. Er verweist darauf, dass im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II auch Leistungen für die Unterkunft erbracht werden und bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf diese auf ihr... mehr

Rz. 29 Abs. 3 ist durch das Neunte Gesetz zur Änderung des SGB II – Rechtsvereinfachung – und zur vorübergehenden Aussetzung der Insolvenzantragspflicht mit Wirkung zum 1.8.2016 in die Vorschrift eingefügt worden. Mit der Neuregelung in Abs. 3 wird die Rücknahme rechtswidriger, nicht begünstigender Verwaltungsakte eingeschränkt, da ansonsten solche Verwaltungsakte nach § 44 ... mehr

Rz. 402 Abs. 9 soll das Jobcenter des zugelassenen kommunalen Trägers bzw. der gemeinsamen Einrichtung in die Lage versetzen, auf eine wegen Zahlungsunfähigkeit des Leistungsberechtigten beruhende Räumungsklage zu reagieren und eintretende Wohnungslosigkeit abzuwenden. Die Regelungen gewährleisten eine Gleichbehandlung der Leistungsberechtigten nach dem SGB II und dem SGB XI... mehr

Rz. 229 Die zu Mietwohnungen entwickelten Grundsätze gelten auch, soweit Leistungsberechtigte ein selbst genutztes Hausgrundstück von angemessener Größe i. S. d. § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 bewohnen: Die Angemessenheit der Kosten ist in mehreren Schritten zu prüfen: Zunächst bedarf es der Feststellung, welche Größe die von der Bedarfsgemeinschaft bewohnte Wohnung hat, sodann is... mehr

Rz. 404a Abs. 10 Satz 1 erlaubt grundsätzlich die Festlegung einer Gesamtangemessenheitsgrenze durch den kommunalen Träger, anhand derer die Angemessenheit der derzeitigen oder zukünftigen tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung zu beurteilen ist. Die Gesamtangemessenheitsgrenze setzt sich aus der Grenze der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft un... mehr

Rz. 222 Das BSG hält daran fest, dass es zuvörderst Aufgabe der kommunalen Träger ist, bereits für das Verwaltungsverfahren ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft zu entwickeln (BSG, Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R). Damit können die für die Beurteilung der Angemessenheit entwickelten Kriterien umgesetzt werden. Rz. 223 Ist ein Konz... mehr

Rz. 234 Leistungen für den Bedarf zu den Kosten für die Heizung sind sozusagen untrennbar mit den Leistungen für Unterkunftskosten verbunden; gegen eine Bewilligung kann im gerichtlichen Verfahren nicht getrennt vorgegangen werden (BSG, Urteil v. 7.11.2006, B 7b AS 8/06 R). Leistungen für Heizung orientieren sich an den tatsächlichen Aufwendungen und der Angemessenheit diese... mehr

Rz. 256a Abs. 1 Satz 6 bis 8 stehen für den Willen der Bundesregierung, im Zuge der Umgestaltung der Grundsicherung für Arbeitsuchende ab 1.7.2026 unverhältnismäßig hohen Aufwendungen für die Unterkunft insbesondere durch Ausnutzung bestehender Regelungen zu begegnen. In allen Fällen des Satzes 8 gilt keine Karenzzeit. Damit können die Maßnahmen zur Gegensteuerung ab dem Beg... mehr

Rz. 362 Wohnungsbeschaffungskosten, Mietkautionen und Umzugskosten können vom kommunalen Träger bzw. der gemeinsamen Einrichtung als Ermessensleistungen nach Abs. 6 übernommen werden. Erstattungsfähig sind nur angemessene Kosten. Dies hat das BSG für Umzugskosten aus der Überlegung abgeleitet, dass ohne die Regelung des Abs. 6 Satz 2 die Umzugskosten in diesen Fällen nach Ab... mehr

Rz. 324 Abs. 5 trifft eine Sonderregelung für jugendliche Leistungsberechtigte. Die Vorschrift bezieht sich auf den Personenkreis, der bei Bezug einer neuen Unterkunft durch Umzug (erster Tag der Anspruchsberechtigung auf Leistungen für Unterkunft und Heizung dem Grunde nach) noch keine 25 Jahre alt ist. Die Vorschrift ist am 1.4.2006 (damals als Abs. 2a) in Kraft getreten. ... mehr

Hinweis Kappungsgrenze 20 % Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.[1] Hinweis Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die M... mehr

Aufgrund der weiterhin angespannten Situation auf den Wohnungsmärkten (vgl. Börstinghaus, ZAP 2026, 277) wurden schließlich auch die Regelungen nach § 201a BauGB zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt und nach § 250 BauGB zur Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten jeweils um fünf Jahre bis zum 31.12.2031 bzw. 2030 ... mehr

Die Zulässigkeit der Datenerhebung richtet sich wie beim Anmietinteresse des Interessenten (s. Abschn. 3.1) nach Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO. Auf den Rechtfertigungsgrund der Einwilligung des Mieters (Art. 6 Abs. 1a DSGVO) kann der Vermieter nicht zurückgreifen. An die Freiwilligkeit werden hohe Anforderungen gestellt; daran kann es insbesondere dann fehlen, wenn der Mietinter... mehr

Der Anwendungsbereich des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) soll deutlich erweitert werden. Ein kürzlich vom Bundesjustiz- zusammen mit dem Bundesfamilienministerium vorgelegter Gesetzentwurf sieht vor, ein „einheitliches Regelwerk zum Schutz vor Diskriminierung aufgrund bestimmter Merkmale auf den Gebieten des Arbeits- und Zivilrechts” zu schaffen. Damit soll, so ... mehr

Die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser legen nur noch moderat zu, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) berichtet. Den Ökonomen zufolge achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht. Im ersten Quartal 2026 haben die Mieten weiter merklich angezogen, die Kaufpreise stiegen nur noch moderat beziehungsweise stagnierten,... mehr

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts beschlossen. Unter anderem soll der Mietpreisbremse mehr Geltung verschafft werden. Die zentralen Punkte im Überblick. Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Bundeskabinett am 29.4.2026 beschlossen hat ("Mietrecht II"), sieht strengere Vorgaben für Vermie... mehr