Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Wird seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Sachverständigengutachten eingeholt bzw. ein Sachverständiger beauftragt, ein Gutachten zu erstellen, so handelt es sich dabei um einen Werkvertrag nach den zivilrechtlichen Bestimmungen der §§ 631 ff. BGB. Im Vorfeld einer Beschlussfassung über die Beauftragung eines Gutachters bedarf es nicht des Einholens von Vergle...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Wohnungseigentumsanlage, bei der die jetzigen Wohnungseigentümer noch mit dem Bauträger wegen behaupteter Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums streiten. Die Wohnungseigentümer haben als Erwerber einen Teil des von ihnen geschuldeten Erwerbspreises bei einem Notar hinterlegt. Fraglich ist, ob die Erwerber als Wohnungseigentümer über ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K und Wohnungseigentümer B streiten, ob es für einen Beschluss, der anordnet, dass die Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teilzunehmen haben, eine Beschlusskompetenz gibt.mehr

Für Schäden, die im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aufgrund der Verweigerung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen eingetreten sind, haften nur diejenigen Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Abstimmung über die Durchführung einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt, sich enthalten oder an der Versammlung nicht teilgenommen ha...mehr

Begriff Die einstweilige Verfügung dient der vorläufigen Sicherung eines Anspruchs oder des Rechtsfriedens, wenn aufgrund besonderer Eilbedürftigkeit der Ausgang eines Erkenntnisverfahrens nicht abgewartet werden kann und ansonsten vollendete Tatsachen geschaffen oder irreparable Nachteile eintreten würden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Regelungen zur einstweiligen...mehr

Das AG meint, der Beschluss widerspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung! (Regelungs-)Gegenstand des Beschlusses sei nicht die Gestattung einer baulichen Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG), sondern die bloße Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 19 Abs. 1, 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer hätten beschlossen, die temporäre Aufstellung einer Ki...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu fragen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung Alternativangebote einholen muss. Wiederbestellung und Alternativangebote Nach h. M. ist es für die Ordnungsmäßigkeit eines Wiederbestellungsbeschlusses grundsätzlich nicht erforderlich, vor der Beschlussfassung Alternativangebote einzuholen. Etw...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen. Einerseits die, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, mehrere an Wohnungseigentümer vermietete Stellplätze zu kündigen. Und zweitens die, ob der entsprechende Beschluss unter formalen Mängeln leidet. Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist befugt, gemeinschaftliches Eigentum zu ve...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solle mit einer A-GmbH, der ehemaligen Bauträgerin, einen Vertrag schließen. Die A-GmbH soll Gelder aus einem Notaranderkonto erhalten, die die Wohnungseigentümer ihr als Erwerber schulden, dort aber wegen streitiger Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums hinterlegt sind. Gegen diesen Beschluss geht...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen. Die eine ist, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Die andere lautet, wenn man eine bauliche Veränderung ablehnt, ob der Gebrauchsbeschluss zu beanstanden ist. Begriff der baulichen Veränderung BGH, Urteil v. 18.7.2025, V ZR 29/24, hat nach Erlass dieser Entscheidung geurteilt, eine bauliche Veränderung setze "nicht zwingend einen...mehr

Wohnungseigentümer K verlangt von den anderen Wohnungseigentümern Schadensersatz (Mietausfallschaden, außergerichtliche Sachverständigenkosten und sonstige Kosten), weil Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums nicht behoben wurden.mehr

Regelmäßig scheitert ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts zur Behandlung auf der Eigentümerversammlung am fehlenden Verfügungsgrund. Eine einstweilige Verfügung ist nämlich nur dann gerechtfertigt, wenn der Verfügungskläger ausnahmsweise auf die sofortige Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs so dringend angewiesen ist, dass e...mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es in einem ersten Absatz u. a.: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag etwas anderes bestimmt ist." Ferner heißt es in einem zweiten A...mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! Den Wohnungseigentümern sei ausweislich der Niederschrift bewusst gewesen, dass die Gemeinschaftsordnung nicht eindeutig gewesen sei. In der Niederschrift heiße es: "Den Eigentümern ist bewusst, dass im Hinblick auf die nicht eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung zur Kostentragung bzgl. der Aufzüge in dem Umlagebeschluss eventuell eine ...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Wohnungseigentümer beschließen die ordentliche Kündigung der Mietverträge für die Stellplätze bei Haus 4 und 6 zur Verwendung als Handwerkerstellplätze sowie Anbringung entspr. Absperrbügel". Gegen diesen Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. In der X-Straße und ihren Nebenstraßen herrsche eine durch die vielen Ver...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B besteht aus 2 Wohnungseigentümern, K und Y. K bittet B, vertreten allein durch Y, einer Veräußerung seines Wohnungseigentums an einen Z zuzustimmen. Y verweigert die Zustimmung. Er bittet K zunächst um Auskünfte über die finanzielle Situation des Z, zumindest um einen Nachweis des Verdienstes. Da K diese Auskünfte nicht erteilen will...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG bestimmen, dass ein Wohnungseigentümer an einem Lastschriftverfahren teilnehmen muss.mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu fragen, ob die Wohnungseigentümer eine Kompetenz hatten, die erste AG-Entscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in ihrem Sinne zu ändern. BGH, Urteil v. 10.11.2023, V ZR 51/23 Der BGH meinte mit Urteil v. 10.11.2023, V ZR 51/23, die Wohnungseigentümer seien wegen der materiellen Rechtskraft eines Beschlussersetzungsurteils gehindert, den Beschluss...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfolgung von Mängelgewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen gegenüber den verantwortlichen Bauunternehmen und dem Architekten wird abgelehnt." Gegen diesen Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. Zugleich erhebt e...mehr

Es genügt, wenn eine "Zuweisungserklärung" des in der Gemeinschaftsordnung ermächtigten Wohnungseigentümers in Bezug auf ein Sondernutzungsrecht durch Zugang beim Grundbuchamt wirksam geworden ist, als er noch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war.mehr

B ist eine Gesellschaft, die "Altbauten" ankauft, in Wohnungseigentum aufteilt und anschließend die Wohnungseigentumsrechte verkauft. So will sie es auch mit einem Mehrfamilienhaus in Berlin machen, das als Vorderhaus in geschlossener Bauweise um das Jahr 1900 errichtet wurde und über insgesamt 6 Geschosse (inklusive Kellergeschoss) sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss v...mehr

Die B ist Eigentümerin von Grundstück 1 und Grundstück 2, die sich im räumlichen Geltungsbereich der auf der Grundlage von § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erlassenen und am 12.5.2022 in Kraft getretenen Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung befinden. In einer notariellen Urkunde vom 17.3.2022 teilt B "ein Grundstück" in Wohnungseigentum auf. In der U...mehr

Die Klage hat Erfolg! Gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB könne ein Wohnungseigentümer eine Unterlassung der Störung seines Sondernutzungsrechts verlangen, soweit die Störung den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer widerspreche. Dies sei hier der Fall. Denn B gebrauche durch das Aufstellen diverser Gegenstände (ein gemauerter Kamin, Gartenmöbel etc.) einen Teil des Sondernutzung...mehr

Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit Wirkung vom 1.1.2024 einen neuen Umlageschlüssel für die Erhaltungskosten und die Erhaltungsrücklage. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Klage ab. Der Beschluss sei hinreichend bestimmt, der gewählte Umlageschlüssel nicht willkürlich. Auch im Hinblick auf die angewandte Berec...mehr

Die Berufung hat keinen Erfolg! Der Beschluss sei hinreichend bestimmt. Insbesondere fehle es dem Beschlussinhalt nicht an der gebotenen Klarheit, was die bei der künftigen Kostenverteilung zur Anwendung kommenden Flächen betreffe, auch wenn diese Flächen im Beschlusstext selbst nicht ausdrücklich aufgeführt seien. Denn der Beschluss nehme die in "Testaten" ermittelten Fläch...mehr

Der Beschluss, bislang an Wohnungseigentümer vermietete Stellplätze zu kündigen, kann dann wie nach § 23 Abs. 2 WEG angekündigt werden "Stellplätze bei Haus 4 zu 6", wenn der Einladung folgender Beschlussentwurf beigefügt ist: "Die Wohnungseigentümer beschließen die ordentliche Kündigung der Mietverträge für die Stellplätze bei Haus 4 und 6 zur Verwendung als Handwerkerstell...mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Anders wäre es nur, wenn sich die Sachlage nach der Beschlussersetzung geändert hätte. So liege es aber nicht. Denn der Beschluss selbst könne nicht als geänderte Sachlage angesehen werden. Erforderlich sei, dass sich die objektiven Umstände, die zur Beschlussersetzung geführt hatten, nach Rechtskraft v...mehr

Wohnungseigentümer K erhebt eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, den die Wohnungseigentümer außerhalb der Versammlung gefasst haben. Dieser sieht für die Beauftragung zur Fertigstellung der Tiefgarage eine "Sonderumlage" von 129.500 EUR vor, welche i. H. v. 3.500 EUR von den Sondereigentümern, welche eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage haben, binnen einer im ...mehr

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es einen Weg. Er ist nicht öffentlich gewidmet. Es besteht eine Baulast. Die Nachbarn B gebrauchen diesen Weg täglich, sowohl zu Fuß als auch mit ihren Autos als Zugang zu ihrem Grundstück. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K meint, die Wohnungseigentümer hätten gegen die Beklagten einen Unterlassungsanspruch.mehr

Voraussetzung einer einstweiligen Verfügung ist stets, dass ein dringendes Bedürfnis für ein sofortiges richterliches Eingreifen besteht. Die Eilbedürftigkeit der einstweiligen Verfügung ist zu begründen und glaubhaft zu machen. Praxis-Beispiel Einstweilige Verfügungen im Bereich des Wohnungseigentums Praxisrelevante Beispiele für einstweilige Verfügungen im Bereich des Wohnun...mehr

Die Wohnungseigentümer bestellen im Juni 2024 die X-GmbH für die Zeit vom 1.7.2023 bis zum 31.12.2027 auf Grundlage eines geänderten Verwaltervertrags erneut zur Verwalterin. Diesen Beschluss greift Wohnungseigentümer K an. Er trägt vor, wegen der geänderten Vergütung und des neu abzuschließenden Verwaltervertrags und der dortigen zusätzlichen Vergütungstatbestände hätten zu...mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss sei nicht wegen fehlender Alternativangebote zu beanstanden. Denn bei der Wiederwahl der amtierenden Verwaltung sei die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwaltungen in der Regel nicht erforderlich. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung und deren Arbeit kennen würden, rechtfertige es, der Wiederbestellung der bisherigen V...mehr

Die Wohnungseigentümer können durch einen Umlagebeschluss eine unklare Umlagevereinbarung klarstellen.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, wer Eigentümer einer Abwasserleitung ist. Eigentum an einer Abwasserleitung Ob eine Abwasserleitung im gemeinschaftlichen Eigentum steht (und bis wo) oder im Sondereigentum, ist nach § 5 WEG zu bestimmen. Mit dem AG ist anzunehmen, dass danach eine Abwasserleitung im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Dies betrifft die Abwa...mehr

Das AG meint, der Beschluss sei weder nichtig noch widerspreche er einer ordnungsmäßigen Verwaltung! Die Einladung habe dem "Ankündigungsgrundsatz" des § 23 Abs. 2 WEG genügt. Danach erfordere die gültige Beschlussfassung die Bezeichnung des Beschlussgegenstands bei der Einberufung, wobei insbesondere bei einfachen Sachverhalten wie dem vorliegenden eine schlagwortartige Bez...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2 Häuser. Die ehemalige Bauträgerin K ist Sondereigentümerin einer Wohnung in einem der Häuser – dem Nebenhaus (weitere Wohnungen gibt es dort nicht). Im Haupthaus befinden sich 3 weitere Wohnungen. In einem Raum in diesem Haus finden sich alle technischen Versorgungseinrichtungen der Wohnungseigentumsanlage, auch die, die das Nebenha...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt habe, sei nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen. Während ein Negativbeschluss keinerlei Sperrwirkung für die Zukunft entfalte und nur die Ablehnung des konkret gestellten Antrags zum Gegenstand habe, reichten die Wirkungen eines negativ formulierten Positivbeschlusses deutl...mehr

Grundsätzlich kann die Durchführung einer von einer nicht berechtigten Person einberufenen Eigentümerversammlung per einstweiliger Verfügung verhindert werden.[1] Allerdings kann die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung, die vom nicht mehr bestellten Verwalter einberufen wurde, nicht per einstweiliger Verfügung verhindert werden. Es besteht nämlich keine Vermutun...mehr

Im Jahr 2024 fassen die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss: "Die Eigentümerversammlung genehmigt einstimmig die auf ca. 2 Jahre zeitlich begrenzte Aufstellung einer Kinderwagengarage links bündig an der Wand zum Nachbargebäude P-Straße vor der Kneipe "Fr.". Die Abmessungen betragen ca. 1,2 m breit, 2 m tief und 1,35 m hoch. Alle mit der Maßnahme verbundenen Kosten wie Au...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Wirksamkeit einer Ermächtigung entgegensteht, dass der Ermächtigte vor Eintragung kein Wohnungseigentümer mehr ist. Gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten: "Zuweisung" Gibt es, wie im Fall, bereits Sondernutzungsrechtsvereinbarungen, kann man vereinbaren, den Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentumsrechte ...mehr

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hinsichtlich der Untersagung etwa von Erhaltungsmaßnahmen scheitert in aller Regel ebenfalls am Fehlen eines Verfügungsgrunds. Ein solcher wäre nur dann zu bejahen, wenn dem antragstellenden Wohnungseigentümer in Durchführung der Sanierungsmaßnahme irreparable Schäden entstehen würden.[1] Dies kann allenfalls in extremen Ei...mehr

Ein Beschluss, der durch ein gerichtliches Urteil ersetzt wurde, kann von den Wohnungseigentümern nur dann abgeändert werden, wenn sich die der Entscheidung zugrunde liegenden Tatsachen nachträglich ändern.mehr

Das LG bejaht die Frage! § 28 Abs. 3 WEG ermächtige die Wohnungseigentümer zu beschließen, "wie" Forderungen zu erfüllen seien. Hierzu gehöre das Lastschriftverfahren. Im Schrifttum oder in der Rechtsprechung finde sich keine Gegenstimme. Der Ansatz des B könne auch die Kammer nicht überzeugen. Das Lastschriftverfahren sei eine reine Zahlungsmodalität, deren Vorteile die Nac...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 2 WEG befugt, im Wege der Klage gegen einen Nachbarn vorzugehen, der das gemeinschaftliche Eigentum stört.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ordnungsmäßig ist. Dazu ist im Fall auf die jeweilige Kostenposition zu sehen. Ferner geht es um die Frage der Bestimmtheit. Bestimmtheit Beschlüsse müssen grundsätzlich bestimmt genug formuliert sein. Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, e...mehr

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, die im konkreten Fall aus objektiver Sicht "beste" Maßnahme zu treffen. Maßgeblich ist lediglich, dass der Beschlussinhalt unter Abwägung der betroffenen Interessen eine im Ergebnis vertretbare Entscheidung enthält.mehr

Verbreiteter Gegenstand eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist die Bestellung eines (Not)Verwalters für die Gemeinschaft. Dringend zu beachten ist hier, dass dem Gericht übernahmebereite Verwalter benannt werden, da das Gericht sich nicht von sich aus auf die Suche macht.[1] Weiter bedarf es vor der Antragstellung einer Vorbefassung der übrigen Wohnungseig...mehr

Problemüberblick Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB liegt, darf das Grundbuchamt nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Fraglich ist, ob dies auch dann gilt, wenn das Nichtbestehen de...mehr

Grundsätzlich widerspricht ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen nicht regelt und auch sonst in der Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss betreffend die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in seinen wesentlichen Umr...mehr

Problemüberblick Im Fall fühlt sich ein Wohnungseigentümer im Gebrauch einer Fläche gestört, die dem räumlichen Bereich seines Sondernutzungsrechts unterliegt. Er verlangt deshalb Unterlassung. Abwehr von Störungen in Bezug auf eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung Ein Sondernutzungsrecht genießt nach h. M. einen gleichsam eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann daher...mehr