Aufrechnung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 3 Gegenseitigkeit

Die Aufrechnung setzt grundsätzlich eine Gegenseitigkeit der Forderungen voraus. Bei dem Gläubiger der zur Aufrechnung stehenden Forderung muss es sich um den Schuldner der Gegenforderung handeln und umgekehrt. Aus diesem Grund ist die Aufrechnung eines Schuldners mit einer Forderung, die er gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer hat, mit einem Anspruch, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat, nicht zulässig.

Anschauliches Beispiel für eine Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung stehenden Forderungen stellt ein Anspruch aus Notgeschäftsführung einerseits und auf Vorschüsse auf Grundlage eines Wirtschaftsplans andererseits dar: Rechnet ein Wohnungseigentümer seinen Anspruch aus Notgeschäftsführung gegen den Anspruch der Gemeinschaft auf Vorschusszahlung auf, stellen die dem Wohnungseigentümer durch die Notgeschäftsführung entstandenen Aufwendungen Kosten i. S. d. § 16 Abs. 2 WEG dar. Die Forderung auf Vorschusszahlung steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, gleichfalls ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schuldnerin der Forderung aus der Notgeschäftsführung. Damit liegt eine Gleichartigkeit von Forderung und Gegenforderung vor, womit eine Aufrechnung möglich ist.

Hinweis

Aufrechnung durch Verwalter

Auch der Verwalter kann mit Forderungen aus dem Verwaltervertrag gegen Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn aufrechnen, da sich auch hier Forderung und Gegenforderung gleichartig gegenüberstehen. Ausgeschlossen ist die Aufrechnung dann aber, wenn der Verwalter die ihm gegen die Gemeinschaft zustehende Forderung einem Wohnungseigentümer abtritt.

Ist der Verwalter beispielsweise mit einer Schadensersatzforderung der Gemeinschaft konfrontiert und hat er gegen die Gemeinschaft Ansprüche auf rückständiges Verwalterhonorar, erklärt er gegenüber der Forderung der Gemeinschaft in Höhe seiner Forderung die Aufrechnung. Er muss dann – abhängig von der Höhe seiner Forderung – gar nichts oder weniger an die Gemeinschaft bezahlen. Ist ein Prozess gegen den Verwalter wegen der Schadensersatzforderung der Gemeinschaft rechtshängig, kann der Verwalter die Aufrechnung auch im Rechtsstreit erklären.