Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Begriff Eine Zweiergemeinschaft liegt immer dann vor, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus 2 Personen besteht. Hierbei ist es unerheblich, wie viele Sondereigentumseinheiten einer dieser Personen gehört. Unerheblich ist auch, ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personenmehrheit, wie etwa eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, handel...mehr

Zunächst mutet es befremdlich an, den Balkon als zum Gemeinschaftseigentum gehörend zu qualifizieren, ist er doch ausschließlich über die entsprechende Wohnung zu erreichen. Trotz dieses Umstands kann der Balkon insgesamt auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Sondereigentum erklärt werden.[1] Auch das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodern...mehr

Teilnahme von Rechtsanwälten und Architekten Ausnahmsweise kann der Verwalter im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten externe Berater (z. B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranziehen. Hierbei darf kein konkreter Interessengegensatz zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft hervortreten.[1]mehr

Eine regelmäßig wiederkehrende Frage an den Verwalter ist auch, wer für Schäden im Sondereigentum aufzukommen hat, wenn deren Ursache eindeutig im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums liegt. Praxis-Beispiel Die meisten Wohnungseigentümer gehen irrig davon aus, dass ein in ihrer Wohnung (Sondereigentum) durch ein undichtes Dach (Gemeinschaftseigentum) hervorgerufener Feuch...mehr

Begriff Vorformulierte Vertragsbedingungen sind im Rechtsverkehr von besonderer Bedeutung, da der Verwender seinem Vertragspartner hierdurch seinen Willen auferlegt und damit die rechtliche Entscheidungsfreiheit seines Vertragspartners einschränkt. Deshalb ist es für den Verwalter bei der Gestaltung und Verhandlung seiner eigenen Verträge wie bei der Prüfung fremder Geschäft...mehr

Begriff Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen gem. § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Somit obliegen Pflege und Erhaltung der Außenanlage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Durch Beschluss können den Wohnungseigentümern insoweit keine Pflichten auferlegt werden. Er w...mehr

Begriff Als Verwalter wird man nahezu täglich mit der Frage konfrontiert, ob ein Gegenstand oder eine bestimmte Einrichtung zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört. Solche Fragen sind meist nicht schnell und schon gar nicht allgemeinverbindlich zu beantworten, denn die genaue Zuordnung ist häufig eine Frage des Einzelfalls. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann bei...mehr

Ist in der Gemeinschaftsordnung kein Kostenverteilungsschlüssel vereinbart, so sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG verbrauchsunabhängig nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hinweis Ausnahme Heiz- und Warmwasserkosten Eine Ausnahme gilt auch hier für die Heiz- und Warmwasserkosten, die gemäß der Heizkostenverordnung jedenfalls zum Teil ...mehr

Wird entgegen des Aufteilungsplans an einer Wohnung kein Balkon errichtet, handelt es sich um einen Ausführungsmangel des Bauvorhabens. Dieser unterliegt an sich der Regelverjährung. Ob der betroffene Wohnungseigentümer insoweit einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat, der grundsätzlich unverjährbar ist,[1] wurde einmal verneint. Der Aufteilu...mehr

Wanddurchbrüche zwischen 2 Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede ...mehr

Bei der Festlegung der Stimmkraft ist abzuwägen, ob das Wert- oder das Kopfprinzip vereinbart werden soll. Sollte das Kopfprinzip vereinbart werden, kommt ein Beschluss nur dann zustande, wenn sich die beiden Eigentümer einig sind. Das allerdings ist nicht zwingend, da Wohnungseigentümerversammlungen seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auch dann beschlussfähig sind, we...mehr

Abschließend sei noch das Sonderproblem "Stecken gebliebener Bau" erwähnt. Nicht selten sind die Fälle, in denen sich einer der Wohnungseigentümer weigert, sich an den Kosten für die Fertigstellung eines stecken gebliebenen Baus zu beteiligen. Nach Auffassung des OLG Hamm[1] können die übrigen Wohnungseigentümer diesen dann jedoch nicht einfach von der Versorgung mit Strom, ...mehr

Auch der ausgeschiedene Eigentümer hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung Auskunftsansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer , die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden. Insoweit steht der ausgeschiedene Eigentümer den Miteigentümern gleich (BGH, Urteil v. 25.9.1980, VII ZR 276/79, BGHZ 1978 S. 166). Hi...mehr

Nicht selten wurden in Eigentümergemeinschaften in der Vergangenheit Beschlüsse gefasst, nach denen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt wurden, in deren Sondereigentumsbereich sich die Fenster befinden. Als Dauerregelung waren derartige Beschlüsse nichtig. Die WEG-Reform aus dem Jahr 2007 hatte insoweit e...mehr

Doppelparker sind sondereigentumsfähig. Ist das Sondereigentum mehreren Wohnungseigentümern zugeordnet, bilden diese eine Miteigentümergemeinschaft i. S. d. § 1008 BGB am Teileigentum Doppelparker.[1] Ist kein Sondereigentum gebildet, stehen Doppelstockgaragen im gemeinschaftlichen Eigentum. Gleiches gilt für Bauteile wie Fahrbleche und Stahlträger: Ist Sondereigentum an der...mehr

Begriff Speicherräume im Dachboden sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum, wenn sie nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung zum Sondereigentum bestimmt worden sind. Es ist auch möglich, an einzelnen Räumen Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Wohnungseigentümer zu begründen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG München I, Urteil v. 18.7.2013, 36 S 20429/12 WEG: ...mehr

Wurde Gemeinschaftseigentum planwidrig errichtet, ist zunächst zu beachten, dass Ansprüche auf erstmalige Herstellung entsprechend den ursprünglichen Bauplänen nicht der Verjährung unterliegen. Sie können aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht[1] oder ihre Erfüllu...mehr

Obwohl die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ursprünglich ausschließlich den Verbraucher schützen sollten, umfasst dieser Schutz inzwischen auch alle Vertragspartner, unabhängig davon, ob sie aus dem privaten, dem gewerblichen oder dem kaufmännischen Geschäftsverkehr kommen. Der Verwalter als Dienstleister für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war vo...mehr

Es ist häufig der Fall, dass einer der (werdenden) Wohnungseigentümer vor der Insolvenz des Bauträgers mehr an diesen bezahlt hat als andere (werdende) Miteigentümer. Die einzelnen Erwerber leisten oft Beträge in unterschiedlicher Höhe an den Bauträger. In einem solchen Fall ist es umstritten, ob derjenige Erwerber, der bereits einen höheren Betrag an den Bauträger geleistet...mehr

Die Berechnung der Grundsteuer nach dem niedersächsischen Landesmodell wird künftig auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängigen Äquivalenzzahlen basieren. Auch das niedersächsische Flächen-Lage-Modell baut also auf das Flächenmodell aus Bayern auf und ergänzt es um einen lagebezogenen Faktor.[1] Die Finanzverwaltung in Niedersachsen hat im Mai/Juni 2022 ein...mehr

Das Saarland setzt dem Grunde nach das Bundesgrundsteuermodell um, wendet aber auf Grundlage des Saarländischen Grundsteuergesetzes eigene Steuermesszahlen im Bereich der Grundsteuer B (Grundvermögen) an. Die Eigentümer mit Grundbesitz im Saarland müssen letztlich die gleichen Angaben in ihren Feststellungserklärungen machen, wie sie auch für Grundbesitz in anderen Bundesmod...mehr

Für in Hessen belegene Grundstücke kommt das Flächen-Faktor-Verfahren zur Anwendung. Dieses Verfahren basiert auf der Grundlage des bayerischen Flächen-Modells. Das HGrStG ergänzt dieses allerdings um einen lagebezogenen Faktor, der die Grundstückslage bei der Berechnung mit einfließen lässt. Dieser Faktor berechnet sich im Grunde genommen durch das Verhältnis von dem Zonen-...mehr

Auf ihrer Webseite teilt die Finanzverwaltung aus Mecklenburg-Vorpommern allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform und zu dem weiteren Vorgehen im Land mit. Unter anderem wird dort auch eine Checkliste zur Vorbereitung der Erklärungsabgabe sowie weitere themenspezifische Merkblätter beispielsweise mit Hinweisen zur Ermittlung der Wohnfläche von Wohngrundstücken oder Bes...mehr

Die rheinland-pfälzische Finanzverwaltung informiert auf ihrer Webseite über den Versand eines Informationsschreibens inklusive Ausfüllhilfe an alle Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks an. Die Informationsschreiben wurden im Zeitraum von Ende Mai bis Mitte Juli 2022 versandt. Die beigefügte Ausfüllhilfe enthält Geobasisdaten sowie weitere Informationen, die...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Die Versammlungen sind im Übrigen stets beschlussf...mehr

Die Feuchtigkeitsisolierung eines Gebäudes sowie andere Fassadenelemente wie Außenputz, Wärmedämmung, tragende Bauteile etc. sind zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Der Fliesenbelag bzw. die oberste begehbare Schicht auf einem Balkon kann Bestandteil des Sondereigentums sein.[1]mehr

Der Heizraum wird als Raum für gemeinschaftliche Dienste dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.[1] Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum.[2]mehr

Der Innenanstrich des Balkons berührt weder die äußere Ansicht noch handelt es sich um einen wesentlichen Teil des Bauwerks. Der Innenanstrich des Balkons wird daher in der Regel Bestandteil des Sondereigentums sein.[1]mehr

Ein Balkongitter ist als konstruktiver Gebäudeteil und Bestandteil der äußeren Ansicht Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Die Hauseingangstür steht im Gemeinschaftseigentum[1]. Untrennbar damit verbunden ist das Schloss (Schließzylinder), welches somit ebenfalls Bestandteil des Gemeinschaftseigentums ist.[2]mehr

Die Heizungsanlage inklusive aller Installationen und sonstigen Gerätschaften ist als Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Das Mörtelbett unter dem Terrassen- oder Loggienbelag gehört als wesentlicher Bestandteil des Balkons zum Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Resultieren Mieteinnahmen aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, stellt dies eine Verwaltungsmaßnahme dar. Insoweit sind die Mieteinnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband zugeordnet. Bei Mieteinnahmen handelt es sich um Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums.mehr

Ein Schwimmbad (Gemeinschaftsschwimmbad) ist – sofern es der Nutzung aller Wohnungseigentümer zugänglich ist – eine Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs und daher Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer mehrheitlich die Fertigstellung, hat der Verwalter diesen Beschluss durchzuführen. Er hat hierfür Angebote einzuholen, Verträge zu schließen, die beauftragten Handwerker zu überwachen und die Arbeiten abzunehmen. Praxis-Tipp Fachmann hinzuziehen Da dies mit einem erheblichen Haftungsrisiko für den Verwalter verbunden ist, sollte e...mehr

Soweit keine anderen Vereinbarungen in der Teilungserklärung getroffen sind, gehören die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten gelegenen Sprechstellen einer gemeinschaftlichen Sprechanlage eines Hauses zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.[1]mehr

Die Hauptversorgungsleitungen der Entwässerung des Grundstücks und des Gebäudes als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs sind Gemeinschaftseigentum. Ab den abzweigenden, in Sondereigentumsräume führenden Leitungen zählen die Anschlussleitungen zum Sondereigentum.[1]mehr

Das Balkongeländer ist als konstruktiver Gebäudeteil und Gegenstand der äußeren Ansicht zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Die Außenfensterbank fungiert als konstruktiver Gebäudeteil und dient der äußeren Ansicht. Somit ist sie Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Grundsätzlich kann ein Rückstand von 6 monatlichen Hausgeldzahlungen eine Versorgungssperre begründen.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass die Versorgungssperre gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer angedroht wird. Ein entsprechender Titel über die Hausgeldrückstände ist nicht erforderlich.mehr

Der Aufzug als Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Aufzüge, die lediglich einem Wohnungs- oder Teileigentum zugeordnet sind oder von diesem ausschließlich genutzt werden (z. B. Speisenaufzug in einer Gaststätte), können auch Bestandteil des Sondereigentums sein.[1]mehr

An der Fassade angebrachte Werbeschilder sind zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellen.[1] Einnahmen aus einer Werbeanbringung sind Gegenstand des Gemeinschaftsvermögens und damit Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.mehr

Fenster inklusive Rahmen und Verglasung sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Gegenstand des Sondereigentums kann jedoch ein nach innen liegender Fenstergriff sein.[1]mehr

Die Drückergarnitur eines Außenfensters (Fenstergriff) ist Bestandteil des Sondereigentums.[1]mehr

Eine Rückstausicherung gehört als Bestandteil der gemeinschaftlichen Entwässerungsanlage zum Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Fertiggaragen sind aufgrund ihres Eigengewichts zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks zu zählen. Die konstruktiven Teile der Garage zählen daher zum Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Eine Satellitenanlage (Satellitenkopfstation) für den Empfang aller Wohnungseigentümer dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und bildet daher einen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Der Fliesenbelag oder die Plattierung in einem Kellerraum kann Bestandteil des Sondereigentums sein, sofern der Kellerraum dem Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zugeordnet ist.[1]mehr

Form Die Stimmrechtsvollmacht kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gemäß § 25 Abs. 3 WEG in Textform erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn Altvereinbarungen die schriftliche Erteilung der Vollmacht vorschreiben. Hier ist nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass lediglich eine Formvorschrift für Vollmachten geschaffen werden sollte, da das WEG bis zum Inkrafttre...mehr