Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 1 WEG und damit die Begründung von Wohnungseigentum ist nur möglich, wenn die Personen, die Sondereigentum erwerben sollen, bereits Miteigentümer des Grundstücks sind oder jedenfalls gleichzeitig Miteigentum durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch erwerben. Nachdem die steuerliche Begünstigung der Bauherrenmodelle entfallen ist, hat die Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag in der Praxis deutlich an Bedeutung verloren.
Bruchteilseigentum ist zu bilden
Da Wohnungseigentum die Verbindung von Miteigentumsanteilen mit Sondereigentum ist, müssen immer Miteigentumsanteile am Grundstück i. S. d. Bruchteilseigentums des § 741 BGB vorhanden sein oder gebildet werden. Wollen z. B. Beteiligte, die hinsichtlich eines Grundstücks in gesamthänderischer Bindung stehen (BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft), entsprechend ihrer Beteiligung für die einzelnen Mitglieder Wohnungseigentum begründen, müssen sie erst eine Auseinandersetzung in Bruchteilseigentum vornehmen, um dann nach § 3 WEG ihre dabei entstehenden Miteigentumsanteile mit Sondereigentum verbinden zu können.
Der Teilungsvertrag bedarf gemäß § 4 WEG der notariellen Beurkundung, zur Wirksamkeit der Rechtsänderungen bedarf es darüber hinaus der Eintragung im Grundbuch.[1]
Die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger ist dann erforderlich, wenn selbstständig belastete Miteigentumsanteile nach § 3 WEG umgewandelt werden. Hier hat die Begründung von Wohnungseigentum zur Folge, dass sich das Belastungsobjekt von einem Miteigentumsanteil i. S. v. § 1008 BGB in einen Anteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit wandelt, welcher durch das zugunsten der übrigen Miteigentümer begründete Sondereigentum beschränkt ist. Dies gilt nicht nur für Grundpfandrechte, sondern auch für Nießbrauch und Vorkaufsrecht.[2]
Im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher.
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