Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Nach Ansicht des AG hat K aus § 280 BGB keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten! Es sei schon fraglich, ob B mit der Einberufung der Versammlung eine (nachvertragliche) Pflicht verletzt habe. B habe möglicherweise annehmen dürfen, dass die Einberufung dem Interesse der Wohnungseigentümer entspricht. Um eine ordnungsmäßige Verwaltung zu ermöglichen, sei die Einberufung eine...mehr

Mit Erfolg! Grundsätzlich könnten Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart worden sei. Da dem Mieter deutlich gemacht werden müsse, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, sei es erforderlich, auch die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – K...mehr

Das AG meint nach Auslegung der Gemeinschaftsordnung, nur die Teileigentümer seien stimmberechtigt gewesen, denen ein Stellplatz in der Tiefgarage zustehe. Eine Abtrennung der Reparaturmaßnahmen an dem "Gebäude Tiefgarage" von den Wohngebäuden und dem gesamten "Wohnanlagengrundstück" sei wirtschaftlich und verwaltungsmäßig möglich. Nur die Teileigentümer hätten auch die Kost...mehr

Ohne Erfolg! Die Klage sei bereits unzulässig! Denn T, von dem K seine Rechte ableite, sei selbst nicht prozessführungsbefugt und habe K daher keine Rechte einräumen können. Nach § 9a Abs. 2 WEG übe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Dazu gehörten Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB wegen einer Beeinträchti...mehr

Es handelt sich um einen "Klassiker", der sich so oder ähnlich bundesweit häufig abspielt. Worum geht es? Den Wohnungseigentümern liegt das Angebot einer Person vor, jedenfalls ein Dokument, in dem sich Alternativen finden. Nach einer Diskussion entscheiden sich die Wohnungseigentümer für ein Vertragsangebot oder eine Vertragsannahme. Da allen Abstimmenden klar ist, um welch...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es ein Mehrfamilien- und ein Einzelhaus. Das Sondereigentum von Wohnungseigentümerin T liegt im Mehrfamilienhaus. Sie hat ihrem Vater K an ihrem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt. Das Sondereigentum des Einzelhauses gehört Wohnungseigentümer B. Dieser hat das Einzelhaus auch errichtet. K behauptet, das Einzelhaus widerspreche in...mehr

Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn eine Aktiengesellschaft (AG) einen 5/100 Miteigentumsanteil an einem Wohnungseigentum an eine Tochter eines Vorstands verschenkt, um auf diese Weise einen Eigenbedarf begründen zu können.mehr

Durch die Vermietung von Eigentumswohnungen (bzw. von Praxis- und Geschäftsräumen) erzielt der jeweilige Wohnungseigentümer "alleine" Einkünfte (i.d.R. aus Vermietung und Verpachtung § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Auch wenn mehrere Wohnungseigentümer ihre jeweilige Eigentumswohnung vermieten, ist dafür keine gesonderte und einheitliche Feststellung (§ 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO) dur...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund des "vorliegenden Angebots" das "Angebot der X-GmbH" annehmen soll. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Streitig ist u. a., ob dieser Beschluss "bestimmt" genug ist.mehr

Ohne Erfolg! Während einer Pandemie sei die Abhaltung einer Versammlung nicht ordnungsmäßig, wenn öffentlich-rechtliche Beschränkungen eine Durchführung nicht gestatten würden. Maßgeblich sei die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Versammlung. Es bestehe ein Anspruch auf Absage, wenn aufgrund der Rechtslage die Teilnahme an der Versammlung ordnungswidrig sei oder zuminde...mehr

Der Selbstbehalt bei einer Gebäudeversicherung ist im Schadensfall nicht anteilig zwischen geschädigtem Sondereigentümer und der ebenfalls geschädigten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufzuteilen. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trägt den Selbstbehalt allein.mehr

Es gibt einen Leitungswasserschaden. Im Sondereigentum des K entstehen Schäden i. H. v. insgesamt 11.750 EUR, im gemeinschaftlichen Eigentum weitere Schäden. Die Gebäudeversicherung reguliert den Leitungswasserschaden i. H. v. insgesamt 13.950 EUR. Im Versicherungsvertrag ist eine Selbstbeteiligung i. H. v. 1.000 EUR vereinbart. Streitig ist, ob K an dieser Selbstbeteiligung...mehr

Die Klage hat Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten bei der Beschlussfassung jeweils das ihnen zustehende Ermessen unterschritten. Sie hätten sich nämlich für ihre Entscheidungen keine ausreichende Tatsachengrundlage verschafft. Die Wohnungseigentümer müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und dürften keine überteuerten Aufträge erteilen. Außerdem müssten sie eine...mehr

Aus dem Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft können auch gewerbliche Einkünfte (z.B. aus einer Photovoltaikanlage) erzielt werden. Der BFH[49] sieht dann in der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst eine Mitunternehmerschaft (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG). Daher sind die gewerblichen Einkünfte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber gegenü...mehr

Ein Wohnungseigentümer muss vor Erhebung einer Beschlussersetzungsklage die anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich mit dem Gegenstand der Beschlussersetzungsklage vorbefassen.mehr

Es handelt sich um eine Zweiergemeinschaft. Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B noch auf Basis des alten Rechts, Verwalter V zu ermächtigen, gegen B gerichtlich vorzugehen und von diesem namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Hausgeld zu verlangen. Vor dem Hintergrund des am 1.12.2020 in Kraft getretenen Rechts, erklärt K den Rechtsstreit in der Hau...mehr

Nach der zum 1.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum von den Störungen betroffen ...mehr

In der Gemeinschaftsordnung ist Folgendes vereinbart: "In der Einheit Nr. 6 (Supermarkt) ist der Betrieb eines Ladengeschäftes einschließlich der Belieferung gestattet. Im Übrigen ist die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zulässig. (…)". K, der Eigentümer der Wohnungseigentums Nr. 6, stellt auf einer Versammlung...mehr

Das Sondereigentum ist von den Sondernutzungsrechten zu unterscheiden. Sondernutzungsrecht = Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftsvermögens: Während Sondereigentum das alleinige Eigentum an bestimmten Teilen des Grundstücks darstellt (z.B. an einer Wohnung), wird durch ein Sondernutzungsrecht lediglich ein Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftsvermögens begründ...mehr

Die AK der anteiligen Erhaltungsrücklage entsprechen grundsätzlich den geleisteten Einzahlungen[27] abzgl. der Mittelverwendung (Ausgaben) durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn jedoch eine Eigentumswohnung "mit" einer Erhaltungsrückstellung erworben wird, bemessen sich die AK nach dem anteiligen Kaufpreis. Beachten Sie: Spätere Einzahlungen in die Erhaltungsrücklagen...mehr

Die Kläger sind u. a. einzelne Wohnungseigentümer von Grundstücken am Nordufer der Elbe, vornehmlich in der Siedlung Hamburg-Övelgönne und entlang der nördlich hiervon verlaufenden Elbchaussee. Beklagte ist die Freie und Hansestadt Hamburg als Genehmigungsbehörde. Es geht um einen Containerterminal. Diesem liegt ein Planfeststellungsbeschluss "Westerweiterung des ... Contain...mehr

Dies sieht das LG nicht so! Zwar sei der von K gestellte Antrag ausreichend bestimmt. Dies folge aus § 27 WEG in seiner neuen Fassung. Der Gesetzgeber habe sich danach dafür entschieden, dass nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zur ordnungsmäßigen Verwaltung zähle und die Wohnungseigentümer den Verwalter ...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, in 3 Wohnungen die Fenster zu reparieren. Für die Reparatur soll das Angebot der X-GmbH angenommen werden. Ferner wird beschlossen, die Y-GmbH zu beauftragen, gemäß ihrem Angebot die Grundsielleitungen zu reparieren. Vor der Versammlung hatte der Verwalter für die Erneuerung der Holzfenster 2 Angebote eingeholt und 2 weitere für die Repara...mehr

Laufende Hausgeldzahlungen: Die laufenden Kosten des Objekts (z.B. Gebäudeversicherung, Heizungswartung, Treppenhausreinigung) werden finanziert, indem auf Grundlage eines Wirtschaftsplans von den einzelnen Wohnungseigentümern Vorschüsse zur Kostentragung (sog. "Hausgeld") an die Gemeinschaft bezahlt werden (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wo...mehr

Von dem "gemeinschaftlichen Eigentum" ist das "Gemeinschaftsvermögen" zu unterscheiden: Während das gemeinschaftliche Eigentum am Grundstück (§ 1 Abs. 5 WEG) eigentumsrechtlich den Wohnungseigentümern nach Bruchteilen zugeordnet wird[44], ist das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören z.B. Guth...mehr

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es 42 Wohnungseigentumsrechte und 1 Teileigentum. Zum Teileigentum gehören als Sondereigentum eine Tiefgarage, eine Einkaufspassage im Erdgeschoss und weitere Räume. Die Tiefgarage muss repariert werden. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist der Ansicht, die Kosten seien von allen Miteigentümer...mehr

Das LG bejaht diese Frage! § 48 Abs. 5 WEG sei analog für bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängige Beschlussersetzungsklagen anwendbar. Die Voraussetzungen des § 21 Abs. 8 WEG a. F. für die Ersetzung der Beschlussfassung würden auch vorliegen. Wohnungseigentümer K könne verlangen, dass die Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich des Flachdachs oberhalb seine...mehr

Das LG verneint die Frage! Unabhängig von der Frage, inwieweit ein Verwalter Angebote erläutern müsse, sei der Beschluss bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil es ihm an der erforderlichen Bestimmtheit fehle. Nehme ein Beschluss auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch der Niederschrift sei, erfordere es das Gebot der inhaltlichen Klarheit und ...mehr

In der Besteuerungspraxis sind Eigentumswohnungen oft als Vermietungsobjekte zu beurteilen. Durch das zivilrechtliche Verhältnis der Eigentümergemeinschaft zu den Wohnungseigentümern ergeben sich besondere Fragestellungen. Insbesondere die zutreffende steuerrechtliche Zuordnung von Einnahmen, Ausgaben und Vermögenspositionen zwischen der Gemeinschaft und dem einzelnen Wohnun...mehr

Seit dem 1.12.2020 kann kein Wohnungseigentümer mehr auf Erstellung einer Jahresabrechnung für die Jahre 2020 und davor klagen.mehr

Der Wohnungseigentümer als Sondereigentümer ist berechtigt, bei einer Störung des Sondereigentums gegen einen Planfeststellungsbeschluss vorzugehen.mehr

Verwalter V lädt u. a. zu einem "Bericht und Beschluss über den Umgang mit der Gebäude- und Wohnzählung 2021 (Informationsblatt als Anlage)". Als der TOP aufgerufen wird, beantragt V, ihm für seine neue Aufgabe eine einmalige Sondervergütung i. H. v. 350 EUR netto zu gewähren. So wird auch beschlossen. Wohnungseigentümer K meint, dieser Beschluss leide unter einem Ladungsman...mehr

Verwalter B beruft erst nach Ablauf seiner Amtszeit im März 2020 eine Versammlung u. a. mit dem TOP "Widerbestellung der Verwaltung" ein. B bittet, wegen der Pandemielage nicht persönlich zu erscheinen, sondern Vollmachten zu erteilen. Wohnungseigentümer K schaltet einen Rechtsanwalt ein, der B anschreibt und ihm erläutert, dass er nicht laden dürfe. Die COVID-19-Lage führe ...mehr

Wohnungseigentümer K klagt vor dem 1.12.2020 auf eine Beschlussersetzung. Fraglich ist, ob § 48 Abs. 5 WEG auf diese Klage entsprechend anwendbar ist.mehr

Haben die Wohnungseigentümer vereinbart, dass in Räumen nur ein Supermarkt/Ladengeschäft betrieben werden darf, ist die Benutzung der Räume zum Zweck des Betriebs eines Fitnessstudios auch nach einer typisierenden Betrachtungsweise unzulässig.mehr

Es handelt sich um eine Zweiergemeinschaft, die früher von B verwaltet wurde. Wohnungseigentümer K klagt gegen B auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2017, hilfsweise Rechnungslegung. B verweist darauf, sämtliche Pflichten erfüllt zu haben. Im Übrigen sei sein Amt im Jahr 2017 beendet worden.mehr

Bisher war ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zivilrechtlich ein separater Forderungsanspruch, der unabhängig von dem laufend zu zahlenden Hausgeld (Vorauszahlung) bestand.[13] Geändert hat sich dies durch die Reform des WEG. Nunmehr führt ein Erstattungsbetrag aus einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG n.F. zur Minderung der Vorauszahlungen.[14] Die Neuregelung gilt ...mehr

Beispiel Der zum Gemeinschaftsvermögen gehörende Aufsitzrasenmäher wird regelmäßig an die Bewohner des Nachbargrundstücks vermietet. Lösung: Steuerrechtlich ist es insoweit unerheblich, ob gemeinschaftliches Eigentum oder Gemeinschaftseigentum vermietet wird. Durch die Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO erzielen die Wohnungseigentümer gemeinsam Einkünfte aus der V...mehr

Wohnungseigentümer B vergibt für Verwalter K bei einer Internet-Bewertungsplattform eine "1-Sterne-Bewertung" mit folgender Begründung: "Fragwürdige Vergabe von Renovierungen in Bezug auf die Kosten. Die Arbeiten werden dann nur halb bzw. gar nicht ausgeführt. Bestes Beispiel kann bei uns eingesehen werden. Auf keinen Fall mit der Verwaltung und schon gar nicht mit Renovieru...mehr

Verwalter B lädt zu einer Versammlung am 7.11.2020 ein. Unter Hinweis auf die am 2.11.2020 in Kraft tretende hessische Corona-Schutzverordnung vom 29.10.2020 (CoronaSchutzVO) verlangt Wohnungseigentümer K, B die Durchführung der Versammlung zu untersagen. Er befürchtet durch die Teilnahme an der Versammlung die Begehung einer Ordnungswidrigkeit (§ 1 CoronaSchutzVO sieht vor,...mehr

Nach Ansicht des LG waren die Klagen von Anfang an unbegründet. Es erlegt daher K die Kosten des Rechtsstreits auf. Nach der Gemeinschaftsordnung sei es K nur erlaubt gewesen, in seinen Räumen einen Supermarkt zu betreiben. Zwar sei es K nach der typisierenden Betrachtungsweise grundsätzlich möglich gewesen, dort auch ein anderes Unternehmen zu eröffnen. Es komme aber darauf...mehr

Das AG erinnert zum einen an die zwar angegriffene, aber ständige Rechtsprechung, die den Verwalter dazu verpflichtet, vor Erhaltungsmaßnahmen oder einem Vertragsschluss über eine andere Verwaltungsmaßnahme grundsätzlich mehrere Angebote einzuholen. Wichtig für die Verwalter sind insoweit 2 Hinweise des AG: Der eine besteht darin, dass sich an der Verpflichtung nichts ändert,...mehr

Die Berufung hat teilweise Erfolg! Es sei nicht ordnungsmäßig gewesen, sämtliche Kosten, also auch die Kosten für die Beauftragung eines Ingenieurbüros zur "Erstellung des Sanierungskonzepts Tiefgarage" und die Kosten für die nachfolgende Beauftragung des Architekten, allen Miteigentümer aufzuerlegen. Denn es gehe teilweise auch um die Reparatur des Sondereigentums. Die ents...mehr

Rz. 79 Muster 56.18: Klage auf Entziehung von Wohnungseigentum Muster 56.18: Klage auf Entziehung von Wohnungseigentum An das Amtsgericht – Prozessgericht – _____ Klage Des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft _____ der Wohnungseigentumsanlage _____-Straße, – Kläger – Verwalter: Fa. _____ Verwaltungs-GmbH, _____, gesetzlich vertreten durch den Geschäftsführer _____, ebenda, Pr...mehr

Rz. 48 Zum Negativbeschluss vgl. Wenzel, ZMR 2005, 413. Rz. 49 Muster 56.12: Anfechtung des negativen Abberufungsbeschlusses und positive Feststellung der Abberufung des Verwalters durch einen Wohnungseigentümer Muster 56.12: Anfechtung des negativen Abberufungsbeschlusses und positive Feststellung der Abberufung des Verwalters durch einen Wohnungseigentümer An das Amtsgericht...mehr

Rz. 76 Das Urteil einer solchen "Abmeierungsklage" wird gem. § 19 WEG a.F. = § 17 Abs. 4 WEG n.F. nunmehr nach den Regeln des ZVG vollstreckt. Das Urteil ersetzt nicht mehr Willenserklärungen des verklagten Wohnungseigentümers. Mangels näherer gesetzlicher Regelungen über den Ablauf dieses Verfahrens herrscht Uneinigkeit, wie ein Entziehungsurteil – gerade auch im Verhältnis...mehr

Rz. 2 Ein Grundstück kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.3.1951 – i.d.F. des WEMoG[1] – in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden. Die Begründung kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG (siehe Rdn 4) oder durch einseitige Teilungserklärung (TE) nach § 8 WEG (siehe Rdn 6) erfolgen (§ 2 WEG) und sich u.a. auch auf noch zu erricht...mehr

Rz. 78 Macht ein – ggf. nur werdender – Wohnungseigentümer sich einer schweren Pflichtverletzung[195] schuldig (§ 18 Abs. 1 WEG a.F. = § 17 Abs. 1 WEG n.F., Generalklausel), insbesondere auch durch erheblichen Zahlungsverzug mit Wohngeld (früher: in einer 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigenden Höhe über mehr als drei Monate, vgl. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG...mehr

Rz. 6 Die Teilung nach § 8 WEG ist die häufigste Art der Begründung von Wohnungseigentum (sog. Vorratsteilung). Die Teilungserklärung (TE) im engeren Sinne, d.h. die sachenrechtliche Zuordnung der Gebäude, Räume und Flächen, bedarf – obwohl die notarielle Beurkundung üblich ist – nur der öffentlichen Beglaubigung (§ 129 BGB). Wegen Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbes...mehr

Rz. 15 Rechtlich ist eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (bis es kein Sondereigentum mehr gibt) jederzeit möglich, nicht aber umgekehrt in jedem Fall eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (da bestimmte Teile zwingend Gemeinschaftseigentum sind, siehe Rdn 14). Die letztgenannte Umwandlung setzt aber die Mitwirkung aller Wohnungsei...mehr