Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

I. Zahlungsplan 1. Zahlungsverpflichtung a) Grundsatz: Trennung von Zahlungs- und Wirtschaftsplan Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber...mehr

1. Bedeutung Rz. 1 Der Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entsteht, ist für den Rechtsverkehr von erheblicher Bedeutung. Denn bis zu diesem Zeitpunkt kann er sich mit jeglichen Ansprüchen nur an den oder die teilenden Eigentümer richten, ab diesem Zeitpunkt nur noch an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Gleichwohl war das Entstehen d...mehr

a) Einverständnis mit einer unbilligen Benachteiligung Rz. 42 § 20 Abs. 4 WEG untersagt den Beschluss baulicher Veränderungen, die mit einer unbilligen Benachteiligung verbunden sind, nur dann, wenn sie ohne Einverständnis des betroffenen Wohnungseigentümers erfolgt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine entsprechende Beschlussfassung mit seinem Einverständnis ordnungsmäßi...mehr

A. Definition I. Jegliche Veränderung des rechtmäßigen Zustands jenseits der Erhaltung (§ 20 Abs. 1 WEG) 1. Vereinfachte Definition Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenze...mehr

1. Differenzierung zwischen vereinbarten und gesetzlichen Öffnungsklauseln Rz. 34 Das Gesetz differenziert bei der Eintragungsfähigkeit von vereinbarungsändernden Beschlüssen nach der Kompetenz zur Beschlussfassung. Nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG können nur Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden, die aufgrund einer vereinbarten, nicht aber solche, die aufgrund einer gesetzl...mehr

1. Änderungen im Wortlaut gegenüber § 43 Nr. 3 WEG a.F. Rz. 12 Der Wortlaut des § 43 Nr. 3 WEG a.F. wurde dahingehend geändert, dass nach "Rechte und Pflichten des Verwalters" der Passus "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" gestrichen wurden. Der Gesetzgeber hielt das für eine rein sprachliche Straffung.[12] Dies ist insoweit richtig, als es bei der weiten Ha...mehr

1. Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort re...mehr

a) Sonstige Grundstücksflächen Rz. 7 Sämtliche sonstigen Flächen wie Terrassen, Gartenflächen, Liegewiesen können nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein. Wollte man an ihnen gleichwohl Teileigentum begründen, handelte es sich um eine unzulässige Eintragung in das Grundbuch. An diesen Flächen kann nur in der Weise Sondereigentum begründet werden, dass sie gemäß §...mehr

1. Bedeutung a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückau...mehr

a) Aufteilungsplan für das gesamte Grundstück Rz. 11 Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum a...mehr

A. Die neue Stellung des Verwalters I. Dreifacher Systemwandel Rz. 1 Mit dem WEMoG erfährt die Stellung des Verwalters in dreifacher Hinsicht einen durchgreifenden Systemwandel. Zum einen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 18 Abs. 1 WEG zur alleinigen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sämtliche Ansprüche sowohl auf bestimmte Maßnahmen ordnu...mehr

a) Bedeutung der Vollmachtsurkunde nach bisherigem Recht Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die ...mehr

a) Sehr hohe Kapazität Rz. 53 Noch von der Bundesregierung in den Gesetzeswurf eingefügt wurden in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG Maßnahmen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Den unbestimmten Rechtsbegriff der "sehr hohen" Kapazität entnimmt der Gesetzgeber Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 des Europäischen Parlamentes und des...mehr

1. Zweck der Regelung Rz. 8 Die Vorschrift führt § 14 Nr. 4 WEG a.F. fort, wonach der Wohnungseigentümer die Inanspruchnahme seines Sondereigentums hinnehmen muss. Sie ist nunmehr dem Wortlaut nach weiter gefasst. Zum einen muss der Wohnungseigentümer nicht nur Betreten und Benutzung (so § 14 Nr. 4 WEG a.F.), sondern auch "andere Einwirkungen" dulden. Dies entspricht allerdin...mehr

A. Zielsetzung Rz. 1 Grundlegend umgestaltet hat der Gesetzgeber die Regelungen zum Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, womit er zunächst eine klarere Fassung des Gesetzes beabsichtigt.[1] In den Vordergrund rückt er nun die Beschlüsse über Vorauszahlungen und Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen. Die bisher im Vordergrund stehenden Wirtschaftspläne und ...mehr

a) Beschränkung auf Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG Rz. 38 Ohne Sonderregelung wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft nur berechtigt, die Eintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse in das Grundbuch zu beantragen, wenn sie selbst Eigentümerin einer Einheit in der eigenen Liegenschaft wäre. Da eine einheitliche Antragstellung wünschenswert ist, schafft § 7 Abs. 2 S. 2 WE...mehr

1. Verpflichtung des Verwalters Rz. 20 Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in...mehr

a) Gesetzliche Regelung Rz. 14 Das bisherige Recht enthielt etwa in §§ 16 Abs. 4 S. 2, 18 Abs. 3 S. 1, 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. qualifizierte Mehrheiten; bisweilen (etwa in §§ 15 Abs. 2, 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ordnete es auch an, dass mit (nicht qualifizierter) Mehrheit entschieden werden kann. Mit alledem macht § 25 Abs. 1 WEG nun Schluss. Danach entscheidet die Mehrheit de...mehr

a) Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als "Räume im Sinne des Satzes 1" gelten. An einzelnen Räum...mehr

Rz. 30 Über die bereits behandelten sachenrechtlichen Änderungen hinaus beschränkt sich das WEMoG auf punktuelle Veränderungen im Grundbuch- und Verfahrensrecht. Die erste betrifft die Eintragung von Beschlüssen. Nach § 19 GBO bedürfte auch die nunmehr partiell zulässige Eintragung von Beschlüssen[29] der Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 G...mehr

Rz. 5 Mit der Zuerkennung der Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen selbst auf dem Grundstück werden die Sonderregelungen für Stellplätze in Gebäuden überflüssig.[4] Daher sind die Regelungen in § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 WEG nicht auf Stellplätze im Freien beschränkt.[5] Sie gelten daher auch für Stellplätze innerhalb des Gebäudes. Stellplätze sind unter der Voraussetzung ...mehr

Rz. 10 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[12] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. über die Folgen der Beschlussunfähigkei...mehr

Rz. 11 Auf die Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer kann verzichtet werden, wenn der Beschluss durch eine gemäß § 48 Abs. 1 S. 1 i.V.m. §§ 7 Abs. 2 S. 1, 26 Abs. 4 WEG qualifizierte Niederschrift nachgewiesen wird.[6] Das kann einerseits durch eine vorhandene Niederschrift geschehen, die diesen Anforderungen genügt, weil sie etwa bereits seinerzeit zum Nachweis de...mehr

Abschnitt 1 Begriffsbestimmungen § 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3)...mehr

Rz. 26 Die Ausführung von Beschlüssen, die allein die Benutzung des Sondereigentums regeln, geht ohne jeden Zweifel über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus, die nach § 18 Abs. 1 WEG allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Ihre Verwaltungszuständigkeit ließe sich allein mit einer Analogie zu § 18 Abs. 1 WEG begründen. Das setzt zunächst eine planwidri...mehr

Rz. 52 Zu den baulichen Veränderungen, deren Gestattung der einzelne Wohnungseigentümer verlangen kann, gehören ferner nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 WEG Maßnahmen des Einbruchsschutzes. Dazu gehören ausweislich der Gesetzesmaterialien sämtliche Veränderungen, die geeignet sind, den Zutritt zu den einzelnen Wohnungen oder der Wohnanlage insgesamt "zu verhindern, zu erschweren o...mehr

Rz. 32 Ohne Sonderregelung wären nur Wohnungseigentümer als dinglich Berechtigte befugt, den Antrag auf Eintragung zu stellen. Dies wäre nicht recht mit der neuen Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung zu vereinbaren. Deshalb verleiht § 7 Abs. 2 S. 2 WEG auch ihr die Antragsberechtigung.mehr

Rz. 62 Selbstverständlich bleibt der Verwalter nach der Erweiterung seiner Alleinentscheidungsbefugnisse erst recht zur Wahrung von Fristen und zur Abwendung von Rechtsnachteilen berechtigt und verpflichtet. Die ihm schon nach altem Recht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG a.F. zukommende Berechtigung und Verpflichtung, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonsti...mehr

§ 31 Begriffsbestimmungen (1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen auße...mehr

Rz. 16 Ähnliche Probleme wie bei ordnungswidrigen Beschlussfassungen können sich im Zusammenhang mit Zustimmungen zu baulichen Veränderungen geben. Solange er einziger Eigentümer ist, hat mit dem teilenden Eigentümer in jedem Falle auch jeder beeinträchtigte Miteigentümer der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEG zugestimmt. Ob der begünstigte Miteigentümer die Gestattu...mehr

Rz. 44 Die sachenrechtlichen Voraussetzungen der Wohnungseigentümergemeinschaft fallen nicht automatisch weg, wenn sich alle Wohnungseigentumsrechte in einer Hand vereinigen. Deshalb werden die Wohnungseigentumsgrundbücher in diesen Fällen (wie nach früherem Recht) nur auf Antrag des Alleineigentümers geschlossen. Nur in diesem Fall findet auch die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 34 § 9a Abs. 1 S. 3 WEG regelt die Namensfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies erscheint ähnlich entbehrlich wie die Vorgängernorm, da die Namensfähigkeit Teil der Rechtsfähigkeit ist. Die sprachliche Neufassung, wonach die Gemeinschaft die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" bzw. "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Anga...mehr

Rz. 31 Für die Bezeichnung des Gegenstandes kann nun konsequenterweise gemäß § 7 Abs. 3 S. 1 WEG nicht nur auf die Eintragungsbewilligung, sondern auf die Niederschrift bzw. das Urteil im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG Bezug genommen werden. Lediglich für Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Haftung von Sonderrechtsnachfolgern genügt diese Bezugnahme nicht; die...mehr

Rz. 16 Nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. war die Zustimmung von Realgläubigern zur Begründung von Sondernutzungsrechten nicht erforderlich, wenn auch die zu ihren Gunsten belastete Einheit mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wurde. Mit der Aufhebung dieser Vorschrift wird ihre Zustimmung hierzu wieder erforderlich. Deshalb bestimmt § 48 Abs. 2 WEG, dass § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a...mehr

Rz. 35 Einen Systemwechsel nimmt der Gesetzgeber bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Bislang war sie Sache der Eigentümerversammlung, die Beschlüsse fasste, die nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. der Verwalter durchzuführen hatte.[35] Diese Pflicht zur Beschlussdurchführung und zur ordnungsmäßigen Verwaltung allgemein verlagert der Gesetzgeber in § 18 Abs. ...mehr

Rz. 153 Der Umbauwillige hat des Weiteren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme anzukündigen. Damit ist der Umbauwillige nicht zu konkreten Terminsangaben verpflichtet, darf sich jedoch nicht auf pauschale Angaben wie "im Frühjahr" beschränken. Gleiches gilt für die Dauer der Arbeit...mehr

Rz. 76 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens war bislang im Gesetz nicht und zumal nicht als Mindestaufgabe des Verwalters geregelt. In der Folge konnte der Verwalter jedenfalls in bestimmten Fällen wie der Verwaltung von Sondereigentum eine diesbezügliche Tätigkeit ablehnen bzw. von der Gewährung einer Sondervergütung abhängig machen. Dies dürfte nach neuem Recht nicht ...mehr

Rz. 33 Liegen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse vor, darf jeder Wohnungseigentümer nur insoweit auf fremdes Sondereigentum einwirken, als er keinen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. So kann er etwa beim Aussteigen einen fremden Stellplatz betreten. Bei der Frage nach der Erheblichkeit der Einwirkung sind al...mehr

Rz. 23 Für Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG anhängig werden, gelten nach § 48 Abs. 5 WEG der III. Teil des Gesetzes, also die alten Verfahrensvorschriften, fort. Es kommt also allein darauf an, wann die Klage bei Gericht eingeht. Dies gibt dem Kläger tatsächlich ein Wahlrecht, was insbesondere in Beschlussklagen von Bedeutung sein kann. Denn für Besc...mehr

Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als "Räume im Sinne des Satzes 1" gelten. An einzelnen Räumen kann aber Teileigentum begründet ...mehr

Rz. 17 § 25 Abs. 4 WEG wiederholt fast wortgleich § 25 Abs. 5 WEG a.F. Es ist dort lediglich bei den Ausschlusstatbeständen nicht mehr von der "Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümergegen ihn", sondern nur noch von einem Rechtsstreit gegen ihn die Rede. Damit will der Gesetzgeber den Wortlaut an die geänderten Verfahrensvorschriften anp...mehr

Rz. 42 Der Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer bedarf es nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift nachgewiesen wird, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Diese Erleichterung wird zwar, da der Beschluss den Mehrheitswillen widerspiegelt, vorrangig bei Anträgen durch d...mehr

I. Systematik 1. Regelungsinhalt a) Allgemeine Regelungen Rz. 17 §§ 44–46 WEG ersetzen die früheren Sonderregelungen der §§ 44, 45 und 47–50 WEG a.F. mit erheblichen Änderungen. Deren wichtigste ist die Änderung der Passivlegitimation in § 44 Abs. 2 S. 1 WEG, da nun nicht mehr die Wohnungseigentümer Gegner der Beschlussklägers sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. H...mehr

I. Materielle Voraussetzungen der Entziehung 1. Generalklausel (§ 17 Abs. 1 WEG) a) Fortführung der Systematik des früheren Rechtes Rz. 73 Im Grundsatz führt das WEMoG die Systematik des früheren Rechtes fort, wonach die materiellen Voraussetzungen der Entziehung in einer Generalklausel (nunmehr § 17 Abs. 1 WEG) kodifiziert sind, die durch ein Regelbeispiel konkretisiert wird. ...mehr

1. Zahl der Beiratsmitglieder a) Ausgangssituation Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung o...mehr

1. Vereinfachte Definition Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung. Der Gesetzgeber hat die bauliche Veränderung...mehr

I. Zielsetzung und Vorgaben zu Form und Inhalt 1. Zielsetzung Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen...mehr

I. Systematik Rz. 45 Die Möglichkeit, bauliche Änderungen zu verlangen, bot schon das alte Recht, beschränkte sich aber darauf, die Zustimmung aller hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer als Voraussetzung eines solchen Verlangens zu nennen. § 20 Abs. 2, 3 WEG gehen weit darüber hinaus. § 20 Abs. 3 WEG behält den Anspruch auf bauliche Veränderungen bei Zustimmung aller...mehr

I. Keine rechtmäßige bauliche Veränderung ohne Beschluss 1. Ausgangssituation Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte n...mehr

I. Änderung des Regelungssystems 1. Differenzierung zwischen Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber den Miteigentümern Rz. 2 Tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Normierung der Pflichten hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum vorgenommen. Er unterscheidet zunächst zwischen Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 14 Abs...mehr