Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung von ihrer Entscheidungskompetenz im Innenverhältnis Gebrauch gemacht, bedarf es noch der Beschlussumsetzung im Außenverhältnis. Die Durchführung der Beschlüsse ist nach § 18 WEG Aufgabe der Gemeinschaft; das hierzu tätig werdende Organ ist deren Verwalter. Es besteht kein subjektives Rec...mehr

Alle baulichen Maßnahmen, die die Voraussetzungen der (modernisierenden) Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht erfüllen, unterfallen der Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG. Hinweis Definition Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaft...mehr

Tatsächlich enthält § 20 Abs. 1 WEG die gesetzliche Regelung eines sog. Zitterbeschlusses. Hiernach besteht die ausdrücklich eingeräumte Beschlusskompetenz unabhängig vom Vorliegen oder Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre). Wegen des Wortlauts "dürfen" ist klar, dass hier bei einem Verstoß nur Anfechtbarkeit, aber keine Nichtigkeit vorli...mehr

Entsprechend der Beschlusskompetenz über Modernisierungsmaßnahmen als Spezialfall der baulichen Veränderung gem. § 20 WEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG die Kompetenz, über die Verteilung der Kosten derartiger Maßnahmen ebenfalls mit einfacher Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Der Wegfall der ...mehr

Nach § 16 Abs. 3 WEG a. F. sollte die erstmalige Belastung und erstmalige Befreiung bei der Kostentragung ausscheiden.[1] Die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stelle keine Veränderung eines Umlageschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hat dies jedoch ...mehr

Eine Maßnahme der Modernisierung fällt unter die baulichen Veränderungen im Sinne der §§ 20, 21 WEG. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die ohne Vorliegen eines Erhaltungsbedarfs (Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarfs) durchgeführt werden sollen, die z. B. eine Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik, eine Einsparung von Wasser oder eine energetische oder...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Schon die am Gesetzestext der §§ 20, 21 WEG vorgenommenen Veränderungen dokumentieren insoweit einen Paradigmenwechsel. Der von § 20 Abs. 1 WEG geregelte Beschluss über eine bauliche Veränderung ändert den (bisherigen oder ursprünglichen) Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums. Abzugrenzen hiervon ist die tatsächliche Vornahme der betreffenden baulichen Maßnahme (Real...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. Aus der Bildung separater Erhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude lässt sich der Wille ...mehr

Die Ausnutzung der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 bzw. § 21 Abs. 5 WEG kann indes zu Kollisionen mit anderen Regelungen führen, die kaum auflösbar sind. Beschließen die Wohnungseigentümer, eine Sanierungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum durchzuführen und nur die Hälfte der Wohnungseigentümer an den Kosten zu beteiligen, so dürfte nicht rechtmäßig beschlossen werd...mehr

Jegliche anstehenden Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) sind verwalterseits ordnungsgemäß vorzubereiten (je nach Dringlichkeitsfeststellung); dies gilt gleichermaßen für kontinuierliche Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen (Maler-, Gärtnerarbeiten etc.) als auch insbesondere für größere Instandsetzungen (insbesondere zur Erhaltung der Funktionstau...mehr

Als äußerst problematisch erweist sich der Umstand, dass es in der Verwaltungspraxis vielfach besondere Regelungen im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen gilt, durch welche die gesetzlichen Kompetenzregelungen wirksam verschoben bzw. abgeändert werden. Übertragung der Erhaltungslast Da die gesetzlichen Vorschriften kein zwingendes Recht sind, w...mehr

Aufgrund der gesetzlichen Trennung zwischen Entscheidungskompetenz (Eigentümerversammlung) und Durchführungskompetenz (Gemeinschaft/Verband, vertreten durch das Organ "Verwalter") ist es von vitaler Bedeutung für den Verwalter, die ihm im Innenverhältnis zur Gemeinschaft obliegenden Aufgaben sowie die ihm zustehende Vertretungsmacht im Außenverhältnis (§ 9b Abs. 1 WEG) zutre...mehr

Durch Vereinbarung ist es möglich, weitere privilegierte Maßnahmen über § 20 Abs. 2 WEG hinaus zu schaffen. Gerade bestimmte energetische Maßnahmen können – eine Gesetzesänderung antizipierend – durch einen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers flankiert werden. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG begrenzt den Anspruch auf angemessene Veränderungen und enthält einen abschließenden Ka...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Eine weitere Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG abgeleitete Kompetenz des Verwalters, über die Durchführung von Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen (sog. laufende Maßnahmen) der erforderlichen ordnungsmäßigen...mehr

Die (gesetzliche) Grundlage für die Ausführungskompetenz des Verwalters ist eine ungeschriebene Organpflicht.[1] Dabei hat der Verwalter insbesondere: die Beschlussentscheidungen für den Verband durchzuführen, Dienstleistungs- oder Werkverträge zur Beschlussumsetzung namens der Gemeinschaft abzuschließen, die Durchführung der Arbeiten zu überwachen und abzunehmen, Rechnungen zu ...mehr

Ein gefasster Beschluss ist nach § 27 WEG [1] von der Gemeinschaft – vertreten durch ihr Organ, den Verwalter – durchzuführen und zwar grundsätzlich (mangels anderer Eigentümerentscheidung) unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern. Ob sich diese Verpflichtung, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, ausnahmslos auch auf fehlerhafte und/oder bereits angefochtene Be...mehr

Der Begriff der Modernisierung wird aus der wohnungsmietrechtlichen Bestimmung des § 555b Nr. 1-6 BGB abgeleitet; einen eigenen Modernisierungsbegriff im WEG gibt es nicht mehr. 4.4.2.1 Anpassung an Erfordernisse der Zeit Das gesetzgeberische Anliegen gebietet es, den Wohnungseigentümern unabhängig vom Bestehen eines Reparaturbedarfs in gebotener großzügiger Handhabung des Mod...mehr

Die Bestimmung des § 20 Abs. 4 WEG will verhindern, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer "Nachteile" zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten "Vorteilen" einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen.[1] Beim Anbau von (großen/tiefen) Balkonen kann die erhebliche Verschattung ein...mehr

Hinweis Mögliche Beschlussgegenstände Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen: Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung, evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter...mehr

Nach § 20 WEG sollten auch im Wohnungseigentumsrecht Modernisierungen als nicht mehr gesondert geregelter Fall baulicher Veränderungen bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Da...mehr

Dagegen ist die Abänderung vereinbarter Miteigentumsanteile oder Wohn- bzw. Nutzflächen der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG entzogen.[1] Der Kostenverteilung andere Wohn-/Nutzflächen als die in der Teilungserklärung aufgeführten zugrunde zu legen, ist indes zulässig, wenn der Beschluss – worauf bei dessen Formulierung zu achten ist – nicht auf die Änderung der ...mehr

Fraglich war, ob der die Genehmigung einer baulichen Veränderung wünschende Wohnungseigentümer die Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer außerhalb einer Eigentümerversammlung (formlos) einholen kann[1] oder ob es hierfür eines formellen in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses bedarf.[2] Der BGH hat diese Frage nunmehr entschieden: Es b...mehr

Ein Grenzfall ist im Anbau eines Außenaufzugs bei einem Jugendstilgebäude zu sehen. Für das "Ob" (irgend-)eines Aufzugs sei im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre) von Bedeutung, ob der Anbau eines/jedes denkbaren Aufzugs nur im Teilbereich "Hinterhaus" ein krasser Eingriff in die äußere Gestalt der maßgeblich vom Vorderhaus geprägten Gesamtanlage wäre, der unweig...mehr

Geht es um die Abwicklung baulicher Maßnahmen im Wohnungseigentum, so ist zunächst zwischen der Kompetenzverteilung und der Frage der Kostentragung zu unterscheiden, denn derjenige, der die Regelungsgewalt innehält, muss nicht mit dem identisch sein, der auch die Kosten der veranlassten Maßnahme im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu tragen hat. Zudem zerfällt die Rege...mehr

Soweit eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Vereinbarung oder Öffnungsklausel geringere Anforderungen an die beschlussweise Änderung von Gesetz oder Vereinbarung enthält, geht diese den neuen gesetzlichen Öffnungsklauseln vor. Soweit die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Öffnungsklausel höhere Anforderungen an die beschlussweise Änderung von Gesetz oder Vereinbar...mehr

Ausdrückliche Bezeichnung Die konkreten Kostenverteilerschlüssel müssen im Beschluss selbst genannt werden. Wenn unklar bleibt, welche Schlüssel ab wann geändert werden sollen, ist der Beschluss zu unbestimmt.[1] Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass ...mehr

Die Kosten für die Durchführung längerfristig planbarer Sanierungen größeren Umfangs können in Wirtschaftsplänen als gesondert vorgesehene Ausgabenposition – unter Umständen sogar über Jahre pro rata temporis verteilt – nach erwarteten Vergütungs- bzw. Werklohnfälligkeiten an Unternehmer kalkuliert und abgesichert werden. Etwaige Wohngeldsäumnisse oder gar erwartete Zahlungs...mehr

Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.[1] Die Nichtigkeit eines Beschlusses mangels einer...mehr

Um eine Maßnahme der sog. modernisierenden Erhaltung/Instandsetzung handelt es sich, wenn anstelle oder im Zuge einer durchzuführenden Maßnahme der ("einfachen") Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Maßnahmen durchgeführt werden, die über eine bloße Reparatur bzw. Erneuerung des bestehenden Zustands hinausgehen und demgemäß den oben beschriebenen Umfang der notwendi...mehr

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1 Leitsatz Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten. 2 Normenkette § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Wohnungseigentümer können an der Wohnungseigentümerversammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und ihre Rechte über elekt...mehr

1 Leitsatz Der Gebührenstreitwert für WEG-Streitigkeiten bestimmt sich nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO, soweit es nicht um eine Beschlussklage geht. 2 Normenkette § 49a GKG a. F.; § 71 GKG 3 Das Problem Der BGH weist die Beschwerde des klagenden Wohnungseigentümers K gegen die Nichtzulassung der Revision zurück. Für das Beschwerdeverfahren setzt der BGH eine...mehr

Der Gebührenstreitwert für WEG-Streitigkeiten bestimmt sich nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO, soweit es nicht um eine Beschlussklage geht.mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann sich gegen den Einbau eines digitalen Türspions mit Kamerafunktion in eine Wohnungseingangstür wenden, wenn er dadurch sein Allgemeines Persönlichkeitsrecht als verletzt ansieht. 2 Normenkette § 50 ZPO; § 20 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B wegen Verletzung seines Allgemeinen Persönlichkeitsrechtes auf ...mehr

Problemüberblick Nach § 9a Abs. 2 WEG übt nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Zu diesen Rechten gehört das Recht aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, von einem Störer die Beseitigung einer Beeinträchtigung zu verlangen. Für das Recht aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, auf Unterlassung zu klagen, gilt nichts Ander...mehr

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Ein Wohnungseigentümer kann sich gegen den Einbau eines digitalen Türspions mit Kamerafunktion in eine Wohnungseingangstür wenden, wenn er dadurch sein Allgemeines Persönlichkeitsrecht als verletzt ansieht.mehr

Das LG meint, K sei prozessführungsbefugt! Soweit das gemeinschaftliche Eigentum betroffen sei, habe materiell-rechtlich jeder Wohnungseigentümer einen eigenen individuellen sachenrechtlichen Anspruch aus § 1004 BGB, dass Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben. § 9a Abs. 2 WEG weise – wie von der Klage berücksichtigt – die Ausübung dieser Ansprüche ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welche GKG-Bestimmung in einem Altverfahren anwendbar ist, bei dem das Rechtsmittel nach dem 30.11.2020 eingelegt wird. Von der Antwort ist abhängig, wie man den Gebührenstreitwert ermittelt. Die Übergangsbestimmungen In Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden sind, werden nach § 71 ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, welche Inhalte der Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG haben muss. Die Wohnungseigentümer können danach beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können....mehr

Der BGH weist die Beschwerde des klagenden Wohnungseigentümers K gegen die Nichtzulassung der Revision zurück. Für das Beschwerdeverfahren setzt der BGH einen Wert von 3.211 EUR fest. Dies entspricht der Festsetzung durch das LG und der Festsetzung durch das AG. Mit einer Gegenvorstellung möchte K die Herabsetzung des Gebührenstreitwertes auf 900 EUR erreichen.mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B wegen Verletzung seines Allgemeinen Persönlichkeitsrechtes auf Unterlassung. K nimmt daran Anstoß, dass B einen digitalen Türspion mit Kamerafunktion in eine Wohnungseingangstür eingebaut hat und ihn dadurch sehen und sein Bild ggf. aufzeichnen kann. Fraglich ist, ob K prozessführungsbefugt und die Klage begründet ist.mehr

Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten.mehr

Ohne Erfolg! Zwar müsse nach h. M. beschlossen werden, welche Rechte die Wohnungseigentümer bei einer virtuellen Teilnahme ausüben dürften. Eine objektiv-normative Auslegung ergebe hier indes, dass die Wohnungseigentümer sämtliche Eigentümerrechte im Wege der virtuellen Kommunikation ausüben dürften. Der Beschluss widerspreche auch im Hinblick auf die fehlenden Vorgaben zur D...mehr

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 10.10.2024, 2-13 S 33/23mehr