Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Grundbücher auch im Fall des § 8 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung. Im Fall des § 3 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag, war dies bereits vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage. Zunächst entsteht also eine "Ein-Personen-Gemei...mehr

Die Anlässe zur Einberufung von Eigentümerversammlungen sind in § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Der Verwalter hat hiernach mindestens einmal jährlich[1], in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen[2] sowie auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe[3] eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Daneben können bestimmte Anläs...mehr

Ende des 19. Jahrhunderts, im Rahmen der Schaffung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wandte man sich vom Stockwerkseigentum wegen seiner Unzulänglichkeiten wieder ab. Die mangelhafte Abgrenzung der Räume und die damit verbundenen Unsicherheiten hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse führten dazu, den Ländern die Gesetzgebungskompetenz für das so genannte uneigentliche Stockwerks...mehr

Die Geschichte des Wohnungseigentums geht bis zur Rechtsprechung Justinians im alten Rom zurück, wobei das klassische römische Recht das Eigentum an einem Gebäudeteil nicht kannte. Das deutsche Recht hingegen hatte diese Art der Eigentumsbildung bereits sehr früh in Form des so genannten "Stockwerkseigentums" anerkannt. Hier war man sogar noch weit großzügiger als heute, da ...mehr

Nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG war die Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten hatten. War die Versammlung nicht in diesem Sinne beschlussfähig, hatte der Verwalter nach § 25 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. eine neue Versammlung mit den gleichen...mehr

Der Wohnungseigentümer ist von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn ist.[1] Hiervon umfasst sind alle streitigen Zivilverfahren. Darüber hinaus gerichtliche Mahnverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren und Verfahren betreffend den einstweiligen Rechtsschutz sowie schließlich die En...mehr

Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 einen Beschluss über die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form, muss nach § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden. Hierauf können die Wohnungseigentümer nur durch einen einstimmigen Beschluss verzichten. Wird ein entsprechender Besch...mehr

Vereinbarung prüfen Im Hinblick auf die maßgebliche Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist stets zunächst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu prüfen. In vielen Fällen finden sich hier vom Gesetz abweichende Fristen. Die maßgebliche Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG kann nämlich durch Vereinbarung geändert werden. Insoweit können kürzere...mehr

Die Vorschrift des § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG gilt ausschließlich für Beschlüsse über die Durchführung rein virtueller Eigentümerversammlungen, die vor dem 1.1.2028 beschlossen wurden. Wird ein derartiger Beschluss also erst im Jahr 2028 gefasst, besteht keine Pflicht zur Durchführung mindestens einer jährlichen Präsenzversammlung. Praxis-Beispiel Beschlussfassung im November 202...mehr

Ein Wohnungseigentümer ist auch dann nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn es um seine Bestellung zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt geht.[1] Gleiches gilt auch für den Fall der Beschlussfassung über den Abschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags.[2] Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist und der V...mehr

Zunächst können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre – beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchzuführen sind. Wird dieser Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 jährlich mindestens eine Präsenzversammlung bzw. Hybridversammlung durchgeführt werden, so die Wohnungseigentümer hiera...mehr

Musterbeschluss: Teilnahme an nur virtueller Versammlung (ohne Möglichkeit von Präsenzversammlungen) TOP XX: Einführung einer virtuellen Eigentümerversammlung für die Dauer von ___ Jahren Auf Grundlage von § 23 Abs. 1a Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass Wohnungseigentümerversammlungen für einen Zeitraum von ___ Jahren [Anmerkung: maximal 3 Jahre] – konkret i...mehr

Haben die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form beschlossen, wird aber gegen die Verpflichtung zur Durchführung mindestens einer Präsenzversammlung pro Jahr verstoßen, weil hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichtet wurde, führt dies nach § 48 Abs. 6 Satz 2 WEG weder zur Anfechtbarkeit noch zur Nic...mehr

Sowohl Nachlassverwalter als auch Testamentsvollstrecker üben statt der Erben das Stimmrecht aus. Insoweit sind auch nur sie zu laden.[1]mehr

Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 126b BGB muss die Einberufung entweder in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise erfolgen. Grundsätzlich ausreichend ist es, wenn der Empfänger den Text u. a. auch auf seinem Bil...mehr

Soweit das WEG für den Regelfall davon ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, heißt dies noch lange nicht, dass damit der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eigentümerversammlung aber...mehr

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer ...mehr

§ 24 Abs. 3 WEG macht hiervon eine Ausnahme für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, in den durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmten Fällen eine Versammlung einzuberufen. Der Verwalter fehlt, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist, seine Amtszeit abgelaufen ist, er von seinem Amt abberufen wurde, er sein Amt niedergelegt hat oder verstorben...mehr

Das Aktienrecht regelt für den Fall der elektronischen Teilnahme an der Hauptversammlung in § 243 Abs. 3 Nr. 1 AktG das Beschlussanfechtungsrecht wegen technischer Störungen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann die Anfechtung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht auf eine durch eine technische Störung verursachte Verletzung von Rechten, die auf elektronischem Wege wahrg...mehr

Die Einberufung durch Nichtberechtigte, insbesondere durch den sog. Pseudo- bzw. Scheinverwalter, dessen Bestellungszeitraum abgelaufen ist, oder durch einen unberechtigten Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bzw. Vertreter oder Wohnungseigentümer, bewirkt, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nach h. M. wirksam, aber anfechtbar sind. Sie können also durchaus bestands...mehr

Im Beschluss sollte die zur Verwendung kommende Konferenzsoftware bzw. der technische Übermittlungsweg ausdrücklich geregelt werden. Wenn in der Rechtsprechung teilweise bereits im Rahmen der Ermöglichung einer Versammlungsteilnahme in elektronischer Form die konkrete Benennung gefordert wird,[1] dürfte dies erstrecht gelten, wenn die Wohnungseigentümer die Durchführung von ...mehr

Soweit die Teilungserklärung keine Vorgaben hinsichtlich des Tages bzw. Datums der Versammlung enthält, ist der zur Einberufung Ermächtigte – also regelmäßig der Verwalter – bei dessen Bestimmung nach pflichtgemäßem Ermessen frei.[1] Die Eigentümerversammlung kann grundsätzlich auch an einem Wochenende durchgeführt werden. Nicht beanstandet wird auch die Durchführung einer Ver...mehr

Auf die Durchführung mindestens einer Präsenzversammlung können die Wohnungseigentümer durch einstimmigen Beschluss verzichten. Für den Verzicht ist also ein weiterer Beschluss erforderlich. Einstimmigkeit liegt dann vor, wenn keine Gegenstimme gegen den Beschlussantrag abgegeben wird.[1] Stimmenthaltungen spielen also keine Rolle, weil sie ohnehin als Nichtteilnahme am Abst...mehr

Zunächst sollte bereits dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgend, die Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer dokumentiert werden. Der Vorsitzende sollte die erschienenen Eigentümer bitten, sich in eine vorbereitete Anwesenheitsliste, in welche alle Eigentümer unter Angabe der auf ihre Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile aufgeführt sind, einzutragen. Vertreter einzel...mehr

Nach § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG muss die virtuelle Eigentümerversammlung hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Die Wohnungseigentümer müssen also die Möglichkeit haben, ihr Teilnahme-, Frage-, Rede- und Stimmrecht ausüben zu können. In technischer Hinsicht wird die Eigentümerversammlung also als Videokonferenz mittels Zwei...mehr

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Alleineigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung bestimmte Anlässe festgelegt haben, in denen Eigentümerversammlungen stattzufinden haben, trägt diesem Umstand § 24 Abs. 2 HS 1 WEG Rechnung. Der Verwalter hat also auch in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Zu Veränderungen der Stimmverhältnisse kann es durch Teilung von Miteigentumsanteilen bzw. Objekten eines Wohnungseigentümers kommen. Eine derartige Unterteilung ist jedenfalls auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Vereinbartes Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wo...mehr

Die Wohnungseigentümer können sich für die Eigentümerversammlung eine Geschäftsordnung geben.[1] Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen werden die Modalitäten des Versammlungsablaufs geregelt. Entsprechende Anträge zur Geschäftsordnung seitens der Versammlungsteilnehmer sind jederzeit – also insbesondere zu Beginn und im Laufe der jeweiligen Versammlung – zulässig. Geschäftsordnung...mehr

Ort Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage durchzuführen.[1] Dies gilt auch für den Fall, dass die Mehrheit außerhalb des Ortes der Wohnanlage wohnhaft ist.[2] Bei der Wahl des Ortes der Wohnungseigentümerversammlung ist jedenfalls grundsätzlich zu berücksichtigen, dass nicht jeder Wohnungseigentümer so mobil ist, auch einen von der Wohnanla...mehr

Das WEMoG vereinfacht die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist hier der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversamml...mehr

Im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben. Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere zum Schutz der ...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigen, wenn kein Verwalter bestellt war. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu ...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Keine Beschlusskompetenz besteht selbstverständlich in den Bereichen, in denen selbst durch Vereinbarung nicht von den Bestimmungen des WEG abgewichen werden kann. Als zwingende gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten nämlich insbesondere die unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst: § 5 Abs. 2 WEG (zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sond...mehr

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz keine Beschlusskompetenz mehr für Verzugsregelungen. § 21 Abs. 7 WEG a. F. existiert nicht mehr, § 28 Abs. 3 WEG eröffnet nur noch eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit von Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch § 19 Abs. 1 WEG eröffnet keine Möglichkeit einer Beschlu...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dann, wenn sich nicht lediglich die Mehrheit auf Kosten einer Minderheit finanziell entlasten möchte (Willkürverb...mehr

Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das WEMoG mit Wirkung seit 1.12.2020 grundlegend reformiert. Bauliche Veränderungen stellen nunmehr sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern unterhalb der Schwelle einer unbi...mehr

Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Korrespondierend mit der nicht mehr geltenden Vorschrift des § 21 Abs. 7 WEG a. F. steht auch § 28 Abs. 3 WEG nicht unter einem Vereinbarungsvorbehalt. Eine Beschlusskompetenz besteht also auch dann, wenn der Beschlussgegenstand bereits (abweichend) Ge...mehr

Schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Verpflichtungen ...mehr

Herbstlaub kann im Regen rutschig werden – Eigentümer müssen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht dafür sorgen, dass Wege auf ihrem Grundstück gefahrlos genutzt werden können, sonst haften sie unter Umständen bei Unfällen. So haben die Gerichte entschieden. Nasses oder feuchtes Laub kann für Passanten schnell zur Gefahr werden. Mieter und Eigentümer sind grundsätzlich verp...mehr

Von vornherein nichtig sind Beschlüsse, die entweder gesetzliche Bestimmungen oder aber innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Vereinbarungen dauerhaft abändern, obwohl keine gesetzliche Beschlusskompetenz hierzu besteht und auch etwa die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung keine Öffnungsklausel zur mehrheitlichen Beschlussfassung enthält....mehr

Mit dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] ist den Wohnungseigentümern die Kompetenz zu einer Beschlussfassung rein virtueller Wohnungseigentümerversamml...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG sind Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG lediglich die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den gebildeten Rücklagen. Alleiniger Beschlussgegenstand ist letztlich der auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallende Vorschussbetrag, also das, was er an Hausgeld in der jeweiligen Wirtschaftsperiode zu z...mehr

Nach der nicht mehr geltenden Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter die Kosten insbesondere eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er dieses aufgrund groben Verschuldens zu verantworten hatte. § 49 Abs. 2 WEG a. F. ist mit Inkrafttreten des WEMoG deshalb entfallen, weil seit jeher ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verw...mehr

Wann die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschussforderungen der Gemeinschaft gegen den einzelnen Miteigentümer fällig sind, ist im Wohnungseigentumsgesetz selbst nicht geregelt. § 271 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Gläubiger – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – sofort Zahlung verlangen kann und der Schuldner – der einzeln...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Nach Auffassung des Gesetzgebers kann je nach Größe der Wohnanlage und Art der regelmäßig anfallenden Maßnahmen auc...mehr

Folgende Vorschriften stellen gesetzliche Öffnungsklauseln dar: § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich Maßnahmen der baulichen Veränderung § 28 Abs. 3 WEG – Beschlussfassung über Art ...mehr

§ 13 Abs. 2 WEG regelt die Zulässigkeit baulicher Veränderungen im Bereich des Sondereigentums. Nach dieser Bestimmung bedürfen bauliche Veränderungen des Sondereigentums keines Gestattungsbeschlusses, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die durch das WEMoG neu in das Gesetz ...mehr