Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

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Die "2G"-Regelungen standen einer Eigentümerversammlung nicht entgegen. Haben die Wohnungseigentümer einen "Grundlagenbeschluss" nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst, ist nicht bereits in der Ladung zur Versammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinzuweisen. Den Wohnungseigentümern müssen auch nicht die dafür notwendigen technischen Details mitgeteilt werden. Ein Wo...mehr

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AG München, Urteil v. 9.1.2024, 1294 C 15932/23 WEGmehr

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Das AG meint, die Beschlussersetzungsklage sei bereits unzulässig! Es habe keine Vorbefassung gegeben. Damit fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Denn aus dem Antrag vom 27.6.2023 gehe nicht eindeutig hervor, dass es sich um eine Abmahnung im Sinne einer Entziehungsklage gemäß § 17 WEG habe handeln sollen. Gegebenenfalls habe T auch seinen Mieter abmahnen sollen. Soweit K im Geg...mehr

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Problemüberblick Im Fall geht ein Wohnungseigentümer gegen eine nach den Feststellungen noch nicht sicheren unbilligen Nachteil vor. Dieser könnte sich durch den Betrieb einer Klimaanlage zeigen, deren Einbau nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet worden ist. Unterlassungsklage Das LG meint, in diesem Fall könne sich ein Wohnungseigentümer nicht bereits gegen die Gestattung des Einbaus...mehr

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Mit Erfolg! Für den Beschluss fehle es an einer Beschlusskompetenz. Über die Frage, wie die Dächer zu gebrauchen und zu nutzen seien, könnten nicht sämtliche Wohnungseigentümer bestimmen. Dies betreffe auch die Vorfragen. Eine vorgelagerte (Planungs-)Entscheidung müsse – bezogen auf die Beschlussfassung nach den §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1 WEG und die Beschlussfassenden – einher...mehr

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Der BGH verneint die Frage! K könnten allerdings im Zusammenhang mit der Einzahlung der Gebühr im Allgemeinen für die ersten Anträge keine Verzögerungen zugerechnet werden. K habe auf Anforderung des Gerichts umgehend die Gebühr eingezahlt. Die Verzögerung der Klagezustellung sei allein durch eine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht worden. Denn das AG sei nac...mehr

Das Aufstellen eines Strandkorbs im gemeinschaftlichen Gartenbereich dergestalt, dass der Strandkorb aus der Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers sichtbar ist, stellt eine nicht hinzunehmende (optische) Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG dar. Gleiches gilt für das Aufstellen einer Wäschespinne.mehr

Bei der Errichtung einer Klimaanlage und einer damit einhergehenden Durchbohrung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Außenwand handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG.mehr

Mit Erfolg! In der Niederschrift seien Beschlüsse festgehalten, die von den Wohnungseigentümern nicht gefasst worden seien. K könne den durch die Protokollierung gesetzten Rechtsschein mit einer Anfechtungsklage beseitigen lassen. Stelle der Versammlungsleiter entgegen der wahren Rechtslage ein positives Beschlussergebnis fest, könnten die Rechtswirkungen dieses wirksamen Be...mehr

Das Fehlen der nach § 130a Abs. 3 ZPO erforderlichen einfachen Signatur einer auf einem sicheren Übermittlungsweg als elektronisches Dokument eingereichten Klageschrift kann nur dann ausnahmsweise unschädlich sein, wenn sich aus anderen, eine Beweisaufnahme nicht erfordernden Umständen eine der einfachen Signatur vergleichbare zweifelsfreie Gewähr dafür ergibt, dass der Rech...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer die Entscheidung trifft, ob, wann und wie die Balkone zu erhalten sind: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder ein Wohnungseigentümer. Die Frage ist nach der Auslegung einer Erhaltungsvereinbarung zu beantworten. Grundsatz Die Pflicht, das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten, ruht nach § 18 Abs. 1 WEG auf der Gemeinsch...mehr

Problemüberblick Im Fall wohnen Mieter in Räumen, für die vereinbart ist, dass man dort nicht wohnen darf. Die meisten Wohnungseigentümer nehmen daran keinen Anstoß, da sie selbst Nutznießer des Verstoßes sind. Fraglich ist, ob die Minderheit das hinnehmen muss. Zwingendes Vorgehen Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen eine Vereinbarung, kann dagegen grundsätzlich nur die Gemei...mehr

Die Gemeinschaftsordnung regelt Folgendes: "Der gemeinschaftliche Garten ist als Ziergarten angelegt. Er soll zur Schönheit des ganzen Hausgrundstückes beitragen. Darüber hinaus dient er der Erholung, dem Spiel und der Ruhe der Hausbewohner und ihrer Gäste." Die Wohnungseigentümer gestatten nach § 20 Abs. 1 WEG, die Errichtung eines Gedenksteins für den ehemaligen Bewohner d...mehr

Nach § 9a Abs. 2 WEG stehen die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Dazu zählt auch die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein klagender Wohnungseigentümer, der nichts falsch gemacht hat, irgendwann dennoch beim Gericht nachfragen muss, ob dort Fehler gemacht worden sind. Demnächst im Sinne von § 167 ZPO Nach der ständigen BGH-Rechtsprechung ist das Merkmal "demnächst" (nur) erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hin...mehr

Das AG meint, die Beschlussersetzungsklage sei begründet, die Anfechtungsklage nicht! Die Anfechtungsklage wäre begründet, wenn der zu erfüllende Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet sei. So liege es aber nicht. K habe zwar einen Anspruch auf ein Tätigwerden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er habe jedoch keinen Anspruch auf Fassung des ...mehr

Wohnungseigentümer K stellt in der Eigentümerversammlung am 27.6.2023 erfolglos den Antrag, die Verwaltung zu ermächtigen und zu beauftragen, im Namen und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu beauftragen, den Eigentümer der Ladeneinheit 11 – Teileigentümer T – abzumahnen. Denn der Mieter des T lasse die Brandschutztür zum Treppenhaus dauer...mehr

Mit Erfolg! Beeinträchtigungen des Sondereigentums könne jeder Wohnungseigentümer selbst abwehren. Denn Störungen des Sondereigentums lägen vor, wenn Emissionen wie Geräusche oder Gerüche unmittelbar auf das Sondereigentum einwirkten oder wenn es zu negativen Emissionen, beispielsweise einer Verschattung oder Beeinträchtigung der Aussicht, komme. Das Aufstellen eines Strandk...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer die Entscheidung trifft, ob, wann und wie die Terrassenfundamente zu erhalten sind: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder ein Wohnungseigentümer. Die Frage ist nach der Auslegung einer Erhaltungsvereinbarung zu beantworten. Grundsatz Die Pflicht, das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten, ruht nach § 18 Abs. 1 WEG auf d...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X nach § 20 Abs. 1 WEG, dem Eigentümer der Penthouse-Wohnung im 8. Obergeschoss, ein Split-Klimagerät einzubauen, das eine Schall emittierende, an der Außenfassade des Gebäudes zu montierende Außeneinheit mit Lüfter umfasst. Diesen Beschluss greift Wohnungseigentümer K an (seine Wohnung liegt im 4. Obergeschoss). Er meint, d...mehr

Zwar kann nach der Bestimmung des § 11 Abs. 1 WEG kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, was auch dann gilt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Allerdings können die Wohnungseigentüme...mehr

Der BGH verneint die Frage! Nach § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO müsse eine Klageschrift in Form eines elektronischen Dokuments mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen (§ 130a Abs. 3 Satz 1 Fall 1 ZPO) oder von der verantwortenden Person einfach signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden (§ 130a Abs. 3 Satz 1 Fal...mehr

Mit Erfolg! Die im Fall geltende "2G"-Regelung habe der Einberufung nicht entgegengestanden. Denn die Wohnungseigentümer hätten sich vertreten lassen können. Die Verwaltung habe mit der Einberufung unter den zum Ladungszeitpunkt geltenden Bestimmungen auch keine Pflichten verletzt. Die Mitteilung von Wohnungseigentümer K, nicht teilnehmen zu können, habe daran nichts geänder...mehr

Bei Wohnungseigentum ist im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und Benutzen seines Sondereigentums zu dulden, wenn dies zur Erhaltung (also zur Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.mehr

Rz. 7 Als flächenweise Teilung i. S. v. § 7 GrEStG ist auch die Begründung von Wohnungseigentum oder Sondereigentum nach § 3 oder § 8 WEG anzusehen.[1] Zu beachten ist dabei, dass jedes rechtlich selbstständige Wohnungseigentum in einem Gebäude eine selbstständige wirtschaftliche Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG bildet.[2]. Weder die Führung mehrerer rechtlich selbsts...mehr

Rz. 8 Der Vergünstigung des § 7 Abs. 2 GrEStG kommt auch beim Erwerb eines in einer sog. freiwilligen Baulandumlegung gebildeten Grundstücks Bedeutung zu. Nach koordinierten Ländererlassen kann in diesen Umlegungsverfahren zur Vermeidung einer mehrfachen Grunderwerbsteuer wie folgt verfahren werden: Die Umlegungsteilnehmer übertragen ihre Grundstücke auf eine von in der Recht...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst regelt die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in den folgenden Bestimmungen: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.[1] § 19 Abs. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Bildung we...mehr

Von besonderer Bedeutung für die Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Tatsache, dass sich der Gesetzgeber im Rahmen des WEG-Änderungsgesetzes im Jahr 2007[1] bewusst gegen eine Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochen und insoweit in § 11 Abs. 3 WEG a. F. ausdrücklich angeordnet hatte, dass ein Insolvenzverfahren über das V...mehr

Wie § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zum Ausdruck bringt, sind die Wohnungseigentümer durchaus berechtigt, neben der Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 1 WEG auch weitere Rücklagen zu bilden. Liquiditätsrücklage Hier kann es sich insbesondere anbieten, Liquiditätsrücklagen für den Fall von Hausgeldausfällen oder -rückständen einzelner Wohnungseigentümer zu bilden. Rücklage zur Finanzieru...mehr

Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die zurückliegende Amtsführung des Verwalters für den jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend. Gleichzeitig sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter auf diese Weise für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus.[1] Dabei hat die Entlastu...mehr

Gemäß § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG a. F. konnte die Verfügungsbefugnis des Verwalters über gemeinschaftliche Gelder von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Befugnisse des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG sowohl erweitert als auch beschränkt werden. Nach wie vor kann also insbesondere auch ein "...mehr

Der Verwalter hat zunächst sämtliche Kostenbeiträge von den Wohnungseigentümern anzufordern, sofern es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten handelt. Praxisrelevant sind hier Zahlungsaufforderungen des Verwalters bezüglich der Zahlung von Hausgeldern nebst den Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und den Beiträgen zu beschlossenen Sonderumlagen. Insoweit kann sich der Verwal...mehr

Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft...mehr

Trotz insoweit eindeutiger Rechtsprechung des BGH[1] fanden sich auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, die allein eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in die Nähe konkludenter Verwalterentlastung rückten. So war es nach Ansicht des LG München I[2] eine Frage der Beschlussauslegung, ob eine konkrete Beschlussfa...mehr

In der Praxis scheitern Entlastungsbeschlüsse häufig daran, dass dem Verwalter zwar keinerlei Fehlverhalten zum Nachteil der Wohnungseigentümer zum Vorwurf zu machen ist und auch seine Amtsführung in jeder Hinsicht vorbildlich war, er jedoch eine fehlerhafte Jahresabrechnung erstellt hat und der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber ...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur ...mehr

Als weitere Finanzierungsform kann auch eine Kreditaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH hatte insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Kredits durchaus auch unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.[1] Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Kreditaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs...mehr