Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft / 1.2.2 Bildung einer Erhaltungsrücklage

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.^[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur Verfügung. Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zum Ausgleich sonstiger Liquiditätsengpässe sollte vermieden werden. Schon gar nicht ist der Verwalter eigenmächtig berechtigt, auf die Mittel der Erhaltungsrücklage zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen zuzugreifen. Allerdings verleiht § 19 Abs. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung über weitere Rücklagen, insbesondere also auch eine Liquiditätsrücklage.^[2] Ein Beschluss über einen Zugriff auf Mittel der Erhaltungsrücklage entspricht jedenfalls lediglich in eng umgrenztem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung.^[3]

Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen kann lediglich dann erfolgen, wenn

• die Erhaltungsrücklage ausreichende finanzielle Mittel enthält,
• keine Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums absehbar sind,
• der Erhaltungsrücklage maximal ein Betrag entnommen wird, der den Hausgeldern dreier Monate entspricht,
• unter Berücksichtigung des Entnahmebetrags eine "eiserne Reserve" in der Erhaltungsrücklage verbleibt,
• die entnommenen Beträge spätestens innerhalb eines Zeitraums von 2 Monaten der Erhaltungsrücklage wieder zugeführt werden.^[4]

Eine entsprechende Beschlussfassung muss alle diese Aspekte berücksichtigen. Ist eine Zuführung der entnommenen Beträge nicht innerhalb eines Zeitraums von 2 Monaten möglich, hat der Verwalter zu einer Wohnungseigentümerv...