Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

Der WEG-Hausverwalter ist auch zur Kündigung des Mietvertrags im Namen des Vermieters berechtigt und aufgrund einer erteilten Hausverwaltervollmacht prozessführungsbefugt.[1] Der Verwalter eines Mietshauses dagegen (Verwalter von Sondereigentum) kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Re...mehr

Die Unterschutzstellung eines Bauwerks mit den sich daran anschließenden denkmalrechtlichen Beschränkungen für den Eigentümer kann grundsätzlich auf zweierlei Art und Weise bewirkt werden. Eintragungssystem (konstitutives System) Zum einen kann der Gesetzgeber allgemein definieren, welche Voraussetzungen ein Bauwerk erfüllen muss, um Denkmal sein zu können, und der Verwaltung ...mehr

Dreht ein Vermieter gleichsam den Gashahn zu, ist es vorstellbar, dass ein Mieter die öffentliche Verwaltung einschaltet. Beispielweise die Stadt Frankfurt a. M. hat verfügt, dass ein Vermieter, der meinte, er halte es für zumutbar, dass die Mieter das Wasser in der Küche warm machen und mit Elektroheizlüftern heizen und daher die Gasversorgung unterbrach, binnen einer Woche...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mithin in der Regel die Verwaltung, ist nach § 5 Abs. 3 Satz 3 EWSG verpflichtet, die Wohnungseigentümer entsprechend § 5 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 EWSG zu informieren (s. dazu Abschn. 3.3.3).mehr

Beseitigungsanspruch gegen "störenden" Miteigentümer In der Gestaltung und Bebauung seines Grundstücksanteils ist der einzelne Miteigentümer keineswegs frei. Praxis-Beispiel Beseitigung von Anbauten Die Kläger und der Beklagte teilten sich als Miteigentümer ein Grundstück in der Weise auf, dass die Kläger den linken und der Beklagte den rechten Teil nutzte. Eine vertragliche Re...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.[1] Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe betei...mehr

Nur selten vereinbart Ein Schattendasein unter den Güterständen führt die in den §§ 1415 ff. BGB geregelte Gütergemeinschaft. Gleichwohl sind ihre komplizierteren Regeln wiederholt Gegenstand obergerichtlicher Rechtsprechung – auch zu Fragen der Unterhaltsbemessung bei Trennung und Scheidung.[1] Regelfall: Gesamtgut Die Gütergemeinschaft kann nur durch notariellen Ehevertrag w...mehr

Beim Wohnungseigentum Im Wohnungseigentum kommen für die Änderung des Umlagemaßstabs 2 Regelungen in Betracht: Jeder Wohnungseigentümer kann "eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der...mehr

Modernisierungsmaßnahmen Über dieses Programm fördert das Land Hessen Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohnungen, die vor dem 1.1.1995 bezugsfertig waren. Förderungsfähig sind insbesondere folgende Maßnahmen: Verbesserung des Wohnungszuschnitts zugunsten einer größeren Wohnung (z. B. Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen), der Beleuchtung, der Belüftung, der Beheizung (dies gilt...mehr

Antragsteller Antragsteller können folgende Personen sein: natürliche Personen juristische Personen Die Antragsteller müssen Eigentümer von Miet- oder Genossenschaftswohnungen oder selbst genutztem Wohneigentum sein. Die Gebäude müssen im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern liegen. Ist der Antragsteller ein Erbbauberechtigter, steht er dem Eigentümer gleich. Hinweis Nachweis der Lei...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Welches Recht gilt? Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht? Praxis-Beispiel Wirksamer...mehr

Nutzungsentschädigung für Familienheim Gehört eine eheliche Wohnung den Eheleuten gemeinsam, wird bei Trennung oder Scheidung häufig darüber gestritten, ob und in welcher Höhe der im Familienheim verbliebene Ehegatte eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Wird eine im Miteigentum stehende frühere Ehewohnung einvernehmlich durch einen der geschiedenen Ehegatten genutzt, bes...mehr

Gesetzlich vorgesehen Haben Ehegatten[1] nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbart, leben sie gemäß § 1363 Abs. 1 BGB "automatisch" im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, oft ohne um deren genaue Bedeutung zu wissen. Die Zugewinngemeinschaft ist – entgegen ihrem Namen und entgegen weit verbreiteter Annahme[2] – keine Gemeinschaft: Das Vermögen des Mannes ...mehr

Die dem Verwalter einer Wohnanlage durch Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht. Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen,...mehr

Der Bürger darf grundsätzlich von der "Rechtmäßigkeit der Verwaltung" ausgehen; er darf darauf vertrauen, dass die Behörden das ihnen Obliegende richtig und sachgemäß tun, und braucht zunächst nicht in Betracht zu ziehen, dass die Behörde falsch handeln werde, solange er nicht hinreichend Anlass zu Zweifeln hat.[1] Ein Mitverschulden des Geschädigten kommt daher nur in Betra...mehr

Mehrere Gegenstände Problematisch kann die Aufhebung einer Gemeinschaft an mehreren Gegenständen (auch Forderungen) sein. So auch in folgendem vom BGH [1] entschiedenen Fall: Praxis-Beispiel Gemeinschaft an mehreren Gegenständen In einem geschiedenen Eheleuten gehörenden und zwischenzeitlich versteigerten Mehrfamilienhaus hatte der Ehemann seit der Trennung die Verwaltung überno...mehr

§ 5 Abs. 3 Satz 1 EWSG verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mithin in der Regel die Verwaltung, die Entlastung, die sie nach den §§ 2 oder 4 ESWG erlangt, im Rahmen der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer weiterzugeben. Die Höhe der Entlastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 5 Abs. 3 Satz 2 EWSG in der Jahresabrechnung gesondert ausz...mehr

Eigentümer des Grundstücks Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Sie müssen Eigentümer oder Erbbauberechtigte eines geeigneten Baugrundstücks sein. Ist das Grundstück noch nicht erworben worden, ist nachzuweisen, dass der Erwerb eines Grundstücks oder Erbbaurechts gesichert ist oder durch die Gewährung der Zuwendung gesichert wird. Dabei ist § 11 Abs. 3 ...mehr

Kein besonderer Zweck Merkmal einer solchen Bruchteilsgemeinschaft ist zudem, dass die jeweiligen Mitglieder lediglich als Gruppe von Einzelpersonen ihre gemeinsamen Interessen an dem in Miteigentum stehenden Gegenstand wahrnehmen, jedoch darüber hinaus keinen weitergehenden Zweck verfolgen – wie etwa bei einer Gesellschaft. Damit unterscheidet sie sich von der Gesamthandsgem...mehr

Die Zumutbarkeit von Lärmimmissionen ist gesetzlich in der TA-Lärm geregelt, die dem Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche dient. Die TA-Lärm gilt aber nicht für den Lärm, den temporäre Freizeitveranstaltungen verursachen. Freizeitaktivitäten sind den Regelungen durch das Immissionsschutzrecht zugänglich, soweit sie ...mehr

Was kann vereinbart werden? Aufgrund der allgemeinen Vertragsfreiheit können Miteigentümervereinbarungen als rein schuldrechtliche Abreden grundsätzlich beliebige Inhalte zum Gegenstand haben. Inhaltliche Einschränkungen ergeben sich dann, wenn die Miteigentümervereinbarung auch für und wider die Sondernachfolger gelten soll. Eine solche Drittwirkung können ausschließlich Mit...mehr

Verwaltungszwang Die Baulast beinhaltet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb ist sie bei Zuwiderhandlungen mit den Zwangsmitteln der Verwaltung durchsetzbar. Praxis-Beispiel Zwangsmittel Blockiert der Baulastübernehmer die durch Baulast gesicherte Zufahrt, so kann die Bauaufsichtsbehörde mittels Ordnungsverfügung und etwa der Verhängung eines Zwangsgelds darauf hin...mehr

Gesetzliche Regelung Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache Eigentümergemeins...mehr

Überblick Der Vielfalt der Freizeitaktivitäten entspricht die Vielzahl der Nachbarkonflikte wegen Lärmbelästigungen durch Freizeitanlagen. Unterschiedliche Freizeitaktivitäten werden bei einer Freizeitanlage sozusagen an einem Ort gebündelt und weisen deshalb auch ein dementsprechendes Lärmpotenzial auf. Die Wohnnachbarschaft wird damit mehr oder weniger gezwungen, das Treib...mehr

Unterscheidungsmerkmal Die Innengesellschaft als solche tritt im Rechtsverkehr nach außen hin nicht in Erscheinung. Sie unterscheidet sich von der (bloßen) Verwirklichung der ehelichen Lebensgemeinschaft dadurch, dass durch Einsatz von Vermögenswerten und/oder Arbeitsleistungen eine gemeinschaftliche Wertschöpfung beabsichtigt ist. Hauptanwendungsfall ist das gemeinsame Betre...mehr

Überschuss wird verteilt Bei Beendigung des Güterstands müssen sich die Ehegatten über das Gesamtgut auseinandersetzen.[1] Bis zur endgültigen Abwicklung besteht eine Auseinandersetzungsgemeinschaft mit weiterhin gemeinschaftlicher Verwaltung fort.[2] Die Auseinandersetzung erfolgt in der Weise, dass zunächst die Verbindlichkeiten des Gesamtguts berichtigt werden und sodann de...mehr

Zur Verpflichtung des Verwalters zur Erteilung von Auskunft und Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrags siehe Urteil des OLG Saarbrücken vom 25.8.1999. Schließt eine Hausverwaltung in Vertretung des Vermieters einen Mietvertrag ab, kann der Mieter die Mitteilung des vollständigen Namens und der Anschrift des Vermieters verlangen. Die Verwaltung kann die Auskunft...mehr

§ 1 Abs. 2 BetrKV enthält eine Negativabgrenzung. Danach gehören nicht zu den Betriebskosten die sog. Verwaltungskosten.[1] Dies sind die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen de...mehr

Der vermietende Eigentümer darf von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser das an die Verwaltung zu zahlende Wohngeld entrichtet und den sich aus der jährlichen Verwalterabrechnung ergebenden Betrag bezahlt. § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass Nebenkostenvorauszahlungen lediglich für Betriebskosten vereinbart werden dürfen. Diese Betriebskosten sind in § 2 Betriebskostenvero...mehr

Beim Wohnungseigentum Nach § 19 WEG können neue Kosten wie Betriebskosten für Rauchmelder ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 19 WEG entsprechen, die dann grundsätzlich gemäß § 16 WEG umzulegen sind. Praxis-Beispiel Sonstige Betriebskosten bei Rauchmeldern Bei der Nutzung von Rauchmeldern entstehen Betriebskosten (optische Funktionsprüfung, Probealarm, Reinigung, Kosten für Batt...mehr

Eigenständige Verwaltung Besonderes Merkmal des Güterstands der Gütertrennung[1] ist, dass zwischen den Eheleuten keine vermögensrechtliche Beziehung entsteht. Sie stehen sich vermögensrechtlich wie Unverheiratete gegenüber. Es gibt nur 2 selbstständige Vermögensmassen, die des Ehemanns und die der Ehefrau. Auch die Schulden bleiben gesondert. Jeder Ehegatte verwaltet völlig ...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Abgrenzung Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet die Gütergemeinschaft nicht. § 37 InsO regelt die Folgen für das Gesamtgut und knüpft dabei an die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis der Ehegatten bzw. Lebenspartner an. Dabei ist zu unterscheiden: Bei der Insolvenz des allein verwaltenden Ehegatten fallen das Gesamtgut sowie das Vorbehalts- und Sondergut des insolvent...mehr

§ 10 EnSikuMaV trifft Regelungen für Ladentüren und Eingangssysteme im Einzelhandel. § 11 EnSikuMaV untersagt grundsätzlich den Betrieb beleuchteter oder lichtemittierender Werbeanlagen von 22 Uhr bis 6 Uhr des Folgetages. Ausgenommen sind der Betrieb von Werbeanlagen während der Öffnungszeiten, die als Hinweise auf Gewerbe oder Beruf am selben Ort dienen, sowie der Betrieb ...mehr

§ 3 EnSikuMaV setzt Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen außer Kraft, nach denen ein Mieter durch eigene Handlungen eine Mindesttemperatur zu gewährleisten hat. Die Pflicht des Mieters, durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Substanzschäden an der Mietsache vorzubeugen, bleibt davon unberührt. Hinweis Vermieter § 3 gilt nicht für den Vermieter. Enthält der Mietvertr...mehr

Überblick Konflikte zwischen Sportanlagen und ihrer Wohnnachbarschaft beschäftigen seit Jahren Verwaltungs- wie Zivilgerichte. Die Konflikte entzünden sich dabei fast ausschließlich an dem von diesen Anlagen ausgehenden Lärm. Vereinzelt sind auch belästigende Lichteinwirkungen durch Flutlichtanlagen Gegenstand von Nachbarklagen. Nachdem in den 1980er-Jahren die Lärmbelästigun...mehr

Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.[1] Achtung Rückgabe der Schlüssel an Hauswart Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Untern...mehr

Rz. 243 Stand: EL 134 – ET: 06/2023 § 40b Abs 1 EStG gilt nur noch für Zuwendungen des ArbG an eine Pensionskasse, die nicht im Kapitaldeckungsverfahren, sondern im Umlageverfahren finanziert wird (zB Umlagen an die > Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder bzw für eine kommunale oder kirchliche > Zusatzversorgung); der Pauschsteuersatz beträgt 20 % der Zuwendungen (> Rz...mehr

Rz. 253 Bis zum 31.12.2019 werden sonstige Leistungen von Gemeinschaften, deren Mitglieder Angehörige der in § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG bezeichneten Berufe und/oder Einrichtungen i. S. d. § 4 Nr. 14 Buchst. b UStG sind steuerbefreit, soweit diese Leistungen für unmittelbare Zwecke der Ausübung der Tätigkeit nach § 4 Nr. 14 Buchst. a oder b UStG verwendet werden und die Gemein...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphä...mehr

Rz. 15 Die Organisation des Gemeinsamen Bundesausschusses ist in der Vorschrift nur in Grundzügen vorgegeben. So gibt es nach Abs. 2 Satz 1 das Beschlussgremium und in Abs. 2 Satz 11 in Verbindung mit Abs. 2a finden sich Hinweise auf die Unterausschüsse, die nach Leistungssektoren getrennt sind. Die gesetzliche Vorgabe lässt dem Gemeinsamen Bundesausschuss genügend Freiraum,...mehr

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und Mietverhältnisse zu kündigen. Wichtig Eintritt in bestehendes Mietverhältnis In die bereits bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalt...mehr

Rz. 7 Ob in einem Planungsbereich eine ärztliche oder psychotherapeutische Überversorgung vorliegt, entscheidet der jeweilige Landesausschuss der Ärzte und Krankenkassen (vgl. § 90), dem neben den unparteiischen Mitgliedern, Vertretern der Ärzte/Psychotherapeuten und Krankenkassen mit beratender Stimme auch Vertreter der für die Sozialversicherung obersten Landesbehörden und...mehr

Entscheidung wirkt wie Einwilligung Verweigert der zustimmungsberechtigte Ehegatte die Einwilligung, kann der verfügende Ehegatte durch entsprechenden Antrag die Rechtmäßigkeit dieser Weigerung durch das Familiengericht [1] (eine Abteilung des Amtsgerichts) überprüfen und die Zustimmung ersetzen lassen.[2] Voraussetzung hierfür ist nach § 1365 Abs. 2 BGB , dass das beabsichtigte...mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Zum 1.7.2022 ist die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft getreten. In diesem Beitrag sind die Änderungen, die durch die Miet...mehr

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rec...mehr

Zuwegung in Miteigentum Zugangswege zu Reihenhaus- und Wohnanlagen bieten häufig "Reibungspunkte". Neben der Eintragung einer Grunddienstbarkeit besteht die Möglichkeit, das Wegegrundstück zu vermessen und den einzelnen Berechtigten Miteigentumsanteile am Wegegrundstück zu übertragen. Dann kann deren internes Verhältnis durch eine im Grundbuch eingetragene Miteigentümerverein...mehr