Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Rz. 18 Klauseln, wonach ohne Änderung des Indexes oder nur bei einer Steigerung der Vermieter einseitig die Miete erhöhen darf, sind als zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam (§ 557b Abs. 4).Daher ist auch eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nic...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 7 Der Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d rügt, trägt im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 556d Rn. 92). Hinweis Miete durch Sozialamt Der Mieter, dessen Miete vom Sozialamt überwiesen wird, kann Ansprüche auf Rückzahlun...mehr

Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, für die die Mietpreisbremse gilt, sind die Vorschriften der Mietpreisbremse[1] nur für die Ausgangsmiete zu beachten. D. h., dass die indexierte Ausgangsmiete grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen darf. Es muss also für die Ausgangsmiete die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt werden....mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Falls in der betreffenden Kommune kein Mietspiegel existiert, können der zur Mieterhöhung berechtigte Vermieter oder das Geri...mehr

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert: "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist." Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspie...mehr

Die Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben. Zur ...mehr

Wird im Räumungsprozess wegen Wegfalls des Eigenbedarfs die Erledigung der Hauptsache erklärt, kann der Mieter nicht einwenden, die Klage sei deshalb unbegründet gewesen, weil der Eigenbedarf zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung nicht mehr bestanden hat, da der Wegfall des Eigenbedarfs gerade Anlass für die Erledigungserklärung war. Die Kostenentscheidung richtet sich...mehr

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist nach dem BGH hieran allerdings nicht gehindert. Das Vorliegen eines Mietspiegels (einfach oder qualifiziert) entfaltet für die Einholung eines Sac...mehr

Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe v...mehr

Gemäß § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine neue Anpassung aufgrund gestiegener Preise erfolgen darf. Die Jahresfrist bezieht sich nur auf die nächste Indexerhöhung. Sie bedeutet keine Sperrfrist für alle zulässigen Mieterhöhungen. Sie beginnt mit dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetrete...mehr

Hat der Mieter seine Rechte verloren, ist strittig, ob eine Mieterhöhung zum Wiederaufleben des Minderungsrechts führt. Nach einem Urteil des LG München I vom 26.9.2002[1] lebt das Minderungsrecht des Mieters nicht wieder auf. Dies käme nur dann in Betracht, wenn durch die Mieterhöhung eine wesentliche Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen der Leistung des Vermie...mehr

Bewohnen die Ehepartner keine Miet- sondern eine Eigentumswohnung bzw. ein Eigenheim, dessen Eigentümer einer der Ehepartner (allein oder zusammen mit einem Dritten) ist, kann der andere Ehepartner (Nichteigentümer) die Überlassung an sich nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt beim Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliche...mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu...mehr

Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe ein...mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc...mehr

Rz. 94 Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete verein...mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermietersei...mehr

Rz. 55 Rechtliche Grundlagen Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Hier hat sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in maßgeblicher Weise geändert: Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrfach entschieden, dass für ein Mieterhöhungsverlangen die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sein soll. Erst wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % (nach unten oder nach oben) beträgt, sollte...mehr

Überblick Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete, für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete und für die Berechnung des Wohngelds. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Mögliche Berechnungsgru...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Die Mietpreisbremse wurde im Juli 2025 um vier Jahre verlängert – der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Regelungen präziser fasst und nachschärft. Die Bundesregierung stimmt in ihrer Stellungnahme den Vorschlägen zu. Der Bundesrat will die Mietpreisbremse nachschärfen und präzisieren. Einen Gesetzentwurf "zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung v...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 8 Verstöße gegen die Auskunftspflicht führen zum Rechtsverlust des Vermieters. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf eine nach diesen Ausnahmen zulässige Miete nicht berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht also nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %). Hinweis Endgültiger An...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 14 Unwirksam sind alle Vereinbarungen, die von den Voraussetzungen der § 559b Abs. 1 oder den Rechtsfolgen des § 559b Abs. 2 zum Nachteil des Mieters abweichen, wie Verzicht auf Hinweis auf die voraussichtliche Höhe der entstehenden Kosten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung vor Durchführung der Maßnahme, auf die Textform, auf die Begründungs- und Erläuterungspfli...mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Mie...mehr

Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonne...mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v...mehr

Kalkulatorische Kosten können Sie ansetzen, wenn Sie z. B. für sich selbst einen Unternehmerlohn berücksichtigen oder wenn Sie Ihr eingesetztes Kapital (Eigenkapital) verzinsen möchten. Bei diesen Kostenpositionen entstehen Ihnen i. d. R. keine "echten" Ausgaben, sondern sie sind eine rechnerische Größe, deren Ansatz in der Kalkulation Ihnen Ihr unternehmerisches Risiko vergü...mehr

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann diese niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden.mehr

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann die niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden. Persönliche Bedürfnisse des Arbeitnehmers (z. B. hinsichtlich der Größe der Wohnung) werden bei der Bewertung der Wohnung nicht berücksichti...mehr

Gesetzliche Mietpreisbeschränkungen sind bei der Ermittlung des steuerlichen Mietwerts einer Wohnung zu beachten. Ergibt sich dadurch ein Mietwert, der unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so entsteht kein lohnsteuerpflichtiger geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitnehmer diese geringere Miete zahlt. 3.1 Mietvorteile aufgrund öffentlicher Wohnungsbauförderung sind steue...mehr

Seit 1.1.2020 gilt ein neuer gesetzlicher Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen.[1] Das Anknüpfen an den laufend dynamisierten Mietspiegel führt insbesondere bei niedrigen Bestandsmieten durch die stetig wachsenden Mieten zu zusätzlichen Steuerbelastungen für den Arbeitnehmer. Um hier Abhilfe zu schaffen, führte der Gesetzgeber für Lohnzahlungszeiträume ab 1.1.2020 ein...mehr

Infolge der stark steigenden Mietpreise führt die Anknüpfung der Bewertung von Dienst- bzw. Werkwohnungen an die dynamisch steigenden Mietspiegel zu zunehmenden steuerlichen Belastungen bei den Arbeitnehmern. Um dem entgegenzuwirken, wird für Lohnzahlungszeiträume seit dem 1.1.2020 ein Bewertungsabschlag eingeführt, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßg...mehr

Sachverhalt Ein Arbeitgeber (kein Wohnungsunternehmen) überlasst seinem Arbeitnehmer eine Wohnung gegen eine monatliche Miete inkl. der umlagefähigen Nebenkosten von 1.560 EUR (120 m² × 13 EUR/m²). Der ortsübliche Mietwert (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) beträgt 20 EUR/m². Ergebnis Der Bewertungsabschlag beträgt 1/3 vom ortsüblichen Mietwert, wenn dieser nicht mehr al...mehr

Bei der Ermittlung des steuerrechtlichen Mietwerts einer Wohnung sind gesetzliche Mietpreisbeschränkungen zu beachten. Ergibt sich dadurch ein Mietwert, der unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, entsteht kein lohnsteuerpflichtiger geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitnehmer diese geringere Miete zahlt. Außerdem sind vom Arbeitgeber gewährte Mietvorteile steuerfrei, die...mehr

Eine besondere Bewertungsregelung gilt für Wohnungen, die der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer aus Anlass einer Auslandstätigkeit am ausländischen Beschäftigungsort zur Verfügung stellt. Die Verwaltung begrenzt hier den Ansatz der ortsüblichen Miete auf einen bestimmten Prozentsatz des Arbeitslohns. Der maximal ansetzbare Mietwert für die im Ausland gelegene Wohnung berechnet si...mehr

Ist für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel nicht aufgestellt worden, so kann die ortsübliche Miete anhand eines Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde ermittelt werden.[1] Etwaige örtlich bedingte Abweichungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Vergleichbare Gemeinde ist nicht immer gleichzusetzen mit der Nachbargemeinde. Ebenso kann die Vergl...mehr

Für Wohnungen, deren Kaltmiete 25 EUR pro Quadratmeter nicht übersteigt, gilt seit 2020 ein Bewertungsabschlag von 1/3 der ortsüblichen Miete.[1] Die 1/3-Kürzung schließt die Anwendung der Sachbezugsfreigrenze von 50 EUR nicht aus. Die Finanzverwaltung sieht in dem Bewertungsabschlag keine Spezialregelung für die Bewertung der Wohnungsüberlassung, bei der die Kleinbetragsgren...mehr

Mietvorteile aus der Überlassung einer Wohnung sind mit den um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreisen am Abgabeort zu bewerten (ortsüblicher Mietwert). Der ortsübliche Mietwert ist unter Berücksichtigung aller Eigenarten der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung nach dem Preis zu bemessen, der für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffen...mehr

Der ortsübliche Mietpreis ist die Miete, die für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). Dieser Mietwert kann für eine Wohnung im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Dabei kann der Arbeitgeber den geldwerten Vorteil nach dem niedrigsten Wert des Mietpreisspiegels berechn...mehr

Die bei einer doppelten Haushaltsführung im Ausland entstehenden Unterkunftskosten sind ebenfalls in tatsächlich entstandener Höhe steuerfrei ersetzbar oder als Werbungskosten abziehbar. Hierfür gelten die gleichen Regelungen wie bei einer doppelten Haushaltsführung im Inland. Seit 1.1.2026 besteht eine monatliche Höchstgrenze von 2.000 EUR für die steuerliche Anerkennung de...mehr