Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Rz. 82 Für den Gebührenstreitwert der Mängelbeseitigungsklage des Mieters sind nicht die Kosten der Mängelbeseitigung , sondern ist der Jahresbetrag der fiktiven Mietminderung maßgebend (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/19, GE 2020, 670; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.5.2009, I-24 W 16/09, WuM 2009, 543; LG Berlin, Beschluss v. 25.10.2007, 62 T 118/07, GE 2008, 57; ...mehr

Rz. 10 Die Mietsache ist auf jeden Fall aber dann mangelhaft, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (LG München WuM 1998, 18; LG Berlin GE 1996, 1547; GE 1998, 1091; GE 1999, 47; LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 36/99). Ob eine derartige Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nicht nach den bei Vert...mehr

Rz. 67 Das Zurückbehaltungsrecht darf grds. nur für künftige Mietzahlungen geltend gemacht werden (OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 304; LG Berlin, GE 2012, 898). Ist der Mieter hinsichtlich einzelner Forderungen des Vermieters in Verzug geraten, kann er wegen einer erst später fällig gewordenen Gegenleistung ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen, wenn er Handlungen vornimmt...mehr

Rz. 14 Der Wohnraumvermieter kann verpflichtet sein, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14, GE 2015, 785). Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen is...mehr

Rz. 30b Bei Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (AG Essen Urteil v. 20.7.2023,136 C 95/23, BeckRS 2023, 18339). Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen (AG Brandenburg, Urteil v. 13.02.2023 – 31 C 210/21, WuM 2023, 1...mehr

Rz. 17a Eine vom Mieter nicht verursachte Ungezieferplage in der Wohnung führt zur Minderung (AG Trier, Urteil v. 11.9.2008, 8 C 53/08, WuM 2008, 665). Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.06.2022, 9 U 112/19, ZMR 2022, 795). Ist die Tauglichkeit einer Mietwohnung zum vertragsgemäße...mehr

Rz. 33 Der Keller muss zumindest trocken sein, damit der Mieter dort nicht ständig benötigte Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände lagern kann. Kellerfeuchte im Altbau stellt jedoch keinen Mangel dar, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes typisch ist (LG Dresden, Urteil v.17.6.2014,4 S 4/14, NZM 2015, 250). Das Fehlen einer...mehr

Rz. 61 Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt. Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Zugesichert ist ...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Rz. 13 Hinweis Außenlärm Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199). Hat der Mieter den E...mehr

Rz. 37 Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Geschäftsraummietvertrag kann einen Mietmangel begründen (BGH, Urteil v. 10. 10. 2012, XII ZR 117/10, ZMR 2013, 101; OLG Brandenburg, Urteil v. 10.6.2009, 3 U 169/08, NZM 2010, 43; KG, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, GE 2008, 541; KG, Urteil v. 16.4.2007, 8 U 199/06; GE 2007, 1551; OLG Brandenburg, Urteil v. 10....mehr

Rz. 22 Der Vermieter haftet auch für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen (LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 68/97). Hinweis Verglasung Der Vermieter braucht aber die vom Mieter angebrachte Verglasung eines Balkons, die anlässlich einer Fassadenrenovier...mehr

Rz. 49 Auch wenn nach dem Wortlaut des § 536 die Minderung ‹automatisch› eintritt, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt, muss der Mieter nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräu...mehr

Rz. 51 Bei Mängeln, die ihre Ursache in Baumängeln haben können, ist die Darlegungslast differenziert zu sehen und richtet sich insbesondere bei den Feuchtigkeitsschäden nach den entsprechenden Verantwortungsbereichen. Das bedeutet im Einzelnen: Der Vermieter hat bei Feuchtigkeitsschäden die Möglichkeit einer in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensurs...mehr

Rz. 11 Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2009, 67 S 335/08, GE 2009, 779). Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, stellen einen erheblichen Fehl...mehr

4.6.1 Fahrstuhl Rz. 31 Der Vermieter einer Wohnung in einem Hochhaus ist verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr, sowohl an Werk –wie auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.6.2004, 2 W 22/04, NZM 2004, 909). Einschränkende Formularvereinbarungen dahingehend, dass der Fahrstuhl nur zu bestimmten Tageszeiten in Betrieb gehalte...mehr

Rz. 34 Der Kinderspielplatz, der von dem Vermieter einer Wohnanlage eingerichtet worden ist, gilt für die Mieter in dieser Anlage als mit vermietet mit der Folge, dass der Vermieter diesen instand halten und ggf. instandsetzen muss; dabei braucht er aber nur den nach der jeweiligen Bauordnung notwendigen Grundbestand an Spielgeräten aufrechtzuerhalten (LG Berlin GE 1997, 140...mehr

4.8.1 Allgemeines Rz. 39 Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (zum Sonderfall der Einschränkungen wegen der COVID-19-Pandemie siehe Rz. 48) können als rechtliche Verhältnisse einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie sich auf die Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache (und nicht auf die Person des Mieters) beziehen, und zwar konkret auf die Mietsache (vgl...mehr

Rz. 71 Die bisherige Regelung des § 541 a. F. ist jetzt in § 536 aufgenommen. Eine inhaltliche Änderung tritt damit nicht ein. 14.1 Allgemeines Rz. 72 § 536 Abs. 3 verdrängt die allgemeinen Regeln über Unmöglichkeit der Leistung nach § 311a (BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, NJW 1991, 3277 für den Fall der Doppelvermietung). Das Bestehen des Rechts eines Dritten für sich g...mehr

4.8.2.1 Konzession Rz. 40 Ein Mietmangel liegt darin, dass aufgrund des Zustandes der Räume die erforderliche Konzession für ein dem Mietzweck entsprechenden Gewerbe nicht erlangt werden kann (BGH NJW-RR 1993, 519; KG, Urteil v. 16.3.2023, 8 U 76/21, a. a. O.; OLG Naumburg, Urteil v. 3.8. 1999, 11 U 25/99, NZM 2001, 100; OLG Düsseldorf NJW-RR 1988, 1424) oder auf dem vermiete...mehr

Rz. 36 Das defekte und daher offenstehende Ausfahrtstor der Tiefgarage, zu der der Mieter vereinbarungsgemäß Schlüssel erhalten hat, rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 10,00 EUR pro Stellplatz und Monat (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.7.2024, 33052 C 89/24, BeckRS 2024, 17701).mehr

9.1 Allgemeines Rz. 61 Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt. Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Z...mehr

Rz. 26 Ästhetische Mängel, die den vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigen, berechtigen nicht zur Minderung. Eine Minderung ist aber in folgenden Fällen angenommen worden: mangelhafte Verfugung: 4 % (LG Berlin, 65 S 136/10, GE 2010, 1621) unterschiedliche Fliesen: 3 % (AG Köln, 201 C 481/10, ZMR 2012, 632)mehr

10.1 Allgemeines Rz. 64 Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 ist durch das Minderungsrecht nach § 536 nicht ausgeschlossen, kann also daneben geltend gemacht werden; dabei steht eine etwaige Vorleistungspflicht des Mieters aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag nicht entgegen (vgl. dazu insgesamt BGH, Urteil v. 7.5.1982, V ZR 90/81, BGHZ 84, 42; LG Berlin, ...mehr

Rz. 19 § 536 setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus (anders teilweise § 536a für den Schadensersatzanspruch). Den Vermieter trifft nach § 536 eine allgemeine Garantiehaftung, sodass es nicht darauf ankommt, ob der Fehler schon zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden war oder erst während der Mietzeit entsteht.mehr

5.1 Darlegungslast des Mieters Rz. 49 Auch wenn nach dem Wortlaut des § 536 die Minderung ‹automatisch› eintritt, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt, muss der Mieter nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mi...mehr

Rz. 81 Beim Streitwert ist zwischen dem sog. Gebührenstreitwert, nach dem sich die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten richten, und dem Rechtsmittelstreitwert (Beschwer), nach dem sich die Zulässigkeit eines Rechtsmittels (Berufung) richtet, zu unterscheiden.mehr

16.1 Aktiv-/Passivlegitimation Rz. 78 Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen. Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die...mehr

8.1 Allgemeines Rz. 59 Nach § 536 Abs. 1a bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Der "zeitlich befristete" Ausschluss der Minderung nach Abs. 1a dient der Förderung und Erleichterung der energetischen Sanierung, ohne...mehr

4.1 Allgemeines Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes ...mehr

Rz. 30a Bei dauerhaftem Wegfall eines mitvermieteten Trockenraums im Dachgeschoss ist eine Minderung von 2 % angemessen; ob der Mieter den Raum in der Vergangenheit genutzt hatte, ist unerheblich (LG Berlin, Beschluss v. 16.5.2017, 67 S 81/17, GE 2017, 1020).mehr

Rz. 1 Wie zum Gewährleistungssystem des Kaufrechts sind die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff., 311a überwiegend ausgeschlossen, weil die Vorschriften des besonderen Schuldrechts vorgehen. Anders als im Kaufrecht, in dem der Käufer nach §§ 437, 441 den Minderungsanspruch geltend machen muss ("kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises [Minderung] verlangen"), tritt di...mehr

Rz. 77 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic...mehr

Rz. 38 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun...mehr

Rz. 25 Abblätternde Farbe an Fenstern berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn es sich lediglich um optische Mängel handelt (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 21.6.2011, 4 C 52/11, GE 2011, 957). Sperrende oder nicht schließende Fenster sind nicht nur ein ästhetischer Mangel, sondern beeinträchtigen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Ob die Fenster dicht schließen oder ...mehr

Rz. 68 Eine überhöhte Minderung oder die vollständige Zahlungseinstellung durch den Mieter wegen eines Mangels des Mietobjekts birgt für den Mieter die Gefahr, dass der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 kündigt. Stellt sich dann im Kündigungsrechtsstreit heraus, dass der Mieter nicht oder jedenfalls nicht in der vorgenommenen Höhe zur Mietminderung berechtigt war, kann das f...mehr

Rz. 18 Äußere Gefahrenquellen und Immissionen (Lärm, Rauch, Umwelteinflüsse) können nur dann zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird. Dazu reicht bereits die Befürchtung einer Gefahr, wobei allerdings eine objektive Gefährdung vorhanden sein muss (z. B. drohende Gesundheitsgefahren durch bleibelastetes Leitungswasser, vgl. d...mehr

Rz. 42 Im Falle einer verbotswidrig vollgewerblichen Nutzung der Mieträume ist die Miete nicht allein wegen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung gemindert (KG, Urteil v. 3.5.2000, 8 U 5568/99, GE 2001, 989). Es genügt für die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Fehlers aber, dass die Ungewissheit über den Fortbestand der öffentlichen-rechtlichen Beschränkung besteht...mehr

Rz. 79 Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.20...mehr

Rz. 2 § 536 gilt nach dem Gesetzeswortlaut nicht für den Zeitraum vor Überlassung der Mietsache, sondern dafür gelten die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts. Der Befall einer Wohnung mit Bettwanzen stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB dar, welcher vor Mietbeginn einen Rücktritt begründen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 22.5.2025, I-24 U 227/23, GE 2025...mehr

Rz. 20 Mängel, die der Mietsache selbst anhaften, berechtigen zur Minderung. Hinweis Mangelhafte Ferienwohnung Ein anfänglicher Mangel der Mietsache liegt bei einer voll ausgestatteten Ferienwohnung auch dann vor, wenn mitvermietetes Inventar einen Produktfehler hatte oder im Zeitpunkt des Vertragsschlusses derart abgenutzt war, dass es unzuverlässig und daher für einen gefahr...mehr

Rz. 32 Der Mieter kann verlangen, dass vorhandene Regenschutzvorrichtungen über dem Hauseingang funktionieren (KG, Urteil v. 13.10.2003, 12 U 104/03, GE 2003, 1611). Der Vermieter ist verpflichtet, den Hausflur zu renovieren, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses der Hausflur frisch renoviert war (KG GE 1984, 81; einschränkend: LG Berlin 1994, 997: nur bei schlechthin unzumut...mehr

Rz. 73 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 24 Der Vermieter schuldet eine ausreichende Versorgung der gemieteten Räume – im eingeschränkten Umfang auch der Nebenräume – mit Beleuchtungs- und Kochstrom. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf die Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage, weil ohne eine betriebssichere Elektroanlage der zentrale Vertragszweck nicht verwirklicht werden kann. Dieser Anspruc...mehr

Rz. 41 Das Fehlen einer an sich erforderlichen Bauordnungsgenehmigung führt erst dann zur Annahme eines Mangels, wenn das Fehlen eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat ; eine solche liegt im allgemeinen erst dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zu dem vereinbarten ...mehr

Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes Gebäude Mangels ...mehr

Rz. 59 Nach § 536 Abs. 1a bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Der "zeitlich befristete" Ausschluss der Minderung nach Abs. 1a dient der Förderung und Erleichterung der energetischen Sanierung, ohne dass der Miete...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Rz. 62 Wesentliche Probleme treten sowohl bei der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete bei der Größenangabe der Nutz- oder Wohnfläche auf. Hinweis Flächenangabe als Zusicherung Eine Flächenangabe in einem Geschäftsraummietvertrag, in dem es nach dem Vertragszweck entscheidend auf die Größe des Objekts ankommt (Verkaufsfläche, Lagerfläche und dgl.), kann im Zweifel als Zus...mehr

Rz. 65 Das Zurückbehaltungsrecht gilt selbst noch nach Auszug des Mieters, wenn er für einen späteren Zeitraum gekündigt hat. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt hat (BGH, VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296). Denn die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des ...mehr