Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein.[1] Deshalb kann der Mieter die Minderung auch dann geltend machen, wenn er die Sache nicht nutzt [2], etwa weil er die Räume bereits vor dem Ende der Mietzeit zurückgegeben hat.[3] Umgekehrt bleiben aber auch besondere Umstände in der Person des Mieters (z. B. hohe Lärmempfindlichkeit) unberücksichtigt.[4] Verschulden des Vermieters uner...mehr

Grundsätzlich kann der Mieter auch auf dem Balkon rauchen. Jedoch stehen dem Vermieter (§ 541 BGB) und den Nachbarn (§§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB im Einzelfall Unterlassungsansprüche zu, wenn der Rauch in die benachbarten Wohnungen eindringen kann. Achtung Beeinträchtigung durch Tabakrauch erheblich? Im Streitfall ist zunächst zu prüfen, ob der Tabakrauch im Wohnbereich des g...mehr

Warum Prompting-Kompetenz zur Schlüssel-Ressource wird und wie Fallstricke vermieden werden. 1. KI-Chatbots als neues Werkzeug im Verwalter-Alltag Chatbots wie ChatGPT, Gemini und Co. sind auch in der Immobilienverwaltung angekommen. Sie beantworten Anfragen, liefern Textvorschläge und entlasten bei der Kommunikation mit Mietern, Eigentümern und Dienstleistern. Doch so hilfrei...mehr

Rz. 90 Bei einer Mietminderung können mehrere Ansprüche Gegenstand der Klage sein. 1. Geltendmachung des geminderten Betrages für die Vergangenheit Rz. 91 Wird um ausstehende Mietzahlungen oder die Rückzahlung überzahlter Mieten gestritten, bemisst sich der Gegenstandswert nach dem bezifferten Betrag dieser ausstehenden Zahlungen. Dies gilt sowohl für die Rückzahlung der aufgr...mehr

Rz. 99 Im Beweissicherungsverfahren über die Feststellung eines Mangels richtet sich der Streitwert nach dem Wert des zu sichernden Hauptanspruches.[110] Dieser ergibt sich wohl vorwiegend aus der festzustellenden Mietminderung. Soweit keine Beendigung des Mietverhältnisses im Raum steht, wird diese bei Wohnraum nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO bemessen und umf...mehr

Rz. 38 Kommt es zum Streit über die Abfallentsorgung, bestimmt sich der Streitwert danach, welche Zielrichtung der geltend gemachte Anspruch hat. Wird die Abfallentsorgung oder deren Fehlen derart geltend gemacht, dass der Mieter einen Mangel einwendet und die Beseitigung nebst ggf. einer Mietminderung geltend macht, gelten für die Streitwertberechnung die Regeln zu den Miet...mehr

Rz. 232 Die fortschreitende Technisierung macht auch vor dem Mietrecht nicht halt. Ähnlich wie im Flugrecht bilden sich Internetportale, die Mieterrechte im Rahmen eines Massengeschäftes geltend machen. So werden insbesondere Mietsenkungsansprüche aus der Mietpreisbremse oder dem Mietendeckel in Berlin nicht mehr durch Anwälte geltend gemacht, sondern durch zugelassene Inkas...mehr

Rz. 95 Ist die Klage eines Mieters auf die Beseitigung eines Mietmangels gerichtet, so findet über § 23 Abs. 1 RVG der § 41 Abs. 5 S. 1 Hs. 2 Alt. 2 GKG für Wohnraum Anwendung. Hier ist der Jahresbetrag der möglichen Mietminderung ausschlaggebend.[100] Die Rechtsmittelbeschwer hingegen richtet sich nach §§ 3, 9 ZPO. Die Obergrenze wird hier durch den 3,5-fachen Jahresminderu...mehr

Rz. 92 Der Antrag auf Feststellung, dass eine Berechtigung zur Mietminderung aufgrund eines Mangels besteht, stellt gebührenrechtlich eine eigene Angelegenheit dar. Die Höhe des Streitwertes war lange umstritten. Der BGH hat für Aufträge, die bis zum 31.12.2020 erteilt wurden entschieden, dass § 23 Abs. 1 RVG i. V. m. § 48 Abs. 1 GKG und §§ 3, 9 ZPO anzuwenden sind. Danach i...mehr

Rz. 72 Bei Streitigkeiten über die Einhaltung der Hausordnung ist für den Vermieter als Antragsteller dessen Interesse an der Einhaltung der Hausordnung nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Anhaltspunkte sind hier die möglichen Mietminderungen durch andere Mieter oder ggf. notwendige Kosten für die Beseitigung von Schäden. Aus Mietersicht führen V...mehr

Rz. 37 Die Bestimmung des Gebührenstreitwertes im Mietrecht folgt in der Regel dem § 23 Abs. 1 RVG, der auf die entsprechenden Regeln des GKG bei nicht streitigen Angelegenheiten auch des GNotKG verweist. Erst wenn sich auf diesem Wege keine Kosten ermitteln lassen, wird der Auffangstreitwert nach § 23 Ab. 3 S. 2 RVG in Höhe von 5.000,00 EUR angewandt und der Streitwert an d...mehr

Rn 49 Ausgangswert ist der str Geldbetrag. Die Beschwer bei Mietminderung und die Klage auf deren Feststellung war bis zum Inkrafttreten des KostRÄG 2021 gem § 48 I 1 GKG grds mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag anzusetzen (BGH NZM 04, 295; 05, 519; 944; 16, 890; WuM 20, 300). Für die Feststellungsklage wurde davon abweichend schon seinerzeit analog § 41 V 1 GKG für den GeS der ...mehr

Rn 1 § 96 betrifft neben den §§ 94, 95 einen weiteren Fall der Kostentrennung und damit eine weitere Ausn des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung. Die Vorschrift ist in allen Instanzen anwendbar, auch im Rechtsmittelverfahren. Ggü der Regelung des § 94 ist sie subsidiär. Ein Bestreiten der Anspruchsberechtigung ist, sofern die Voraussetzungen des § 94 gege...mehr

Rn 45 Maßgeblich ist der nach § 3 oder § 6 zu bewertende str Anspruch. Für den GeS ist in weiter Anwendung oder analog § 41 V 1, 2. Hs GKG der Jahresbetrag der Mietminderung anzusetzen (BGH JurBüro 21, 145; MDR 06, 657; München MR 13, 1435: einschl. Nebenkosten). Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der ...mehr

Rz. 78 Die Mitwirkung des Rechtsanwaltes an der Einigung der Parteien löst die Einigungsgebühr gem. Nr. 1000, 1003, 1004 VV RVG aus. Die Gebühr fällt neben den anderen Gebühren, wie Verfahrens- oder Geschäftsgebühr an. Erfolgt die Einigung aufgrund der außergerichtlichen Tätigkeit oder im Beweisverfahren, so entsteht die Gebühr in Höhe von 1,5 Gebühren nach Nr. 1000 VV RVG. I...mehr

Rz. 91 Wird um ausstehende Mietzahlungen oder die Rückzahlung überzahlter Mieten gestritten, bemisst sich der Gegenstandswert nach dem bezifferten Betrag dieser ausstehenden Zahlungen. Dies gilt sowohl für die Rückzahlung der aufgrund der Minderung überzahlten Miete, als auch für die Klage des Vermieters auf Zahlung der vom Mieter einbehaltenen Minderungsbeträge.mehr

Rn 64 Der Wert richtet sich nicht nach dem geforderten Vorschuss, sondern analog § 41 V nach dem Jahreswert der angemessenen Mietminderung (LG Berlin NJW 12, 693).mehr

Rn 55 vgl Rn 9, 20; vergleichsweise Einbeziehung eines Umzugskostenzuschusses im Räumungsrechtsstreit soll keinen Mehrwert mit sich bringen, wohl aber eine Einigung über die Mietminderung (Karlsr WuM 08, 617 = JurBüro 08, 651); auch Betriebskosten bleiben außer Ansatz (BGH NJW-RR 16, 1235).mehr

Rn 36 Jahresbetrag der denkbaren Mietminderung (LG Hamburg JurBüro 94, 116); bei Verurteilung zur Wärmeabrechnung bestimmt sich der ReS entspr den Grundsätzen der Auskunft (BGH WuM 08, 615 [BGH 16.06.2008 - VIII ZB 87/06]; GrundE 21, 1486; s § 3 Streitwert-Lexikon Auskunft).mehr

Rn 33 Der Wert des selbstständigen Beweisverfahrens entspricht grds dem eines gleichartigen Hauptsachewertes (BGH NJW 04, 3488; Schlesw OLGR 05, 217; Jena BauR 07, 934, LG Köln NZBau 13, 384). Der v ASt bei der Verfahrenseinleitung geschätzte Wert ist weder bindend noch maßgeblich; das Gericht hat vielmehr nach Erhalt des Gutachtens den ›richtigen‹ Streitwert bezogen auf den...mehr

Rn 7 Auf ihn kommt es grds nicht an. Ansprüche auf Miete (BGH NJW 05, 2701 [BGH 01.06.2005 - VIII ZR 216/04]; 07, 1061) und solche auf Nutzungsentschädigung nach § 546a I BGB (BGH NJW-RR 13, 1232, Rz 34; aA Schlesw SchlHA 10, 120) können – ebenso wie Ansprüche auf Betriebskostennachzahlung (BGH WuM 14, 744 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 41/14], Rz 12; zum Nachweis der Miethöhe na...mehr

Rz. 105 Kommt der Lärm aus einer Mietwohnung, so kann der Streit von drei Seiten betrachtet werden. Bei der Ermittlung des Gegenstandswertes ist auch hier auf das Interesse des jeweiligen Anspruchstellers abzustellen. Möchte der Mieter sein Recht durchsetzen, sich wie gehabt weiter in der Wohnung bewegen und vor allem Geräusch verursachen zu dürfen, ist auf dessen Interesse a...mehr

Rz. 48 Ist der Balkon nicht nutzbar, handelt es sich in der Regel um einen Mietmangel. Hier gelten Regeln zur Mietminderung (vgl. § 3 Rdn 90). Es können jedoch andere Einschränkungen, wie Auflagen des Vermieters zur Nutzung (Vorschriften zur Anbringung der Blumenkästen, Verbot von Parabolantennen, Maximallast), ergehen. In diesen Fällen ist das Interesse des Klägers an der Um...mehr

Rz. 90 Die Tätigkeit des Rechtsanwaltes nach außen erfordert nur den unbedingten Auftrag, gegenüber Dritten tätig zu werden oder einen Vertrag auszuarbeiten. In letzterem Fall reicht es aus, dass die Tätigkeit des Rechtsanwaltes im Ergebnis gegenüber Dritten Anwendung finden soll. Der Rechtsanwalt selbst muss nicht nach außen auftreten.[127] Unbedingt ist der Auftrag, wenn d...mehr

Rn 3 § 287 I gilt für Schadensersatzansprüche aller Art, seien es vertragliche, gesetzliche, aus Verschulden oder Gefährdung, Ansprüche wegen Vertrauensschadens (§§ 122 I, 179 II BGB) oder auf Entschädigung wegen Nichtvermögensschadens (§§ 253 II, 651n II BGB). Erfasst werden ferner Entschädigungsansprüche aus Aufopferung (BGHZ 29, 95, 99 f = NJW 59, 386) und Enteignung (BGH...mehr

Rn 104 s § 6, s Enteignung. Eigentumsstörung Der Abwehranspruch ist nach § 3 mit dem Interesse des Kl zu bewerten (BGH NJW 94, 735; 06, 2639 [BGH 17.05.2006 - VIII ZB 31/05]; BGH NZM 22, 754 [BGH 07.07.2022 - V ZB 75/21]: niedrige Schätzung bei Klage des Grundstückseigentümers gg Wasserversorgungsunternehmen, keine Informationszettel über Wassersperrungen anzubringen; Köln Z...mehr

Rn 31 Für positive wie negative Feststellungsklagen gilt grds die allg Regelung (vgl § 3 Streitwert-Lexikon Feststellungsklage). Für die Feststellung der Mietzahlungspflicht sind §§ 8 f ZPO, 41 I GKG unanwendbar, wenn das Mietverhältnis selbst nicht im Streit ist. Besteht ein solcher Streit, ist abw vom Üblichen kein Abschlag zu machen, weil dies einen Regelfall von § 8 dars...mehr

Rz. 132 Der Streit um die Vornahme von Schönheitsreparaturen nach Auszug des Mieters wird sich regelmäßig auf die durch die Renovierung entstandenen Kosten und die Mietausfälle aufgrund der durchzuführenden Arbeiten richten. Hier ergibt sich der Gegenstandswert aus dem Klageantrag. Die bloße Aufforderung zur Vornahme der Renovierungen dürfte sich nach dem Interesse des Vermi...mehr

Rz. 100 Die Duldung der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird bei Wohnraum nach § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 5 GKG der Betrag der möglichen Mieterhöhung für den Zeitraum der Vertragslaufzeit begrenzt auf den Jahresbetrag angesetzt.[114] Die Arbeiten zur Instandhaltung können auch durchgeführt werden, um mangelbedingte Mietminderungen zu vermeiden. Zum Streitwert errech...mehr

Rn 93 Da die konkrete Behauptungslast von der jeweiligen Prozesssituation im Einzelfall abhängig ist, lassen sich allgemeingültige Grundsätze nur für die abstrakte Behauptungslast aufstellen (vgl Schultz NJW 17, 16 ff; Arz/Gemmer JuS 20, 935 ff). Die Rspr verlangt insoweit, dass der Kl Tatsachen vorträgt, die iVm einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend g...mehr

Rz. 57 Die Wiedereinräumung des im Wege verbotener Eigenmacht entzogenen Besitzes nach §§ 858, 861 BGB richtet sich regelmäßig nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 6 ZPO [60] nach dem Wert der Sache. Bewegt sich der Rechtsschutzantrag allerdings im Mietrecht, so ist der Rechtsgedanke des § 41 Abs. 1 GKG ergänzend heranzuziehen. Der Streitwert bei einer Besitzstörung kann d...mehr

Rn 20 Präjudiziell ist bspw: die rkr Feststellung der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags für die Entscheidung über die Berichtigung des Grundbuchs wegen Erlöschens des durch Vormerkung gesichterten Anspruchs aus dem Vertrag (BGH NJW 23, 2343 [BGH 17.02.2023 - V ZR 22/22]); die rkr Feststellung des Eigentums an einer Sache für einen nachfolgenden Anspruch auf Herausgabe ...mehr

Rz. 189 Die Tätigkeit des Rechtsanwaltes im Urkunden- oder Wechselprozess stellt eine eigene Angelegenheit dar. Im Urkundenprozess kann der Rechtsanwalt meist in kurzer Zeit ein vollstreckbares Vorbehaltsurteil erstreiten. Andere Beweismittel, als vorgelegte Urkunden sind dabei nicht zulässig; 592 ff. ZPO. Auch die Echtheit von Urkunden kann vorerst nicht angezweifelt werden...mehr

Rz. 97 Ist die Mietsache mit einem nicht unerheblichen Mangel behaftet, kann der Mieter die Mietzahlung bis zur Beseitigung des Mangels zurückbehalten. Vor dem Hintergrund der unsäglichen BGH-Rechtsprechung zur ordentlichen Kündbarkeit von Mietverträgen bei Mietrückständen von mehr als einer Monatsmiete[104] und zur Begrenzung des Zurückbehaltungsrechtes,[105] ist das tatsäc...mehr

Rz. 50 Geht die Nutzung der Wohnung durch den Mieter über das vertraglich gebilligte Maß hinaus, wird der Vermieter die Unterlassung der nicht genehmigten Nutzung beanspruchen. Der Gegenstandswert richtet sich dann nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 33 ZPO und wird anhand des Interesses des Vermieters an der Untersagung dieser Nutzung geschätzt. Das Interesse kann sich...mehr

Rz. 18 Im Rahmen der Betragsrahmengebühren hat der Gesetzgeber von vornherein den finanziellen Rahmen der Vergütung eines Mandates begrenzt. Erhöht sich das Haftungsrisiko, ist es hier nur tunlich, dass der Rechtsanwalt nach § 14 Abs. 1 S. 3 RVG bereits bei der Bestimmung seiner Gebühr innerhalb des Rahmens sein Haftungsrisiko berücksichtigt. Hier ist die Berücksichtigung de...mehr

Rz. 55 Die Gewährung des Zutritts zu den Mieträumen zur Ablesung von Verbrauchserfassungsgeräten bemisst sich am Interesse des Vermieters an der Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Zu beachten ist, dass die Ablesung dabei für die gesamte Wohnanlage von Bedeutung sein kann. Anhaltspunkt kann hier z. B. die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung gegenüber säm...mehr

Rz. 107 Möchte der Vermieter dem Mieter das Lärmen untersagen, bestimmt sich dessen Interesse auch nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Das Interesse ist hier im Einzelfall zu schätzen. Denkbar ist hier die Bestimmung anhand der Mietminderungen der übrigen Mieter im Haus. Begrenzend ist hier jedoch der Gedanke des § 41 GKG heranzuziehen, sodass der Wert bei Wohnra...mehr

Rz. 191 Die Festlegung einer Hausordnung ist mit der WEG-Reform nunmehr in § 19 WEG als Beschlussache normiert. Der Gegenstandswert orientiert sich damit am Gesamtinteresse der WEG an der Errichtung einer Hausordnung oder an der Vereinbarung bzw. Beibehaltung einer entsprechenden Klausel. Dieses Gesamtinteresse richtet sich dabei stark an der Zielrichtung der begehrten Änder...mehr

Rz. 52 Erfolgt die Besichtigung zu dem Zweck, den Zustand der Wohnung zu prüfen, so ist das Interesse des Vermieters zu schätzen. Hilfreich ist, ein Vielfaches oder ein Bruchteil einer Monatsmiete anzugeben. Der Streitwert für die einmalige Besichtigung durch den Vermieter zur Prüfung einer Geruchsbelästigung kann dabei z. B. eine Monatsmiete[54] betragen. Auch die Vorbereit...mehr

Rz. 68 Sollen Dinge vom Mietgrundstück entfernt werden, wie Kinderwagen, Fahrräder oder Pkw auf bestimmten Stellplätzen, so ist er Gegenstandswert nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Auch hier ist wieder die Perspektive des Anspruchstellers zu berücksichtigen. Der Vermieter macht dabei sein Beseitigungsinteresse geltend. Dieses richtet sich aus Sicht ...mehr

Rz. 193 Für die Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen muss wieder das Gesamtinteresse der WEG und das Eigeninteresse des Klägers ermittelt werden. Ähnlich wie bei sonstigen baulichen Maßnahmen spiegelt sich das Gesamtinteresse vor allem in den dafür aufzuwendenden Kosten wieder. Auch ein zu erwartender Mehrwert des Eigentums oder verhinderte Mietminderungen gehören zum In...mehr

Rz. 147 Die Problematik um die Waschmaschine soll hier stellvertretend für andere Einrichtungen, wie Trockner oder Saunen erörtert werden. Der Anspruch des Mieters auf Aufstellen von Haushaltsgeräten wie Waschmaschinen ist nach § 3 ZPO zu schätzen. So können alternativ die Kosten der Nutzung eines Waschsalons überschlagen werden. Verlangt der Vermieter die Entfernung der Wasch...mehr

Rz. 126 Die Gegenstandswertberechnung und die Beschwer für den Rückbauanspruch des Vermieters gegen den Mieter bemessen sich nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 GKG, § 3 ZPO. Rz. 127 Die Gegenstandswertberechnung in Rückbaustreitigkeiten muss hinreichend berücksichtigen, wer den Anspruch geltend macht. Stellt der Vermieter den Anspruch, so bemisst sich der Streitwert nach dem Beseitig...mehr

Rz. 139 Verlangt der Mieter nach § 553 BGB die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, bestimmt sich der Gegenstandswert nach der angestrebten Dauer der Untervermietung maximal bis zum 3,5-fachen Jahreswert des Untermietzinses; § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO.[155] Soll der Mieter mit der Untervermietung weitere Vorteile – wie etwa eine Abschlagszah...mehr

Rz. 137 Der Wert für die Tierhaltung bemisst sich nach § 23 Abs. 1 RVG i. V. m. § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO wird durch das Gericht geschätzt. Dabei muss wieder aus der Sicht des Antragstellers entschieden werden. Verlangt der Vermieter die Abschaffung eines Haustieres, so gilt dessen Interesse an der Abschaffung. Denkbare Grundlagen dafür sind die Höhe von entstandenen oder dro...mehr

Rz. 192 Verbietet oder erlaubt ein WEG-Beschluss die Haltung von Hunden und ist dieser Beschluss anzufechten, so erfolgt die Ermittlung des Streitwertes auch hier nach § 49 GKG. Umso erstaunlicher ist es, dass dieser Umstand auch von der Rechtsprechung ignoriert wird und pauschale Werte um die 1.000,00 EUR festgesetzt werden.[209] Richtigerweise muss hier das Gesamtinteresse ...mehr

Bagatell- oder Kleinverfahren § 495a ZPO 1 Bagatellbeträge § 753 ZPO 9 Bagatellforderungen § 758a ZPO 4, 5 Bagatellstreitwert § 2 ZPO 6 Bankbürgschaft § 751 ZPO 6 Bargeld Unpfändbarkeit § 811 ZPO 21 Barzahlungspflicht § 817 ZPO 14 Baugeldforderungen § 851 ZPO 14 Bauhandwerkersicherungshypothek § 926 ZPO 10; § 939 ZPO 2 Baulandsachen Streitwert § 3 ZPO 64 Baumbachsche Formel § 100 ZPO 6...mehr

Rn 3 Der wohl überwiegende Bereich der selbstständigen Beweisverfahren im Zivilprozess ist der der Vermeidung bzw Vorbereitung eines Bauprozesses, zB während des Bauens die Prüfung behaupteter Mängel an Vorgewerken oder nach Kündigung die Feststellung eines bestimmten Bautenstandes einschl der Qualität. Ein Mängelbeseitigungsverlangen genügt den Anforderungen, wenn der Auftr...mehr

Rz. 132 Die Geschäftsgebühr in der Beratungshilfe ist das Pendant der Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG. Die Gebühr beträgt nunmehr 102,00 EUR.[168] Die Gebühr entsteht für die Vertretung eines Mandanten gegenüber Dritten und auch für die Mitwirkung des Rechtsanwaltes bei der Gestaltung eines Vertrages. Die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrages setzt voraus, dass d...mehr