Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Verhindert der Mieter die Mängelbeseitigung unbefugt, so ist die Mietminderung wegen widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) ab dem Zeitpunkt ausgeschlossen, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen.[1] K...mehr

Unter einer Minderung versteht man eine Reduzierung oder den Ausschluss der Mietzahlungspflicht beim Auftreten von Mängeln der Mietsache. Der Mieter muss die Geltendmachung der Minderung nicht ankündigen; es genügt, wenn er dem Vermieter den Mangel anzeigt. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen.[1] Die Miete ist bei...mehr

Positive Kenntnis des Mangels Die Minderung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel beim Abschluss des Mietvertrags kennt (§ 536b BGB). Es ist erforderlich, dass der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positive Kenntnis vom Mangel hat; leicht fahrlässige Unkenntnis genügt nicht. Ebenso reicht es nicht aus, wenn die äußeren Umstände die Annahme eines Man...mehr

In den Fällen der Betriebskostenvollumlage ist die Minderung nach der Rechtsprechung des BGH aus der Bruttomiete zu berechnen. Hierunter ist die Nettomiete zuzüglich aller Nebenkosten zu verstehen.[1] Bei einer berechtigten Minderung kann daher die Höhe des vom Mieter geschuldeten Entgelts erst aufgrund der Jahresabrechnung über die Betriebskosten abschließend ermittelt werd...mehr

Nach § 536 Abs. 1a BGB ist die Minderung wegen Tauglichkeitsminderung für drei Monate ausgeschlossen, soweit sie aufgrund einer Maßnahme der energetischen Modernisierung beruht. Zitat (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Numme...mehr

§ 536 Abs. 1 BGB unterscheidet zwischen einem Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (Satz 1), und dem Mangel, der die Tauglichkeit mindert (Satz 2). Nach dem Wortlaut von Absatz 1a gilt der Minderungsausschluss nur für die Minderung der Tauglichkeit. Führt die Modernisierungsmaßnahme also zum vollständigen Ausschluss der Gebrauchstau...mehr

Die Regelung gilt nur für energiesparende Maßnahmen, nicht bloße Modernisierungsmaßnahmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Maßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig durchgeführt wird. Mit der Maßnahme muss zumindest auch ein energetischer Zweck i. S. d. § 555b Nr. 1 BGB verfolgt werden, es ist indes unschädlich, wenn die Maßnahme auch der Erhaltu...mehr

Unabdingbarkeit Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird. Praxis-Beispiel Unwirksame Vereinbarungen Wird etwa die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegenständliche oder summenmäßige Beschr...mehr

Sind sich die Parteien einig, dass ein Mangel vorliegt, können sie sich auf einen bestimmten Minderungsbetrag festlegen. Wichtig Minderungsvereinbarung Eine solche Vereinbarung ist auch bei der Wohnraummiete wirksam. Die Regelung in § 536 Abs. 4 BGB steht dem nicht entgegen.[1] Danach sind zwar Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung...mehr

Die Fälle der Verzögerung oder der schleppenden Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind über § 241 Abs. 2 BGB und dem Rechtsgedanken des § 326 Abs. 2 BGB zu lösen. Danach muss der Vermieter u. a. auf die Interessen des Mieters (und andersherum) Rücksicht nehmen. Hierzu gehört, dass die modernisierungsbedingten Beeinträchtigungen auf das geringstmögliche Maß beschränk...mehr

Der Minderungsausschluss gilt dann nicht, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß gemäß § 555c BGB angekündigt hat. Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine nicht ordnungsgemäß angekündigte Maßnahme zu dulden; insoweit kann er Unterlassung verlangen. Es wäre widersinnig, den Vermieter in diesem Fall durch den Minderungsausschluss zu privilegieren. [1]mehr

In der Regel ist zwischen den Parteien streitig, ob ein Mangel vorliegt und ob und in welcher Höhe die Miete deshalb gemindert ist. In diesem Fall stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung: Der Mieter kann sich für eine bestimmte Minderungsquote entscheiden, die monatlich zu zahlende Miete (Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung) entsprechend dieser Quote kürz...mehr

Die Höhe der Minderung richtet sich nach § 536 Abs. 1 BGB. Ist die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben, so ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dies richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und ist Gegenstand umfangreicher Rechtsp...mehr

Ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert, so ist die Minderung ausgeschlossen.[1] Als unerheblich ist ein Mangel insbesondere dann anzusehen, wenn er entweder objektiv unbedeutend für die vertragsgemäße Nutzung ist oder leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass die ...mehr

Ein Mangel liegt bereits dann vor, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.[1] Dabei genügt es, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass sie nur unter Inkaufnahme einer Gefahr oder eines Risikos genutzt werden kann. Maßgeblich ist die Einschätzung eines verständigen Du...mehr

Rührt der Mangel aus der Sphäre des Mieters her, so ist die Minderung ausgeschlossen, dies gilt insbesondere dann, wenn er den Mangel unmittelbar verursacht hat.[1] Maßnahmen des Mieters oder auf seine Veranlassung Sind weiterhin Maßnahmen, die vom Mieter veranlasst worden sind oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat[2], die Ursache für einen Mangel...mehr

Nach § 555d Abs. 6 BGB hat der Mieter Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die er infolge der Modernisierungsmaßnahme machen musste. Praxis-Beispiel Kosten einer Ersatz­wohnung Hierzu können auch die Kosten für eine anderweitige Unterkunft gehören. Dies führt zu der Frage, ob sich der Mieter den modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen ohne Weiteres durch die Anmie...mehr

Werden zur selben Zeit sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und beeinträchtigen beide Maßnahmen den Gebrauch, Praxis-Beispiel Instandsetzungs- plus Modernisierungsmaßnahmen Errichtung eines Gerüsts zwecks Balkonsanierung und Wärmedämmung der Fassade so kommt es darauf an, welche Beeinträchtigungen auf die jeweiligen Maßnahmen entfallen. Im Stre...mehr

Den Zeitpunkt der ersten Beeinträchtigung festzustellen, dürfte in vielen Fällen problematisch sein. Praxis-Beispiel Fristbeginn noch nicht mit Materiallieferung und -lagerung Wird am 1.5. das Material für die geplante Wärmedämmung angeliefert und am 1.6. die Fassade eingerüstet, so dürfte die Frist erst am 1.6. zu laufen beginnen, auch wenn es aufgrund der Anlieferung und Lag...mehr

Sonstige Verstöße gegen § 241 Abs. 2 BGB liegen vor, wenn die Art und Weise der Durchführung der Modernisierung nicht mit der gebotenen Rücksichtnahme auf die Belange der Mieter erfolgt. Hierfür kann der Vermieter u. U. schadensersatzpflichtig werden. Praxis-Beispiel Verstöße gegen Rücksichtspflichten Unnötiger Lärm, ungenügende Schutzmaßnahmen gegen Verschmutzung der Wohnunge...mehr

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 300 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % (= 180 EUR) und im November und Dezember um 20 % (= 360 EUR) gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mange...mehr

Soweit die Duldungspflicht besteht, wird der Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 535 Abs. 1 BGB auf die vertragsgemäße Gebrauchsgewährung ausgeschlossen. Die übrigen Gewährleistungsrechte nach §§ 536a, 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB werden durch § 536 Abs. 1a BGB nicht berührt. Hinweis Fristlose Kündigung des Mieters möglich Deshalb kann der Mieter wegen eines modernisierungsbedingten...mehr

Hat der Vermieter dem Mieter für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit eine gleichwertige Ersatzwohnung angeboten und der Mieter das Angebot angenommen, ist eine Minderung ausgeschlossen. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass der Mieter dem Vermieter das Recht eingeräumt hat, anstelle der geschuldeten Leistung eine andere zu erbringen. Die Ersetzungsbefugnis bed...mehr

Wirkt sich ein Mangel der Miet- oder Pachtsache auf den Umsatz aus, führt dies bei umsatzabhängiger Miete oder Pacht zu einer verminderten Mietzahlung. Hier ist zu fragen, ob der Mieter oder Pächter darüber hinaus zur Minderung befugt ist. Die Frage ist zu bejahen, solange der Mieter hierdurch nicht überkompensiert wird. Ist durch den Umsatzrückgang die Gebrauchsbeeinträchti...mehr

Achtung Keine automatische Erfüllungswirkung Der BGH hat mehrfach festgestellt, dass die Zahlung der Miete unter Vorbehalt nicht automatisch Erfüllungswirkung entfaltet. Wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leistet, dass den Leistungsempfänger (Vermieter) für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll, kann der Mi...mehr

Haben die Vertragsparteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Größe der Mietsache getroffen, so kann eine Abweichung hiervon einen Mangel darstellen. Hinweis Beschaffenheitsvereinbarung und Beschreibung Diese ist jedoch abzugrenzen von der bloßen Beschreibung des Mietobjekts. Ist die Fläche im Mietvertrag genannt, handelt es sich regelmäßig allein deswegen um ei...mehr

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete daher um 15 %...mehr

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein.[1] Deshalb kann der Mieter die Minderung auch dann geltend machen, wenn er die Sache nicht nutzt [2], etwa weil er die Räume bereits vor dem Ende der Mietzeit zurückgegeben hat.[3] Umgekehrt bleiben aber auch besondere Umstände in der Person des Mieters (z. B. hohe Lärmempfindlichkeit) unberücksichtigt.[4] Verschulden des Vermieters uner...mehr

Grundsätzliche Möglichkeit der Beschränkung Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht grundsätzlich beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden. Achtung Vollständiger Ausschluss In einem solchen ist jedoch aufgrund unangemessener Benach...mehr

Grundsätzlich kann der Mieter auch auf dem Balkon rauchen. Jedoch stehen dem Vermieter (§ 541 BGB) und den Nachbarn (§§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB im Einzelfall Unterlassungsansprüche zu, wenn der Rauch in die benachbarten Wohnungen eindringen kann. Achtung Beeinträchtigung durch Tabakrauch erheblich? Im Streitfall ist zunächst zu prüfen, ob der Tabakrauch im Wohnbereich des g...mehr

Warum Prompting-Kompetenz zur Schlüssel-Ressource wird und wie Fallstricke vermieden werden. 1. KI-Chatbots als neues Werkzeug im Verwalter-Alltag Chatbots wie ChatGPT, Gemini und Co. sind auch in der Immobilienverwaltung angekommen. Sie beantworten Anfragen, liefern Textvorschläge und entlasten bei der Kommunikation mit Mietern, Eigentümern und Dienstleistern. Doch so hilfrei...mehr

Rz. 90 Bei einer Mietminderung können mehrere Ansprüche Gegenstand der Klage sein. 1. Geltendmachung des geminderten Betrages für die Vergangenheit Rz. 91 Wird um ausstehende Mietzahlungen oder die Rückzahlung überzahlter Mieten gestritten, bemisst sich der Gegenstandswert nach dem bezifferten Betrag dieser ausstehenden Zahlungen. Dies gilt sowohl für die Rückzahlung der aufgr...mehr

Rz. 99 Im Beweissicherungsverfahren über die Feststellung eines Mangels richtet sich der Streitwert nach dem Wert des zu sichernden Hauptanspruches.[110] Dieser ergibt sich wohl vorwiegend aus der festzustellenden Mietminderung. Soweit keine Beendigung des Mietverhältnisses im Raum steht, wird diese bei Wohnraum nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO bemessen und umf...mehr

Rz. 38 Kommt es zum Streit über die Abfallentsorgung, bestimmt sich der Streitwert danach, welche Zielrichtung der geltend gemachte Anspruch hat. Wird die Abfallentsorgung oder deren Fehlen derart geltend gemacht, dass der Mieter einen Mangel einwendet und die Beseitigung nebst ggf. einer Mietminderung geltend macht, gelten für die Streitwertberechnung die Regeln zu den Miet...mehr

Rz. 232 Die fortschreitende Technisierung macht auch vor dem Mietrecht nicht halt. Ähnlich wie im Flugrecht bilden sich Internetportale, die Mieterrechte im Rahmen eines Massengeschäftes geltend machen. So werden insbesondere Mietsenkungsansprüche aus der Mietpreisbremse oder dem Mietendeckel in Berlin nicht mehr durch Anwälte geltend gemacht, sondern durch zugelassene Inkas...mehr

Rz. 95 Ist die Klage eines Mieters auf die Beseitigung eines Mietmangels gerichtet, so findet über § 23 Abs. 1 RVG der § 41 Abs. 5 S. 1 Hs. 2 Alt. 2 GKG für Wohnraum Anwendung. Hier ist der Jahresbetrag der möglichen Mietminderung ausschlaggebend.[100] Die Rechtsmittelbeschwer hingegen richtet sich nach §§ 3, 9 ZPO. Die Obergrenze wird hier durch den 3,5-fachen Jahresminderu...mehr

Rz. 92 Der Antrag auf Feststellung, dass eine Berechtigung zur Mietminderung aufgrund eines Mangels besteht, stellt gebührenrechtlich eine eigene Angelegenheit dar. Die Höhe des Streitwertes war lange umstritten. Der BGH hat für Aufträge, die bis zum 31.12.2020 erteilt wurden entschieden, dass § 23 Abs. 1 RVG i. V. m. § 48 Abs. 1 GKG und §§ 3, 9 ZPO anzuwenden sind. Danach i...mehr

Rz. 72 Bei Streitigkeiten über die Einhaltung der Hausordnung ist für den Vermieter als Antragsteller dessen Interesse an der Einhaltung der Hausordnung nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Anhaltspunkte sind hier die möglichen Mietminderungen durch andere Mieter oder ggf. notwendige Kosten für die Beseitigung von Schäden. Aus Mietersicht führen V...mehr

Rn 45 Maßgeblich ist der nach § 3 oder § 6 zu bewertende str Anspruch. Für den GeS ist in weiter Anwendung oder analog § 41 V 1, 2. Hs GKG der Jahresbetrag der Mietminderung anzusetzen (BGH JurBüro 21, 145; MDR 06, 657; München MR 13, 1435: einschl. Nebenkosten). Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der ...mehr

Rz. 37 Die Bestimmung des Gebührenstreitwertes im Mietrecht folgt in der Regel dem § 23 Abs. 1 RVG, der auf die entsprechenden Regeln des GKG bei nicht streitigen Angelegenheiten auch des GNotKG verweist. Erst wenn sich auf diesem Wege keine Kosten ermitteln lassen, wird der Auffangstreitwert nach § 23 Ab. 3 S. 2 RVG in Höhe von 5.000,00 EUR angewandt und der Streitwert an d...mehr

Rn 1 § 96 betrifft neben den §§ 94, 95 einen weiteren Fall der Kostentrennung und damit eine weitere Ausn des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung. Die Vorschrift ist in allen Instanzen anwendbar, auch im Rechtsmittelverfahren. Ggü der Regelung des § 94 ist sie subsidiär. Ein Bestreiten der Anspruchsberechtigung ist, sofern die Voraussetzungen des § 94 gege...mehr

Rn 49 Ausgangswert ist der str Geldbetrag. Die Beschwer bei Mietminderung und die Klage auf deren Feststellung war bis zum Inkrafttreten des KostRÄG 2021 gem § 48 I 1 GKG grds mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag anzusetzen (BGH NZM 04, 295; 05, 519; 944; 16, 890; WuM 20, 300). Für die Feststellungsklage wurde davon abweichend schon seinerzeit analog § 41 V 1 GKG für den GeS der ...mehr

Rz. 91 Wird um ausstehende Mietzahlungen oder die Rückzahlung überzahlter Mieten gestritten, bemisst sich der Gegenstandswert nach dem bezifferten Betrag dieser ausstehenden Zahlungen. Dies gilt sowohl für die Rückzahlung der aufgrund der Minderung überzahlten Miete, als auch für die Klage des Vermieters auf Zahlung der vom Mieter einbehaltenen Minderungsbeträge.mehr

Rn 64 Der Wert richtet sich nicht nach dem geforderten Vorschuss, sondern analog § 41 V nach dem Jahreswert der angemessenen Mietminderung (LG Berlin NJW 12, 693).mehr

Rn 55 vgl Rn 9, 20; vergleichsweise Einbeziehung eines Umzugskostenzuschusses im Räumungsrechtsstreit soll keinen Mehrwert mit sich bringen, wohl aber eine Einigung über die Mietminderung (Karlsr WuM 08, 617 = JurBüro 08, 651); auch Betriebskosten bleiben außer Ansatz (BGH NJW-RR 16, 1235).mehr

Rn 36 Jahresbetrag der denkbaren Mietminderung (LG Hamburg JurBüro 94, 116); bei Verurteilung zur Wärmeabrechnung bestimmt sich der ReS entspr den Grundsätzen der Auskunft (BGH WuM 08, 615 [BGH 16.06.2008 - VIII ZB 87/06]; GrundE 21, 1486; s § 3 Streitwert-Lexikon Auskunft).mehr

Rz. 78 Die Mitwirkung des Rechtsanwaltes an der Einigung der Parteien löst die Einigungsgebühr gem. Nr. 1000, 1003, 1004 VV RVG aus. Die Gebühr fällt neben den anderen Gebühren, wie Verfahrens- oder Geschäftsgebühr an. Erfolgt die Einigung aufgrund der außergerichtlichen Tätigkeit oder im Beweisverfahren, so entsteht die Gebühr in Höhe von 1,5 Gebühren nach Nr. 1000 VV RVG. I...mehr

Rz. 132 Der Streit um die Vornahme von Schönheitsreparaturen nach Auszug des Mieters wird sich regelmäßig auf die durch die Renovierung entstandenen Kosten und die Mietausfälle aufgrund der durchzuführenden Arbeiten richten. Hier ergibt sich der Gegenstandswert aus dem Klageantrag. Die bloße Aufforderung zur Vornahme der Renovierungen dürfte sich nach dem Interesse des Vermi...mehr

Rz. 48 Ist der Balkon nicht nutzbar, handelt es sich in der Regel um einen Mietmangel. Hier gelten Regeln zur Mietminderung (vgl. § 3 Rdn 90). Es können jedoch andere Einschränkungen, wie Auflagen des Vermieters zur Nutzung (Vorschriften zur Anbringung der Blumenkästen, Verbot von Parabolantennen, Maximallast), ergehen. In diesen Fällen ist das Interesse des Klägers an der Um...mehr

Rn 33 Der Wert des selbstständigen Beweisverfahrens entspricht grds dem eines gleichartigen Hauptsachewertes (BGH NJW 04, 3488; Schlesw OLGR 05, 217; Jena BauR 07, 934, LG Köln NZBau 13, 384). Der v ASt bei der Verfahrenseinleitung geschätzte Wert ist weder bindend noch maßgeblich; das Gericht hat vielmehr nach Erhalt des Gutachtens den ›richtigen‹ Streitwert bezogen auf den...mehr