Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 4.1 Wohnraummiete

Unwirksame Vereinbarungen

Wird etwa die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegenständliche oder summenmäßige Beschränkung auf den Mieter übertragen, so wird damit zugleich geregelt, dass der Mieter im Fall eines Mangels nicht zur Minderung berechtigt ist, sodass eine derartige Regelung auch deswegen unwirksam ist.^[1]

Weiterhin kann die Minderung nicht etwa im Gegenzug für einen geringfügigen Mietnachlass ausgeschlossen werden.

Unwirksam ist weiterhin eine Regelung, wonach der Mieter vor der Ausübung des Minderungsrechts verpflichtet sein soll, dies dem Vermieter anzuzeigen^[2] oder wonach dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden muss.

Unzulässig ist es auch, wenn die kraft Gesetzes bestehende Verknüpfung zwischen Mangel und Minderung aufgehoben wird. Daher kann nicht wirksam vereinbart werden, dass die Minderung etwa erst dann beginnt, wenn der Mangel gerichtlich festgestellt oder unstreitig ist. Auch anderweitige vertraglich vereinbarte Verzögerungen des Beginns der Minderung sind ebenfalls unwirksam.

Zulässige Verein­barungen

Die Parteien können im Einzelfall allerdings einzelvertraglich vereinbaren, dass der Mieter einen konkret gegebenen Mangel nicht zum Anlass einer Minderung nehmen werde.^[3]

Ebenso ist es zulässig, wenn sich die Parteien im Hinblick auf einen konkreten Mangel auf einen bestimmten Minderungsbetrag oder eine bestimmte Minderungsquote einigen.^[4] Eine Vereinbarung über einen Minderungsausschluss oder eine Minderungsbeschränkung ohne einen Bezug zu einem konkreten M...