Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.4: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, Direktzahlung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, Notarin _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen in _________________________:mehr

Konservierungsinteresse Auf Seiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, o...mehr

Rz. 70 Stand: EL 139 – ET: 09/2024 Rechtsgrundlagen: Was > Arbeitsentgelt ist, bestimmen die §§ 14ff SGB IV; der Begriff steht eigenständig neben dem steuerrechtlichen Begriff > Arbeitslohn. Die ArbG sind sowohl zum LSt-Abzug als auch zum Beitragsabzug für die > Sozialversicherung verpflichtet. Um diese Abzugsverpflichtung nicht zu erschweren, ist es grundsätzlich geboten, di...mehr

1 Leitsatz Zigarettenrauch und Zigarettengeruch in der Wohnung, der von einem anderen Bewohner des Hauses herrührt, der starker Raucher ist und in seiner Wohnung sowie auf dem Balkon raucht, kann ein Mangel der Wohnung sein, der eine Mietminderung um 20 % begründet. 2 Normenkette BGB §§ 320, 535, 536 3 Das Problem Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem M...mehr

Ein Mangel der Mietwohnung, durch den der Gebrauchswert der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, berechtigt den Mieter zu einer Minderung der Miete. Dieses Minderungsrecht des Mieters ist unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Dementsprechend kann auch ein Befall des Trinkwassers mit Legionellen zur Mietminderung berechtigen.mehr

Eine Legionellenkonzentration von über 100 KbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE/100 ml Wasser rechtfertigt nach Aufhebung eines Duschverbots keine Mietminderung, da in solchen Fällen keine akute Gesundheitsgefahr besteht.mehr

1 Leitsatz Eine Legionellenkonzentration von über 100 KbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE/100 ml Wasser rechtfertigt nach Aufhebung eines Duschverbots keine Mietminderung, da in solchen Fällen keine akute Gesundheitsgefahr besteht. 2 Normenkette BGB § 536 3 Das Problem Ein Mangel der Mietwohnung, durch den der Gebrauchswert der Mietsache nicht nur unerheblich beeintr...mehr

So auch AG Langen, Urteil v. 27.3.2024, 55 C 72/23 (GE 2024, 505), wonach ein in anderen Wohnungen des Hauses festgestellter Legionellenbefall, der noch dazu den Grenzwert von 1.000 KbE/100 ml nicht überschreitet, nicht zur Mietminderung berechtigt.mehr

In dem vom AG Dresden entschiedenen Fall kündigte der Vermieter wegen Zahlungsverzugs bei der Miete. Der Mieter wandte ein, ein Zahlungsverzug liege nicht vor, weil er wegen eines Legionellenbefalls des Trinkwassers zur Minderung der Miete berechtigt gewesen sei. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung liege nach seiner Auffassung bereits bei einem Messwert ab 100 KbE (= kolonie...mehr

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AG Dresden, Urteil v. 16.2.2023, 143 C 2593/22, GE 2024, 505mehr

Zigarettenrauch und Zigarettengeruch in der Wohnung, der von einem anderen Bewohner des Hauses herrührt, der starker Raucher ist und in seiner Wohnung sowie auf dem Balkon raucht, kann ein Mangel der Wohnung sein, der eine Mietminderung um 20 % begründet.mehr

AG Bremen, Urteil v. 17.5.2024, 17 C 332/22, WuM 2024, 382mehr

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In dem vom AG Bremen entschiedenen Fall weist die Wohnung nach Auffassung des Gerichts wegen Immissionen in Form von Zigarettenrauch einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zu vertragsgemäßem Gebrauch herabsetzt. Der Mieter behauptet, der Nachbar rauche nahezu rund um die Uhr in seiner Wohnung mit der Folge, dass der Zigarettenrauch sowohl durch das Treppenhaus als auch durc...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dieser Anspruch betrifft nicht nur den baulichen Zustand der Mietsache, sondern erstreckt sich auch auf andere Aspekte des vertragsgemäßen Gebrauchs wie z. B. das Unterlassen...mehr

In § 41 Abs. 5 GKG ist durch das KostRÄG 2021 zum 1.1.2021 ergänzt worden, dass bei Ansprüchen auf Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung maßgebend ist. Weil in der Rspr. umstritten ist, ob für die Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete eine entsprechende Beschränkung des Streitwerts...mehr

Grundsätzlich muss bei der Beurteilung einer Duldung des von Kindern ausgehenden Lärms berücksichtigt werden, dass den Kindern von Wohnungseigentümern bzw. Wohnungsmietern dieselben Rechte zustehen wie den Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsmietern selbst. Selbst wenn die Hausordnung alle Miteigentümer verpflichtet, die häusliche Ruhe einzuhalten, so kann hieraus nicht abg...mehr

Der Lagenachteil einer Dachgeschosswohnung bleibt bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung regelmäßig unberücksichtigt. Entstehen dem Nutzer höhere Heizkosten, muss er diese selbst tragen.[1] Es besteht auch keine Verpflichtung, für eine zusätzliche Wärmeisolierung zu sorgen.[2] Ausnahmsweise könnte der Mieter einen Anspruch haben, den Abrechnungsmaßstab zu ändern, wenn si...mehr

1 Leitsatz Besteht aufgrund eines durch den Mieter nicht grob fahrlässig herbeigeführten Wohnungsbrandes die Einstandspflicht der Wohngebäudeversicherung, sodass es bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters bleibt, ist der Mieter während der Unbewohnbarkeit der Wohnung zur Mietminderung berechtigt. 2 Normenkette BGB §§ 535, 536 3 Das Problem In der mietvert...mehr

Besteht aufgrund eines durch den Mieter nicht grob fahrlässig herbeigeführten Wohnungsbrandes die Einstandspflicht der Wohngebäudeversicherung, sodass es bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters bleibt, ist der Mieter während der Unbewohnbarkeit der Wohnung zur Mietminderung berechtigt.mehr

1 Leitsatz Erfüllt der Trittschallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Anforderungen, entfällt ein Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters. 2 Normenkette BGB §§ 535, 536 3 Das Problem Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung...mehr

Nach den vom LG Würzburg in seinem Urteil geschilderten Sachverhalt hatte der noch junge, haushaltsunerfahrene, übermüdete und alkoholisierte (1,2 Promille) Mieter nach einer längeren Feier gegen 2.30 Uhr noch Heißhunger und erhitzte auf dem Küchenherd Fett für eine Portion Pommes frites. Danach stellte er den Topf zum Abkühlen des Fettes zurück auf die Herdplatte, ohne sie ...mehr

Erfüllt der Trittschallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Anforderungen, entfällt ein Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters.mehr

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LG Würzburg, Beschluss v. 27.3.2023, 44 S 119/23, GE 2024, 289mehr

AG Berlin-Wedding, Urteil v. 3.3.2023, 16 C 301/21, GE 2024, 151mehr

Dies gilt nach einem Urteil des AG Wedding auch für den Trittschallschutz eines Gebäudes. In den zu entscheidenden Fall stritten sich die Parteien über die Rechtsfolgen behaupteter Lärmstörungen insbesondere durch Kinderlärm. Das Gericht wies daraufhin, dass selbst dann, wenn nach neueren Bauvorschriften eine bessere Trittschalldämmung vorgesehen ist, eine Minderung für Lärm...mehr

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die...mehr

In der mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt zwar keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Allerdings ergibt eine ergänzende Auslegung des Versicherungsvertrags (zwischen Vermieter und Versiche...mehr

Der BGH hat als Revisionsinstanz bestätigt, dass die eG gegenüber dem Mitglied einen Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhung hat. Das Mieterhöhungsverlangen verstößt nach Ansicht des Gerichts weder gegen das genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsgebot noch gegen die genossenschaftsrechtliche Treuepflicht des Mitglieds oder gegen die Satzung. Nach der Urteilsbegründun...mehr

Ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft bewohnte aufgrund eines Dauernutzungsvertrags eine Wohnung aus deren Bestand. Infolge von Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub wegen des Austauschs von Fenstern und Sanierungsarbeiten an den Balkonen minderte das Mitglied als einziger Bewohner der Wohnanlage die Miete. Die Genossenschaft wies die Mietminderung zunächst als unverhä...mehr

Rz. 274 Zu den besonderen Vorteilen nach § 20 Abs. 3 EStG gehört zunächst ein von einem Darlehensgeber vereinnahmtes Abgeld oder Disagio. Wird bei der Einräumung eines Darlehens ein Abschlag vom Nennbetrag einbehalten, dann handelt es sich hierbei i. d. R. nicht um eine Verwaltungsgebühr, sondern um ein Nutzungsentgelt. Der Darlehensgeber hat den Betrag daher als besonderen ...mehr

Rz. 27 Im Unterschied zu § 286 ZPO verlangt § 287 ZPO vom Gericht nicht, darüber zu entscheiden, "ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten" ist. Daraus wir eine Herabsetzung des Beweismaßes auf die überwiegende Wahrscheinlichkeit abgeleitet. Der BGH[40] verlangt "eine deutlich überwiegende, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit...mehr

Rz. 56 Gemäß Satz 2 sollen Direktzahlungen an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte erfolgen, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Hintergrund der Regelung ist die missliche, in der Praxis aber nicht selten vorkommende Situation, dass leistungsberechtigte Personen die ihnen zur Deckung ihrer Unterkunfts...mehr

Beruft sich der Mieter auf eine Herabsetzung der Miete, muss er das Vorliegen des konkreten Sachmangels beweisen. Er muss also vor allen Dingen darlegen und nachweisen, wie der Teppich aussieht, was durch Augenschein des Richters, Vorlage von Fotografien mit der aufnehmenden Person als Zeugen oder Gutachten gehandhabt werden kann. Für das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung...mehr

Die Frage der Mietkürzung stellt sich, wenn der Teppichboden in den Mieträumen aus vom Mieter nicht zu vertretenden Gründen schadhaft wurde oder ersatzbedürftig verbraucht ist. In diesem Fall ist die Mietsache mangelhaft, wobei das Recht der Minderung neben dem Erfüllungsanspruch des Mieters auf Ersatz gegeben ist. Die Höhe der Minderung bestimmt sich im Einzelfall nach der S...mehr

Im Fall der Durchführung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB ist eine Mietminderung für einen Zeitraum von 3 Monaten nach der Bestimmung des § 536 Abs. 1a BGB ausgeschlossen. Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt können während der Bauphase wegen der mit den Arbeiten ggf. verbundenen Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit wie Lärm, Dreck, Ab...mehr

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird ...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass in Mietverträgen bestimmte Wohnungsgrößen bzw. -flächen angegeben sind, die sich hinterher als falsch herausstellen. Denkbar sind dabei die folgenden beiden Konstellationen: Die tatsächliche Fläche ist kleiner als die vereinbarte. Die tatsächliche Fläche ist größer als die vereinbarte. Zunächst war strittig, ob Flächenangaben in Verträgen...mehr

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohnraumtemperaturen. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung darüber, wie warm es in einer Wohnung zu sein hat. Die Heizperiode dauert üblicherweise vom 1.10. bis 30.4.[1] Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.[2] ...mehr

Die Parteien können einen Zeitmietvertrag oder einen befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren. Hinweis Beginn der Mietzeit Die Klausel: "Die Mietzeit beginnt mit der Übergabe" ist wirksam.[1] Bei der Vermietung vom Reißbrett wird allerdings die Auffassung vertreten, dass eine Klausel, wonach das Mietverhältnis mit der Übergabe beginnt, nur dann zulässig ist, wenn die Parte...mehr

Bei den Pflichten eines Mieters unterscheidet man zwischen den Haupt- und Nebenpflichten. Eine der Hauptpflichten des Mieters ist die Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB). Außerdem hat er die eventuell vereinbarten Pauschalen oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten. Zu den Nebenpflichten des Mieters gehört es, das Mietgut sorgfältig und pfleglich zu behandeln. Man...mehr

Sie möchten die Fenster modernisieren und anschließend deswegen die Miete erhöhen. Dies ist dem Mieter zu teuer. Es gibt aber zusätzlich das Problem des Musizierens des Berufsmusikers, das zu Mietminderungen geführt hat. Daraus können leicht 3 Prozesse werden: Klagen auf Unterlassung des Musizierens, Rückzahlung der geminderten Miete und Zahlung der erhöhten Miete nach Moder...mehr

Rz. 89 Bei Mietverhältnissen ist dem Unterkunftsbedarf regelmäßig der Mietzins zugrunde zu legen, der der Zahlungsverpflichtung des Leistungsberechtigten entspricht. Als solcher gelten auch andere Aufwendungen, mit denen dasselbe Ziel verfolgt wird wie mit einer Mietzinszahlung, etwa Nutzungsentschädigungen oder Genossenschaftsbeiträge. Die Aufwendungen können aus dem Mietve...mehr

Der Wert eines solchen Feststellungsantrages ist entgegen dem angefochtenen Beschluss hier nicht mit dem Jahresbetrag der Überschreitung, sondern mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Überschreitung zu bemessen. Die angefochtene Wertfestsetzung stützt sich zu Unrecht auf § 41 Abs. 5 GKG. Gem. § 41 Abs. 5 GKG in der aufgrund des KostRÄG 2021 seit dem 1.1.2021 geltenden Fas...mehr

1. Bewertungsfrage ist umstritten Die Frage, ob für Klagen auf Feststellung der höchst zulässigen Miete § 41 Abs. 5 GKG analog anzuwenden ist oder ob § 9 ZPO gilt, ist in der Rspr. – insbesondere in Berlin – umstritten. Für die analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG – und damit für den Jahreswert – haben sich ausgesprochen: LG Berlin (64. Kammer) WuM 2022, 748; JurBüro 2022, 5...mehr

Eine Türnische ist bei der Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen. Es ist zu prüfen, ob eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung vorliegt. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % – wenn auch nur geringfügig mehr – unter der vereinbarten Wohnfläche, ist die Wohnung mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt.mehr

Gegenstand der Einrede des nicht erfüllten Vertrags können lediglich Hauptleistungspflichten sein, die in einem synallagmatischen Gegenseitigkeitesverhältnis zueinander stehen. Daher kann die Einrede nur dann erhoben werden, wenn der Vertragspartner die Bewirkung der eigenen Hauptleistung verweigert, weil die ihm selbst geschuldete Hauptleistung noch nicht bewirkt wurde. Bei ...mehr