Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Rn 1 § 536a wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt den Verlust bzw die Einschränkung der Mängelrechte des Mieters aus §§ 536u. 536a bei anfänglicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels der Mietsache bei Vertragsschluss bzw Annahme der Mietsache. Bei nachträglicher Kenntnis gilt § 536c, s hierzu Rn 3. § 536b entspricht für den S...mehr

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietve...mehr

Rn 25 Der Berechnung der Kappungsgrenze ist gem § 558 III nicht die zuletzt geschuldete aktuelle Miete, sondern die 3 Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558b I) geltende ›Ausgangsmiete‹ zu Grunde zu legen (BGH ZMR 19, 661 Rz 20; NJW 16, 239 Rz 20). Die Ausgangsmiete wiederum bestimmt sich nicht danach, wie sie möglicherweise – fiktiv – hätte gebildet werden k...mehr

Rn 5 Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben zum einen Mietminderungen. Liegt der Mangel noch vor, mindert sich nämlich die neue Miete. Ob der Mangel behehbbar ist, ist dabei belanglos; dies gilt auch bei Flächenabweichungen (s.a. Rn 3). Rn 6 Zum anderen bleiben Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Miet...mehr

Rn 55 Die Rechtsordnung verlangt von den Teilnehmern am Rechtsverkehr keine Widerspruchsfreiheit des eigenen Handelns. Diese dürfen insb ihre eigene Rechtsauffassung ändern (BGH NJW 05, 1354, 1356 [BGH 17.02.2005 - III ZR 172/04]; BAG AP Nr 32 zu § 1 TVG Vorruhestand; BVerwG BeckRS 14, 58444 Rz 31) und dies auch noch nach Beginn eines Rechtsstreits (Grüneberg/Grüneberg § 242...mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag § 291 BGB 6 Mahnbescheid § 286 BGB 15 Mahnkosten § 280 BGB 28 Mahnung Vor §§ 116 ff BGB 7; § 116 BGB 7; § 117 BGB 7; § 281 BGB 13; § 1958 BGB 14; § 2024 BGB 6; § 2039 BGB 11 angekündigte Leistungsverspätung § 286 BGB 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe § 286 BGB 15 Begriff § 286 BGB 12 Betriebsausfall § 286 BGB 23 Datum § 286 BGB 17 einstweilige Anordnung §...mehr

Rn 18 Eine berechtigte Zustimmungsverweigerung kann gestützt werden auf: konkrete Gefährdung der Verkehrssicherheit (mobile Auffahrtschienen, AG München NZM 11, 206), die nicht durch Zusage des Mieters kompensiert wird, er werde eine Haftpflichtversicherung abschließen; wenn durch den Umbau das Mietobjekt für Nichtbehinderte nicht mehr oder weitgehend nicht mehr im bisherige...mehr

Umwelteinflüsse wie etwa Baulärm aus der Nachbarschaft oder Geruchsimmissionen durch Tabakrauch können als Mangel gelten, wenn sie einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit haben. Hierbei ist jedoch abzugrenzen zum allgemeinen Lebens- und Verwendungsrisiko der Mietsache, das der Mieter zu tragen hat. In diesem Fall ist die dadurch verursachte Gebrauchsbeeinträcht...mehr

Zusammenfassung Überblick Der Vermieter schuldet mit Abschluss des Mietvertrags ein dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechendes Mietobjekt. Maßstab dafür ist der Mietvertrag; fehlt in diesem eine Regelung über den vertragsgemäßen Gebrauch, so entscheidet darüber die objektive Verkehrsanschauung.[1] Weicht der tatsächliche Zustand des Mietobjekts von dem vertragsgemäßen oder n...mehr

3.8.1.1 Energiesparende Maßnahmen Die Regelung gilt nur für energiesparende Maßnahmen, nicht bloße Modernisierungsmaßnahmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Maßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig durchgeführt wird. Mit der Maßnahme muss zumindest auch ein energetischer Zweck i. S. d. § 555b Nr. 1 BGB verfolgt werden, es ist indes unschädlich, w...mehr

Bei Vorliegen eines Mangels haben die Parteien mehrere Möglichkeiten. 2.4.1 Einverständliche Minderung Sind sich die Parteien einig, dass ein Mangel vorliegt, können sie sich auf einen bestimmten Minderungsbetrag festlegen. Wichtig Minderungsvereinbarung Eine solche Vereinbarung ist auch bei der Wohnraummiete wirksam. Die Regelung in § 536 Abs. 4 BGB steht dem nicht entgegen.[1]...mehr

2.3.1 Minderung in gleichbleibender Höhe Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprec...mehr

Der Minderungsausschluss beginnt mit der Gebrauchsbeeinträchtigung und endet drei Monate später. 3.8.2.1 Beginn Den Zeitpunkt der ersten Beeinträchtigung festzustellen, dürfte in vielen Fällen problematisch sein. Praxis-Beispiel Fristbeginn noch nicht mit Materiallieferung und -lagerung Wird am 1.5. das Material für die geplante Wärmedämmung angeliefert und am 1.6. die Fassade e...mehr

Es genügt, wenn der Mieter mit dem Eintritt eines Schadens durch benachbarte Räume rechnen muss (z. B. drohender Wasserschaden).mehr

4.1 Wohnraummiete Unabdingbarkeit Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird. Praxis-Beispiel Unwirksame Vereinbarungen Wird etwa die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegenständliche oder su...mehr

3.1 Unerhebliche Tauglichkeitsminderung Ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert, so ist die Minderung ausgeschlossen.[1] Als unerheblich ist ein Mangel insbesondere dann anzusehen, wenn er entweder objektiv unbedeutend für die vertragsgemäße Nutzung ist oder leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Ko...mehr

Bei der Vereinbarung einer Pauschalmiete ist die Minderung aus der monatlich zu zahlenden Miete zu berechnen. Gleiches gilt, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist.mehr

Zeigt der Mieter den Mangel nicht an, verliert er die Minderungsbefugnis, wenn der Vermieter aus diesem Grund nicht in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Außerdem ist der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der letzerem infolge der unterlassenen Anzeige entstanden ist. Die Befugnis zur Minderung lebt zwar wieder auf, wen...mehr

Die rügelose Fortzahlung der Miete trotz mangelhafter Mietsache führt grundsätzlich nicht zum Verlust der Gewährleistungsrechte; im Ausnahmefall könne die Minderungsbefugnis aber verwirkt sein (siehe bereits 1.2).[1]mehr

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein; der Ausschluss der Minderung in den Fällen des § 536 Abs. 1a BGB gehört zu den rechtserhaltenden Tatsachen, sodass der Vermieter insoweit darlegungs- und beweispflichtig ist.mehr

Im Mietrecht gilt der subjektive Mangelbegriff, d. h. ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts von dem hierfür vertraglich definierten Sollstandard i. S. d. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB negativ abweicht.[1] 1.1.1 Gebrauchsbeeinträchtigungen durch fehlerhafte Beschaffenheit der Mietsache Ein Mangel liegt bereits dann vor, wenn die konkrete ...mehr

Überblick Der Vermieter schuldet mit Abschluss des Mietvertrags ein dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechendes Mietobjekt. Maßstab dafür ist der Mietvertrag; fehlt in diesem eine Regelung über den vertragsgemäßen Gebrauch, so entscheidet darüber die objektive Verkehrsanschauung.[1] Weicht der tatsächliche Zustand des Mietobjekts von dem vertragsgemäßen oder nach der Verkehr...mehr

Verhindert der Mieter die Mängelbeseitigung unbefugt, so ist die Mietminderung wegen widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) ab dem Zeitpunkt ausgeschlossen, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen.[1] K...mehr

Nach § 555d Abs. 6 BGB hat der Mieter Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die er infolge der Modernisierungsmaßnahme machen musste. Praxis-Beispiel Kosten einer Ersatz­wohnung Hierzu können auch die Kosten für eine anderweitige Unterkunft gehören. Dies führt zu der Frage, ob sich der Mieter den modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen ohne Weiteres durch die Anmie...mehr

Werden zur selben Zeit sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und beeinträchtigen beide Maßnahmen den Gebrauch, Praxis-Beispiel Instandsetzungs- plus Modernisierungsmaßnahmen Errichtung eines Gerüsts zwecks Balkonsanierung und Wärmedämmung der Fassade so kommt es darauf an, welche Beeinträchtigungen auf die jeweiligen Maßnahmen entfallen. Im Stre...mehr

Den Zeitpunkt der ersten Beeinträchtigung festzustellen, dürfte in vielen Fällen problematisch sein. Praxis-Beispiel Fristbeginn noch nicht mit Materiallieferung und -lagerung Wird am 1.5. das Material für die geplante Wärmedämmung angeliefert und am 1.6. die Fassade eingerüstet, so dürfte die Frist erst am 1.6. zu laufen beginnen, auch wenn es aufgrund der Anlieferung und Lag...mehr

Sonstige Verstöße gegen § 241 Abs. 2 BGB liegen vor, wenn die Art und Weise der Durchführung der Modernisierung nicht mit der gebotenen Rücksichtnahme auf die Belange der Mieter erfolgt. Hierfür kann der Vermieter u. U. schadensersatzpflichtig werden. Praxis-Beispiel Verstöße gegen Rücksichtspflichten Unnötiger Lärm, ungenügende Schutzmaßnahmen gegen Verschmutzung der Wohnunge...mehr

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 300 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % (= 180 EUR) und im November und Dezember um 20 % (= 360 EUR) gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mange...mehr

Soweit die Duldungspflicht besteht, wird der Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 535 Abs. 1 BGB auf die vertragsgemäße Gebrauchsgewährung ausgeschlossen. Die übrigen Gewährleistungsrechte nach §§ 536a, 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB werden durch § 536 Abs. 1a BGB nicht berührt. Hinweis Fristlose Kündigung des Mieters möglich Deshalb kann der Mieter wegen eines modernisierungsbedingten...mehr

Ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert, so ist die Minderung ausgeschlossen.[1] Als unerheblich ist ein Mangel insbesondere dann anzusehen, wenn er entweder objektiv unbedeutend für die vertragsgemäße Nutzung ist oder leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass die ...mehr

Wirkt sich ein Mangel der Miet- oder Pachtsache auf den Umsatz aus, führt dies bei umsatzabhängiger Miete oder Pacht zu einer verminderten Mietzahlung. Hier ist zu fragen, ob der Mieter oder Pächter darüber hinaus zur Minderung befugt ist. Die Frage ist zu bejahen, solange der Mieter hierdurch nicht überkompensiert wird. Ist durch den Umsatzrückgang die Gebrauchsbeeinträchti...mehr

Die Höhe der Minderung richtet sich nach § 536 Abs. 1 BGB. Ist die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben, so ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dies richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und ist Gegenstand umfangreicher Rechtsp...mehr

Rührt der Mangel aus der Sphäre des Mieters her, so ist die Minderung ausgeschlossen, dies gilt insbesondere dann, wenn er den Mangel unmittelbar verursacht hat.[1] Maßnahmen des Mieters oder auf seine Veranlassung Sind weiterhin Maßnahmen, die vom Mieter veranlasst worden sind oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat[2], die Ursache für einen Mangel...mehr

Achtung Keine automatische Erfüllungswirkung Der BGH hat mehrfach festgestellt, dass die Zahlung der Miete unter Vorbehalt nicht automatisch Erfüllungswirkung entfaltet. Wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leistet, dass den Leistungsempfänger (Vermieter) für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll, kann der Mi...mehr

In den Fällen der Betriebskostenvollumlage ist die Minderung nach der Rechtsprechung des BGH aus der Bruttomiete zu berechnen. Hierunter ist die Nettomiete zuzüglich aller Nebenkosten zu verstehen.[1] Bei einer berechtigten Minderung kann daher die Höhe des vom Mieter geschuldeten Entgelts erst aufgrund der Jahresabrechnung über die Betriebskosten abschließend ermittelt werd...mehr

Nach § 536 Abs. 1a BGB ist die Minderung wegen Tauglichkeitsminderung für drei Monate ausgeschlossen, soweit sie aufgrund einer Maßnahme der energetischen Modernisierung beruht. Zitat (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Numme...mehr

§ 536 Abs. 1 BGB unterscheidet zwischen einem Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (Satz 1), und dem Mangel, der die Tauglichkeit mindert (Satz 2). Nach dem Wortlaut von Absatz 1a gilt der Minderungsausschluss nur für die Minderung der Tauglichkeit. Führt die Modernisierungsmaßnahme also zum vollständigen Ausschluss der Gebrauchstau...mehr

Die Regelung gilt nur für energiesparende Maßnahmen, nicht bloße Modernisierungsmaßnahmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Maßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig durchgeführt wird. Mit der Maßnahme muss zumindest auch ein energetischer Zweck i. S. d. § 555b Nr. 1 BGB verfolgt werden, es ist indes unschädlich, wenn die Maßnahme auch der Erhaltu...mehr

Sind sich die Parteien einig, dass ein Mangel vorliegt, können sie sich auf einen bestimmten Minderungsbetrag festlegen. Wichtig Minderungsvereinbarung Eine solche Vereinbarung ist auch bei der Wohnraummiete wirksam. Die Regelung in § 536 Abs. 4 BGB steht dem nicht entgegen.[1] Danach sind zwar Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung...mehr

Die Fälle der Verzögerung oder der schleppenden Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind über § 241 Abs. 2 BGB und dem Rechtsgedanken des § 326 Abs. 2 BGB zu lösen. Danach muss der Vermieter u. a. auf die Interessen des Mieters (und andersherum) Rücksicht nehmen. Hierzu gehört, dass die modernisierungsbedingten Beeinträchtigungen auf das geringstmögliche Maß beschränk...mehr

Der Minderungsausschluss gilt dann nicht, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß gemäß § 555c BGB angekündigt hat. Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine nicht ordnungsgemäß angekündigte Maßnahme zu dulden; insoweit kann er Unterlassung verlangen. Es wäre widersinnig, den Vermieter in diesem Fall durch den Minderungsausschluss zu privilegieren. [1]mehr

In der Regel ist zwischen den Parteien streitig, ob ein Mangel vorliegt und ob und in welcher Höhe die Miete deshalb gemindert ist. In diesem Fall stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung: Der Mieter kann sich für eine bestimmte Minderungsquote entscheiden, die monatlich zu zahlende Miete (Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung) entsprechend dieser Quote kürz...mehr

Unter einer Minderung versteht man eine Reduzierung oder den Ausschluss der Mietzahlungspflicht beim Auftreten von Mängeln der Mietsache. Der Mieter muss die Geltendmachung der Minderung nicht ankündigen; es genügt, wenn er dem Vermieter den Mangel anzeigt. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen.[1] Die Miete ist bei...mehr

Hat der Vermieter dem Mieter für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit eine gleichwertige Ersatzwohnung angeboten und der Mieter das Angebot angenommen, ist eine Minderung ausgeschlossen. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass der Mieter dem Vermieter das Recht eingeräumt hat, anstelle der geschuldeten Leistung eine andere zu erbringen. Die Ersetzungsbefugnis bed...mehr

Positive Kenntnis des Mangels Die Minderung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel beim Abschluss des Mietvertrags kennt (§ 536b BGB). Es ist erforderlich, dass der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positive Kenntnis vom Mangel hat; leicht fahrlässige Unkenntnis genügt nicht. Ebenso reicht es nicht aus, wenn die äußeren Umstände die Annahme eines Man...mehr

Ein Mangel liegt bereits dann vor, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.[1] Dabei genügt es, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass sie nur unter Inkaufnahme einer Gefahr oder eines Risikos genutzt werden kann. Maßgeblich ist die Einschätzung eines verständigen Du...mehr

Unabdingbarkeit Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird. Praxis-Beispiel Unwirksame Vereinbarungen Wird etwa die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegenständliche oder summenmäßige Beschr...mehr

Grundsätzliche Möglichkeit der Beschränkung Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht grundsätzlich beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden. Achtung Vollständiger Ausschluss In einem solchen ist jedoch aufgrund unangemessener Benach...mehr

Haben die Vertragsparteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Größe der Mietsache getroffen, so kann eine Abweichung hiervon einen Mangel darstellen. Hinweis Beschaffenheitsvereinbarung und Beschreibung Diese ist jedoch abzugrenzen von der bloßen Beschreibung des Mietobjekts. Ist die Fläche im Mietvertrag genannt, handelt es sich regelmäßig allein deswegen um ei...mehr

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete daher um 15 %...mehr