Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 3.8.2 Beginn und Ende des Minderungsausschlusses

Justin Denk

Der Minderungsausschluss beginnt mit der Gebrauchsbeeinträchtigung und endet drei Monate später.

3.8.2.1 Beginn

Den Zeitpunkt der ersten Beeinträchtigung festzustellen, dürfte in vielen Fällen problematisch sein.

Praxis-Beispiel

Fristbeginn noch nicht mit Materiallieferung und -lagerung

Wird am 1.5. das Material für die geplante Wärmedämmung angeliefert und am 1.6. die Fassade eingerüstet, so dürfte die Frist erst am 1.6. zu laufen beginnen, auch wenn es aufgrund der Anlieferung und Lagerung des Materials zu Behinderungen kommt. Diese sind regelmäßig unerheblich i. S. d. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB.^{^[1]}

Störungsfreie Zeiten haben auf den Fristenlauf keinen Einfluss. In der Gesetzesbegründung ist hierzu u. a. ausgeführt, dass der Vermieter durch die 3-Monats-Grenze zur zügigen Durchführung der Baumaßnahme angehalten werden soll. Damit stünde es nicht im Einklang, wenn der Zeitraum des Minderungsausschlusses nach der Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung bemessen würde.

Praxis-Beispiel

Beginn und Unterbrechung der Bauarbeiten

Wird eine Modernisierungsmaßnahme im Mai begonnen, im Juni und Juli unterbrochen und im August fortgesetzt, so beginnt der Minderungsausschluss im Mai und endet im Juli.

[1] Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 290.

3.8.2.2 Verzögerung der Ausführung

Die Fälle der Verzögerung oder der schleppenden Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind über § 241 Abs. 2 BGB und dem Rechtsgedanken des § 326 Abs. 2 BGB zu lösen. Danach muss der Vermieter u. a. auf die Interessen des Mieters (und andersherum) Rücksicht nehmen. Hierzu gehört, dass die modernisierungsbedingten Beeinträchtigungen auf das geringstmögliche Maß beschränkt werden bzw. keine schuldhafte Verzögerung der Baumaßnahme verursacht wird. In diesem Fall würde sich die Frist entsprechend verlängern (Verschulden des Mieters) oder verkürzen (Verschu...

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