Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Rn 104 s § 6, s Enteignung. Eigentumsstörung Der Abwehranspruch ist nach § 3 mit dem Interesse des Kl zu bewerten (BGH NJW 94, 735; 06, 2639 [BGH 17.05.2006 - VIII ZB 31/05]; BGH NZM 22, 754 [BGH 07.07.2022 - V ZB 75/21]: niedrige Schätzung bei Klage des Grundstückseigentümers gg Wasserversorgungsunternehmen, keine Informationszettel über Wassersperrungen anzubringen; Köln Z...mehr

Rn 31 Für positive wie negative Feststellungsklagen gilt grds die allg Regelung (vgl § 3 Streitwert-Lexikon Feststellungsklage). Für die Feststellung der Mietzahlungspflicht sind §§ 8 f ZPO, 41 I GKG unanwendbar, wenn das Mietverhältnis selbst nicht im Streit ist. Besteht ein solcher Streit, ist abw vom Üblichen kein Abschlag zu machen, weil dies einen Regelfall von § 8 dars...mehr

Rz. 90 Die Tätigkeit des Rechtsanwaltes nach außen erfordert nur den unbedingten Auftrag, gegenüber Dritten tätig zu werden oder einen Vertrag auszuarbeiten. In letzterem Fall reicht es aus, dass die Tätigkeit des Rechtsanwaltes im Ergebnis gegenüber Dritten Anwendung finden soll. Der Rechtsanwalt selbst muss nicht nach außen auftreten.[127] Unbedingt ist der Auftrag, wenn d...mehr

Rn 7 Auf ihn kommt es grds nicht an. Ansprüche auf Miete (BGH NJW 05, 2701 [BGH 01.06.2005 - VIII ZR 216/04]; 07, 1061) und solche auf Nutzungsentschädigung nach § 546a I BGB (BGH NJW-RR 13, 1232, Rz 34; aA Schlesw SchlHA 10, 120) können – ebenso wie Ansprüche auf Betriebskostennachzahlung (BGH WuM 14, 744 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 41/14], Rz 12; zum Nachweis der Miethöhe na...mehr

Rz. 105 Kommt der Lärm aus einer Mietwohnung, so kann der Streit von drei Seiten betrachtet werden. Bei der Ermittlung des Gegenstandswertes ist auch hier auf das Interesse des jeweiligen Anspruchstellers abzustellen. Möchte der Mieter sein Recht durchsetzen, sich wie gehabt weiter in der Wohnung bewegen und vor allem Geräusch verursachen zu dürfen, ist auf dessen Interesse a...mehr

Rn 3 § 287 I gilt für Schadensersatzansprüche aller Art, seien es vertragliche, gesetzliche, aus Verschulden oder Gefährdung, Ansprüche wegen Vertrauensschadens (§§ 122 I, 179 II BGB) oder auf Entschädigung wegen Nichtvermögensschadens (§§ 253 II, 651n II BGB). Erfasst werden ferner Entschädigungsansprüche aus Aufopferung (BGHZ 29, 95, 99 f = NJW 59, 386) und Enteignung (BGH...mehr

Rz. 100 Die Duldung der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird bei Wohnraum nach § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 5 GKG der Betrag der möglichen Mieterhöhung für den Zeitraum der Vertragslaufzeit begrenzt auf den Jahresbetrag angesetzt.[114] Die Arbeiten zur Instandhaltung können auch durchgeführt werden, um mangelbedingte Mietminderungen zu vermeiden. Zum Streitwert errech...mehr

Rz. 57 Die Wiedereinräumung des im Wege verbotener Eigenmacht entzogenen Besitzes nach §§ 858, 861 BGB richtet sich regelmäßig nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 6 ZPO [60] nach dem Wert der Sache. Bewegt sich der Rechtsschutzantrag allerdings im Mietrecht, so ist der Rechtsgedanke des § 41 Abs. 1 GKG ergänzend heranzuziehen. Der Streitwert bei einer Besitzstörung kann d...mehr

Rn 93 Da die konkrete Behauptungslast von der jeweiligen Prozesssituation im Einzelfall abhängig ist, lassen sich allgemeingültige Grundsätze nur für die abstrakte Behauptungslast aufstellen (vgl Schultz NJW 17, 16 ff; Arz/Gemmer JuS 20, 935 ff). Die Rspr verlangt insoweit, dass der Kl Tatsachen vorträgt, die iVm einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend g...mehr

Rn 20 Präjudiziell ist bspw: die rkr Feststellung der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags für die Entscheidung über die Berichtigung des Grundbuchs wegen Erlöschens des durch Vormerkung gesichterten Anspruchs aus dem Vertrag (BGH NJW 23, 2343 [BGH 17.02.2023 - V ZR 22/22]); die rkr Feststellung des Eigentums an einer Sache für einen nachfolgenden Anspruch auf Herausgabe ...mehr

Rz. 189 Die Tätigkeit des Rechtsanwaltes im Urkunden- oder Wechselprozess stellt eine eigene Angelegenheit dar. Im Urkundenprozess kann der Rechtsanwalt meist in kurzer Zeit ein vollstreckbares Vorbehaltsurteil erstreiten. Andere Beweismittel, als vorgelegte Urkunden sind dabei nicht zulässig; 592 ff. ZPO. Auch die Echtheit von Urkunden kann vorerst nicht angezweifelt werden...mehr

Rz. 97 Ist die Mietsache mit einem nicht unerheblichen Mangel behaftet, kann der Mieter die Mietzahlung bis zur Beseitigung des Mangels zurückbehalten. Vor dem Hintergrund der unsäglichen BGH-Rechtsprechung zur ordentlichen Kündbarkeit von Mietverträgen bei Mietrückständen von mehr als einer Monatsmiete[104] und zur Begrenzung des Zurückbehaltungsrechtes,[105] ist das tatsäc...mehr

Rz. 55 Die Gewährung des Zutritts zu den Mieträumen zur Ablesung von Verbrauchserfassungsgeräten bemisst sich am Interesse des Vermieters an der Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Zu beachten ist, dass die Ablesung dabei für die gesamte Wohnanlage von Bedeutung sein kann. Anhaltspunkt kann hier z. B. die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung gegenüber säm...mehr

Rz. 192 Verbietet oder erlaubt ein WEG-Beschluss die Haltung von Hunden und ist dieser Beschluss anzufechten, so erfolgt die Ermittlung des Streitwertes auch hier nach § 49 GKG. Umso erstaunlicher ist es, dass dieser Umstand auch von der Rechtsprechung ignoriert wird und pauschale Werte um die 1.000,00 EUR festgesetzt werden.[209] Richtigerweise muss hier das Gesamtinteresse ...mehr

Rz. 52 Erfolgt die Besichtigung zu dem Zweck, den Zustand der Wohnung zu prüfen, so ist das Interesse des Vermieters zu schätzen. Hilfreich ist, ein Vielfaches oder ein Bruchteil einer Monatsmiete anzugeben. Der Streitwert für die einmalige Besichtigung durch den Vermieter zur Prüfung einer Geruchsbelästigung kann dabei z. B. eine Monatsmiete[54] betragen. Auch die Vorbereit...mehr

Rz. 50 Geht die Nutzung der Wohnung durch den Mieter über das vertraglich gebilligte Maß hinaus, wird der Vermieter die Unterlassung der nicht genehmigten Nutzung beanspruchen. Der Gegenstandswert richtet sich dann nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 33 ZPO und wird anhand des Interesses des Vermieters an der Untersagung dieser Nutzung geschätzt. Das Interesse kann sich...mehr

Rz. 18 Im Rahmen der Betragsrahmengebühren hat der Gesetzgeber von vornherein den finanziellen Rahmen der Vergütung eines Mandates begrenzt. Erhöht sich das Haftungsrisiko, ist es hier nur tunlich, dass der Rechtsanwalt nach § 14 Abs. 1 S. 3 RVG bereits bei der Bestimmung seiner Gebühr innerhalb des Rahmens sein Haftungsrisiko berücksichtigt. Hier ist die Berücksichtigung de...mehr

Rz. 107 Möchte der Vermieter dem Mieter das Lärmen untersagen, bestimmt sich dessen Interesse auch nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Das Interesse ist hier im Einzelfall zu schätzen. Denkbar ist hier die Bestimmung anhand der Mietminderungen der übrigen Mieter im Haus. Begrenzend ist hier jedoch der Gedanke des § 41 GKG heranzuziehen, sodass der Wert bei Wohnra...mehr

Rz. 68 Sollen Dinge vom Mietgrundstück entfernt werden, wie Kinderwagen, Fahrräder oder Pkw auf bestimmten Stellplätzen, so ist er Gegenstandswert nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Auch hier ist wieder die Perspektive des Anspruchstellers zu berücksichtigen. Der Vermieter macht dabei sein Beseitigungsinteresse geltend. Dieses richtet sich aus Sicht ...mehr

Rz. 126 Die Gegenstandswertberechnung und die Beschwer für den Rückbauanspruch des Vermieters gegen den Mieter bemessen sich nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 GKG, § 3 ZPO. Rz. 127 Die Gegenstandswertberechnung in Rückbaustreitigkeiten muss hinreichend berücksichtigen, wer den Anspruch geltend macht. Stellt der Vermieter den Anspruch, so bemisst sich der Streitwert nach dem Beseitig...mehr

Rz. 139 Verlangt der Mieter nach § 553 BGB die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, bestimmt sich der Gegenstandswert nach der angestrebten Dauer der Untervermietung maximal bis zum 3,5-fachen Jahreswert des Untermietzinses; § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO.[155] Soll der Mieter mit der Untervermietung weitere Vorteile – wie etwa eine Abschlagszah...mehr

Rz. 137 Der Wert für die Tierhaltung bemisst sich nach § 23 Abs. 1 RVG i. V. m. § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO wird durch das Gericht geschätzt. Dabei muss wieder aus der Sicht des Antragstellers entschieden werden. Verlangt der Vermieter die Abschaffung eines Haustieres, so gilt dessen Interesse an der Abschaffung. Denkbare Grundlagen dafür sind die Höhe von entstandenen oder dro...mehr

Rz. 191 Die Festlegung einer Hausordnung ist mit der WEG-Reform nunmehr in § 19 WEG als Beschlussache normiert. Der Gegenstandswert orientiert sich damit am Gesamtinteresse der WEG an der Errichtung einer Hausordnung oder an der Vereinbarung bzw. Beibehaltung einer entsprechenden Klausel. Dieses Gesamtinteresse richtet sich dabei stark an der Zielrichtung der begehrten Änder...mehr

Rz. 193 Für die Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen muss wieder das Gesamtinteresse der WEG und das Eigeninteresse des Klägers ermittelt werden. Ähnlich wie bei sonstigen baulichen Maßnahmen spiegelt sich das Gesamtinteresse vor allem in den dafür aufzuwendenden Kosten wieder. Auch ein zu erwartender Mehrwert des Eigentums oder verhinderte Mietminderungen gehören zum In...mehr

Rz. 147 Die Problematik um die Waschmaschine soll hier stellvertretend für andere Einrichtungen, wie Trockner oder Saunen erörtert werden. Der Anspruch des Mieters auf Aufstellen von Haushaltsgeräten wie Waschmaschinen ist nach § 3 ZPO zu schätzen. So können alternativ die Kosten der Nutzung eines Waschsalons überschlagen werden. Verlangt der Vermieter die Entfernung der Wasch...mehr

Rn 3 Der wohl überwiegende Bereich der selbstständigen Beweisverfahren im Zivilprozess ist der der Vermeidung bzw Vorbereitung eines Bauprozesses, zB während des Bauens die Prüfung behaupteter Mängel an Vorgewerken oder nach Kündigung die Feststellung eines bestimmten Bautenstandes einschl der Qualität. Ein Mängelbeseitigungsverlangen genügt den Anforderungen, wenn der Auftr...mehr

Bagatell- oder Kleinverfahren § 495a ZPO 1 Bagatellbeträge § 753 ZPO 9 Bagatellforderungen § 758a ZPO 4, 5 Bagatellstreitwert § 2 ZPO 6 Bankbürgschaft § 751 ZPO 6 Bargeld Unpfändbarkeit § 811 ZPO 21 Barzahlungspflicht § 817 ZPO 14 Baugeldforderungen § 851 ZPO 14 Bauhandwerkersicherungshypothek § 926 ZPO 10; § 939 ZPO 2 Baulandsachen Streitwert § 3 ZPO 64 Baumbachsche Formel § 100 ZPO 6...mehr

Rz. 39 Die Abmahnung im Mietrecht dient der Einforderung der Einhaltung der Vertragstreue. Je nach Art des Verstoßes kann die Abmahnung daher unterschiedliche Gegenstandswerte verfolgen. Erfolgt die Abmahnung zum Zweck der Vorbereitung einer Kündigung, bleibt der Gegenstandswert der Kündigung so lange außer Betracht, wie sich der Auftrag nicht auf den Ausspruch dieser Kündig...mehr

Rz. 132 Die Geschäftsgebühr in der Beratungshilfe ist das Pendant der Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG. Die Gebühr beträgt nunmehr 102,00 EUR.[168] Die Gebühr entsteht für die Vertretung eines Mandanten gegenüber Dritten und auch für die Mitwirkung des Rechtsanwaltes bei der Gestaltung eines Vertrages. Die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrages setzt voraus, dass d...mehr

Rz. 138 Nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung zulässig (AfaA). AfaA gilt bei allen Einkunftsarten,[1] auch für Gebäude, die nach § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben werden.[2] Bei Wirtschaftsgütern, die nach § 7 Abs. 2 EStG degressiv abgeschrieben werden, ist AfaA inzwischen wieder nicht zulässig, (§ 7 Abs. 2 Sa...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Verzug über mehr...mehr

Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht...mehr

Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Kaution mit einer Aufrechnung mi...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Das nachfolgende Muster einer Räumungsklage hat eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters und massiver Störung des Hausfriedens zum Inhalt. Musterschreiben: Räumungsklage wegen sonstiger Pflichtverletzung Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina May, Mohrenstraße 9...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr

Rz. 14 Zu den ersetzenden Aufwendungen kommen solche zur Sicherung der Wohnungseinrichtung in Betracht (Abnahme von Gardinen, Aufrollen von Teppichen, Abdecken von Möbeln, Polstersachen und Fußböden, die Sicherung von Gemälden, sonstigem Wandschmuck, Wertsachen, Dokumenten usw., Auslagerung von Möbeln (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 27.10.2005, 9C 158/05, MM 2006, 299)).Abe...mehr

Rz. 17 Der Duldungsanspruch kann prozessual grundsätzlich nur im Wege der Klage durchgesetzt werden, nicht im Mahnverfahren. Die Klage muss auf Duldung des Mieters zu einer im Einzelnen genau zu bezeichnenden Maßnahme gerichtet sein, nicht auf Zustimmung. Die Klage kann sich u. U. auch auf Unterlassung von Behinderungen oder – soweit eine Mitwirkungspflicht des Mieters bejah...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer im Sondereigentum stehenden Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnungseigentümer als auch für Mieter.[2] Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestimmt...mehr

Rz. 43 § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse (1) 1Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. 2Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrunde...mehr

Rz. 45 Der Gesetzgeber hat diese Frage jetzt durch die Neufassung des § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG dahingehend geklärt, dass auf den Jahresbetrag abzustellen ist, sofern die restliche Mietlaufzeit nicht geringer ist (§ 41 Abs. 5 Satz 2 GKG). Er zieht hier die Parallele zu dem Fall der Feststellung einer Mietminderung, für die er mit dem KostRÄndG 2021 bereits den Jahreswert eingefü...mehr

Rz. 4 Zu Artikel 1 (Änderung des Gerichtskostengesetzes) Zu Absatz 1 Zu Nummer 1 (Inhaltsübersicht) Die Änderungen in der Inhaltsübersicht sind eine Folge der Aufhebung des Kreditinstitute-Reorganisationsgesetzes durch Artikel 12 des Risikoreduzierungsgesetzes vom 9. Dezember 2020 (BGBl. I S. 2773). Zu Nummer 2 (§ 6 GKG) Zu Buchstabe a Nach der Aufhebung des Kreditinstitute-Reorga...mehr

Rn. 1411 Stand: EL 181 – ET: 06/2025 Zu den besonderen Entgelten oder Vorteilen iSd § 20 Abs 3 EStG iVm § 20 Abs 1 oder 2 EStG gehören zB Schadenersatz oder Kulanzerstattungen, die Anleger für Verluste, die aufgrund von Beratungsfehlern im Zusammenhang mit einer Wertpapier-Kapitalanlage erhalten, wenn ein unmittelbarer Zusammenhang zu einer konkreten einzelnen Transaktion bes...mehr

Bei Vorlage einer fristgemäßen, aber fehlerhaften Abrechnung ist zu prüfen, ob dadurch die Abrechnungsfrist als gewahrt anzusehen ist oder ob die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit...mehr

Wohnraummiete Ein genereller Verzicht des Mieters auf die Minderung ist bei der Wohnraummiete grundsätzlich unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Eine Ausnahme gilt für Vereinbarungen, die einen konkreten Mangel betreffen. Hinweis Minderungsverzicht bei konkretem Mangel möglich Es kann vereinbart werden, dass der Mieter auf eine Minderung wegen einer konkret bezeichneten Gebrauchsbesch...mehr

Mängel der Wohnung sind grundsätzlich auch bei der gewerblichen Zwischenmiete von Wohnungen als Mängel des Zwischenmietverhältnisses (Hauptvermieter/Zwischenmieter) anzusehen. Ob diese Mängel dort als erheblich oder unerheblich zu bewerten sind und eine Mietminderung rechtfertigen können, hängt insbesondere von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses ab....mehr

Überblick Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung). Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur). Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in di...mehr

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können von den Parteien auch konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, z. B. dadurch, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Hinweis Einseitige Vorstellung des Mieters Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt d...mehr

Der Mieter eines Mehrfamilienhauses muss Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung anderer Mieter entstehen.[1] Er kann nicht verlangen, dass keine Geräusche aus der Nachbarwohnung zu hören sind. Praxis-Beispiel Lautes Schnarchen in Nachbarwohnung Dies gilt selbst für laute Schnarchgeräusche, die den Mieter weder zur Mietminderung noch zur fristlosen K...mehr

Der Vermieter kann seiner Instandsetzungsverpflichtung auch durch Ersatz von Teilen der Mietsache genügen. Praxis-Beispiel Austausch von Badfliesen Sind nach einem vom Mieter nicht zu vertretenden Wasserrohrbruch im Bad einzelne Fliesen zu ersetzen, die farblich identisch nicht mehr erhältlich sind, kann sich der Vermieter darauf beschränken, nur die betroffene Wand neu zu ver...mehr