Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Geht es dem Vermieter darum, möglichst schnell einen Räumungstitel zu erstreiten, sollte er seine Räumungsklage auch auf das beschränken, was sein eigentliches Ziel ist – nämlich den Mieter möglichst schnell aus dem Haus, der Wohnung oder den Geschäftsräumen zu bekommen. Keinesfalls sollte eine Räumungsklage mit überflüssigem Klein-klein überfrachtet werden. Das nämlich kann...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Da die Wohnung neben der Funktion als Unterkunft und Lebensmittelpunkt auch soziale Kontakte, individuelle Erholung und Entspannung ermöglichen soll, sind hier Konflikte vorprogrammiert. Der Freiraum des "Lärmenden" ist daher unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit zu werten und mit dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber den Mitbewohnern abzuwägen. Achtung Die Bewei...mehr

Rz. 248 Die relative Gleichbehandlung gilt als genossenschaftsrechtlicher Grundsatz überall dort, wo nicht die absolute Gleichbehandlung Anwendung findet. Sie ist jedoch nur dann zulässig, wenn ein sachlicher Grund für die Ungleichbehandlung gegeben ist. Sind die Voraussetzungen dagegen gleich, darf nicht ungleich behandelt werden. Fälle der relativen Gleichbehandlung ergebe...mehr

Rz. 318 Die Generalversammlung besitzt die Beschlusszuständigkeit über Angelegenheiten, die im Genossenschaftsgesetz oder Umwandlungsgesetz ausdrücklich genannt oder in analoger Anwendung gesetzlicher Regelungen – wie z. B. dem Aktiengesetz – maßgebend sind. Eine ungeschriebene Zuständigkeit der Generalversammlung besteht bezüglicher solcher Angelegenheiten, die den Bestand d...mehr

Bei Kindern ist zunächst und vor allem zu berücksichtigen, dass ihr Spiel- und Bewegungsdrang altersgemäß besonders stark ausgeprägt ist und dazu führen kann, dass sie – die Ermahnungen der Eltern vergessend – schnell mal durch die Wohnung ins Kinderzimmer laufen, dort toben und die Türen zuknallen. Es liegt in der Natur der Sache, dass Kinder unruhiger, lebendiger und laute...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um das vereinbarte Recht eines Wohnungseigentümers, das Dach aufzustocken. Um von diesen Recht Gebrauch zu machen, will der Berechtigte mit den Wohnungseigentümern Vereinbarungen treffen, u. a. zur Frage, welchen Mietschaden er ersetzen muss. Dazu ist zu fragen, mit wem er verhandeln muss. Verwaltung des Sondereigentums Das Sondereigentum wird n...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung steht dem jeweiligen Inhaber des Miteigentumsanteils Nr. 6 (derzeit Wohnungseigentümer X) ein Sondernutzungsrecht an der gesamten Dachfläche zu. Die Gemeinschaftsordnung berechtigt X zur Aufstockung des Gebäudes zur Bildung neuer Räumlichkeiten über dem bisherigen letzten Obergeschoss. Die Aufstockung darf nach den Plänen und Vorstellungen des B...mehr

Das AG sieht das auch so! Durch den Beschluss werde in unzulässiger Weise in die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer eingegriffen. Durch die beabsichtigte Regelung werde dem sein Sondereigentum vermietenden Eigentümer das Recht entzogen, einen Mietminderungsprozess mit "seinem" Mieter zu führen. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung sei nämlich der ausbauende Eigentümer ber...mehr

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ist dem Wohnungseigentümer nicht mehr jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet. Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr § 904 BGB, sondern der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings mus...mehr

Gerüche aus der Nachbarwohnung, die beim haushaltsüblichen Kochen entstehen, müssen im Prinzip hingenommen werden. Dabei ist es unerheblich, ob lokale oder exotische Speisen zubereitet werden.[1] Nachbarn können nur dann gegen Kochgerüche vorgehen, wenn diese übermäßig häufig und stark vorkommen.[2] Unwesentlich sind Belästigungen, wenn ein durchschnittlicher Mensch sie kaum...mehr

Ist ein Mieter Belästigungen aus der Nachbarschaft ausgesetzt – seien es solche aus Nachbarwohnungen des gleichen Hauses oder solchen, die von außen einwirken – besteht die Möglichkeit, zweigleisig vorzugehen. Zum einen kann durch eine Mietminderung versucht werden, den Vermieter dazu zu zwingen, etwas gegen die Belästigungsquelle zu unternehmen. Geht es nicht um mietvertragli...mehr

Immissionen, die gesundheitliche Schäden mit sich bringen können, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Beim Einschätzen, wie gefährlich der aufsteigende Tabakrauch für die Gesundheit ist, muss berücksichtigt werden, dass der Mieter im Freien und nicht in geschlossenen Räumen raucht. Insofern kommt den Nichtrauchersch...mehr

Muss der Gründer Gewerbeflächen anmieten, muss er sich klar machen, dass ein langfristiger Mietvertrag im Fall eines Scheiterns genauso nachteilig sein kann wie in dem Fall, dass er schon bald expandieren muss. Praxis-Tipp Dauer und Kündigung eines Mietvertrags Gewerbemietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, unterliegen gem. § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB bei Abs...mehr

Überblick Lichterketten im Fenster, Weihnachtsdekoration am Balkon – hier haben Vermieter eventuell ein Wörtchen mitzureden. Und was ist mit dem Nachbarn: Wie viel Advent muss der dulden, wenn Eigentümer das Haus schmücken? Ein Überblick. In der Adventszeit hängen viele Mieter Lichterketten und Weihnachtsdekoration auf. In manchen Fällen haben die Vermieter ein Recht, mitzur...mehr

Die Rechtsprechung ist sich in der Beurteilung der Frage uneins, ob der Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Dach eines Gebäudes mit vermieteten Wohnungen oder auf einem Gebäude in deren Nähe einen Mangel der Mietsache darstellt, der einen Mieter zur Mietminderung berechtigt. Achtung Mietminderung möglich Das Amtsgericht München hat bei einer auf dem Dach über einer vermietet...mehr

Nach der Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuches setzt der Anspruch eines Geschädigten auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld grundsätzlich ein Verschulden, d. h. Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Verursachers, voraus. Dagegen ist der Anspruch des Mieters auf Mietminderung unabhängig von einem Verschulden des Vermieters.mehr

Voraussetzung der Verwirkung Der Zahlungsanspruch des Vermieters unterliegt nicht nur der Verjährung, er kann auch verwirken. Von den Instanzgerichten wird allerdings oft übersehen, dass die Verwirkung neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment erfordert. So hat das LG Berlin entschieden, dass ein Vermieter seinen Anspruch auf Mietzahlung dann verwirkt, wenn er die vom Miet...mehr

Zu den unwesentlichen Änderungen ist die Erteilung von Erlaubnissen[1] zu zählen. Weiter gehören hierzu: Vereinbarungen über eine Mietminderung für eine absehbare Zeit oder ähnliche Vereinbarungen, die sich nicht oder in nicht nennenswertem Umfang auf einen potenziellen Erwerber auswirken. Eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen ist formfrei; anders ist es, wenn der ...mehr

Rz. 126 A § 9 Nr. 1 a VGB 2010, A 12.1.1 VGB 2022 ersetzt den Mietausfall, soweit der Mieter infolge des Versicherungsfalles die Mietzahlung zu Recht ganz oder teilweise eingestellt hat. Die Formulierung in den VGB 88 (§ 3 Nr. 1a VGB 88) war insoweit missverständlich, als das die Ersatzfähigkeit des Mietausfallschadens davon abhängig gemacht wurde, dass der Mieter aufgrund d...mehr

Rz. 119 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 1.10: Bausteinformulierung für den Kaufvertragmehr

Rz. 113 Nach Ansicht des BGH[66] ist der Notar, der einen Kaufvertrag über eine vermietete Immobilie beurkundet, dazu verpflichtet, abzuklären, ob die Vertragsparteien noch Regelungen zu treffen haben, die im Zusammenhang mit dem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag stehen. Der Anlass zur Klärung kann beispielsweise die notwendige Regelung des Ze...mehr

Rz. 125 Gemäß A § 9 VGB 2010, A 12.1 ff. VGB 2022 (§ 3 VGB 88) ersetzt der Versicherer dem Versicherungsnehmer etwaige Mietausfallschäden, die er durch ein unter Versicherungsschutz fallendes Schadenereignis erleidet. Handelt es sich bei der versicherten Sache um Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden, ist der Versicherungsschutz für Mietausfall automatisch und ohne geso...mehr

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.4: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, Direktzahlung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, Notarin _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen in _________________________:mehr

Konservierungsinteresse Auf Seiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, o...mehr

Rz. 70 Stand: EL 139 – ET: 09/2024 Rechtsgrundlagen: Was > Arbeitsentgelt ist, bestimmen die §§ 14ff SGB IV; der Begriff steht eigenständig neben dem steuerrechtlichen Begriff > Arbeitslohn. Die ArbG sind sowohl zum LSt-Abzug als auch zum Beitragsabzug für die > Sozialversicherung verpflichtet. Um diese Abzugsverpflichtung nicht zu erschweren, ist es grundsätzlich geboten, di...mehr

Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel der gemieteten Sache (Rechts- oder Sachmangel), stehen ihm die in den §§ 536, 536a BGB bestimmten Rechte auf Mietminderung bzw. Schadensersatz nicht zu (§ 536b Satz 1 BGB). Wichtig Positive Kenntnis entscheidend Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Wegen Mängeln, deren Vorha...mehr

Entsteht ein Mangel erst während der Dauer des Mietverhältnisses oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er diese Anzeige und zahlt ferner die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter, hatte er nach der bis 31.8.2001 geltenden Rechtslage seine Rechte...mehr

Der Vermieter kann den Mieter nicht auf dessen Ansprüche gegen den Störer verweisen, sondern muss selbst tätig werden, um seiner Pflicht zur Gewährung eines vertragsgemäßen Gebrauchs zu genügen. Wird durch eine Störung – unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder einem Dritten verursacht wurde – der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter zur Minder...mehr

Bei Mängeln, die ihrer Art nach bereits jahrelang vorgelegen haben müssen, bringt der Mieter durch vorbehaltlose Nutzung in Kenntnis des Bauzustands zum Ausdruck, dass er den mangelhaften Zustand als "vertragsgemäß" akzeptiert.[1] In diesem Fall besteht auch keine Verpflichtung des Vermieters zur Leistung von Schadensersatz, wenn dem Mieter aufgrund des baulichen Zustands ei...mehr

Die naheliegende Frage, wie lange der Mieter nunmehr Zeit hat, eine Mietminderung geltend zu machen, hat allerdings nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch der BGH offengelassen und die Entscheidung an die Instanzgerichte verwiesen. Insofern hat der BGH in dieser Entscheidung, in der es um Minderungsansprüche wegen laufenden Lärms aus der Nachbarwohnung ging, lediglich darau...mehr

Hinweis Funktionalität ausreichend Es genügt, dass der Briefkasten zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Daher besteht kein Anspruch auf eine bestimmte Ausführung, z. B. nach der DIN-Norm, die u. a. Größe, Beschriftung und Verschließbarkeit regelt.[1] Dagegen vertritt das AG Berlin-Charlottenburg[2] die Auffassung, dass der Mieter einen Anspruch auf Einbau eines DIN-gerec...mehr

Zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht dem Mieter weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags[1] noch ein Zurückbehaltungsrecht[2], z. B. an der Kaution oder einer fälligen Betriebskostennachzahlung, zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch die Minderung der Miete[3] sowie durch seinen gerichtlich durchsetzbaren Instandhaltungsanspruch[4] ausrei...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Für die Annahme eines Vorbehalts kann es ausreichen, wenn der Mieter wegen des Mangels eine Mietminderung mehrmals und deutlich androht.[1] Dagegen stellt die Mängelanzeige allein oder wiederholt vorgetragene Beanstandungen grundsätzlich keinen wirksamen Vorbehalt dar.[2] Hinweis Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien Etwas anderes kann jedoch gelten, wenn der Mieter aufg...mehr

Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters (§ 535 Satz 2 BGB) kann – im Gegensatz zu den Rechten auf Minderung und Schadensersatz (§§ 536, 536a BGB) – grundsätzlich nicht verwirkt werden.[1] Daher kann der Mieter gegen den Mietzahlungsanspruch des Vermieters selbst dann noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§ 320 BGB: Zurückbehalten der Miete bis zum Herstellen eines...mehr

Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde. Hinweis Personen, für die der Mieter haftet Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten ...mehr

1 Leitsatz Zigarettenrauch und Zigarettengeruch in der Wohnung, der von einem anderen Bewohner des Hauses herrührt, der starker Raucher ist und in seiner Wohnung sowie auf dem Balkon raucht, kann ein Mangel der Wohnung sein, der eine Mietminderung um 20 % begründet. 2 Normenkette BGB §§ 320, 535, 536 3 Das Problem Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem M...mehr

Ein Mangel der Mietwohnung, durch den der Gebrauchswert der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, berechtigt den Mieter zu einer Minderung der Miete. Dieses Minderungsrecht des Mieters ist unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Dementsprechend kann auch ein Befall des Trinkwassers mit Legionellen zur Mietminderung berechtigen.mehr

Eine Legionellenkonzentration von über 100 KbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE/100 ml Wasser rechtfertigt nach Aufhebung eines Duschverbots keine Mietminderung, da in solchen Fällen keine akute Gesundheitsgefahr besteht.mehr

1 Leitsatz Eine Legionellenkonzentration von über 100 KbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE/100 ml Wasser rechtfertigt nach Aufhebung eines Duschverbots keine Mietminderung, da in solchen Fällen keine akute Gesundheitsgefahr besteht. 2 Normenkette BGB § 536 3 Das Problem Ein Mangel der Mietwohnung, durch den der Gebrauchswert der Mietsache nicht nur unerheblich beeintr...mehr

So auch AG Langen, Urteil v. 27.3.2024, 55 C 72/23 (GE 2024, 505), wonach ein in anderen Wohnungen des Hauses festgestellter Legionellenbefall, der noch dazu den Grenzwert von 1.000 KbE/100 ml nicht überschreitet, nicht zur Mietminderung berechtigt.mehr

In dem vom AG Dresden entschiedenen Fall kündigte der Vermieter wegen Zahlungsverzugs bei der Miete. Der Mieter wandte ein, ein Zahlungsverzug liege nicht vor, weil er wegen eines Legionellenbefalls des Trinkwassers zur Minderung der Miete berechtigt gewesen sei. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung liege nach seiner Auffassung bereits bei einem Messwert ab 100 KbE (= kolonie...mehr

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AG Dresden, Urteil v. 16.2.2023, 143 C 2593/22, GE 2024, 505mehr

Zigarettenrauch und Zigarettengeruch in der Wohnung, der von einem anderen Bewohner des Hauses herrührt, der starker Raucher ist und in seiner Wohnung sowie auf dem Balkon raucht, kann ein Mangel der Wohnung sein, der eine Mietminderung um 20 % begründet.mehr

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AG Bremen, Urteil v. 17.5.2024, 17 C 332/22, WuM 2024, 382mehr

In dem vom AG Bremen entschiedenen Fall weist die Wohnung nach Auffassung des Gerichts wegen Immissionen in Form von Zigarettenrauch einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zu vertragsgemäßem Gebrauch herabsetzt. Der Mieter behauptet, der Nachbar rauche nahezu rund um die Uhr in seiner Wohnung mit der Folge, dass der Zigarettenrauch sowohl durch das Treppenhaus als auch durc...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dieser Anspruch betrifft nicht nur den baulichen Zustand der Mietsache, sondern erstreckt sich auch auf andere Aspekte des vertragsgemäßen Gebrauchs wie z. B. das Unterlassen...mehr