Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Der Mieter hat die Wahl, ob er die Miete mindert oder lediglich den Vorbehalt der Rückforderung zu viel geleisteter Mieten erklärt. In letzterem Fall wartet der Mieter in der Regel die Beendigung der Bauarbeiten ab und verlangt dann die Miete in Höhe der nach seiner Auffassung bestehenden Mietminderungsquote zurück. Mieter gehen häufig so vor, um bei länger andauernden Maßna...mehr

Ein Nachteil der Innendämmung liegt darin, dass die Wohnfläche etwas verkleinert wird und insoweit auch ein Eingriff in die Mietsache erfolgt, die zu einer dauerhaften Änderung des vertragsgemäßen Zustands (Wohnfläche) führt. Kalziumsilikatplatten (oder Klimaplatten) sind in der Regel zwischen 30 mm und 80 mm stark. Die Wohnfläche dürfte sich daher nur unerheblich verringern....mehr

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöh...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbstständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert mit dem Hauptsachestreitwert zu bemessen.[1] Dementsprechend ist zunächst der gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG mit dem Jahreswert einer angemessenen Mietminderung zu bemessende Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage zug...mehr

Rückständige Mieten kann der Vermieter sowohl bei gewerblicher Vermietung als auch bei der Vermietung von Wohnraum im Urkundenprozess geltend machen, da der Schutzzweck des sozialen Mietrechts einer Anwendung des Urkundsverfahrens nicht entgegensteht.[1] Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietminderung wegen anfänglicher Mängel geltend macht oder die Einrede des nicht erfül...mehr

Hinweis Streitwert Räumungsklage: Jahresnettomiete Der Streitwert für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten bei einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Jahresnettomiete. Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 GKG). Gleiches gilt für den Streit...mehr

Rz. 794 Es ist dem Grunde nach nicht ausgeschlossen, der Generalversammlung noch weitere Befugnisse zu übertragen. Fraglich ist jedoch, welche dies sein könnten. Eine solche Übertragung hätte sicherlich ihre Grenzen zu finden. So ist das Machtgefüge, das zwischen den Organen einer eG in Form von Vorstand, Aufsichtsrat und Generalversammlung herrscht, nach dem Willen des Gese...mehr

Übernimmt der Vermieter oder Verpächter die Kosten durch Anrechnung auf die Miete oder die Pacht (Minderung der Pacht bzw. Miete), trägt er wirtschaftlich den Einbau. Er übernimmt zwar nicht die sofortige Zahlung der Maßnahme, doch mindert er die Miete bzw. Pacht, sodass die Maßnahme von ihm wirtschaftlich getragen wird. Der Pächter ist hier i. d. R. zuerst Leistungsempfänger...mehr

1 Leitsatz Ortsübliche Einwirkungen durch Tiere sind grundsätzlich für jeden Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Dies gilt auch für Verschmutzungen durch Fledermäuse. 2 Normenkette § 536 BGB 3 Das Problem Bei Vorliegen von Mängeln der Mietsache, die zu einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters führen, ist der Mieter zur Minderung der Miete ber...mehr

Ortsübliche Einwirkungen durch Tiere sind grundsätzlich für jeden Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Dies gilt auch für Verschmutzungen durch Fledermäuse.mehr

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Bei Vorliegen von Mängeln der Mietsache, die zu einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters führen, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt und kann vom Vermieter Beseitigung des Mangels verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Beeinträchtigung der Mietsache auf ortsüblichen Umständen beruht wie bei Verkehrslärm in der Innenstadt...mehr

In dem vom AG Starnberg entschiedenen Fall hausten im Dachbereich eines Mehrfamilienhauses in ländlicher Umgebung mehrere Fledermäuse, die beim Ein- und Ausfliegen in ihr Quartier erhebliche Verschmutzungen auf der nur teilweise überdachten Terrasse der Mieter im Erdgeschoss verursachten. Die Mieter monierten, dies sei gesundheitsgefährdend, schränke die Nutzung der Terrasse...mehr

Das AG hat zu Recht den Streitwert des Antrags auf Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag angesetzt. 1. Maßgebend ist zunächst die Differenz Abzustellen war insoweit zutreffend auf die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der von den Klägern geltend gemachten Miethöhe. 2. Maßgebend ist der dreieinhalbfache Jahresbe...mehr

Ist Baulärm ein Mangel? Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen wegen der Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke auf einem Nachbargrundstück stellen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwe...mehr

Tritt in den gemieteten Räumen oder in den Zubehörräumen (z. B. Keller) ein Feuchtigkeitsschaden auf, so liegt ein Sachmangel vor. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist unerheblich. Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme...mehr

Angesichts der Corona-Pandemie stellt sich die Frage, inwieweit für den Mieter eine Ausnahme von der Betriebspflicht besteht. Zunächst einmal ist festzuhalten, dass gem. §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die vereinbarte Miete weiterhin zu bezahlen. Auch unverschuldete Umsatzeinbrüche und die Tatsache, dass er den vereinbarten Betrag nic...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr

Überblick Ist die subjektiv empfundene Beeinträchtigung als Mangel zu werten? Ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Im Folgenden finden Sie eine alphabetisch geordnete Aufstellung von Schlagwörtern, die einer ersten Orientierung dienen sollen.mehr

Befinden sich die Räume in einem Zustand, der die Gesundheit beeinträchtigt, so kann der Mieter neben oder anstelle der nach § 569 Abs. 1 BGB möglichen Kündigung auch die Miete mindern. 100 % Mietminderung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen.[1]mehr

Das OLG Düsseldorf hat eine Minderungsquote von 100 % für angemessen erachtet, wenn ein Austausch der Wohnungstür notwendig wird und der Vermieter es versäumt, nach der Maßnahme dem Mieter den neuen Schlüssel auszuhändigen.[1] Wenn die Zimmertüren in der Wohnung fehlen, sind 25 % Mietminderung angemessen.[2]mehr

LG Frankfurt[1] betr. zu hohe Formaldehydkonzentration im Bindemittel von Spanplatten LG Mannheim[2] betr. Belastung einer Scheune mit Asbestfasern LG Dortmund[3] betr. Asbestemissionen durch 25 Jahre alte Nachtspeicheröfen AG Heidelberg[4]: bei 17 Jahre alten Asbestspeicheröfen AG München[5]: bei 20 Jahre altem Ofen AG Köln[6] betr. Formaldehydbelastung AG Bielefeld[7] betr. Bela...mehr

Bei der Wohnraummiete ist zu unterscheiden: Hat der Vermieter dem Mieter lediglich gestattet, dass dieser sein Fahrzeug auf dem Grundstück abstellen kann, erwirbt der Mieter hierdurch keinen Rechtsanspruch auf den Abstellplatz. Ist ein bestimmter Abstellplatz mitvermietet, so gelten die für die Gewerbemiete dargestellten Grundsätze. Gleiches gilt, wenn dem Mieter das Recht ein...mehr

Mieträume müssen eine dem Stand der Technik entsprechende Schutzeinrichtung aufweisen, wenn aufgrund ihrer Lage mit Wassereinbrüchen zu rechnen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn solche Schäden nur bei ganz außergewöhnlichen Unwettern eintreten.[2] 25 % Mietminderung, wenn Toilette und Badewanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt und mit wenig Wasser nutzbar sind.[3]...mehr

Ein Mangel liegt vor, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung oder Instandsetzung nicht erfüllt und hierdurch der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten LG Berlin[1]: bei einer erheblichen Durchfeuchtung der Wand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer LG Kassel[2]: bei einer ungenügenden Abdichtung bei...mehr

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Hinweis Wohnraum, der nicht einfließt Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die M...mehr

Wohn- und Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können. Bei einer er...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Bemerkt der Mieter einen Fehler oder eine drohende Gefahr für die Mietsache, hat er dies dem Vermieter unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern[1], schriftlich oder mündlich anzuzeigen. Ob die Anzeige unverzüglich erfolgt ist, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Wichtig Keine überzogenen Anforderungen stellen Die Anforderungen an die Mängelrüge...mehr

Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Ist dies der Fall, so spielt es keine Rolle, wenn nicht alle Rippen eines Heizkörpers warm werden.[1] Wichtig Heizungsregulierung Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren; eine fehlende oder unz...mehr

Auch eine analoge Anwendung kommt nicht in Betracht. Eine Analogie ist ohnehin nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält. Diese Regelungslücke muss sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem, dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden, Regelungsplan ergeben. Eine solche Lücke ist hier nicht festzustellen. Mit ...mehr

Rz. 5 Der Vermieter trägt die Beweislast für die Kenntnis des Mieters vom Mangel bzw. dessen Erkennbarkeit und für die rechtzeitige Abhilfe im Falle einer Anzeige (LG Kiel, Urteil v. 16.4.1997, 5 S 82/96, WuM 1998, 282). Gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB schließt die unterlassene Anzeige nur dann die Rechte aus den §§ 536, 536a BGB und § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus, wenn der Vermie...mehr

Rz. 11 a) Kenntnis des Mangels bei Vertragsabschluss: Voraussetzungen Kenntnis des konkreten Mangels und Kenntnis der Ursache und Mangelauswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache Rechtsfolgen Ausschluss des Mietminderungsrechts i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB bei: Sachmangel und/oder Rechtsmangel Ausschluss des Schadensersatzanspruchs i. S. v. § 536a BGB Ausschluss des frist...mehr

Rz. 5 Erkennt der Mieter den Mangel und nimmt er die Mietsache dennoch an, zieht z. B. in die Wohnung ein, so geht er der Rechte aus §§ 536, 536a verlustig, wenn er sich nicht seine Rechte wegen des Mangels vorbehält – § 536b Satz 3. Dies gilt allerdings nicht für zugesicherte Eigenschaften. Der Vorbehalt ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die keiner For...mehr

Die Klage ist unbegründet. A. Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Ein Herausgabeanspruch ergibt sich weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB. I. Ein Herausgabeanspruch nach beiden Vorschriften setzt nämlich im Ergebnis voraus, dass das Mietverhältnis der Beklagten zum Kläger nicht (mehr) be...mehr

Keine unmittelbare Rechtsbeziehung zwischen Mieter und störendem Eigentümer Auch hier bestehen unmittelbare Rechtsbeziehungen nur zwischen dem Mieter und dem vermietenden Wohnungseigentümer aufgrund des geschlossenen Mietvertrags und zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Störer aufgrund der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch hier muss d...mehr

Hier kann der beeinträchtigte Mieter sich wiederum hinsichtlich einer möglichen Mietminderung an seinen Vermieter wenden. Dieser kann den anderen vermietenden Wohnungseigentümer auffordern, dafür Sorge zu tragen, dass ein weiteres Fehlverhalten seines Mieters und eine damit einhergehende Störung des anderen Wohnungseigentümers sowie des Hausfriedens unterbleibt. Aber auch hi...mehr

1 Leitsatz Die Formulierung im Mietvertrag "Wohn-/Nutzfläche" schließt bei der Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche von Kellerräumen ein. 2 Normenkette §§ 535, 536 BGB 3 Das Problem Ein Mietmangel und damit das Recht des Mieters zur Minderung der Miete liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn die tatsächliche Mietfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 % unter...mehr

Die Formulierung im Mietvertrag "Wohn-/Nutzfläche" schließt bei der Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche von Kellerräumen ein.mehr

Ein Mietmangel und damit das Recht des Mieters zur Minderung der Miete liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn die tatsächliche Mietfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 % unterschreitet.mehr

LG Saarbrücken, Urteil v. 23.6.2022, 10 S 136/21mehr

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In dem vom LG Saarbrücken entschiedenen Fall hieß es im Wohnungsmietvertrag: "...die Wohn-/Nutzfläche beträgt 55 m2". Bei seiner Überprüfung der Wohnungsgröße stellte der Mieter fest, dass die Wohnfläche lediglich 42 m2 beträgt. Aufgrund dieser über 10 % liegenden Abweichung verlangte der Mieter Rückzahlung überzahlter Miete. Das LG Saarbrücken hat die Klage abgewiesen. Die ...mehr

Zusammenfassung Gas wird knapper und immer teuer, in ganz Deutschland soll Energie gespart werden. Also einfach Heizung runter und Warmwasser aus? – welche Temperatur Vermieter von Wohnungen und Gewerberäumen den Mietern schulden, muss rechtlich geklärt werden. Ein Überblick. Eine rechtliche Vorgabe zur geschuldeten Temperatur in Wohngebäuden gibt es nicht. Vereinzelte Hinwei...mehr

Rz. 110 Zu den nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. a UStG steuerfreien Vermietungs- bzw. Verpachtungsleistungen gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Nebenleistungen.[1] Die Nebenleistungen sind Leistungen, die im Vergleich zu Grundstücksvermietungen bzw. -verpachtungen nebensächlich sind, mit ihnen eng zusammenhängen und in ihrem Gefolge ü...mehr

Der BGH hat mit Urt. v. 26.10.2022 (XII ZR 89/21) entschieden, dass eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über eine Autobatterie, die dem Vermieter eine Fernabschaltung der Batterie ermöglicht, unzulässig ist. Die Klausel stelle eine einseitige Vertragsgestaltung dar, mit der die Beklagte missbräuchlich die eigenen Interessen auf Kosten der...mehr

Der Kl. macht gegenüber der beklagten Versicherung Ansprüche wegen eines Wohnungsbrandes vom 7.4.2016 geltend. Er ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses H. Straße in D. und unterhält bei der Bekl. seit 2012 eine Wohngebäudeversicherung zum dynamischen Neuwert. § 21 Abs. 12 der AVB der Bekl. enthält folgende Regelung: Zitat Ist in der Versicherung gemäß §§ 1 bis 5, 7 und 8 der Ne...mehr

Besonders schmerzhaft wird es für den Vermieter dann, wenn sein "störender" Mieter der Grund dafür ist, dass Minderungsansprüche der übrigen Mieter entstehen und umgesetzt werden. Dringen etwa aus der Wohnung des am Messie-Syndrom leidenden Mieters üble Gerüche ins Treppenhaus und ggf. bis in die Diele der darüber gelegenen Wohnung, steht den Mietern dieser Wohnung ein Minde...mehr