Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Liegt ein Tatbestand vor, der die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB beendet, so kann der Schuldner die weitere Zurückbehaltung der Bewirkung der ihm obliegenden Leistung nicht geltend machen. Hat der Mieter daher aufgrund eines Mangelbeseitigungsanspruchs über die Mietminderung hinaus einen weiteren Betrag aufgrund der Einrede des nicht erfüllten Vertr...mehr

Die Regelung des § 320 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des gesamten Mietanspruchs und kennt keine Beschränkungen. Dennoch wird diese Frage von der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet. VIII. Zivilsenat des BGH Nach der vom VIII. (Wohnraummietrechts-)Senat des BGH vertretenen Ansicht ist zugunsten des Vermieters mit Blick auf § 320 Abs. 2...mehr

1 Leitsatz Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn vom Vermieter damit keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist. 2 Normenkette § 536 Abs. 1 BGB 3 Das Problem Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt ...mehr

In dem vom OLG Frankfurt/M. entschiedenen Fall minderte der Mieter einer Büroetage, die er auch teilweise zu Wohnzwecken nutzt, die Miete u. a. mit der Begründung, im Erdgeschoss des Anwesens würde von anderen Mietern "Gerümpel" gelagert; ferner wären ständig Küchengerüche zu vernehmen und letztlich sei sein ästhetisches Empfinden erheblich beeinträchtigt, weil sich der Verm...mehr

OLG Frankfurt/M., Urteil v. 18.4.2023, 2 U 43/22mehr

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Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 1 BGB). Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Fraglich ist, ob auch Störungen des sittlichen oder ästhetischen Empfindens eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen können.mehr

Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn vom Vermieter damit keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Eine Ausnahme hiervon regelt das Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013. Nach § 536 Abs. 1a BGB ist der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durchführt. Dies gilt nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie fü...mehr

Bei Anbringung einer Wärmedämmung können bis zu 20 % an Heizenergie eingespart werden. Es gibt verschiedene Arten der Wärmedämmung von Außenwänden. Wenn das Haus über Hohlräume in den Außenwänden verfügt, z. B. ein zweischaliges Außenmauerwerk, kann eine sogenannte "Kerndämmung" oder "Einblasdämmung" erfolgen. Dabei werden in das Mauerwerk Löcher gebohrt und die Dämmstoffe, z...mehr

Es empfiehlt sich, eine konkrete Frist zu setzen, in der der Mieter aufgefordert wird, seine Duldung im Hinblick auf die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu erklären. Sonst kann es passieren, dass Ihr Mieter nicht reagiert und Sie bis zum Beginn der Baumaßnahme nicht wissen, ob er die Arbeiten duldet oder nicht. Dieses Risiko sollte nicht eingegangen werden, da die Han...mehr

Tritt später ein Mangel an der Mietsache auf, zum Beispiel Schimmelbildung, Wasserschäden, Baulärm in der Nachbarschaft, Mängel an der Ausstattung oder den Einrichtungen der Mietsache, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, diese zu beseitigen. Bei Auftreten von Mängeln an der Mietsache kann darüber hinaus die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Nr. 1 BGB geminder...mehr

Das Gesetz sieht keine bestimmten Minderungsquoten vor, zum Beispiel je nach Durchführung der Arbeiten. Vielmehr wird die Minderungsquote von den Gerichten unter Berücksichtigung der konkreten Beeinträchtigungen und für den konkreten Einzelfall ermittelt. Bei größeren Modernisierungsarbeiten wird man in der Regel von einer Minderungsquote von 15 bis 20 % der Bruttomiete ausz...mehr

Ein Nachteil der Innendämmung liegt darin, dass die Wohnfläche etwas verkleinert wird und insoweit auch ein Eingriff in die Mietsache erfolgt, die zu einer dauerhaften Änderung des vertragsgemäßen Zustands (Wohnfläche) führt. Kalziumsilikatplatten (oder Klimaplatten) sind in der Regel zwischen 30 mm und 80 mm stark. Die Wohnfläche dürfte sich daher nur unerheblich verringern....mehr

Der Mieter hat die Wahl, ob er die Miete mindert oder lediglich den Vorbehalt der Rückforderung zu viel geleisteter Mieten erklärt. In letzterem Fall wartet der Mieter in der Regel die Beendigung der Bauarbeiten ab und verlangt dann die Miete in Höhe der nach seiner Auffassung bestehenden Mietminderungsquote zurück. Mieter gehen häufig so vor, um bei länger andauernden Maßna...mehr

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöh...mehr

Rz. 794 Es ist dem Grunde nach nicht ausgeschlossen, der Generalversammlung noch weitere Befugnisse zu übertragen. Fraglich ist jedoch, welche dies sein könnten. Eine solche Übertragung hätte sicherlich ihre Grenzen zu finden. So ist das Machtgefüge, das zwischen den Organen einer eG in Form von Vorstand, Aufsichtsrat und Generalversammlung herrscht, nach dem Willen des Gese...mehr

Übernimmt der Vermieter oder Verpächter die Kosten durch Anrechnung auf die Miete oder die Pacht (Minderung der Pacht bzw. Miete), trägt er wirtschaftlich den Einbau. Er übernimmt zwar nicht die sofortige Zahlung der Maßnahme, doch mindert er die Miete bzw. Pacht, sodass die Maßnahme von ihm wirtschaftlich getragen wird. Der Pächter ist hier i. d. R. zuerst Leistungsempfänger...mehr

1 Leitsatz Ortsübliche Einwirkungen durch Tiere sind grundsätzlich für jeden Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Dies gilt auch für Verschmutzungen durch Fledermäuse. 2 Normenkette § 536 BGB 3 Das Problem Bei Vorliegen von Mängeln der Mietsache, die zu einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters führen, ist der Mieter zur Minderung der Miete ber...mehr

Ortsübliche Einwirkungen durch Tiere sind grundsätzlich für jeden Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Dies gilt auch für Verschmutzungen durch Fledermäuse.mehr

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Bei Vorliegen von Mängeln der Mietsache, die zu einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters führen, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt und kann vom Vermieter Beseitigung des Mangels verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Beeinträchtigung der Mietsache auf ortsüblichen Umständen beruht wie bei Verkehrslärm in der Innenstadt...mehr

In dem vom AG Starnberg entschiedenen Fall hausten im Dachbereich eines Mehrfamilienhauses in ländlicher Umgebung mehrere Fledermäuse, die beim Ein- und Ausfliegen in ihr Quartier erhebliche Verschmutzungen auf der nur teilweise überdachten Terrasse der Mieter im Erdgeschoss verursachten. Die Mieter monierten, dies sei gesundheitsgefährdend, schränke die Nutzung der Terrasse...mehr

Das AG hat zu Recht den Streitwert des Antrags auf Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag angesetzt. 1. Maßgebend ist zunächst die Differenz Abzustellen war insoweit zutreffend auf die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der von den Klägern geltend gemachten Miethöhe. 2. Maßgebend ist der dreieinhalbfache Jahresbe...mehr

Ist Baulärm ein Mangel? Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen wegen der Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke auf einem Nachbargrundstück stellen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwe...mehr

Angesichts der Corona-Pandemie stellt sich die Frage, inwieweit für den Mieter eine Ausnahme von der Betriebspflicht besteht. Zunächst einmal ist festzuhalten, dass gem. §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die vereinbarte Miete weiterhin zu bezahlen. Auch unverschuldete Umsatzeinbrüche und die Tatsache, dass er den vereinbarten Betrag nic...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr

Tritt in den gemieteten Räumen oder in den Zubehörräumen (z. B. Keller) ein Feuchtigkeitsschaden auf, so liegt ein Sachmangel vor. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist unerheblich. Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme...mehr

Überblick Ist die subjektiv empfundene Beeinträchtigung als Mangel zu werten? Ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Im Folgenden finden Sie eine alphabetisch geordnete Aufstellung von Schlagwörtern, die einer ersten Orientierung dienen sollen.mehr

Das OLG Düsseldorf hat eine Minderungsquote von 100 % für angemessen erachtet, wenn ein Austausch der Wohnungstür notwendig wird und der Vermieter es versäumt, nach der Maßnahme dem Mieter den neuen Schlüssel auszuhändigen.[1] Wenn die Zimmertüren in der Wohnung fehlen, sind 25 % Mietminderung angemessen.[2]mehr

Befinden sich die Räume in einem Zustand, der die Gesundheit beeinträchtigt, so kann der Mieter neben oder anstelle der nach § 569 Abs. 1 BGB möglichen Kündigung auch die Miete mindern. 100 % Mietminderung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen.[1]mehr

Ein Mangel liegt vor, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung oder Instandsetzung nicht erfüllt und hierdurch der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten LG Berlin[1]: bei einer erheblichen Durchfeuchtung der Wand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer LG Kassel[2]: bei einer ungenügenden Abdichtung bei...mehr

LG Frankfurt[1] betr. zu hohe Formaldehydkonzentration im Bindemittel von Spanplatten LG Mannheim[2] betr. Belastung einer Scheune mit Asbestfasern LG Dortmund[3] betr. Asbestemissionen durch 25 Jahre alte Nachtspeicheröfen AG Heidelberg[4]: bei 17 Jahre alten Asbestspeicheröfen AG München[5]: bei 20 Jahre altem Ofen AG Köln[6] betr. Formaldehydbelastung AG Bielefeld[7] betr. Bela...mehr

Mieträume müssen eine dem Stand der Technik entsprechende Schutzeinrichtung aufweisen, wenn aufgrund ihrer Lage mit Wassereinbrüchen zu rechnen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn solche Schäden nur bei ganz außergewöhnlichen Unwettern eintreten.[2] 25 % Mietminderung, wenn Toilette und Badewanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt und mit wenig Wasser nutzbar sind.[3]...mehr

Bei der Wohnraummiete ist zu unterscheiden: Hat der Vermieter dem Mieter lediglich gestattet, dass dieser sein Fahrzeug auf dem Grundstück abstellen kann, erwirbt der Mieter hierdurch keinen Rechtsanspruch auf den Abstellplatz. Ist ein bestimmter Abstellplatz mitvermietet, so gelten die für die Gewerbemiete dargestellten Grundsätze. Gleiches gilt, wenn dem Mieter das Recht ein...mehr

Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Ist dies der Fall, so spielt es keine Rolle, wenn nicht alle Rippen eines Heizkörpers warm werden.[1] Wichtig Heizungsregulierung Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren; eine fehlende oder unz...mehr

Wohn- und Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können. Bei einer er...mehr

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Hinweis Wohnraum, der nicht einfließt Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die M...mehr

Auch eine analoge Anwendung kommt nicht in Betracht. Eine Analogie ist ohnehin nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält. Diese Regelungslücke muss sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem, dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden, Regelungsplan ergeben. Eine solche Lücke ist hier nicht festzustellen. Mit ...mehr

Rz. 5 Der Vermieter trägt die Beweislast für die Kenntnis des Mieters vom Mangel bzw. dessen Erkennbarkeit und für die rechtzeitige Abhilfe im Falle einer Anzeige (LG Kiel, Urteil v. 16.4.1997, 5 S 82/96, WuM 1998, 282). Gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB schließt die unterlassene Anzeige nur dann die Rechte aus den §§ 536, 536a BGB und § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus, wenn der Vermie...mehr

Rz. 11 a) Kenntnis des Mangels bei Vertragsabschluss: Voraussetzungen Kenntnis des konkreten Mangels und Kenntnis der Ursache und Mangelauswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache Rechtsfolgen Ausschluss des Mietminderungsrechts i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB bei: Sachmangel und/oder Rechtsmangel Ausschluss des Schadensersatzanspruchs i. S. v. § 536a BGB Ausschluss des frist...mehr

Rz. 5 Erkennt der Mieter den Mangel und nimmt er die Mietsache dennoch an, zieht z. B. in die Wohnung ein, so geht er der Rechte aus §§ 536, 536a verlustig, wenn er sich nicht seine Rechte wegen des Mangels vorbehält – § 536b Satz 3. Dies gilt allerdings nicht für zugesicherte Eigenschaften. Der Vorbehalt ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die keiner For...mehr

Die Klage ist unbegründet. A. Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Ein Herausgabeanspruch ergibt sich weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB. I. Ein Herausgabeanspruch nach beiden Vorschriften setzt nämlich im Ergebnis voraus, dass das Mietverhältnis der Beklagten zum Kläger nicht (mehr) be...mehr

Keine unmittelbare Rechtsbeziehung zwischen Mieter und störendem Eigentümer Auch hier bestehen unmittelbare Rechtsbeziehungen nur zwischen dem Mieter und dem vermietenden Wohnungseigentümer aufgrund des geschlossenen Mietvertrags und zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Störer aufgrund der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch hier muss d...mehr

Hier kann der beeinträchtigte Mieter sich wiederum hinsichtlich einer möglichen Mietminderung an seinen Vermieter wenden. Dieser kann den anderen vermietenden Wohnungseigentümer auffordern, dafür Sorge zu tragen, dass ein weiteres Fehlverhalten seines Mieters und eine damit einhergehende Störung des anderen Wohnungseigentümers sowie des Hausfriedens unterbleibt. Aber auch hi...mehr

1 Leitsatz Die Formulierung im Mietvertrag "Wohn-/Nutzfläche" schließt bei der Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche von Kellerräumen ein. 2 Normenkette §§ 535, 536 BGB 3 Das Problem Ein Mietmangel und damit das Recht des Mieters zur Minderung der Miete liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn die tatsächliche Mietfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 % unter...mehr

Die Formulierung im Mietvertrag "Wohn-/Nutzfläche" schließt bei der Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche von Kellerräumen ein.mehr

Ein Mietmangel und damit das Recht des Mieters zur Minderung der Miete liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn die tatsächliche Mietfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 % unterschreitet.mehr