Zurückbehaltungsrecht (Miete) / 2.3.1 Leistungsverweigerung durch den Mieter

Die Regelung des § 320 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des gesamten Mietanspruchs und kennt keine Beschränkungen. Dennoch wird diese Frage von der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet.

VIII. Zivilsenat des BGH

Nach der vom VIII. (Wohnraummietrechts-)Senat des BGH vertretenen Ansicht ist zugunsten des Vermieters mit Blick auf § 320 Abs. 2 BGB das Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Bezug auf die Miete in zweifacher Hinsicht zu beschränken.^[1]

• Unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit bewirke die Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags betragsmäßig lediglich eine begrenzte Zurückbehaltung der Miete, denn der Vermieter werde bereits durch die Minderung einem erheblichen Druck zur Mangelbeseitigung ausgesetzt.
• Der zeitlichen Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts liegt der Gedanke zugrunde, dass der Mieter im Falle einer Nichtbeseitigung eines Mangels durch den Vermieter und entsprechender Mietminderung wegen des Zurückbehaltungsrechts auf unabsehare Zeit überhaupt keine Miete zu zahlen hätte. Dieses Ergebnis widerspreche nach Ansicht des VIII. Zivilsenats dem Zweck des auf einen dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses. Im Übrigen verfehle die auf Dauer angelegte Zurückbehaltung der nicht geminderten Miete den Zweck des Zurückbehaltungsrecht, wenn nicht mehr erwartet werden könne, dass der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung unter dem Druck der Zurückbehaltung nachkommen werde.^[2]

Hieraus sollen dennoch keine allgemein gültigen Grundsätze abgeleitet werden können. Vielmehr seien bei der Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts des Wohnraummieters die gesamten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.^[3]

XII. Zivilsenat des BGH

Der für das gewerbliche Mietr...