Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 1.1.4 Gebrauchsbeeinträchtigung durch Umwelteinflüsse

Umwelteinflüsse wie etwa Baulärm aus der Nachbarschaft oder Geruchsimmissionen durch Tabakrauch können als Mangel gelten, wenn sie einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit haben.

Hierbei ist jedoch abzugrenzen zum allgemeinen Lebens- und Verwendungsrisiko der Mietsache, das der Mieter zu tragen hat. In diesem Fall ist die dadurch verursachte Gebrauchsbeeinträchtigung vom Mieter hinzunehmen; ein Mangel liegt dann nicht vor. Insoweit gibt es eine Vielzahl von Einzelfallrechtsprechung, die die Verantwortlichkeit des Vermieters anhand ungeschriebene Wertungskriterien wie die Unmittelbarkeit, Unvorhersehbarkeit und Unbeherrschbarkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung zu beurteilen sucht^[1], z. B. Mietminderung wegen Verschlechterung des Umfeldes.

Im Bereich von Umwelteinflüssen ist zwischen unmittelbaren und mittelbaren Beeinträchtigungen zu unterscheiden. Zu ersteren zählen etwa Erschwernisse des Zugangs zu gemieteten Ladenräumen infolge von Bauarbeiten in der Nachbarschaft; solche Beeinträchtigungen stellen regelmäßig einen Mangel dar. Zu den mittelbaren Beeinträchtigungen gehören solche Umstände, die zwar für die Attraktivität der Umgebung von Bedeutung sind, aber keinen unmittelbaren Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache haben.