Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 9.1 Allgemeines

Rz. 61

Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt.

Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Zugesichert ist daher eine Eigenschaft, wenn der Vermieter durch eine vertraglich bindende Erklärung dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will.

Unter Eigenschaft versteht man die Beschaffenheit der Mietsache selbst und jedes tatsächliche oder rechtliche Verhältnis, das für den Gebrauch der Mietsache von Bedeutung ist, was bei der Wohnraummiete weniger relevant, bei der Gewerbemiete aber von großer Wichtigkeit sein kann, z. B. Tragfähigkeit von Zwischendecken eines Lagerhauses (BGH, Urteil v. 15.6.1964, VIII ZR 255/62, MDR 1964, 915), Umsatz bei einer Gastwirtschaft, Zusicherung der Brauereifreiheit; Möglichkeit der Bebauung eines Grundstücks.

Der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil v. 23.9.2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133). Das führt z. B. nicht dazu, dass in der durch – die straßenbaubedingten Umleitung des Verkehrs verursachten – erhöhten Lärmbelastung kein Mangel zu sehen ist, der den Mieter ...