Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rn 46 Dargestellt werden muss die Verletzungshandlung (Art, Zahl und Dauer, vgl LG Hamburg WuM 77, 30) und der Zeitpunkt der Pflichtverletzung. Bei Zahlungsverzug wird es nicht immer ausreichen eine Saldoliste vorzulegen (str, vgl Junglas ZMR 08, 673; BGH ZMR 04, 254: bei einfacher und klarer Sachlage genügt Angabe des Gesamtbetrags der rückständigen Miete; aA AG Dortmund ZM...mehr

Rn 2 Fehlt eine Modernisierungsankündigung, ist sie unvollständig oder in erheblicher Weise fehlerhaft, was schon der Fall sein soll, wenn der Umfang der Duldungspflicht in einem Anhang der Modernisierungsankündigung unzutreffend beschrieben wird (LG Berlin ZMR 19, 275, 276; zw), läuft nach § 555d III 2 die Frist des § 555d III 1 nicht. Weitere Folge kann § 555d V sein. Auch...mehr

Rn 1 Eine bewegliche Sache ist dann verbrauchbar, wenn es sich um tatsächlich verbrauchbare Sachen handelt, deren Gebrauch wie bei Nahrungsmitteln gerade im Verbrauch liegt. Daneben sind im Rechtssinne verbrauchbar auch solche Sachen, die zur Veräußerung bestimmt sind. Hierunter fallen Geld und Wertpapiere, soweit sie nicht zur Kapitalanlage dienen (Staud/Stieper Rz 2). Bei ...mehr

Rn 1 § 564 übernimmt § 569a VI (Frey/Hinz ZMR 21, 705) und § 569 I, II aF. Gem § 564 1 geht das Eintrittsrecht nach § 563 und das Fortsetzungsrecht nach § 563a einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben vor (BTDrs 14/4553, 62; LG Heidelberg WuM 14, 37 [LG Heidelberg 25.11.2013 - 5 S 33/13]). § 564 2 gewährt beiden Vertragsparteien ein außerordentliches Kündigungsr...mehr

Rn 29 Zur Frage, wann eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, s § 555b Rn 19. Dies hat zur Folge, dass bei einer ›Modernisierungsmaßnahme‹ nach § 555b Nr 7 die Miete idR nicht nach § 559 erhöht werden kann (aA BTDrs 17/10485, 25), wohl aber ggf nach §§ 558 ff. Jedenfalls liegt es so, wenn es der Ver...mehr

Rn 2 Den Begriff ›Drittmittel‹ definieren § 559a I, III. Während einer Preisbindung gezahlte öffentliche Mittel sind keine Drittmittel, weil sie den Vermieter nicht berechtigten, die Miete zu erhöhen. Mittel, die ausschl für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt werden, sind keine Drittmittel (BGH NZM 11, 309 Rz 16). Der Anrechnungszeitraum beträgt grds 12 Jahre (§ 558 Rn 31). Rn...mehr

Rn 48 § 9 ist (ggf über § 48 I GKG) für alle Streitwertarten heranzuziehen. Ausnahme: Für Wohnraummiete gilt § 41 V GKG (BGH MDR 04, 1437; LG Berlin NJW-RR 13, 263); die Analogie ist ausgeschlossen (KGR 04, 499). Wird lediglich die Feststellung einer künftig erhöhten Miete verlangt, gilt § 41 V GKG nicht, sondern §§ 3, 9 ZPO (KG NJW-RR 10, 371 [KG Berlin 16.07.2009 - 22 W 76...mehr

Rn 3 Der Vermieter hat unter den Voraussetzungen des § 556g II 1 (Rn 6 ff) gem § 556g I 3 zu viel gezahlte Miete nach §§ 812 ff herauszugeben (LG Berlin NZM 17, 332; AG Hamburg-St. Georg ZMR 17, 744; AG Hamburg-Altona ZMR 17, 649). Es handelt sich um eine Rechts grundverweisung (Hinz ZMR 14, 593, 599; aA Grüneberg/Weidenkaff Rz 4). Haben mehrere Personen eine Wohnung angemie...mehr

Rn 5 Computerprogramme, Daten und Informationen sind nach hM keine Sache, sondern das Ergebnis einer geistigen Schöpfung des Urhebers und damit ein Immaterialgut (Rostock BeckRS 21, 42957; Redeker NJW 92, 1739; Junker NJW 93, 824; BeckOKBGB/Fritzsche Rz 28; aA König NJW 93, 3124; Erman/J.Schmidt Rz 3). Der BGH bejaht die Sacheigenschaft jedenfalls bei Verkörperung in einem D...mehr

Rn 2 Eine Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete, fortlaufend geführte und sich ständig ändernde Sammlung einzelner Mieten. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen für einzelne Wohnungen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können. Eine Mietdatenbank wird von einer Gemeinde...mehr

Rn 55 Der Mietvertrag kann Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte sein (BGH NJW 10, 3152, 3153; BGHZ 61, 227, 233; Vor §§ 328 bis 335 Rn 20). In den Schutzbereich einbezogen sind va Angehörige des Mieters, Lebenspartner (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 18), Hauspersonal, Angestellte, nach hM hingegen nicht gelegentliche Besucher, Lieferanten, Handwerker od...mehr

Rn 7 Dies betrifft Veränderung nach Rechtshängigkeit (Hamm NJW-RR 01, 142). Das Interesse ist iSv Schadensersatz zu verstehen. Anderer Gegenstand ist etwa Zahlung statt Wandelung oder das Surrogat gem § 285 BGB, Herausgabe der Pachtsache statt Feststellung der Pachtbeendigung (BGH NJW-RR 96, 1020), Wertersatz nach Versteigerung (Saarbr OLGR 08, 943), Übergang von Abschlags- ...mehr

Rn 8 Sie kommen auf der Grundlage der §§ 434, 435, 437, 453 (Kauf); 523 (Schenkung); 365 (Leistung an Erfüllung statt); 536 ff, 581 (Miete); 633, 634 (Werkvertrag); 651d (Reisevertrag); 1624; 2182; 2376 BGB; §§ 377, 378 HGB in Betracht. Es steht gleich, ob der Gewährleistungsanspruch im Folgeprozess angriffs- oder verteidigungsweise geltend gemacht wird. Ansprüche auf Nichtz...mehr

Rn 34 Interesse am Vertragsschluss (BGH NZM 21, 434), nicht an der zu erbringenden Leistung (Braunschw JurBüro 75, 1099: Lebensversicherung). Für den Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags ist im Grundsatz die in der Vertragszeit zu entrichtende Miete bzw Pacht maßgebend; nach der Wertung des § 9 allerdings begrenzt auf die dreieinhalbfache Jahresmiete bzw -pacht (BGH NZM ...mehr

Rn 20 Nach § 558d III wird iSv § 292 ZPO vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel – wenn ein Mietspiegel als solcher anzusehen ist (dazu § 558d Rn 5 ff) – bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 1 ZPO). Die Vermutung ist durch ...mehr

Rn 10 Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beim Kostenvergleich sind nach § 8 WärmeLV für das ›Mietwohngebäude‹ (= den jeweiligen Umlegungsbezugspunkt, § 556 Rn 46 ff) gegenüberzustellen die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter mit Wärme oder Warmwasser, die der Mieter...mehr

Rn 9 § 404 an sich (Einwendungen des Schuldners bei der Abtretung) schützt den unmittelbaren Besitzer nicht ggü einem nach § 931 durch Abtretung des Herausgabeanspruchs neu an die Stelle des bisherigen Eigentümers tretenden Eigentümer. Denn der Herausgabeanspruch des neuen Eigentümers entsteht gerade erst durch Abtretung. § 986 II stellt damit eine Schutzvorschrift für den u...mehr

Rn 9 Erbfallschulden sind solche, die den Erben als solchen treffen (BGH NJW 13, 933) also anlässlich des Erbfalls in der Person des Erben entstehen. Hierzu gehören insb: Pflichtteils- und -ergänzungsansprüche (BGHZ 80, 206); Vermächtnisansprüche aus gewillkürtem und gesetzlichem Vermächtnis (Voraus nach § 1932; Dreißigster nach § 1969), Vorausvermächtnis nach § 2150 (RGZ 93...mehr

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden aufmehr

Rn 8 Sie bedeutet Verschaffung der Nutzungsmöglichkeit. Sie erfolgt idR durch Überlassung des unmittelbaren Besitzes (§ 854). Besitzverschaffung ist jedoch kein konstitutives Element des Leihvertrags. Der Entleiher muss nur die nach dem Inhalt des Vertrags erforderliche Möglichkeit der Einwirkung auf die Sache erhalten (BGH ZIP 89, 375; NJW-RR 04, 1566: Leihe eines Flugzeugs...mehr

Rn 6 Was ein Gebiet mit ›angespannten‹ Wohnungsmärkten ist, definiert § 556d II 2 legal. § 556d II 3 beschreibt dies nicht abschließend. Etwa § 556d II 3 Nr 1 sieht einen angespannten Wohnungsmarktals gegeben an, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt. Mietbelastung iSv § 556d II 3 Nr 2 ist der prozentuale Anteil der Nettokaltmiete am Einkommen de...mehr

Rn 2 Der Anwendungsbereich der Vorschrift knüpft mit dem Merkmal der Erfüllung an § 362 an. Sie gilt für alle Forderungen, die iSd § 362 erfüllt werden können. Erfasst werden nicht nur einmalige Sach- oder Geldleistungen. Die Vorschrift ist auch auf die dauerhafte Gebrauchsüberlassung iRe Miet-, Pacht-, Leasing- oder Leihvertrags anwendbar. Ihr Anwendungsbereich umfasst hier...mehr

Rn 5 Zurückbehaltungsrechte des Mieters gem § 273 sind nach § 570 bei Wohnraummiete und nach § 578 I bei der Miete anderer Räume sowie bei Grundstücksmiete ausgeschlossen. Ein Recht zum Besitz gem § 986 besteht mangels Anwendbarkeit der dinglichen Einwendung ggü dem schuldrechtlichen Rückgabeanspruch aus § 546 ebenfalls nicht (BGH NZM 98, 779 [BGH 08.07.1998 - XII ZR 116/96]...mehr

Rn 7 Zu unterscheiden ist die Mitbenutzung aufgrund Überlassung, § 1092 I 2, und gesetzlicher Befugnis, Abs 2. Rn 8 Die gesetzliche Mitbenutzung erfasst Familienmitglieder iSd allg Sprachgebrauchs. Eine Unterhaltspflicht wird nicht vorausgesetzt. Bei Lebenspartnerschaft gilt § 11 LPartG. Eine nichteheliche Lebensgemeinschaft soll auch darunter fallen (BGH NJW 82, 1868 [BGH 07...mehr

Rn 79 Willenserklärungen, zB Kündigungen (BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 7; LG Frankfurt/M IMR 18, 412) oder Mieterhöhungserklärungen (s § 558a Rn 4 ff), aber auch das Rückgabeverlangen nach § 546 I (BGH NJW 96, 515 [BGH 22.11.1995 - VIII ARZ 4/95]), müssen, wenn sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt, grds von allen Vermietern ggü allen Mitmie...mehr

Rn 4 Schuldrechtliche Besitzrechte können sowohl ausdrücklich als auch konkludent begründet werden und wirken dem Herausgabeverlangen des Eigentümers – oft nur vorübergehend – entgegen. Dies ist insb bei der Miete und Pacht (§§ 535 I, 581) sowie beim Leasingvertrag, aber auch beim Leihvertrag nach § 598 für den vereinbarten Zeitraum der Fall. Logischerweise entfällt das Besi...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 8 Der Vermieter genügt § 558a, wenn er dem Mieter die Erhöhung in Textform erklärt (Rn 12) und begründet (dazu im Einzelnen Rn 13). Der Antrag muss die Aufforderung enthalten, einer Vertragsänderung zuzustimmen. Das Verlangen muss so formuliert sein, dass der Mieter nur ›ja‹ sagen muss (AG Pinneberg ZMR 04, 277). Das Mieterhöhungsverlangen muss die erhöhte Miete in einem ...mehr

Rn 2 Wird die Rückgabepflicht insgesamt abbedungen, handelt es sich durch den Wegfall der die Miete prägenden zeitlichen Begrenzung der Gebrauchsüberlassung nicht um einen Mietvertrag. Abw Vereinbarungen über den Fälligkeitszeitpunkt der Rückgabepflicht sind zulässig. Die Vereinbarung eines über § 229 hinausgehenden Selbsthilferechts des Vermieters ist unwirksam (vgl BGH NJW...mehr

Rn 4 Diese Haftung bezieht sich speziell auf Ansprüche des Vermieters wegen rückständiger Miete einschl Betriebkostenvorauszahlungen und mietrechtlicher Abrechnungsspitzen bei der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und sonstiger Pflichtverletzungen des verstorbenen Mieters (LG Bochum ZEV 19, 528). Der Vermieter ...mehr

Rn 6 Zustimmungsbedürftig sind alle ein- und mehrseitigen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte, die Haushaltsgegenstände zum Gegenstand haben. Das gilt auch dann, wenn mit ihnen ein Sicherungszweck verfolgt wird. Eine Ausnahme gilt für Sicherungsübereignungen, die Teil eines Rechtsgeschäfts sind, das den Erwerb von Haushaltsgegenständen zum Ziel hat (Sicherungsübereignung...mehr

Rn 10 In diese Kategorie fallen Ansprüche des Streitverkünders gegen Dritte, die anstelle des Bekl alternativ als Schuldner der eingeklagten Leistung oder von Schadensersatz in Betracht kommen. Derartige Konstellationen liegen vor, falls für Baumängel entweder der Bauhandwerker oder der Baubetreuer einzustehen hat (BGHZ 70, 187 = NJW 78, 643), für einen Wasserschaden eine vo...mehr

Rn 5 § 6 gilt für alle Arten des Besitzes iSd §§ 854 ff BGB und (de minore ad Maiorem) grds auch für alle Arten des Eigentums (St/J/Roth § 6 Rz 13; Hamm MDR 02, 1458 [OLG Hamm 16.07.2002 - 21 W 1/02]). Abzulehnen ist die Ansicht, das Eigentum sei nur dann mit dem vollen Wert anzusetzen, wenn zugleich die Herausgabe verlangt werde; denn die Übereignung verschafft für sich sch...mehr

Rn 7 Die Höhe einer für die Wertberechnung maßgeblichen Miete richtet sich nach einem objektiven Maßstab; beim Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrags sind regelmäßig dessen Regelungen für die Bemessung der Miethöhe heranzuziehen (BGH NJW-RR 97, 648; 06, 16 [BGH 21.09.2005 - XII ZR 256/03]). Der einjährige Bezug bestimmt sich nach der für das erste Jahr ab Klageerhebung g...mehr

Rn 18 Hier genügen einfache Nachteile. Da der Mieter die Miete sowieso an den Vermieter hätte zahlen müssen, ist der Mittelabfluss kein zusätzlicher Nachteil. Eine zusätzliche Zahlung kann nur bei der Aufrechnung eintreten, wenn der Mieter zB wg Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung selbst den Mangel beseitigt hat und SchadE gem § 536a II BGB verlangt. Bei Verwendu...mehr

Rn 4 Abs 1 S 1 schützt die für drei Arten von Aufwendungen unentbehrlichen Mittel. Erfasst werden zunächst die zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlichen Kosten. Hierzu gehören die Kosten für Wasser- und Energieversorgung, Müll- und Abwasserentsorgung, Straßenreinigung und Winterdienst, öffentlichen Abgaben, wie Steuern und Anliegerbeiträge, Pflichtversicherun...mehr

Rn 78 Ein Mietvertrag kommt zwischen denjenigen Personen zustande, die miteinander vertragliche Beziehungen eingehen wollen. Die Parteien eines Mietvertrags werden durch den Mietvertrag bestimmt. Für die Wirksamkeit dieses Vertrags ist es belanglos, dass der Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist (BVerfG NJW 13, 3774 [BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13] Rz 16; BGH GuT 08...mehr

Rn 121 Ist der Mieter nach § 536 I 1 ganz oder teilweise von der Entrichtung der Miete befreit, betrifft das auch die Abrechnung. Unter Anwendung des § 536 ist daher eine Nachforderung zu reduzieren (BGH NJW 11, 1806 [BGH 13.04.2011 - VIII ZR 223/10] Rz 11). Grundlage der Minderung ist die Nachforderung. Hierauf ist die Minderungsquote anzuwenden. Hat der Mangel nur vorüberg...mehr

Rn 2 Das bedingungsfeindliche (BGH NJW 15, 934 Rz 34; KG NJW-RR 1998, 296; LG Hamburg ZMR 05, 367, 368; zulässig sind aber Rechts- und Potestativbedingungen, LG Berlin GE 11, 1231; GE 10, 1541) und wirksam (§ 558 Rn 7) nicht vor Ablauf der Sperrfrist (§ 558 Rn 5) zu stellende Mieterhöhungsverlangen (§ 558 I 1) ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung auf Zusti...mehr

Rn 6 Die Forderungen aus Miete und Pacht sind grds uneingeschränkt pfändbar, sa § 850i. Erst auf den Schutzantrag des Schuldners sind die Forderungen sowie die gleichgestellten Barmittel und Guthaben für unpfändbar zu erklären. Das Gericht muss eine gesetzlich gebundene und keine Billigkeitsentscheidung unter Abwägung mit den Gläubigerinteressen treffen. Dennoch kann der Sch...mehr

Rn 18 Ein Mietvertrag kommt – wie jeder andere schuldrechtliche Vertrag auch (s.a. Vor §§ 145 ff Rn 40 ff) – grds durch Angebot und Annahme zustande, §§ 145 ff. Ist eine der Parteien bei Abschluss eines Mietvertrags geschäftsunfähig oder nur beschränkt geschäftsfähig, muss sie vertreten werden (zB gemeinsam durch die Eltern oder einen Betreuer; ggf ist die Genehmigung des Vo...mehr

Rn 42 Das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters umfasst seine Befugnis, über Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten selbst zu bestimmen (Recht auf informationelle Selbstbestimmung, BVerfG NJW 91, 2411 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 239/90]). Bestimmte Fragen sind aber zulässig und richtig zu beantworten. Bsp: Rauchverhalten (LG Stuttgart NJW-RR 92, 1360), Famil...mehr

Der Mieter hat nur ein Recht zum Gebrauch der Mietsache, der Pächter hat das Recht, aus der Pachtsache einen Ertrag zu ziehen. Das setzt voraus, dass dem Pächter Inventar zur Verfügung gestellt wird.[1] Die dem Pächter zustehenden Erträge können in einem gewerblichen Gewinn, den Feldfrüchten des Grundstücks, den Fischen eines Gewässers oder dem Holz eines Waldes bestehen. Hi...mehr

Rn 6 Räumungs- und der Zahlungsanspruch müssen auf dem gleichen Rechtsverhältnis beruhen. Es muss sich also um Zahlungsansprüche handeln, die aus dem Rechtsverhältnis stammen, wegen dessen Nichterfüllung die Räumung betrieben wird (BTDrs 17/11894 S 33). Dies trifft vor allem auf den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem § 546a BGB zu. Es kann sich aber auch um den Anspruch ...mehr

(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,mehr

Rn 144 § 48 FamGKG bestimmt Festwerte, die nur durch Abs 3 relativiert werden. Alte Rspr (Dresd MDR 07, 305: einjähriger Mietwert; aA Karlsr FamRZ 03, 1767: halbjährige Miete), auch bei Getrenntleben (Hamm FamRZ 06, 141; aA AG Bremen FamRZ 03, 244: 6 Monate) und bei Verpflichtung zu einer Ausgleichsleistung im Vergleich (KG RPfleger 72, 464) ist seit Inkrafttreten der Neufas...mehr

Rn 1 Sie ist bei Sachen ein typisches, aber kein unabdingbares Merkmal des Pachtvertrages über Sachen. Der Verpächter kann formularvertraglich seine gesetzliche Gewährleistungspflicht weitgehend ausschließen, insb die verschuldensunabhängige Haftung für anfängliche Sachmängel (BGH ZMR 93, 320). Ebenso kann der Pächter wegen seines Minderungsanspruchs auf eine gesonderte Klag...mehr

Rn 6 Die Zustimmungserklärung ist grds formfrei (BayObLG NJW-RR 89, 1172 [BayObLG 30.06.1989 - RE-Miet 4/88]). Sie kann daher – sofern die Parteien keine bestimmte Form vereinbart haben – schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax, per E-Mail oder in einer anderen Form abgegeben werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 14), zB schlüssig (Rn 5; BGH ZMR 18, 564 Rz 12; 05, 847, 848). Eine v...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 104 s § 6, s Enteignung. Eigentumsstörung Der Abwehranspruch ist nach § 3 mit dem Interesse des Kl zu bewerten (BGH NJW 94, 735 [BGH 10.12.1993 - V ZR 168/92]; 06, 2639 [BGH 17.05.2006 - VIII ZB 31/05]; BGH NZM 22, 754: niedrige Schätzung bei Klage des Grundstückseigentümers gegen Wasserversorgungsunternehmen, keine Informationszettel über Wassersperrungen anzubringen; Kö...mehr