Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Wird im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt, rechtfertigt dies keine AfaA, wenn sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrags die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben. Normenkette § 7 Abs. 1 Satz 4 (jetzt Satz 6) ...mehr

Leitsatz Vertritt ein Rechtsanwalt die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Rechtsstreit, kann er den Mehrvertretungszuschlag gemäß § 6 BRAGO verlangen. Die Grundsätze über die Parteifähigkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind auf Wohnungseigentümergemeinschaften nicht anwendbar. Fakten: Immer dann wenn der Rechtsanwalt mehrere Auftraggeber in ei...mehr

Leitsatz Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen. Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat. Fakten: Ob...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, dass der konkrete Wirtschaftsplan nicht nur für die betreffende Wirtschaftsperiode, sondern auch künftig am 5. Januar des Wirtschaftsjahres "fällig" ist, stellt eine wirksame konkrete Fortgeltungsklausel dar, zumal wenn der Verwalter im weiteren Verlauf des künftigen Wirtschaftsjahres den neuen Wirtschaftsplan zur Abstimmung stellt. Fakten: De...mehr

Leitsatz Bei beantragter Eintragung einer Zwangshypothek sind auch in Großgemeinschaften sämtliche Wohnungseigentümer als Vollstreckungsgläubiger mit ihren Geburtsdaten zu bezeichnen Normenkette § 867 Abs. 1 ZPO; § 13 GBO; § 15 Abs. 1 GBV; § 432 BGB Kommentar Zu den grundbuchrechtlichen Voraussetzungen gehört auch bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften die Angabe der Gebu...mehr

Leitsatz Die Ermächtigung des Verwalters zur Führung von gerichtlichen Verfahren kann einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen vorliegend den Verwalter zu bevollmächtigen, die Wohnungseigentümer in sämtlichen Aktiv- als auch Passivprozessen, die von den Wohnungseigentümern geführt oder gegen diese noch geführt werden, zu vertret...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der einen einzelnen Kostenbeitrag der Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahme festlegt, ist auch dann nicht nichtig, wenn die Festlegung dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft beschloss vorliegend die Sanierung der Tiefgarage und legte dabei eine Zahlungspflicht der einzelne...mehr

Leitsatz Verwalter muss rechtliche Grundkenntnisse in seinem Kernaufgabenbereich besitzen Beschlussfassung auf generelle Zuziehung eines Rechtsanwalts zu Eigentümerversammlungen auch in zerstrittener Gemeinschaft entspricht ohne inhaltliche Vorgaben nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Ausnahmsweise kann ein Generalschlüssel an einen Hausmeister ausgehändigt werden, selbst wenn er...mehr

Leitsatz Verfolgung von anfänglichen Baumängelgewährleistungsansprüchen durch die Gemeinschaft; Rechtsinhaber Normenkette § 21 Abs. 5 Nr. 2, Abs. 3 WEG; §§ 667, 633, 634, 432 BGB Kommentar Primäre Gewährleistungsansprüche wegen anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum stehen grundsätzlich den Eigentümern zu, welche Ersterwerber waren. Die Gemeinschaft kann grundsätzlich...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme im Grundsatz zugestimmt, so kann im Einzelfall zweifelhaft sein, ob damit auch die konkrete Bauausführung gebilligt worden ist. Zu verlangen ist in diesem Rahmen allerdings nicht, dass die konkrete Baumaßnahme zwischen den Wohnungseigentümern bis in das Detail abgestimmt worden ist. Fakten: Die Eigentümergemeinsch...mehr

Leitsatz Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, so darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Fakten: Die Teilungserklärung der aus zwei Mitgliedern bestehenden und zerstrittenen Eigentümergemeinschaft sieht vor, dass die schriftliche Zustimmung des an...mehr

Leitsatz Der neu bestellte WEG-Verwalter ist durch eine Entscheidung, mit der ein Eigentümerbeschluss über die vorzeitige Abberufung seines Vorgängers für ungültig erklärt wird, in seinen Rechten betroffen und daher beschwerdebefugt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte die Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen und einen neuen Verwalter bestellt. Auf Beschlussanfechtu...mehr

Leitsatz In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlusskompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahrs insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei...mehr

Leitsatz Zur Geltendmachung baurechtlicher Nachbarrechte Normenkette §§ 13 Abs. 1, 21 Abs. 2 WEG; § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO Kommentar Ein Wohnungseigentümer kann baurechtliche Nachbarrechte wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums in vollem Umfange und aus eigenem Recht (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WEG) geltend machen. Eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann er...mehr

Leitsatz Strittige (teils gültige, teils ungültige) Hausordnungsregelungen; u.a.: keine tätige Mithilfe! Duldungspflichtige bauliche Veränderung (hier: Terrassengeländer und Abtrennung einer sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens) Normenkette §§ 13 Abs. 2, 14, 15, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Zu den baulichen Veränderungen: Die bauliche Veränderung der Anbringung eines Geländer...mehr

Leitsatz Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Inhaber nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen Änderungen. Fakten: Die Wohnanlage besteht vorliegend ...mehr

Leitsatz Eigentümerbeschluss muss vordergründig den Interessen aller Eigentümer entsprechen (Ferienwohnanlage) Ungeklärte steuerliche Risiken Normenkette § 21 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Nach der Gemeinschaftsordnung einer Feriendorf-Wohnanlage musste jeder Eigentümer seine Wohnung zur Nutzung im Rahmen eines Feriendorfbetriebs zur Verfügung stellen. Im Gemeinschaftseigentum bef...mehr

Leitsatz Es verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmens aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat überträgt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend Sanier...mehr

Leitsatz Wurde eine Sanierung (hier: der Treppenaufgänge und Eingangstüren) sowie deren Finanzierung bestandskräftig beschlossen, kann durch weiteren Beschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt werden, die Auswahl unter den Kostenangeboten und die Bestimmung des Farbanstrichs vorzunehmen Normenkette §§ 22 Abs. 1, 27 Abs. 3, 29 Abs. 2 WEG Kommentar Es verstößt nicht gegen Grunds...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer schwerwiegende Vorwürfe mit konkreten Beanstandungen erhoben, die den Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten des Verwalters begründen, und tritt der Verwalter den Vorwürfen nicht konkret entgegen, so ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten, wenn dieser es unterlässt, dem Verlangen ...mehr

Leitsatz Die Vorprüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat stellt keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluss dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Beirats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund. Fakten: Gemäß § 29 Abs. 3 WEG soll unter anderem über die Jahresabrechnung erst nach entsprechender Vorprüfung durch den Verwaltungsbeirat besch...mehr

Leitsatz Streit eines Eigentümers mit dem Insolvenzverwalter über Freigabe seiner Wohnungen aus der Insolvenzmasse und Folgestreitigkeiten betreffen nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; § 80 Abs. 1 InsO Kommentar Den Streit mit dem Insolvenzverwalter (früher: Konkursverwalter) um die Wirksamkeit einer Freigabe seiner Wohnungen aus d...mehr

Leitsatz Bei ungerechtfertigter Geschäftsführung ohne Auftrag kann der Wohnungseigentümer als Geschäftsführer nach §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB von den übrigen Wohnungseigentümern als Geschäftsherren Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen für eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder -setzung verlangen, die später unausweichlich zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft angef...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter ermächtigt wird, alle rechtlich notwendigen Schritte zur Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens in die Wege zu leiten, kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Verwalter das Beweisverfahren in gewillkürter Prozessstandschaft durchführen darf. Fakten: Die Wohnungseigentümer rügten gegen den Bau...mehr

Leitsatz Folgen der Nichtigkeit eines Treuhandvertrags zur Erstellung eines Bauträgermodells (Hotelgebäude mit Sondereigentums-Appartements); verbotene Rechtsberatung Auch Nichtigkeit der Treuhandvollmacht und damit auch des Bauträgerkaufvertrags Jedoch Anwendung der Grundsätze einer werdenden/ faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum vor Bekanntwerden der ve...mehr

Leitsatz Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen von dem grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche genannt, sind andere Gegenforderungen wie Ansprüche aus Notgeschäftsführung von der Aufrechnung ausgeschlossen. Fakten: Soweit die Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Das partielle Verbot der Haltung bestimmter Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) unterliegt als Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Fakten: Der Eigentümergemeinschaft steht die Beschlusskompetenz zu, durch Mehrheitsbeschluss die Haltung einzelner Hunderassen und Kreuzungen einzelner Rasse...mehr

Leitsatz Verbot der Haltung von Kampfhunden und Kampfhundmischlingen: Bejahte Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gem. § 15 Abs. 2 WEG Normenkette §§ 13 Abs. 2 Satz 1 und 15 Abs. 2 WEG Kommentar Das eingeschränkte Verbot der Haltung bestimmter Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) unterliegt als Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG der Beschlusskompe...mehr

Leitsatz Interessenkonflikt des Verwalters bei Vertretung der restlichen Eigentümer und Anwaltsbeauftragung im Fall eines Abberufungsverfahrens eines Eigentümers gegen ihn Normenkette §§ 27 Abs. 2 Nr. 5, 43 Abs. 1 Nr. 1, 2 WEG; § 181 BGB Kommentar Die allgemeine Vollmacht des Verwalters, die Eigentümer in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten und auch das Unter...mehr

Leitsatz Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten einer Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- beziehungsweise Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege eine...mehr

Leitsatz Bei der Notverwalterbestellung kann das WEG-Gericht die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine Verwalterneubestellung entweder frei zulassen oder aber für eine bestimmte Zeit ausschließen oder die Verwalterabberufung nur aus wichtigem Grund gestatten. In konfliktträchtigen Wohnanlagen kann eine Notverwalterbestellung auch für zwei oder drei Jahre rechtlic...mehr

Leitsatz Verletzt der WEG-Verwalter seine Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, § 665 BGB, Eigentümerbeschlüsse weisungsgemäß auszuführen, steht der Anspruch auf weisungsgemäße Ausführung und gegebenenfalls auf Schadensersatz nur der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Fakten: Der WEG-Verwalter hat grundsätzlich die Eigentümerbeschlüsse auszuführen. Bei un...mehr

Leitsatz Ist die faktische Gemeinschaft entstanden, kann der Bauträger nicht mehr einseitig Änderungen am Bauwerk vornehmen (hier: Balkonanbau) Kaufvertragliche Ermächtigung für den Bauträger zur Änderung der Teilungserklärung rechtfertigt nicht die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten Die Frage der optischen Beeinträchtigung der baulichen Veränderung obliegt der...mehr

Leitsatz Rechtliche Voraussetzungen für die Geltendmachung von Erstattungsansprüchen (hier: des ausgeschiedenen Verwalters gegen die Gemeinschaft) Ggf. Freistellungsanspruch Normenkette § 27 Abs. 1 WEG; § 12 FGG; §§ 257, 366 Abs. 1, 670, 683, 684 BGB Kommentar Die schlüssige Geltendmachung von Erstattungsansprüchen eines ausgeschiedenen Verwalters gegen die Wohnungseigentümer s...mehr

Leitsatz Abrechnungsformalien und Verwalterentlastung Normenkette § 28 WEG Kommentar Das Fehlen einer Vermögensübersicht rechtfertigt nicht die Ungültigerklärung einer Jahresabrechnung; ausreichend ist eine einfache Einnahmen-/Ausgabenabrechnung. Vorschüsse für die anwaltliche Vertretung der (restlichen) Eigentümergemeinschaft sind auch bei Obsiegen und Anordnung außergerichtli...mehr

Leitsatz Beschlussfassung auf Abmahnung unter Androhung einer Entziehungsklage zulässig und nur auf formelle Mängel gerichtlich überprüfbar Normenkette §§ 18, 19, 51 WEG Kommentar Die Eigentümergemeinschaft hat Beschlusskompetenz für eine Abmahnung unter Androhung einer Entziehungsklage. Der Abmahnungsbeschluss ist vom Wohnungseigentumsgericht nur auf formelle Mängel zu überprü...mehr

Leitsatz Führt ein Wohnungseigentümer in einer verwalterlosen Zeit einzelne Verwaltungsmaßnahmen durch, kann es im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn ihm die Wohnungseigentümer nachträglich einen pauschalen Aufwendungsersatz zubilligen. Fakten: In einer Eigentümerversammlung wurde der bisherige Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen. Die Wohnanlage wa...mehr

Leitsatz Durch die Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu erteilen, sind die Wohnungseigentümer nicht in ihren Rechten beeinträchtigt, sie sind daher nicht beschwerdeberechtigt. Dasselbe gilt für die Entlastung des Verwalters. Fakten: Mit Beschluss vom 19.12.2002 (Az. 2Z BR 104/0...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung die Hausmeistervergütung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt, sind diese Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrags aufgeführten Leistungen des Hausmeisters einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer nicht oder kaum betri...mehr

Leitsatz Der Einbau von Kaltwasserzählern bei zu erwartender Wirtschaftlichkeit und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch bilden einen einheitlichen Verfahrensgegenstand, der unter die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt und damit auch eine ersetzende gerichtliche Entscheidung über diesen Verfahrensgegenstand eröffnet. Fakten: Die...mehr

Leitsatz Keine Verwalterhaftung vor förmlicher Bestellung (auch nicht für Gehilfen) Mögliche Schadensersatzverpflichtung eines Verwalters bei nicht rechtzeitigem Zahlungsrückgriff gegenüber einem gewerblichen Zwischenvermieter Normenkette (§§ 26 und 27 WEG; § 276 BGB) Kommentar Ein für einen bestellten Hausverwalter tätiger Gehilfe haftet, solange er nicht förmlich als Verwalte...mehr

Leitsatz Zulässige Teilung eines Wohnungseigentums und eines "Sommerhaus"-Nebengebäudes (Badehaus) auf Sondernutzungsfläche zu diesem Wohnungseigentum Nichtiger Beschluss auf Veräußerungszustimmungsverweigerung Ein Badehaus-Sondereigentum kann auch als Zweitwohnsitz genutzt werden Privates Feststellungsinteresse an Beschlussnichtigkeit wegen der beabsichtigten Geltendmachung vo...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der wegen Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gegen die übrigen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen will, hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Versagung der Zustimmung. Fakten: Nach der Teilungserklärung ist vorliegend zur Veräußerung des Rau...mehr

Leitsatz Keine Pizzeria in einem Laden-Teileigentum Im vorliegenden Fall keine Verwirkung des Nutzungsunterlassungsanspruchs Normenkette (§§ 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 3 WEG; §§ 242, 1004 Abs. 1 BGB) Kommentar Der Betrieb eines Pils-Lokals mit Speisegaststätte (Pizzeria) stört in typisierender Betrachtungsweise mehr als der Betrieb eines Ladens (auch bisher h.R.M.). Dies gilt grun...mehr

Leitsatz Solange eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entstanden ist, etwa weil alle Miteigentumsanteile sich noch in der Hand des teilenden Eigentümers befinden, können auch Eigentümerbeschlüsse nicht wirksam gefasst werden. Fakten: Hat der teilende Alleineigentümer vor Entstehen einer Eigentümergemeinschaft in Form eines "Ein-Mann-Beschlusses" Regelungen für die künfti...mehr

Leitsatz Werden Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt, ist der Verwalter ungeachtet seiner materiellen und formellen Beteiligung am Verfahren zur Anfechtung der gerichtlichen Entscheidung nur berechtigt, wenn er rechtlich beeinträchtigt ist. Fakten: Die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wurden sämtlich von einigen Wohnungseigentümern angefochten, da der...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Feststellungsantrag auf Unwirksamkeit durch den Alleineigentümer gefasster sog. Nichtbeschlüsse Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft können noch keine wirksamen Eigentümerbeschlüsse gefasst werden Dem Einberufungsverlangen einer Versammlung gem. § 24 Abs. 2 WEG muss der Verwalter in angemessener Zeit nachkommen Normenkette (§§ 8,...mehr

Leitsatz Der einem Wohnungseigentümer grundsätzlich zustehende Anspruch auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG durchgeführten baulichen Veränderung kann ausgeschlossen sein, wenn die Erfüllung dieses Anspruchs dem Anspruchsgegner unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist. Fakten: Die Eigentümergemeins...mehr

Leitsatz Tätige Mithilfe (Reinigungsdienste) zumindest nicht "gegen" gesundheitlich beeinträchtigten Eigentümer beschließbar Normenkette § 21 WEG Kommentar In einer Eigentümergemeinschaft wurden der Winterdienst, Garten- und Reinigungsarbeiten auf dem Grundstück in praktizierter "tätiger Mithilfe" durch die Eigentümer erledigt. Ein antragstellender Miteigentümer wies darauf hi...mehr

Leitsatz Erneut: Bestätigung der Rechtsprechung zu den Voraussetzungen des Entstehens einer faktischen Gemeinschaft; Bewohnbarkeit der Wohnung des Besitzers Normenkette (§§ 13, 14 WEG) Kommentar Voraussetzung für die Entstehung von Rechten und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einer werdenden Eigentümergemeinschaft ist außer der Eintragung einer Eigentumsvormerkung...mehr