Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Gültige Beschlussfassung auf Fortgeltung eines Wirtschaftsplans "bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan" Normenkette (§ 28 Abs. 1, 2, 5 WEG) Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte 1998 bestandskräftig beschlossen: "Die Gemeinschaft beschließt die Fortdauer des Wirtschaftsplans 1997/1998 mit Gesamtkosten in Höhe von DM 184.770,- und Einzelkosten gemäß ...mehr

Leitsatz Bruder als berechtigter Vertreter einer in den USA lebenden Wohnungseigentümerin trotz eingeschränkter Vertretungsvereinbarung Normenkette (§ 25 WEG; § 242 BGB) Kommentar Die Eigentümergemeinschaft kann sich nach Treu und Glauben nicht auf eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Vertretungsbeschränkung berufen, wenn die seit Jahren in den USA lebende Eigentümerin...mehr

Leitsatz Negatives Abstimmungsergebnis als anfechtbarer Beschluss (im Anschluss an BGH v. 23.8.2001) Umdeutung einer Beschlussanfechtung in einen Verpflichtungsantrag nicht mehr notwendig Negativbeschluss darf nicht eine unbeschränkte Parkmöglichkeit auf dem Hof übermäßig beeinträchtigen Normenkette (§§ 13, 15, 23 Abs. 4 WEG) Kommentar 1. Auch einem negativen Abstimmungsergebnis...mehr

Leitsatz Ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG kann nicht bereits aus dem Umstand hergeleitet werden, dass durch die Baumaßnahme gegen gesetzliche Bestimmungen oder verbindliche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer verstoßen wird. Fakten: Die Wohnungseigentümer errichteten ursprünglich entsprechend den genehmigten Bauplänen einen Mülltonnenplatz im Bereich des gemeinschaf...mehr

Leitsatz Ohne Gestattung durch Mehrheitsbeschluss ist die einseitige Umwandlung einer einzelkaufmännischen Firma in eine neu gegründete GmbH nicht zulässig Mehrheitlich abgelehnter Beschlussantrag hat Beschlussqualität (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung im Anschluss an BGH, NJW 2001, 3339) Einberufungsmangel und Kausalität im Beschlussanfechtungsverfahren Verwalter ...mehr

Leitsatz Durch die grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit in Deutschland lebender Ausländer kann die Bestandskraft eines Wohnungseigentümerbeschlusses zum Verbot des Anbringens von Außenantennen jedenfalls für den Ausländer eingeschränkt sein, der erst nach Ablauf der Frist zur Anfechtung des Beschlusses Wohnungseigentümer geworden ist. Fakten: Die Wohnungseigentümer ...mehr

Leitsatz Verneinte Einstellung der Zwangsversteigerung Normenkette (§ 31 ZVG; § 765a ZPO) Kommentar 1. Ein Schuldner hatte Wohngeldrückstände von rund 28.000,- DM; Wohnkosten wurden vom Sozialamt an ihn ausgezahlt; diese Gelder leitete er jedoch trotz eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens nicht an die Eigentümergemeinschaft weiter. Der Antrag des Schuldners auf Einst...mehr

Leitsatz Vereinbarung zugunsten eines Sondernachfolgers auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam Hinfälligkeit einer solchen Vereinbarung bei Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft, wenn sie zu dessen Ungunsten wirken würde Normenkette (§§ 10 Abs. 1, Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG) Kommentar 1. In einer ersten Eigentümerversammlung, in der alle damaligen Eigentümer an...mehr

Leitsatz Die Wohnungsabschlusstür, bei der es sich nicht um einen Teil des Gebäudes handelt, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist und auch nicht um eine Anlage oder Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, kann durch Teilungserklärung wirksam dem Sondereigentum des betreffenden Wohnungseigentümers zugeordnet werden. Fa...mehr

Leitsatz Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur der Handlungsstörer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, nicht aber der Sondernachfolger des Handlungsstörers. Dieser ist lediglich als Zustandsstörer zur Duldung der Beseitigung verpflichtet. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte das Sondernutzungsrecht an einem Dachraum erworben. Dieser war bei Errichtung de...mehr

Leitsatz Der Wegfall der Geschäftsgrundlage kann nach Treu und Glauben zu einer Anpassung eines schuldrechtlichen Vertrags oder auch zur Vertragsauflösung berechtigen. Als ein derartiger Vertrag ist grundsätzlich auch eine - hier: mündlich getroffene - Vereinbarung anzusehen. Fakten: Zwei der aus drei Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft wollten an der Außenfront de...mehr

Leitsatz Einberufungsfehler führen grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit in der Versammlung gefasster Beschlüsse Bei erheblichem Stimmenübergewicht einer Eigentümerseite in einer sog. Zweiergemeinschaft kann sich der eine Eigentümer nicht majorisierend selbst zum Verwalter bestellen Mit einem Zweitbeschluss kann grundsätzlich auch ein Erstbeschluss aufgehoben und ersetzt werden...mehr

Leitsatz Ist ein Wohnungseigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis gemäß § 242 BGB verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche der Eigentümergemeinschaft zur Bereitstellung von Besucherparkplätzen zu überlassen, so rechtfertigen es die Grundsätze von Treu und Glauben nicht, dass die Sondernutzungsfläche der Gemeinschaft ohne Zahlung eines Ausgleichs zu überlassen ist. Fakten: N...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unter Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit berechtigt, Wohnungseigentümer bei erheblichen Wohngeldrückständen von der Versorgung mit Wasser und Heizenergie auszuschließen. Fakten: Wegen erheblicher Wohngeldrückstände hatte die Gemeinschaft beschlossen, die von den säumigen Wohnungseigentümer selbst genutzte Eigentumsw...mehr

Leitsatz Vorschnelle, eigenmächtige Reparaturmaßnahme des Verwalters (hier: nach Bruch einer Abwasserleitung) Beeinträchtigung eines Stellplatz-Sondereigentums bzw. Sondernutzungsrechts durch neue Rohrleitungsführung (Kernbereichseingriff); Beseitigungspflicht Passiv-Legitimation des Verwalters für Schadensersatzanspruch des betroffenen Eigentümers Schadensberechnung (unter Be...mehr

Leitsatz Keine bauliche Veränderung, die mieterseits erlaubtermaßen vor Entstehen einer werdenden Gemeinschaft vorgenommen wurde (hier: unter einem Garten-Sondernutzungsrecht verlegte Wasserleitung zu einem Schwimmbecken) Normenkette (§§ 8, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; §§ 903, 1004 BGB) Kommentar 1. Ein Wohnungseigentümer kann von einem anderen Miteigentümer nicht die B...mehr

Leitsatz Antennenverbindungskabel einer auf dem Dach angebrachten Funkantenne durfte vorliegend auch durch einen gemeinschaftlichen Lüftungsschacht geführt werden Bezugnahme auf Eigentümerliste in II. Instanz Normenkette (§ 14 WEG) Kommentar 1. Wegen der näheren Einzelheiten des Streits wurde zunächst auf den Zurückweisungsbeschluss des Senats vom 12.8.1999 (ZMR 1999, 837) ver...mehr

Leitsatz Wärme- und Warmwasser-Versorgungsanlagen als zwingendes Gemeinschaftseigentum Nur einer Wohnung dienende Versorgungsleitungen gehören ab der Abzweigung von der Hauptleitung zum Sondereigentum Abtrennungsverbot von gemeinschaftlicher Heizung, wenn diese dann nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll betrieben werden könnte. Normenkette (§ 5 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG) Komment...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der im Hinblick auf einen für ihn unklaren Eigentümerbeschluss bauliche Veränderungen vornimmt und zu deren Beseitigung verpflichtet wird, hat gegen die übrigen Wohnungseigentümer keine Schadensersatzansprüche wegen der Kosten für Auf- und Abbau. Fakten: Ein Wohnungseigentümer errichtete auf seiner Terrasse eine Pergola. Dem Beseitigungsverlan...mehr

Leitsatz Die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Wohnungseigentümer kann nicht dadurch gerechtfertigt werden, dass andere Wohnungseigentümer ebenfalls in der Vergangenheit bauliche Veränderungen vorgenommen haben. Fakten: Ein Wohnungseigentümer hatte den Balkon seiner Wohnung durch eine Verglasung geschlossen. Andere Wohnungseigentümer begehrten ...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass ein ausbauberechtigter Wohnungseigentümer sich nach Baubeginn zu 50 % an den Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zu beteiligen hat, so kann ein nach Baubeginn gefasster Mehrheitsbeschluss, der diese Beteiligung mit sofortiger Wirkung feststellt, nicht für ungültig oder nichtig erklärt werden, obwohl er eine generelle ä...mehr

Leitsatz Im Verfahren über den Antrag auf Zahlung von Wohngeld können Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbeschlusses grundsätzlich nicht geltend gemacht werden. Fakten: Die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen und die Wirtschaftspläne begründen und konkretisieren die sich aus § 16 Abs. 2 WEG er...mehr

Leitsatz Die von der Eigentümergemeinschaft erteilte Verfahrensvollmacht des WEG- Verwalters und des von ihm bevollmächtigten Rechtsanwalts in einem Schadensersatzverfahren gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer umfasst nicht die änderung der Teilungserklärung im Vergleichswege. Ein insoweit "unter Widerruf" geschlossener Vergleich ist schwebend unwirksam und bedarf zu sei...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, durch den sich der Verwalter ermächtigen lässt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, entspricht auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefasst wird, das ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen angestrengt hat. Fakten: Die Befugnis der Wohnungseigentümerversammlung, den Verwalter zur...mehr

Leitsatz Eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung über den Kostenverteilungsschlüssel lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass mehrere Jahre lang eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Abrechnung erfolgt ist und die entsprechenden Eigentümerbeschlüsse nicht angefochten worden sind. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend jahrelang Jahresabre...mehr

Leitsatz Die Eigentümerversammlung kann per Mehrheitsbeschluss zusammen mit dem Beschluss über die Bestellung des Verwalters zugleich einen Miteigentümer beauftragen, mit dem Verwalter den noch im einzelnen auszuhandelnden Verwaltervertrag abzuschließen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in dem Beschluss die "Eckdaten" über die Dauer des abzuschließenden Vertrags, etwaige Verl...mehr

Leitsatz Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer in einer kleinen (hier aus vier Eigentümern bestehenden) Anlage ist, ist befugt, in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer offene Wohngeldansprüche geltend zu machen. Fakten: Aufgrund bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses hatte der Verwalter, der gleichzeitig Eigentümer in der aus vier Mitgliedern bes...mehr

Leitsatz Der Erwerber kann mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen oder den Erwerbspreis mindern, wenn der Bauträger als alleiniger Eigentümer durch die endgültige Verweigerung der Nachbesserung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, an der Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche mitzuwirken. Fakten: Der Bauträger errichtete e...mehr

Leitsatz Erledigung tritt im Wohnungseigentumsverfahren ein, wenn der Antrag des Antragstellers nach der Verfahrenseinleitung durch ein tatsächliches Ereignis gegenstandslos wird und die Fortführung des Verfahrens keinen Sinn mehr hat. Fakten: Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Eigentümer rückständige Wohngelder geltend gemacht. Im Laufe des Verfahr...mehr

Leitsatz Ob dem Verwalter Vervielfältigungs- und Versandkosten für Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung, zur Unterrichtung der Eigentümer über Renovierungsarbeiten sowie über laufende Gerichtsverfahren als Aufwendungen gesondert ersetzt werden, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag. Fakten: Der Verwaltervertrag enthielt vorliegend keine ausdrückliche Regelungen über...mehr

Leitsatz Ob ein Verwalter gesondert Aufwendungen für das Kopieren und Versenden von Protokollen und Informationsschreiben gesondert fordern kann, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG; § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Nach verfestigter Rechtsprechung des Senats sind in eine Jahresgesamtabrechnung alle tatsächlichen Einnahmen un...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht teilweise durch die Schaffung eines Kinderspielplatzes für alle Wohnungseigentümer entzogen, bestimmt sich der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die anderen Wohnungseigentümer nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert von Erholungsflächen. Fakten: Das Bauaufsichtsamt hatte anlässlich ...mehr

Leitsatz Die Verkehrssicherungspflicht obliegt grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, kann aber auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden. Fakten: Die Teilungserklärung enthält vorliegend eine Bestimmung, wonach die Verkehrssicherungspflicht bezüglich des Grundstücks und die Straßenreinigungspflicht allein einem Wohnungseigentümer obliegt....mehr

Leitsatz Wird die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer baulichen Veränderung aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung durch einen Mehrheitsbeschluss ersetzt, so ist diese für ihn bindend und er hat sich grundsätzlich an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft fasste mehrheitli...mehr

Leitsatz Wird ein Miteigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt, obwohl dieser die Eigentümergemeinschaft und den Verwalter vor Gericht in einem Anfechtungsverfahren vertritt oder als Prozessbevollmächtigter eines einzelnen Wohnungseigentümers auftritt, widerspricht die Wahl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Ebenso wie die Bestellung eines Verwalters muss sich auch diej...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der den Betrieb eines Biergartens auf einer Sondernutzungsfläche für die Zeit nach 23.00 Uhr untersagt, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine öffentlich-rechtliche Erlaubnis, die den Gaststättenbetrieb im Freien bis 24.00 Uhr gestattet, steht dem in der Regel nicht entgegen. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten per Mehrheitsbesch...mehr

Leitsatz Eine GbR kann auch im Anschluss an die Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit einer GbR (BGH vom 29.01.2001) nicht wirksam zum WEG-Verwalter bestellt werden Einladung durch eine nicht wirksam bestellte Verwaltung führen ebenfalls nur zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen Normenkette § 23 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. Ein formeller Mangel in der Einladung zu einer Wohnungs...mehr

Leitsatz Anspruch eines Eigentümers auf Erhebung einer zusätzlichen Sonderumlage in allen drei Instanzen zurückgewiesen! Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Nach unbestrittener Konkurseinstellung mangels Masse gegen einen Wohngeldschuldner (mit rückständiger Schuld von noch DM 2.873,-) beantragte ein anderer Eigentümer zum Ausgleich des rückständigen W...mehr

Leitsatz Ein bestandskräftiger Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelne Teileigentumseinheiten entgegen dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel mit einer einmaligen Sonderumlage wegen erhöhten Wasserverbrauchs zu belasten, ist als vereinbarungswidriger Beschluss nicht nichtig. (wie BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer beschloss...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seine 106 qm große Wohnung in eine 1-Zimmer- und eine 2-Zimmer-Wohnung aufgeteilt und beide Wohnungen an verschiedene Mieter vermietet. Zum Kostenverteilungsschlüssel war in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Aufteilung grundsätzlich nach Miteigentumsquoten vereinbart, wobei jedoch ebenfalls ausdrückli...mehr

Leitsatz Nachträglicher Kabelanschluss eines Teileigentümers gehört nicht zu den Primäraufgaben eines Verwalters Normenkette § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Zur "Abrechnung 1997" fasste die Gemeinschaft im März 1998 mehrheitlich den Beschluss, dass der Antragsteller wegen erhöhten Wasserverbrauches für sein Laden-Te...mehr

Leitsatz Aufwendungsersatzansprüche des WEG- Verwalters wegen verauslagter Gerichts- und Rechtsanwaltskosten verjähren grundsätzlich in 2 Jahren. Fakten: Der Geschäftsführer der ehemaligen Verwalterin überwies einen Gerichtskosten- und Gebührenvorschuss an einen Rechtsanwalt für ein gerichtliches Verfahren der Gemeinschaft. Die überweisung erfolgte von einem Konto, das auf de...mehr

Leitsatz Bei einem Gebäudeversicherungsvertrag, dessen Versicherungsnehmer eine Miteigentümergemeinschaft ist, ist das Sachersatzinteresse des einzelnen Miteigentümers an dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer mitversichert. Der Miteigentümer ist deshalb nicht "Dritter" i. S. d. § 67 Abs. 1 VVG. Normenkette § 67 Abs. 1 VVG Sachverhalt D...mehr

Leitsatz Auch dann, wenn es nach dem Verwaltervertrag grundsätzlich Aufgabe des Verwalters ist, Baumaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage zu überwachen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft ihm für eine besonders aufwendige Bauüberwachung zusätzliche Sondervergütung bewilligt. Fakten: In rechtlicher Hinsicht ist es grundsätzlich zulässig...mehr

Leitsatz Ersetzt ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums einen vorhandenen Bodenbelag durch Fliesen, so haftet er nach § 14 Nr. 1 WEG nur für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes. Fakten: Die Wohnungseigentümer des ersten Obergeschosses hatten im Bereich ihres Sondereigentums Fliesen verlegt. Aufgrund vermehrten Trittschalls sind diese nun mi...mehr

Leitsatz In einer aus zwei Personen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein gegen die Wiederbestellung des Verwalters sprechender wichtiger Grund vorliegen, wenn der Verwalter in einem früheren Beschlussanfechtungsverfahren als anwaltlicher Vertreter des Wohnungseigentümers aufgetreten ist, der allein mit seinen Stimmen die damals angefochtenen Eigentümerbeschlüs...mehr

Leitsatz Heizungs- oder Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Fakten: Im Bereich der Verbrauchszähler entspricht es bereits herrschender Meinung, dass diese zum Gemeinschaftseigentum zählen. Denn die Verbrauchszähler dienen einer ordnungsgemäßen Abrechnung sowohl hinsichtlich der Gesamtabrechnung wie auch de...mehr

Leitsatz Eine Wohnungseigentümerin, die die Anlage als Bauträgerin erstellt hat und gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Bestellung ihres Ehemanns zum Verwalter durchsetzt, handelt rechtsmissbräuchlich. Fakten: Nach Auffassung der Richter entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmenübergewicht gegen den Willen ...mehr

Normenkette § 16 Abs.2 WEG, § 28 Abs.5 WEG; § 404 BGB, § 812 BGB, § 894 BGB; § 325 ZPO Kommentar 1. Der Antragsgegner erwarb von Streithelferseite 1994 eine zu errichtende Wohnung, die er im April 1995 bezog. Die Baubeschreibung, über deren Inhalt sich die Erwerbsvertragsparteien einig waren, wurde nach beiderseitigem Verzicht nicht verlesen, im Erwerbsvertrag lediglich auf...mehr

Leitsatz 1. Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung geändert hat (hier: Abstimmungsverfahren über bauliche änderungen - sog. Zitterbeschluss), kann jedenfalls durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden. 2. Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweitbe...mehr