Leitsatz

Nachträglicher Kabelanschluss eines Teileigentümers gehört nicht zu den Primäraufgaben eines Verwalters

 

Normenkette

§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 28 WEG

 

Kommentar

1. Zur "Abrechnung 1997" fasste die Gemeinschaft im März 1998 mehrheitlich den Beschluss, dass der Antragsteller wegen erhöhten Wasserverbrauches für sein Laden-Teileigentum DM 1.500,- in die Rücklage zu bezahlen habe. Der Beschluss wurde nicht angefochten und der Betrag im Oktober 1999 vom Antragsteller auf das Gemeinschaftskonto einbezahlt.

Bereits 1980 wurde auch das Gebäude von der damaligen Deutschen Bundespost verkabelt; an das Kabelnetz angeschlossen sind seitdem die Wohnungen im Anwesen, nicht jedoch das Laden-Teileigentum des Antragstellers. In der Versammlung vom März 1998 wurde auch über den Antrag des Antragstellers diskutiert, dessen Teileigentum auf Kosten der Gemeinschaft an das Kabelnetz anzuschließen, ohne dass es jedoch nachfolgend zu einer Beschlussfassung kam. Allerdings äußerte sich die Gemeinschaft in einem "gemeinsam diktierten" und zum Protokoll genommenen Schreiben einer Miteigentümerin an den Antragsteller, dass die Gemeinschaft wegen des gewerblichen Charakters der Einheit einen Kabelanschluss nicht für erforderlich halte und eine Übernahme der Installationskosten ablehne.

Der Antragsteller forderte nunmehr von der Gemeinschaft Rückzahlung des vorbehaltlos überwiesenen Betrages von DM 1.500,- (Wasser-Mehrverbrauchskosten) und weiterhin Anschluss seines Ladens an das Kabelnetz.

Die Anträge hatten in allen 3 Instanzen keinen Erfolg.

2. Dem Rückzahlungsverlangen des Antragstellers steht der nicht angefochtene und somit bestandskräftig gewordene Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom März 1998 entgegen. Dieses Ergebnis gilt auch im Hinblick auf die neue BGH-Entscheidung vom 20.09.2000 (NJW 2000, 3500); dieser neuen Rechtsprechung hat sich der Senat bereits im Beschluss vom 20.12.2000 (ZfIR 2001, 215) ausdrücklich angeschlossen. Der hier bestandskräftig gewordene Beschluss könne nicht als Abänderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels mit Nichtigkeitsfolge wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit angesehen werden. Vielmehr habe es sich sowohl nach der objektiven Erklärungsbedeutung wie auch nach dem von den Beteiligten gewollten Inhalt ( § 133 BGB) um eine für den laufenden Abrechnungszeitraum auferlegte Sonderbelastung im Widerspruch zum vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel gehandelt; in der Sache werde dadurch allein der geltende Verteilungsschlüssel fehlerhaft angewendet (vgl. z.B. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Nachtrag November 2000, Seite 4; Riecke, WE 2001, 6; Rapp, DNotZ 2000, 864, 866). Der Sonderbetrag für den Antragsteller wurde nur für das Folgejahr, und nur für dieses, gefordert, stelle sich damit als Sonderumlage dar; hierüber zu beschließen, fällt nach § 21 Abs. 3 WEG auch in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft. Weil die Sonderumlage den Wirtschaftsplan ergänzt, gilt für ihre Bemessung auch der allgemeine, in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Verteilungsschlüssel (h.M.); wird hiergegen verstoßen, kann dies nur berücksichtigt werden, wenn der Beschluss auf Anfechtung hin nach § 23 Abs. 4 WEG gerichtlich für ungültig erklärt wird; an einer solchen Anfechtung fehlte es im vorliegenden Fall, sodass der Antragsteller den Betrag auch mit Rechtsgrund bezahlt hat.

Bei dieser Sachlage muss auch nicht mehr geklärt werden, ob darüber hinaus die nicht angefochtene Jahreseinzelabrechnung, in die der zurückgeforderte Betrag von DM 1.500,- eingestellt wurde, einen weiteren Rechtsgrund für dessen Zahlung bildete. Hier würden gleiche Überlegungen wie zuvor gelten (vgl. auch Demharter, NZM 2000, 1153, 1155).

3. Auch der nachträgliche vom Antragsteller geforderte Anschluss an das Kabelnetz fällt nicht in den Aufgabenkatalog des Verwalters, der sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 - 4 WEG ergibt. Dabei mag es schon zweifelhaft sein, ob der verlangte Anschluss des Laden-Teileigentums als Maßnahme ordnungsgemäßer - etwa modernisierender - Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums angesehen werden kann. Jedenfalls ist es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen ( § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dazu gehört es beispielsweise auch, Maßstäbe für den Anschluss an vorhandene technische Einrichtungen aufzustellen. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich grundsätzlich darauf, den Werterhaltungs-, Pflege- und Verbesserungsbedarf festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (h.R.M.). Insbesondere ist der Verwalter nicht befugt, Maßnahmen im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen den erklärten Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu treffen. Auch der Umstand, dass der Antragsteller in früherer Zeit bis zur Beschlussfassung in einer Versammlung von 1...

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