Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadenersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher Baumängelgewährleistungsanspruchsverfolgung (rechtskräftig bestätigt im 17. Jahr nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums!) Genehmigte Abrechnungs-Entlastung beschränkt sich nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefund...mehr

Leitsatz Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, der inhaltlich darauf gerichtet ist, festzustellen, ein für einen Wohnungseigentümer rechtskräftig titulierter Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sei (trotz gewisser Maßabweichungen) erfüllt, ist nichtig. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte ursprünglich eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorgeno...mehr

Leitsatz Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung un...mehr

Leitsatz Legen die Wohnungseigentümer einzelne Posten der Jahresabrechnung im Vertrauen auf eine Erstattungszusage vollständig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer um, so ist dieser Abrechnungsbeschluss nur anfechtbar, nicht aber wegen überschreitung der absoluten Beschlusskompetenz nichtig. Fakten: Entsprechend der Zusage eines Wohnungseigentümers sollten diesem im Rahmen ...mehr

Leitsatz Der Zuschlagsbeschluss bezüglich einer Eigentumswohnung erstreckt sich von Rechts wegen auch auf den dieser Wohnung zugewiesenen Stellplatz. Fakten: Der Schuldner und bisherige Wohnungseigentümer greift vorliegend den Zuschlagsbeschluss an, weil in der Grundstücksbeschreibung des Zuschlagsbeschlusses der Pkw-Stellplatz nicht als zum Sondereigentum der Wohnung gehören...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine konkrete Jahresabrechnung, der ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Fakten: Eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft beanstandete in diesem Verfahren, dass in den Einzelabrechnungen entgegen den Bestimmungen der maßgeblichen Teilungserklärung die Kosten für Wasser, Stro...mehr

Leitsatz Vertrauensschutzgrundsätze, die ausnahmsweise nicht zur Nichtigkeit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss führen, können erst dann eingreifen, wenn im Vertrauen auf die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht lediglich Entschließungen gefasst, sondern zusätzlich rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitig...mehr

Leitsatz Um nachteilig zu sein, genügt es zum einen, dass eine Baumaßnahme (hier: Ausbau eines Spitzbodens) zugleich dienlich bzw. geeignet ist, eine wohnungsähnliche und damit intensivere Nutzung als erlaubt zu ermöglichen. Bereits darin, d.h. ohne dass es darauf ankommt, ob der Spitzboden auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige Beeinträchtigung d...mehr

Leitsatz Abrechnungszeitraum ist grundsätzlich das Kalenderjahr; vorliegend keine konkludente, abweichende Vereinbarung Wird lediglich über Einzelabrechnungen zu Nebenkosten beschlossen, ist nicht von bestandskräftiger Billigung der Jahresabrechnung und auch nicht von stillschweigender Entlastung des Verwalters auszugehen Verwalterwechsel und Abrechnungspflichten Normenkette §...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer N...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluss an BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten in diesem Verfahren die Bestimmungen der Teilungserklärung über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der T...mehr

Leitsatz Unwirksame Verwalterbestellung Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. In kleinerer Eigentümergemeinschaft (3 Wohneinheiten) verwaltete der Vater die Anlage mit 2 Einheiten seiner beiden Kinder und einer weiteren mit einem "familienfremden" Eigentümer; der Vater war mit seiner Ehefrau auch Nießbraucher der Wohnungen beider Kinder und bewohnte eine Wohnung. Gegen de...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB, § 823 BGB, § 249 BGB; Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG; Art. 14 Abs. 1 GG Kommentar 1. Verfügt eine Wohnanlage über einen Kabelanschluss, so gibt das Grundrecht auf Informationsfreiheit einem deutschen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung der übrigen Eigentüm...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz Die Vollmacht, die dem Verwaltungsbeirat durch einen Eigentümerbeschluss zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages erteilt ist, ermächtigt diesen nur zu solchen Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Fakten: Gängige Praxis in den Eigentümergemeinschaften ist es, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss des Verwaltervertrags zu beauftrage...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Fakten: Im vorliegenden Fall besteht die Eigentümergemeinschaft aus zwei Mitgliedern. Bei der Anlage handelt es sich um ein ehemaliges Einfamilienhaus, das in zwei Sondereigentumsbereiche geteilt worden war. Die das Erdgeschoss be...mehr

Leitsatz Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter scheidet schon wegen der erforderlichen Gegenseitigkeit aus. Die Einschränkung von Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht gilt nicht nur für Wohngeldvorschüsse, sondern auch für Nachforderungen aufgrund einer Jahresabrechnung. Fakten: Die Eigentümergemeinsch...mehr

Leitsatz Ist Verfahrensgegenstand die Frage, ob die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, einen Wohnungseigentümer aus dem bestehenden Fernsehkabelanschluss zu entlassen und ihm dadurch Kabelgebühren in Höhe von 128 DM jährlich zu ersparen, wird der für die Rechtsmittelbeschwer maßgebende Wert nicht überschritten. Fakten: Der Antrag eines Wohnungseigentümers auf Abmelden sein...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnun...mehr

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Leitsatz Durch einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich gebilligten Vertrag mit dem Verwalter können die Wohnungseigentümer zugleich die Fälligkeit und den kalendermäßigen Verzug mit ihren monatlichen Beitragsvorschüssen festlegen. Fakten: Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung die Fäll...mehr

Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 WEG, § 19 GBO, § 877 BGB Kommentar 1. Der V. Senat des BGHbestätigte die Meinung des vorliegenden BayOblG mit Beschluss vom 30.03.2000 (MDR 2000, 757 mit Anmerkung Böhringer = ZMR 2000, 472 mit Anmerkung Müller = ZWE 2000, 347 mit Anmerkung Röll, S. 343 = ETW, Gr. 2, S. 4161) gegen die Auffassung des OLG Düsseldorf vom 19.07.1995 (FGPrax 1995, 187...mehr

Leitsatz Ist das mit den Miteigentumsanteilen von zwei Speichern verbundene Sondereigentum wegen eines Widerspruchs zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht entstanden, besteht ein gegen die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer gerichteter Anspruch auf Begründung von Sondereigentum, das mit den isolierten Miteigentumsanteilen verbunden werden kann. Fakten: Derzeit...mehr

Leitsatz Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, bindet alle Wohnungseigentümer. Die Durchsetzung des Verbots kann allerdings im Einzelfall nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unzulässig sein. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, dass in der Wohnanlage keine Hunde, Katz...mehr

Leitsatz Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung eines Verwalters" deckt sowohl einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters als auch über die Höhe der Vergütung. Eine Verwaltervergütung in Höhe von 100 DM pro Stunde zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer kann bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen im Rahmen des üblichen und Angemessenen liegen. Fakt...mehr

Leitsatz Mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Mehrheitsbeschlüsse über Änderungen der Gemeinschaftsordnung (speziell zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, zu Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und über Hausordnungsvorschriften) sind nicht nichtig! Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 WEG Kommentar...mehr

Normenkette § 164 BGB, § 179 BGB, § 631 BGB Kommentar Beauftragt ein WEG-Verwalter eine Servicefirma mit der Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften, so haftet er sogar bei Anhaltspunkten für ein Handeln in fremdem Namen selbst für die Vergütung und die Gerätekosten, für Mieten sowie für die Erstellung von Abrechnu...mehr

Leitsatz Isolierglasfenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Obliegt nach der Gemeinschaftsordnung die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im Bereich des Wohnungseigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer, so gilt dies auch für den Austausch trüb oder blind gewordener Glasscheiben. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer ersetzte im Bereich seines Sondernutz...mehr

Leitsatz Bei der wechselnden Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Laden/Büro", "Ladenlokal mit Küche" und "Laden mit Bistro" steht die Bezeichnung "Laden" im Vordergrund. Dies jedenfalls schließt den Betrieb einer Gaststätte aus, die auch über die allgemeinen Ladenöffnungszeiten hinaus betrieben werden soll. Fakten: Bei der Zweckbestimmung eines Teile...mehr

Normenkette § 26 WEG, § 27 WEG Kommentar Missachtet die vom Bauträger eingesetzte Erstverwalterin bei gesellschaftsrechtlicher Verflechtung mit dem Bauträger Fristsetzungen und Weisungen der Eigentümergemeinschaft und lässt sie Abbuchungen eigener Verbindlichkeiten vom Konto der Gemeinschaft zu, ist die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und die Abberufung der Verwalt...mehr

Normenkette § 22 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar 1. Eine bauliche Veränderung in dem Sinne, die einem Beseitigungsanspruch ausgesetzt sein könnte, liegt dann nicht vor, wenn durch die Maßnahme ein den Bauplänen entsprechender Zustand erstmalig hergestellt wird (BayObLG, ZMR 2000, 38) oder der Bauträger von vorneherein abweichend von den ursprünglichen Plänen ein Gebäu...mehr

Leitsatz Die Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme darstellen. Kommen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft beschloss auf einer ...mehr

Leitsatz Bei Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG kann eine werdende Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entstehen. Fakten: Bedeutung hat die Aussage im Leitsatz für den Rechtsweg bei Streitigkeiten nach der Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag. Denn das Wohnungseigentumsgericht ist nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG g...mehr

Leitsatz Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag (nach § 3 WEG) kann eine werdende (faktische) Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entstehen Rechtsbeschwerdegericht kann noch über die Zuständigkeit entscheiden, wenn über die Frage Prozessgericht/Wohnungseigentumsgericht nicht vorab entschieden wurde Normenkette § 3 WEG, § 50 WEG, § 17a GVG, § 29 ZPO Ko...mehr

Leitsatz Lässt der Verwalter elektrische Zuleitungen zu einzelnen Kellerabteilen unterbrechen, die nach seiner Auffassung unberechtigt angebracht worden sind, kann ein Wiederherstellungsanspruch nur von der Gemeinschaft insgesamt oder mit deren Ermächtigung von einem Wohnungseigentümer gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Fakten: Der Verwalter hat nach § 27 WEG u.a. di...mehr

Leitsatz Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen den Verwalter (auf Wiederherstellung oder auch Schadenersatz) setzt Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus Stromleitungen (im Keller) sind Gemeinschaftseinrichtungen Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 47 Satz 2 WEG Kommentar 1. Lässt der Verwalter elektrische Zul...mehr

Leitsatz Getrennte Abrechnungs- und Instandsetzungspflichten kraft Vereinbarung in Mehrhausanlage (Vorder- und Hinterhaus) Unwirksamer Zweitbeschluss, der einen bestandskräftigen Erstbeschluss der Hinterhausgemeinschaft auf Sanierung einer Flachdachfläche wieder aufhebt Schadenersatzanspruch (Mietminderung) eines Eigentümers bei schuldhaft unterlassener, jedoch erforderlicher ...mehr

Leitsatz Die Entlüftung der Küche durch eine Dunstabzugshaube mit eingebauten Filtern führt zu einer geringeren Geruchsbelästigung außerhalb der Wohnung als die Entlüftung durch das Fenster. Verfügt die Küche über eine derartige Entlüftungsanlage, ist der Wohnungseigentümer deshalb nicht verpflichtet, zur stärkeren Vermeidung von Küchengerüchen die Dunstabzugshaube als Umluf...mehr

Leitsatz Wird - gemäß der Teilungserklärung - die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem "einstimmigen" Beschluss nicht zu einer Vereinbarung i.S. des § 10 WEG. Fakten: Die auf einer Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Mitglieder der Eige...mehr

Leitsatz Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bis zu seinem Ausscheiden eingeräumt und hieran zugleich die Erbringung von Gartenarbeiten als Gegenleistung geknüpft, so führt eine dem Verpflichteten zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflege in jedem Fall daz...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein anderer Wohnungseigentümer bei der Nutzung seines Wohnungseigentums öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere solche des Baurechts einhält; Voraussetzung ist aber, dass es sich bei diesen Vorschriften um sog. drittschützende Normen handelt. Fakten: Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den andere...mehr

Normenkette § 164 BGB, § 631 BGB Kommentar 1. Erteilt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Auftrag über Handwerkerleistungen, so ist auch ohne ausdrückliche Benennung der Wohnungseigentümer als der von ihm vertretenen Vertragspartner davon auszugehen, dass der Verwalter den Auftrag den Umständen nach allein in Vertretung der Gemeinschaft, also im Namen der...mehr

Leitsatz Mit Abschluss eines Dachgeschossausbaus ist insgesamt Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumgrenzung entstanden, auch wenn der Ausbau unvollständig oder mangelhaft vorgenommen worden ist. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den ausbauenden Wohnungseigentümer Ansprüche auf eine vollständige und mangelfreie Erstherstellung der konstrukt...mehr

Leitsatz Gemeinschaft für mangelhaftes GE sanierungspflichtig Sanierungsverpflichtungsantrag gegen Gemeinschaft und Verwaltung Normenkette § 16 Abs. 2, Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ist nach Teilungserklärungs-Vereinbarung ein Dachgeschossausbau gestattet, entsteht mit Abschluss der Ausbauarbeiten Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumg...mehr

Leitsatz Gültige Aufrechnungsverbots-Vereinbarung in der Teilungserklärung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 670 BGB Kommentar 1. In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann derjenige, der Hauskosten verauslagt hat, auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung den anderen Miteigentümer unmittelbar auf Zahlung seines Anteils in Anspruch nehmen. 2. Die Teilun...mehr

Leitsatz Ist dem Wohnungseigentumsverwalter eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten und ist er deshalb zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, so macht er sich durch die Kündigung nicht schadensersatzpflichtig. Fakten: Die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage versuchte zwischen der zerstrittenen Eigentümergemein...mehr

Normenkette § 626 BGB Kommentar 1. In einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft versuchte die Verwalterin schlichtend zu vermitteln. Als eine Streitpartei die Verwalterin zu einem Verstoß gegen Vorschriften des WEG aufforderte (!), kündigte die Verwaltung den Verwaltervertrag fristlos aus wichtigem Grund. Die Gemeinschaft musste einen neuen Verwalter verpflichten, allerdings...mehr

Leitsatz Vorgehen gegen einen Mieter (als Störer) vorteilhaft Klage auf Beendigung eines unzulässigen Mietverhältnisses erfasst verfahrensgegenständlich auch entsprechenden Nutzungs-Unterlassungsanspruch (Hinwirken des Gerichts auf sachdienliche Antragsänderung) Beschlussbeauftragter Verwalter kann Unterlassungsklage auch in eigenem Namen (als Prozessstandschafter) führen Norm...mehr

Leitsatz Ein Zeitraum von knapp 6 Jahren seit der Möglichkeit, die Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung von Keller-/ Hobbyräumen zu Wohnzwecken geltend zu machen, reicht zur Annahme einer Verwirkung jedenfalls nicht aus, solange der Nutzer keinerlei Umstände vorgebracht hat, die darauf schließen lassen, dass und auf welche Weise er sich darauf eingerichtet hat, von Ansprüc...mehr