Zur grundbuchrechtlichen Löschung und zum schuldrechtlichen Verzicht von Sondernutzungsrechten

Normenkette

§§ 10 Abs. 1, 15 WEG, § 19 GBO, § 877 BGB

Kommentar

1. Der V. Senat des BGHbestätigte die Meinung des vorliegenden BayOblG mit Beschluss vom 30.03.2000 (MDR 2000, 757 mit Anmerkung Böhringer = ZMR 2000, 472 mit Anmerkung Müller = ZWE 2000, 347 mit Anmerkung Röll, S. 343 = ETW, Gr. 2, S. 4161) gegen die Auffassung des OLG Düsseldorf vom 19.07.1995 (FGPrax 1995, 187 = DNotZ 1996 = NJW-RR 96, 1418 = Rechtspfleger 96, 65).

2. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein im Grundbuch verzeichnetes Sondernutzungsrecht gelöscht werden kann, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beurteilt.

Eine gewichtige Literaturmeinung fordert gem. § 877 BGB, § 873 BGB bzw. § 10 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 5 Abs. 4 WEG die materiell-rechtliche Zustimmung aller Eigentümer zur Aufhebung des Sondernutzungsrechts und leitet hieraus die verfahrensrechtliche Notwendigkeit einer Löschungsbewilligung der gesamten Eigentümergemeinschaft gem. § 19 GBO, § 29 GBO ab. Eine im Vordringen befindliche andere Ansicht lässt demgegenüber die Bewilligung des begünstigten Eigentümers genügen, hält aber in materiell-rechtlicher Hinsicht ebenfalls die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer zur Aufhebung des Sondernutzungsrechts für erforderlich. Eine dritte Meinung vertritt schließlich den Standpunkt, zu einer wirksamen Aufhebung eines eingetragenen Sondernutzungsrechts sei weder materiell-rechtlich - insoweit gelte § 875 BGB - noch grundbuchrechtlich eine Mitwirkung der übrigen Eigentümer notwendig, es genüge vielmehr der einseitige Verzicht.

3. Der Senat unterscheidet hier nun zwischen der grundbuchrechtlichen Löschung des Sondernutzungsrechts und der schuldrechtlichen Aufhebung. Schuldrechtlich kann das Sondernutzungsrecht nicht durch einseitigen Verzicht, sondern im Wege eines "actus contrarius" zu seiner Begründung nur durch Vereinbarung gem. § 10 Abs. 1 WEG aufgehoben werden. Dies gilt auch dann, wenn das Sondernutzungsrecht - wie hier an einem Garten bzw. Grundstücksteil - in der Teilungserklärung begründet wurde, weil die Teilungserklärung ab dem Zeitpunkt, ab dem sie vom teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig abgeändert werden kann, einer Vereinbarung gleichsteht.

Demgegenüber ist der Senat aber der Auffassung, dass die Löschung des Grundbucheintrags nicht einer Mitwirkung der übrigen Eigentümer bedarf.

Die Eintragung eines Löschungsvermerks ( § 46 Abs. 1 GBO) erfolgt gem. § 19 GBO aufgrund einer Bewilligung des hiervon Betroffenen. Betroffen im Sinne des § 19 GBO ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird, oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann (h.M). Ob dies der Fall ist, muss unabhängig von etwaigen Veränderungen des materiellen Sachenrechts und unabhängig von den Folgen der gestatteten Grundbucheintragung beurteilt werden. Die Löschung des eingetragenen Sondernutzungsrechts im Wohnungseigentumsgrundbuch lässt die schuldrechtliche Vereinbarung über den Ausschluss des Mitbenutzungsrechts der anderen Eigentümer gem. § 13 Abs. 2 WEG an dem der Sondernutzung unterliegenden Teil des Gemeinschaftseigentums bis zum Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung unberührt. Sie beseitigt nur deren "dinglicheWirkung" (vgl. Senat, BGHZ 73, 145, 148), die darin besteht, dass der Sonderrechtsnachfolger eines durch die Vereinbarung von seinem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossenen Wohnungseigentümers das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen muss. "Dingliche Wirkung" entfaltet nur die gesonderte (positive) Eintragung des Sondernutzungsrechts bei begünstigten Eigentümern in Verbindung mit dem hierzu korrespondierenden, bei den übrigen Eigentümern eingetragenen "Negativvermerk", dass ein Sondernutzungsrecht begründet wurde (vgl. zum Vollzug im Grundbuch auch Kreuzer, FS für Merle 2000, S. 203, 216). Von einer Löschung nachteilig betroffen ist daher allein der bisher begünstigte Eigentümer; er kann nämlich dem Sondernutzungsrechtsnachfolger eines anderen Wohnungseigentümers seine Berechtigung nicht mehr gem. § 10 Abs. 2 WEG entgegenhalten (vgl. Böttcher, BWNotZ 96, 80, 92; Demharter, FGPrax 96, 6, 7; Schneider, RPfl. 98, 53, 56). Die übrigen Eigentümer sind dagegen - anders als etwaige dinglich Berechtigte an dem von der Aufhebung des Sondernutzungsrechts betroffenen Wohnungseigentum - rechtlich nicht beeinträchtigt.

Durch die ohne Zustimmung der anderen Eigentümer erfolgende Löschung wird das Grundbuch nicht unrichtig; es kann insoweit auch nicht die Eintragung eines Löschungsvermerks verweigert werden, soweit die Eintragung eines Löschunsvermerks nach materiellem Recht nicht der Einwilligung durch die anderen Eigentümer bedarf und die Eintragung ohne deren Einwilligung das Grundbuch nicht nur vorübergehend, sondern endgültig unrichtig werden lässt (vorliegend verneint).

4. Das im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtlich...