In die Jahresabrechnung sind alle dem Gemeinschaftskonto entnommenen Beträge einzustellen

Leitsatz

Ob ein Verwalter gesondert Aufwendungen für das Kopieren und Versenden von Protokollen und Informationsschreiben gesondert fordern kann, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG; § 666 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Nach verfestigter Rechtsprechung des Senats sind in eine Jahresgesamtabrechnung alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht (von einem Verwalter) getätigt wurden. Dies gilt auch für die Ausgaben, die der Verwalter aus der Gemeinschaftskasse beispielsweise für Kosten eines Wohnungseigentumsverfahrens entnommen hat (BayObLGZ 1992, 210; Beschluss vom 14.02.2001, Az.: 2Z BR 131/00). Maßgebend für diese Sichtweise ist, dass die Jahresabrechnung des Verwalters den Eigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen soll, welche Beträge im Abrechnungszeitraum auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben davon für welche Zwecke getätigt wurden. Auch wenn ein Verwalter Geld für Angelegenheiten ausgegeben hat, die nicht die Verwaltung des Gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, müssen diese Beträge in der Jahresabrechnung erscheinen, damit das Rechenwerk stimmig ist. Außerdem wird den Wohnungseigentümern auf diese Weise ermöglicht, im Rahmen des Beschlusses über die Entlastung des Verwalters zu entscheiden, ob sie diese Ausgaben billigen oder vom Verwalter zurückverlangen wollen. Eine solche Entscheidung würde erschwert oder u.U. unmöglich gemacht, wenn derartige Ausgaben in der Gesamtabrechnung gar nicht zu erscheinen hätten (vgl. auch Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rn 514).

Vorliegend wurde die Abrechnung des Verwalters nach den Feststellungen des LG als korrekt angesehen.

2. Die Entlastungsbeschlussfassung entsprach allerdings nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vervielfältigungs- und Versandkosten fand vorliegend weder im Gesetz noch im Verwaltervertrag eine Rechtfertigung. Entnimmt ein Verwalter unberechtigt Gelder aus dem Gemeinschaftsvermögen, kommen Schadenersatzansprüche der Gemeinschaft dem Verwalter gegenüber in Betracht. Dessen Entlastung entspricht dann nicht dem Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung, ohne dass hier darauf eingegangen werden müsste, ob eine Entlastung nicht unabhängig davon ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen könnte (vgl. Köhler, ZMR 1999, 293/295 m.w.N.).

Zu den Kosten der "sonstigen Verwaltung" im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zählt die Verwaltervergütung, welche Aufwendungen für den allgemeinen Geschäftsbetrieb des Verwalters einschließt (h.R.M.).

Im Verwaltervertrag war hier vereinbart, dass Protokollabschriften an jeden Eigentümer zu übermitteln waren. Diese Kosten waren mit dem Pauschalhonorar abgegolten und konnten nicht als vertragliche Sonderleistungen behandelt und vergütet werden (im Gegensatz zu den geregelten Mahngebühren für ausstehende Hausgeldzahlungen, eine Pauschale für die Verwalterzustimmung und die Zusatzvergütung für die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung). § 670 BGB gilt i.ü. im entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nur, soweit Aufwendungsersatz nicht bereits in der (Pauschal)Vergütung enthalten ist. Gleiches gilt auch für Rundschreiben zur Unterrichtung der Eigentümer über Renovierungsarbeiten, die dem originären Pflichtenkreis des Verwalters zuzurechnen sind. Die Information der Eigentümer hierüber ist eine notwendige Folge aus diesem Pflichtenbereich ( § 666 BGB). Jedenfalls ohne ausdrücklich abweichende Vertragsregelung kann der Verwalter auch insoweit keinen Aufwendungsersatz verlangen, zumal dann, wenn im Vertrag für Maßnahmen zur Betreuung und Überwachung bestimmter Umbau- und Renovierungsmaßnahmen wiederum eine gesonderte Gebühr vereinbart ist.

3. Auch Informationskosten (Kopiegebühren und Versandkosten) für Informationsschreiben über laufende gerichtliche Verfahren sind keine außergerichtlichen Verfahrenskosten, sondern wurzeln im Innenverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter (vgl. BGHZ 78, 166, 173; LG Braunschweig, NdsRpfl 1985, 138); sie fallen deshalb unter die Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 2 WEG (h.R.M.). Ob sie dem Verwalter neben der Pauschalvergütung gesondert zu ersetzen sind, ergibt sich aus den internen Vereinbarungen zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter, etwa aus Eigentümerbeschlüssen oder aber dem Verwaltervertrag. Die Ansicht, dass derartige Kosten generell neben der Verwaltervergütung geschuldet sind (so wohl Staudinger/Bub, § 27 Rn 243; Soergel/Stürner, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn 3a; Bärmann/Merle, § 27 Rn 116), kann der Senat nicht teilen. Wie das LG Braunschweig (vgl. obiges Zitat) zu Recht ausführt, gehören derartige Kosten zunächst zum allgemeinen Verwaltungsaufwand, den die Wohnungseigentümer ebenfalls mit der Verwaltervergütung abgelten. Dabei verkennt der Senat nicht, dass in schwierigen Eigentümergemeinschaften bei sachgemäßer Unterrichtung der einz...