Zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Teileigentums (hier: Pizzeria statt Laden); zum Einwand der Verwirkung

Leitsatz

1. Keine Pizzeria in einem Laden-Teileigentum
2. Im vorliegenden Fall keine Verwirkung des Nutzungsunterlassungsanspruchs

Normenkette

(§§ 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 3 WEG; §§ 242, 1004 Abs. 1 BGB)

Kommentar

1. Der Betrieb eines Pils-Lokals mit Speisegaststätte (Pizzeria) stört in typisierender Betrachtungsweise mehr als der Betrieb eines Ladens (auch bisher h.R.M.). Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft , d.h. in gleicher Wohnanlage und in näherer Umgebung Kaffee-Bistrobetriebe vorhanden sind.

   Im vorliegenden Fall wurde das Teileigentum bereits seit Entstehung der Anlage (1976) als Gaststätte genutzt; 1981 übernahmen Rechtsnachfolger das Teileigentum; 1982 untersagte bereits das Amtsgericht die Gaststättennutzung; die Antragsgegnerin erwarb dann das Teileigentum im Jahre 1991 in Kenntnis der nicht vorliegenden Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zur Nutzung dieses Teileigentums als Gaststätte. Daraufhin erfolgte Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft über Auftrag an den Verwalter, entsprechende Nutzungsunterlassungs-Aufforderung auszusprechen und bei Nichterfüllung über Anwaltsbeauftragung das Verfahren einzuleiten. Dieser Beschluss wurde mangels Anfechtung bestandskräftig.

2. Die Unterlassungsverpflichtung der Antragsgegnerseite ergibt sich nicht bereits aus dem bestandskräftigen Beschluss, weil dieser die Untersagung der Gaststättennutzung nicht rechtsgestaltend regelte, sondern nur Maßnahmen zur Durchsetzung des materiellen Anspruchs festlegte (vgl. auch BayObLG v. 31.10.2002, 2Z BR 95/02, ZWE 2003, 181).
3. Auch von einer Anspruchsverwirkung war vorliegend nicht auszugehen. Der Unterlassungsanspruch einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung ist auch nicht schon deshalb verwirkt, weil sich ein anderer Teileigentümer, der sein Eigentum in ähnlicher Weise in der Anlage zweckbestimmungswidrig nutzt, in der Vergangenheit erfolgreich auf Verwirkung ähnlicher Unterlassungsansprüche berufen konnte. Vorliegend erwarb die Gegnerseite 1991 auch im Wissen um die unerlaubte Gaststättennutzung dieses Teileigentum, so dass das sog. Umstandsmoment einer Anspruchsverwirkung nicht erfüllt war. Wenn hier Eigentümer ausschließlich gegen die Antragsgegnerin vorgehen, stellt dies kein gegen Treu und Glauben verstoßendes rechtsmissbräuchliches Vorgehen zu Lasten der Antragsgegnerin dar.
4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten der Antragsgegnerseite in der Rechtsbeschwerdeinstanz (Unterliegen in allen drei Instanzen) bei Geschäftswert dieser Instanz von 5.000 EUR.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 06.03.2003, 2Z BR 9/03)