Privatleute können Zimmer ihrer Wohnung leicht über Internetportale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com an Touristen und Geschäftsreisende vermieten. Das Geschäftsmodell des "social travelling" boomt. Wer seine Einnahmen nicht versteuert, muss mittlerweile mit einem erhöhten Entdeckungsrisiko rechnen.

Auf Internetportalen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com können Privatpersonen ohne großen Aufwand Häuser, Wohnungen oder einzelne Zimmer zur (kostenpflichtigen) Vermietung anbieten. Ob die Einnahmen aus der Vermietung dabei immer korrekt versteuert werden, ist durchaus zweifelhaft, denn Untervermietungen im Bereich der Privatwohnung lassen sich (scheinbar) leicht verschleiern. 

Untervermietung: Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte?

Wer Räume seiner selbstgenutzten Wohnung oder seines selbstgenutzten Hauses an fremde Personen vermietet, erzielt daraus regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG (BFH-Urteil vom 4.3.2008, Az. IX R 11/07, Haufe Index 2023446). Gewerbliche Einkünfte können jedoch anzunehmen sein, wenn der Wohnungsvermieter

  • neben der eigentlichen Vermietung noch gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringt oder
  • die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit gewerblichen Beherbergungsbetrieben (z. B. Hotels) vergleichbar ist.

Hinweis: Für die Gewerblichkeit spricht beispielsweise, wenn der Vermieter einen Rezeptionsbetrieb mit umfassender (telefonischer) Erreichbarkeit einrichtet und die Räume ohne vorherige Anmeldung rund um die Uhr "spontan" bezogen werden können. Für die Annahme von Vermietungseinkünften spricht hingegen, wenn die Räume lediglich mit einer gewissen Vorlaufzeit angemietet werden können.

Demgegenüber stehen übliche Sonderleistungen der Annahme von Vermietungseinkünften nicht entgegen; hierzu zählt das FG Berlin-Brandenburg im Urteil v. 20.1.2010 (14 K 1355/06 B, Haufe Index 2979048) u. a. folgende Leistungen:

  • Bereitstellung von Bettwäsche, Handtüchern, Telefon- und Kabelanschluss, Einbauküche,
  • Auslage von Informationsmaterial und Routenempfehlungen,
  • Gepäcktransporte,
  • Endreinigung.

Zu den unüblichen Sonderleistungen, die für gewerbliche Einkünfte sprechen, zählt das FG demgegenüber:

  • tägliche Zimmerreinigung,
  • Frühstücksangebot,
  • jederzeit ansprechbares Personal.

Konsequenzen für die Gewerbesteuer

An die einkommensteuerliche Einordnung der Einkünfte knüpft auch das gewerbesteuerliche "Schicksal" des Wohnungsvermieters: Wer sich mit seiner Zimmervermietung im Bereich der Vermietungseinkünfte bewegt, unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Ist der Vermieter hingegen gewerblich tätig, ist er gewerbesteuerpflichtig; in diesem Fall fällt jedoch häufig keine Gewerbesteuer an, da für natürliche Personen oder Personengesellschaften ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 EUR pro Jahr gilt (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG).

Hinweis: Wohnungsvermieter, die gelegentlich Zimmer ihrer Privatwohnung untervermieten, müssen somit nicht mit gewerbesteuerlichen Konsequenzen rechnen - selbst wenn sie die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten haben (z. B. wegen unüblicher Sonderleistungen).

Zimmer vermieten: Einkommensteuerliche Aspekte

Einnahmen aus der vorübergehenden (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien dürfen bis zu einer Höhe von 520 EUR pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Diese Bagatellgrenze der Finanzverwaltung darf jedoch nicht als Freibetrag verstanden werden - das heißt: Bei höheren Einnahmen darf der Betrag nicht pauschal in Abzug gebracht werden.

Hinweis: Vermieter können diese Bagatellgrenze aber "abwählen" und ihre Einnahmen gleichwohl vom Finanzamt besteuern lassen. Dies kann von Vorteil sein, wenn die Kosten der Vermietung höher ausfallen als die Einnahmen, denn in diesem Fall kann ein steuerlicher Vermietungsverlust geltend gemacht werden, der die anderen Einkünfte mindert. 

Privatzimmer vermieten: Höhe des Werbungskostenabzugs

Von besonderem Interesse ist für private Zimmervermieter die Frage, in welcher Höhe sie Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können (z. B. Abschreibung, gezahlte Miete etc.). Grundsätzlich gilt: Kosten dürfen nur dann als Werbungskosten abgerechnet werden, wenn sie durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind. Bei der Vermietung einzelner Zimmer einer ansonsten privat genutzten Wohnung offenbart sich hier ein Abgrenzungsproblem: Wegen der räumlichen Verflechtung von selbstgenutzten und vermieteten Räumen ist eine Aufteilung der Kosten häufig schwierig und streitanfällig.

Unmittelbare Werbungskosten

Zu den wenigen Kosten, die eindeutig und ausschließlich dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können, gehören beispielsweise Gebühren für die Nutzung der Vermietungsplattformen oder Anschaffungskosten für Möbelstücke, die in vermieteten bzw. ausschließlich für die Vermietung vorgesehenen Zimmern stehen. 

Hinweis: Die Möbelstücke müssen grundsätzlich über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden (die amtlichen AfA-Tabellen sehen für Büromöbel eine Nutzungsdauer von 13 Jahren vor; für Teppiche eine Nutzungsdauer von 8 Jahren). Vermieter dürfen aber die Sonderregelung für geringwertige Wirtschaftsgüter nutzen: War das Möbelstück nicht teurer als 800 EUR (ohne Umsatzsteuer), dürfen die Anschaffungskosten im Jahr der Anschaffung sofort als Werbungskosten abgezogen werden (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 2 Satz 1 EStG). Diese Wertgrenze gilt für Anschaffungen ab dem 1.1.2018, zuvor lag sie bei 410 EUR.

Aufteilung der laufenden Wohnungskosten

Schwieriger gestaltet sich die Abgrenzung bei laufenden Kosten der Wohnung (z.B. Miete, Nebenkosten etc.). Bei diesen Kosten ist zunächst zu entscheiden, ob die Leerstandszeiten der zur Vermietung vorgesehenen Zimmer dem Vermietungsbereich oder dem privaten Bereich zugeordnet werden müssen. Diese Zuordnung entscheidet darüber, ob die anfallenden anteiligen Kosten für das Zimmer auch während des Leerstands als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Zugunsten von Zimmervermietern hat der BFH zu dieser Frage mit Urteil v. 22.1.2013 (IX R 19/11, Haufe Index 2023446) entschieden, dass Zimmer immer dann dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können, wenn sie

  • nach vorheriger und auf Dauer angelegter Vermietung leerstehen und
  • feststeht, dass die Räume weiterhin für eine Neuvermietung vorgesehen sind.

Hinweis: Für die Praxis folgt hieraus, dass Vermieter dem Finanzamt ihre Vermietungsabsicht während der Leerstandszeiten glaubhaft machen müssen. Als Nachweis dienen hier insbesondere die geschalteten Internetinserate.

Zuordnung der Räume

Um zu ermitteln, mit welchem Anteil die laufenden Kosten der Wohnung als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, muss man unterscheiden zwischen Gemeinschaftsräumen und Räumen, die ausschließlich für Vermietungszwecke genutzt werden.

Sofern die zur Vermietung vorgesehenen Räume ganzjährig dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können, dürfen sie mit ihrer anteiligen Wohnfläche in den abzugsfähigen Anteil einfließen.

Gemeinschaftsräume (z. B. Flur, Bad), die von Übernachtungsgästen mitgenutzt werden können, dürfen hingegen nicht allein nach dem Wohnflächenverhältnis in die Berechnung einfließen. Der BFH forderte mit Urteil vom 22.1.2013 (a.a.O.), dass der Wohnflächenanteil dieser Räume noch zusätzlich anhand der Anzahl der Bewohner (Zahl der gleichzeitigen Untermieter plus Wohnungsinhaber) aufgeteilt wird.

Beispiel: Herr A bewohnt eine 100 qm große Eigentumswohnung allein und vermietet darin ein 20 qm großes Zimmer ganzjährig an einzelne Personen, die auch den Flur, die Küche und das Bad (Flächen von 26 qm) mitbenutzen dürfen.

Lösung: Der Vermietungsanteil ermittelt sich wie folgt:

vermietetes Zimmer (Wohnflächenanteil von 20 zu 100 qm)

20 %

+ Gemeinschaftsräume (Wohnflächenanteil von 26 zu 100 qm [26 %], geteilt durch 2 Bewohner)

13 %

Vermietungsanteil somit

33 %

Die Gesamtkosten der Wohnung (Miete, Nebenkosten, Abschreibung, Schuldzinsen etc.) dürfen von Herrn A also zu 33 % als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abgezogen werden.

Umsatzsteuerliche Aspekte

Die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 Satz 1 a) UStG ist wegen der fehlenden Dauerhaftigkeit der Vermietung nicht anwendbar. Allerdings fallen private Wohnungsvermieter in vielen Fällen unter die Kleinunternehmerregelung des § 19 Abs. 1 UStG, wonach die Umsatzsteuer bei Bruttoumsätzen bis 17.500 EUR im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 EUR im laufenden Kalenderjahr nicht erhoben wird.

Hinweis: Zu beachten ist aber, dass sich die genannten Umsatzgrenzen auf den Gesamtumsatz des Vermieters beziehen. Das heißt: Nicht nur die Umsätze aus seiner Vermietungstätigkeit sind hier einzurechnen, sondern (in vielen Fällen) auch die Umsätze aus seinen anderweitigen unternehmerischen Aktivitäten. Hierdurch kann der Weg in die Kleinunternehmerregelung versperrt sein.

Sofern der Vermieter die vorgenannten Umsatzgrenzen nicht überschritten hat, kann er freiwillig auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten (§ 19 Abs. 2 UStG). Hierzu genügt es, wenn er die Umsatzsteuer in seinen Umsatzsteuer-Voranmeldungen oder in der Umsatzsteuererklärung nach den allgemeinen Vorschriften des UStG berechnet.

Hinweis: Wer der Kleinunternehmerregelung "den Rücken kehrt", ist an diese Entscheidung fünf Kalenderjahre gebunden (§ 19 Abs. 2 Satz 2 UStG).

Verzichtet der Vermieter auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung oder fällt er aufgrund zu hoher Umsätze gar nicht darunter, muss er die Umsatzsteuer auf seine Vermietungsumsätze (Beherbergungsleistungen) mit dem ermäßigten Steuersatz von 7 % (sog. "Hotelsteuer" nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) und auf seine Zusatzleistungen mit dem regulären Steuersatz von 19 % berechnen, was seine Leistung für den privaten Endverbraucher letztlich verteuert. Allerdings steht dem Vermieter in diesem Fall auch der Vorsteuerabzug zu. So ist er z. B. berechtigt, die Vorsteuer aus den angeschafften Möbelstücken des vermieteten Zimmers abzuziehen.

Fazit: Finanzverwaltung nimmt das Thema in den Fokus

Wer Zimmer seiner Privatwohnung untervermietet, erzielt damit in aller Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da die Dunkelziffer an steuerunehrlichen Vermietern auf diesem Gebiet hoch sein dürfte und das "social travelling" mittlerweile eine beachtliche Größenordnung erreicht hat, scheint es absehbar, dass sich auch die Finanzbehörden verstärkt für die Geschäftsaktivitäten auf Vermietungsplattformen interessieren werden. Die Anonymität des Internets sollte von steuerunehrlichen Vermietern nicht überschätzt werden, denn an Vermietungsplattformen gerichtete  Sammelauskunftsersuchen bieten den Finanzbehörden ein wirksames Instrument zur Aufdeckung von Vermietungsaktivitäten. 

Nach Berichten der Wirtschaftswoche aus Mai 2018 sind AirBnB-Vermieter bereits in den Fokus der deutschen Finanzbehörden gerückt - ein entsprechendes Auskunftsersuchen soll mittlerweile an den Europa-Sitz von AirBnB in Irland gerichtet worden sein. Damit nicht nur die Übernachtungsgäste in einen ruhigen Schlaf finden, sondern auch der Vermieter selbst, ist ihm daher ein steuerehrlicher Umgang mit den eigenen Vermietungsaktivitäten anzuraten. Eine (wirksame) Selbstanzeige kann ein Weg sein, um straffrei zur Steuerehrlichkeit zurückzukehren.