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| Vermietungsplattformen im Internet

Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung

Die Dunkelziffer an steuerunehrlichen Vermietern dürfte hoch sein.
Bild: Michael Bamberger

Privatleute können Zimmer ihrer Wohnung leicht über Internetportale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com an Touristen und Geschäftsreisende vermieten. Das Geschäftsmodell des "social travelling" boomt momentan. Die Versteuerung der Einnahmen ist aber häufig ungewiss.

Auf Internetportalen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com können Privatpersonen ohne großen Aufwand Häuser, Wohnungen oder einzelne Zimmer zur (kostenpflichtigen) Vermietung anbieten. Nach Recherchen von Focus Online übernachten mittlerweile allein in Deutschland jeden Tag durchschnittlich 6.000 Gäste in einer durch Airbnb vermittelten Privatunterkunft. Ob die Einnahmen aus der Vermietung dabei immer korrekt versteuert werden, ist durchaus zweifelhaft, denn Untervermietungen im Bereich der Privatwohnung lassen sich leicht verschleiern.

Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte?

Wer Räume seiner selbstgenutzten Wohnung oder seines selbstgenutzten Hauses an fremde Personen vermietet, erzielt daraus regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG (BFH, Urteil v. 4.3.2008, Az. IX R 11/07). Gewerbliche Einkünfte können jedoch anzunehmen sein, wenn der Wohnungsvermieter

  • neben der eigentlichen Vermietung noch gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringt oder

  • die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit gewerblichen Beherbergungsbetrieben (z.B. Hotels) vergleichbar ist.

Die Grenze zur Gewerblichkeit wird somit regelmäßig nur dann überschritten, wenn die Vermietung im größeren Stil betrieben wird, z.B. wenn mehrere Wohnungen eigens für Vermietungszwecke angemietet bzw. erworben werden (unternehmerische Organisation).

Demgegenüber stehen übliche Sonderleistungen der Annahme von Vermietungseinkünften nicht entgegen; hierzu zählt das FG Berlin-Brandenburg im Urteil v. 20.1.2010 (Az. 14 K 1355/06 B) unter anderem folgende Leistungen:

  • Bereitstellung von Bettwäsche, Handtüchern, Telefon- und Kabelanschluss, Einbauküche

  • Auslage von Informationsmaterial und Routenempfehlungen

  • Gepäcktransporte

  • Endreinigung

Konsequenzen für die Gewerbesteuer

An die einkommensteuerliche Einordnung der Einkünfte knüpft auch das gewerbesteuerliche "Schicksal" des Wohnungsvermieters: Wer sich mit seiner Zimmervermietung im Bereich der Vermietungseinkünfte bewegt, unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Ist der Vermieter hingegen gewerblich tätig, ist er gewerbesteuerpflichtig; in diesem Fall fällt jedoch häufig keine Gewerbesteuer an, da für natürliche Personen oder Personengesellschaften ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 EUR pro Jahr gilt (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG). Wohnungsvermieter, die gelegentlich Zimmer ihrer Privatwohnung untervermieten, müssen somit nicht mit gewerbesteuerlichen Konsequenzen rechnen - selbst wenn sie die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten haben (z.B. wegen unüblicher Sonderleistungen).

Einkommensteuerliche Aspekte

Einnahmen aus der vorübergehenden (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien dürfen bis zu einer Höhe von 520 EUR pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Diese Bagatellgrenze der Finanzverwaltung darf jedoch nicht als Freibetrag verstanden werden - das heißt: Bei höheren Einnahmen darf der Betrag nicht pauschal in Abzug gebracht werden.

Höhe des Werbungskostenabzugs

Von besonderem Interesse ist für private Zimmervermieter die Frage, in welcher Höhe sie Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können (z.B. Abschreibung, gezahlte Miete etc.). Grundsätzlich gilt: Nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG dürfen Aufwendungen nur dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind. Bei der Vermietung einzelner Zimmer einer ansonsten privat genutzten Wohnung offenbart sich hier ein Abgrenzungsproblem: Wegen der räumlichen Verflechtung von selbstgenutzten und vermieteten Räumen ist eine Aufteilung der Kosten häufig schwierig und streitanfällig. Zu den wenigen Kosten, die eindeutig und ausschließlich dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können, gehören beispielsweise Gebühren für die Nutzung der Vermietungsplattformen oder Anschaffungskosten für Möbelstücke, die in ausschließlich für die Vermietung vorgesehenen Zimmern stehen. 

Aufteilung der laufenden Wohnungskosten

Schwieriger gestaltet sich die Abgrenzung bei laufenden Kosten der Wohnung (z.B. Miete, Nebenkosten etc.). Bei diesen Kosten ist zunächst zu entscheiden, ob die Leerstandszeiten der zur Vermietung vorgesehenen Zimmer dem Vermietungsbereich oder dem privaten Bereich zugeordnet werden müssen. Diese Zuordnung entscheidet darüber, ob die anfallenden anteiligen Kosten für das Zimmer auch während des Leerstands als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Zugunsten von Zimmervermietern hat der BFH zu dieser Frage mit Urteil v. 22.1.2013 (Az. IX R 19/11) entschieden, dass Zimmer immer dann dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können, wenn sie

  • nach vorheriger und auf Dauer angelegter Vermietung leerstehen und

  • feststeht, dass die Räume weiterhin für eine Neuvermietung vorgesehen sind.

Für die Praxis folgt hieraus, dass Vermieter dem Finanzamt ihre Vermietungsabsicht während der Leerstandszeiten glaubhaft machen müssen. Als Nachweis dienen hier insbesondere die geschalteten Internetinserate.

Zuordnung der Räume

Um zu ermitteln, mit welchem Anteil die laufenden Kosten der Wohnung als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, muss man unterscheiden zwischen Gemeinschaftsräumen und Räumen, die ausschließlich für Vermietungszwecke genutzt werden.

Sofern die zur Vermietung vorgesehenen Räume ganzjährig dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können, dürfen sie mit ihrer anteiligen Wohnfläche in den abzugsfähigen Anteil einfließen.

Gemeinschaftsräume (z.B. Flur, Bad), die von Übernachtungsgästen mitgenutzt werden können, dürfen hingegen nicht allein nach dem Wohnflächenverhältnis in die Berechnung einfließen. Der BFH forderte mit Urteil vom 22.1.2013 (a.a.O.), dass der Wohnflächenanteil dieser Räume noch zusätzlich anhand der Anzahl der Bewohner (Zahl der gleichzeitigen Untermieter plus Wohnungsinhaber) aufgeteilt wird.

Beispiel: Herr A vermietet ein 20 qm großes Zimmer seiner 100 qm großen Eigentumswohnung ganzjährig an einzelne Personen, die auch den Flur, die Küche und das Bad (Flächen von 26 qm)mitbenutzen dürfen. Der Vermietungsanteil ermittelt sich wie folgt:

vermietetes Zimmer (Wohnflächenanteil von 20 zu 100 qm)

20 %

+ Gemeinschaftsräume (Wohnflächenanteil von 26 zu 100 qm [26 %], geteilt durch 2 Bewohner)

13 %

Vermietungsanteil somit

33 %

Umsatzsteuerliche Aspekte

Die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 Satz 1 a) UStG ist wegen der fehlenden Dauerhaftigkeit der Vermietung nicht anwendbar. Allerdings fallen private Wohnungsvermieter in vielen Fällen unter die Kleinunternehmerregelung des § 19 Abs. 1 UStG, wonach die Umsatzsteuer bei Bruttoumsätzen bis 17.500 EUR im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 EUR im laufenden Kalenderjahr nicht erhoben wird.

Zu beachten ist aber, dass sich die genannten Umsatzgrenzen auf den Gesamtumsatz des Vermieters beziehen. Das heißt: Nicht nur die Umsätze aus seiner Vermietungstätigkeit sind hier einzurechnen, sondern (in vielen Fällen) auch die Umsätze aus seinen anderweitigen unternehmerischen Aktivitäten. Hierdurch kann der Weg in die Kleinunternehmerregelung versperrt sein.

Sofern der Vermieter die vorgenannten Umsatzgrenzen nicht überschritten hat, kann er freiwillig auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten (§ 19 Abs. 2 UStG). Hierzu genügt es, wenn er die Umsatzsteuer in seinen Umsatzsteuer-Voranmeldungen oder in der Umsatzsteuererklärung nach den allgemeinen Vorschriften des UStG berechnet.

Verzichtet der Vermieter auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung oder fällt er aufgrund zu hoher Umsätze nicht darunter, muss er die Umsatzsteuer auf seine Vermietungsumsätze mit dem ermäßigten Steuersatz von 7 % berechnen (sog. "Hotelsteuer" nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG), was seine Leistung für den privaten Endverbraucher letztlich verteuert. Allerdings steht ihm in diesem Fall auch der Vorsteuerabzug zu. So ist er z. B. berechtigt, die Vorsteuer aus den angeschafften Möbeln des vermieteten Zimmers abzuziehen.

Fazit

Wer Zimmer seiner Privatwohnung untervermietet, erzielt damit in aller Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Finanzbehörden vieler Bundesländer scheinen ihr Augenmerk momentan noch nicht auf dieses Geschäftsfeld gerichtet haben. Da die Dunkelziffer an steuerunehrlichen Vermietern auf diesem Gebiet hoch sein dürfte und das "social travelling"  mittlerweile eine beachtliche Größenordnung erreicht hat, scheint es jedoch nur noch eine Frage der Zeit, bis sich die Finanzbehörden für die Geschäftsaktivitäten auf Vermietungsplattformen interessieren werden.

Christian Ollick, Dipl.-Finw. (FH)

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Vermietung und Verpachtung, Untervermietung, Einkommensteuer, Gewerbesteuer

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