Die Corona-Pandemie hat auch zu Mietausfällen geführt. Betroffene Vermieter können hier aber einen Grundsteuererlass beantragen. Voraussetzung ist, dass der Mietausfall nicht selbst verschuldet ist.
Vermieter haben unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer. Möglich ist das, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Hierzu zählen auch coronabedingte Mietausfälle.
Frist läuft ab
Die Anträge für das Jahr 2020 können in diesem Jahr bis 31.3.2021 gestellt werden. Zuständig für den Antrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamts infrage.
Minderung des normalen Rohertrags
Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent.
Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten, im Ertrags- oder Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücks, ist nach § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresrohmiete zu verstehen. Damit ist die übliche Miete gemeint, die in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Es handelt sich um eine Bruttokaltmiete, d. h. um das Entgelt, das Mieter für die Benutzung eines Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen zu entrichten haben einschließlich der Umlagen und sonstigen Leistungen des Mieters (Grundmiete und sog. kalte Betriebskosten z. B. für Versicherung, Gartenpflege, Müllabfuhr usw.). Ausgenommen sind nur die Heiz- und Warmwasserkosten.
Es sollte in folgender Reihenfolge nach Möglichkeit zur Schätzung herangezogen werden:
- Vergleichsmieten,
- Mietspiegel,
- Mietgutachten eines Sachverständigen, ggf. Kostenmiete,
- Mietdatenbank im Sinne des § 558e BGB.
Ursachen für die Mietausfälle
Gültige Ursachen für die Mietausfälle:
- Leerstand,
- allgemeiner Mietpreisverfall,
- strukturelle Nichtvermietbarkeit,
- außergewöhnliche Ereignisse (wie Wohnungsbrände oder Wasserschäde).
Wichtig: Der Vermieter darf die Mietausfälle aber nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus. Der Eigentümer eines grundsteuerpflichtigen Grundstücks, der einen (Teil )Erlass der Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 GrStG begehrt, hat seine Vermietungsbemühungen in der Regel durch Urkunden (Rechnungen für Zeitungsannoncen, Rechnungen für Internetportal Annoncen, Maklerverträge, Ausdrucke bzw. Belegexemplare von Annoncen) zu belegen; ein statt dessen offerierter Zeugenbeweis ist grundsätzlich nicht ausreichend.