So mancher kauft sich eine Eigentumswohnung, um sie zu vermieten und damit Rendite zu machen. Andere müssen aus beruflichen oder privaten Gründen die selbstgenutzte Immobilie verlassen – und werden dann notgedrungen zum Vermieter. Die Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig – und nicht alle Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung haben, können Sie im gleichen Jahr in der Steuererklärung komplett geltend machen.
Steuerlich gesehen macht es keinen Unterschied, ob Sie Mieteinnahmen für Ihre Eigentumswohnung erhalten oder Pachtzins für eine Gaststätte bekommen. Versteuern müssen Sie beides. Denn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung – wie es im Steuerdeutsch heißt – sind einkommensteuerpflichtig.
Kosten darf man steuerlich geltend machen
Wo Einnahmen sind, laufen meist auch Ausgaben auf. Die Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie können Sie steuerlich geltend machen – etwa die Finanzierungskosten, sämtliche Ausgaben für Renovierung und Instandhaltung sowie die Nebenkosten der Immobilie. Außerdem dürfen Sie die Abschreibung für Haus- und Grundbesitz nutzen.
Unterscheidung: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?
Allerdings unterscheidet das Finanzamt fein säuberlich, ob es sich um Herstellungskosten oder um Erhaltungsaufwand handelt. Mit weitreichenden Folgen für Ihren Steuerabzug. Denn nur Kosten für den Erhalt der Immobilie können Sie sofort im gleichen Jahr als Werbungskosten abziehen. Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen müssen Sie abschreiben: Das Finanzamt verpflichtet Sie also, diese Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen. Dieser Unterschied ist deswegen so wichtig, weil der abzugsfähige Betrag damit pro Jahr naturgemäß niedriger ausfällt.
Anschaffungs- und Herstellungskosten: Abschreibung
Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten geht das Finanzamt dann aus, wenn Sie an der Immobilie etwas Neues schaffen oder das Objekt wesentlich verbessern. Auch der Kauf selbst zählt natürlich dazu. Mit Erhaltungsaufwand sichern Sie lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes. Vorsicht ist immer dann geboten, wenn Sie direkt nach dem Kauf Ihr neu erworbenes Eigentum renovieren oder modernisieren wollen. Dies kann das Finanzamt als anschaffungsnahen Aufwand einstufen – wenn derartige Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann gibt es keine Möglichkeit, die Ausgaben sofort abzuziehen; sie müssen zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden – meist über 50 Jahre.
Umfassende Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten: Neues Urteil
Ob diese Regelung allerdings auch für Arbeiten greift, die normalerweise als Schönheitsreparaturen definiert werden, musste vor kurzem der Bundesfinanzhof entscheiden. Der betroffene Kläger hatte ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen gekauft und nahm nach dem Kauf verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten vor. Dazu gehörten beispielsweise die Modernisierung der Bäder, der Austausch von Fenstern, das Verlegen von Fußböden, das Streichen von Wänden, die Reparatur des Daches und der Fassade sowie die Erneuerung der Gasleitung und der Heizungsanlage. Die Kosten dafür in Höhe von insgesamt rund 45.000 Euro machte der Hausbesitzer in seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend.
Das Finanzamt war damit nicht einverstanden. Schließlich landete der Fall vor dem Bundesfinanzhof. Das Gericht stellte ebenfalls klar, dass Anschaffung- oder Herstellungskosten nicht im gleichen Jahr als Werbungskosten abgezogen werden können (Az. IX R 22/15). Zu solchen Aufwendungen gehörten auch Ausgaben für Instandsetzung und Modernisierung, sofern sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung vorgenommen werden und der Nettobetrag 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigt.
Umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen keine Werbungskosten
Der Bundesfinanzhof unterstrich, dass der Begriff derartiger Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen nicht gesetzlich definiert sei. Daher müssten Finanzverwaltung und Gerichte dies auslegen. Als Beispiele für typische Aufwendungen bezeichnete der Senat die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fenster und Dacheindeckung. Ausdrücklich nannte das Gericht in diesem Zusammenhang auch so genannte Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern oder Türen. Voraussetzung: Die Schönheitsreparaturen werden ebenfalls innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt – und die Kosten belaufen sich auf mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten. „Denn auch Schönheitsreparaturen in diesem Sinne sind bauliche Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden“, argumentierte das Gericht.
Erhaltungsarbeiten sofort abzugsfähig
Explizit ausgenommen hatte der Bundesfinanzhof Ausgaben für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. So hatte der Kläger die Heizungsanlage des Hauses warten lassen – die Kosten dafür sind nach Auffassung des Gerichts sofort abzugsfähig. Umgekehrt wird in puncto Schönheitsreparaturen laut Bundesfinanzhof aber auch ein Schuh draus. Denn diese fallen gerade nicht unter die jährlichen Erhaltungsarbeiten, da diese im Regelfall eben nicht jährlich vorgenommen werden.
Praxistipp: Schönheitsreparaturen im Laufe der Jahre sind ausgenommen
Wenn Sie im Laufe der Jahre kleinere Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten in Auftrag geben, besteht das Problem mit den anschaffungsnahen Herstellungskosten nicht. Denn dann ist die zeitliche Nähe zum Immobilienkauf nicht mehr gegeben, die Schönheitsreparaturen sind in solchen Fällen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähig.