Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraummietverhältnis

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für die mit dem Mieter/Pächter geschlossenen Untermiet- und...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert und der Beschwerdewert. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständig sind (§ 23 Nr. 2a GVG). Dagegen ist für Ansprüc...mehr

Rz. 300 Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohe...mehr

Rz. 264 Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde (§ 256 Abs. 1 ZPO). Rz. 265 Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder Sac...mehr

Rz. 447 Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wohnräume sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen, auch der als Wohnraum vermietete Geschäftsraum, nicht dagegen eine Wohnung, die als Lager und Abstellraum gemietet wurd...mehr

Rz. 331 Der Vermieter kann Ansprüche auch in einem beschleunigten Verfahren mit eingeschränkten Beweismitteln, dem sog. Urkundenprozess, geltend machen, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen unstreitig sind oder durch Urkunden bewiesen werden können. Unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen bedürfen im Urkundenprozess keines B...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche - einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen -, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – in der Regel mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, we...mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete...mehr

Rz. 2 Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit enden, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (Abschluss eines Aufhebungsvertrags, Bedingungseintritt, Rücktritt, Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung und Anfechtung), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien. Hinweis Wohnrau...mehr

Rz. 5 Die Benutzung des Wortes "Kündigung" ist nicht erforderlich, denn die Willenserklärung kann im Zweifelsfall ausgelegt werden. Allerdings muss zur Auslegung als Kündigung der Erklärung unmissverständlich entnommen werden können, dass das Mietverhältnis beendet werden soll (BGH, Urteil v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17, GE 2018, 1389; BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 25/14,...mehr

Rz. 28 Nach bisheriger Rechtsauffassung war auch der Wohnraummieter an eine vereinbarte Mietzeit im Rahmen des § 564 Abs. 1 a. F. gebunden; das galt auch dann, wenn er bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nicht rechtzeitig gekündigt hatte (§ 565a Abs. 1 a. F.). § 565 a. F. sagt zwar allgemein, dass bei einem Mietverhältnis über Räume die Kündigung unter Beachtung b...mehr

Rz. 6 Die Vertragspartei, die von ihrem Recht zur außerordentlichen unbefristeten Kündigung Gebrauch macht, ist nicht an die Einhaltung einer Kündigungsfrist gebunden. Die Kündigung wird mit ihrem Zugang wirksam und löst zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis auf. Jedoch ist es durchaus möglich, dass der Kündigende aus Gründen der Rücksichtnahme auf die Gegenseite in dem Kün...mehr

Rz. 16 Die Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung wird von Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich zugelassen, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (§ 140; BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/...mehr

Bei einem Mietverhältnis, bei dem die Mieträume bereits teils zu Wohnzwecken und teils zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen, das aber wegen der überwiegenden Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist (sog. Mischmietverhältnis), braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. Anderenfalls würde der Vermieter ...mehr

Nach einem Rechtsentscheid des BayObLG kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann gegeben sein, wenn der Vermieter die Räume nur für begrenzte Zeit nutzen will, z. B. in der Zeit zwischen dem Abbruch des von ihm bewohnten Anwesens und der Fertigstellung des Neubaus.[1] Ob in einem solchen Fall die vom BGH geforde...mehr

Wichtig Angabe sämtlicher Gründe im Kündigungsschreiben Im Kündigungsschreiben sind sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, grundsätzlich auch dann nochmals anzugeben, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt oder in einem Vorprozess geltend gemach...mehr

Mehrere Mieter haften für die Rückgabe als Gesamtschuldner. Grundsätzlich kommt es also nicht darauf an, ob einer von mehreren Mietern ausgezogen ist oder nicht. Der BGH hat entschieden, dass der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Wohnraummietverhältnisses auch gegen denjenigen von ihnen begrü...mehr

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis, um eine Art gesetzlicher Erweiterung des Vertragsanspruchs des Vermieters. Das Recht besteht neben dem Anspruch gegen den Mieter (Haupt...mehr

Herausgabe i. S. v. §§ 546, 985 BGB meint Besitzübergabe. Dazu gehört die Verschaffung unmittelbaren Besitzes durch Rückgabe aller Wohnungsschlüssel.[1] Bei Räumen wird die Räumungspflicht durch Fortschaffen der eingebrachten Sachen des Mieters und Aushändigung aller Schlüssel erfüllt. Hinweis Vom Mieter selbst angefertigte Schlüssel Darunter fallen auch selbst angefertigte Sch...mehr

Im Gegensatz zu den eben beschriebenen baulichen Maßnahmen, die im Rahmen der Errichtung einer Photovoltaikanlage im Wesentlichen dazu dienen, den Betriebsstrom des Gebäudes zu verringern, gibt es auch die sogenannten echten Mieterstrommodelle. Hinweis "Echtes" Mieterstrommodell Hierbei wird in der Regel Strom durch Photovoltaikanlagen erzeugt und direkt dem Mieter zur Deckung...mehr

Rz. 1 Die mit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 (BGBl I 2001, 1149; Entwurf s. BT-Drs 14/4553, https://dip.bundestag.de/; Übergangsvorschriften s. Art. 229 § 3 EGBGB) eingeführte Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung entspricht weitgehend dem früheren § 564a. Sie beansprucht Geltung für sämtliche Wohnraummietverhältnisse i. S. v. §§ 549 Abs. 1, Abs. 2 sowie Abs...mehr

Rz. 2 Zur Form der Kündigung, Zugang und dgl. wird zunächst auf die Erläuterungen zu § 542 Bezug genommen. Die notwendig von allen Vermietern oder Mietern gemeinsam getragene Kündigungserklärung muss der Schriftform genügen. Der Begriff ist in § 126 Abs. 1 legal definiert, danach muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell b...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Die Zuordnung eines Mietobjekts als Wohnraum richtet sich nach dem vereinbarten, vom Mieter verfolgten Vertragszweck, nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. Unter Wohnraum ist jeder zur dauernden privaten Nutzung im Sinne der Führung eines Haushalts bestimmter Raum zu verstehen.[1] Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume sind für Streiti...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten F...mehr

Rz. 182 Der in § 1922 BGB verankerte Grundsatz der Universalsukzession bestimmt, dass der Nachlass des Erblassers in seiner Gesamtheit auf den oder die Erben übergeht. Folge dieses Grundsatzes ist es, dass lediglich eine dingliche Beteiligung an sämtlichen Nachlassgegenständen nach Anteilen bei mehreren Erben möglich ist. Diese Gesamtrechtsnachfolge erlaubt es dem Erblasser ...mehr

Rz. 126 Beim Tod des Mieters treten nach § 563 BGB der überlebende Ehegatte, Kinder oder andere Familienangehörige oder Lebenspartner, die mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, mit Wirkung ab dem Erbfall in das Mietverhältnis des Erblassers ein, hilfsweise gem. § 564 BGB dessen Erben. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem Tode des Mieters nicht von sel...mehr

Das Bedürfnis, Dauerschuldverhältnisse vorzeitig "aus wichtigem Grund" aufzulösen, findet seine gesetzliche Stütze in § 314 BGB. Danach kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ein Dauerschuldverhältnis kündigen. Daneben gelten für einzelne Verträge speziellere Normen (leges speciales), die der Regelung in § 314 BGB vorgehen, wie für W...mehr

Rz. 2 Es handelt sich um das in §§ 339 ff geregelte Institut, also um das Versprechen des Mieters, dem Vermieter eine Geldsumme für den Fall zu zahlen, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Derartige Versprechen des Mieters sind generell unwirksam. Dem ist nach dem Schutzzweck des § 555 der Fall gleichzustellen, in dem sich ein Dritter fü...mehr

Gesetzestext (1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. (2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs...mehr

Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden. Wurde die Garage zusammen mit der Wohnung mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, so handelt es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis. Das hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ...mehr

Rn 6 Erfasst werden alle Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen iSd §§ 549 ff BGB einschl der Untermietverhältnisse. Maßgeblich ist grundsätzlich, wie sich die Rechtsnatur des Vertrages nach Antrag und Vortrag des Klägers ergibt (Köln ZMR 16, 250). Nicht unter Nr 2a fallen Pacht- und gewerbliche Mietverhältnisse, auch wenn der Mieter die Wohnung gewerblich weitervermie...mehr

Rn 3 Vormiete ist: die Miete (§ 535 Rn 176 ff), die der vorherige Mieter, für die identische Mietsache (§ 535 Rn 103 ff) wirksam geschuldet – nicht gezahlt – hat (dabei sind ggf auch §§ 556d ff zu beachten). Für die notwendige Identität ist va zu prüfen, ob weitere Räume, Flächen und Berechtigungen hinzugekommen oder weggefallen sind. Ist es so, fehlt es an einer Identität u...mehr

Rn 2 Für die außerordentliche Kündigung iSv § 573d I ist ein berechtigtes Interesse nach § 573 nötig. Sonst müssen die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung für Einliegerwohnraum nach § 573a vorliegen. Eine neue wichtige Ausnahme wird für die Kündigung des Vermieters ggü dem Erben des Mieters nach § 564 (vgl Porer NZM 05, 489) gemacht; dort ist ein berechtigtes Interes...mehr

Rn 5 Str ist, ob bei Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern § 566 eingreift (auch bei Zustimmung der übrigen Miteigentümer abl BGH NZM 04, 300 [BGH 22.10.2003 - XII ZR 119/02]; aA Karlsr NJW 81, 1278 [OLG Karlsruhe 10.02.1981 - 3 RE-Miet 1/81], LG Hamburg WuM 01, 281; vgl Grunewald NJW 09, 3486). In der Zustimmung müsste zugleich eine Bevollmächtigung zum Abschlu...mehr

Rn 41 Vielfach wird von der Rspr im Weg ergänzender Vertragsauslegung ein (stillschweigender) Haftungsverzicht angenommen, wenn der Geschädigte billigerweise das Risiko hätte versichern können (BGH NJW 79, 414, 415 [BGH 14.11.1978 - VI ZR 178/77] für Beschränkung der Haftung ggü Mitfahrer; Hamm NJW-RR 00, 1047 für Vollkaskoversicherung bei Ersatzfahrzeug; Wessel VersR 11, 56...mehr

Rn 3 Zwischen der natürlichen Person des Erblassers als Mieter und dem Vermieter muss ein Wohnraummietverhältnis bestanden haben, das allein durch den Tod des Mieters nicht beendet wird. Sind keine eintritts- oder fortsetzungsberechtigten Personen iSd §§ 563, 563a vorhanden (AG Hambg ZMR 16, 458), erwirbt der Erbe gem den §§ 1922, 1967, 857 auch ohne die mehr klarstellende/d...mehr

Rn 13 Für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis ist der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (stRspr, etwa BGH ZMR 21, 468Rz 23; NJW 20, 331 Rz 21). Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (BGH ZMR 21, 468 Rz 23; NJW 20, 331 Rz 231). Wohnrä...mehr

Rn 13 Für Wohnraummietverhältnisse ist der entschädigungslose Ausschluss des Wegnahmerechts des Mieters gem § 552 II unwirksam; stillschweigender Ausschluss durch Abbedingen des Verwendungsersatzanspruchs bei gewerblicher Miete denkbar (BGH/Ddorf ZMR 07, 33; BGH ZMR 07, 684).mehr

Rn 5 Die für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften können auch zur Auslegung vertraglicher Regelungen in Geschäftsraummietverträgen herangezogen werden (vgl Ddorf NZM 00, 762). Zur Anmietvereinbarung vgl Hamburg ZMR 16, 369.mehr

Rn 1 Die Vorschrift ersetzt den bisherigen § 565 II, III für Wohnraummietverhältnisse. Seit 1.9.01 gibt es die asymmetrischen Kündigungsfristen. Hiermit soll die Mobilität des Mieters erhöht werden. Es seien Fälle zu berücksichtigen, in denen der Mieter gezwungen sei, seine Wohnung kurzfristig aufzugeben, weil er zB seinen Arbeitsplatz wechseln oder aus gesundheitlichen Grün...mehr

Rn 6 Der wesentliche Unterschied bei Gewerberaummietverhältnissen zur Rechtslage bei Wohnraummietverhältnissen liegt darin, dass anders als nach § 556c IV abweichende Vereinbarungen nach § 578 II 2 auch zu Lasten des Mieters zulässig sind. Fehlt eine vertragliche Regelung, sind § 556c und die WärmeLV auch bei Mietverhältnissen über Gewerberäume uneingeschränkt anzuwenden. Rn...mehr

Rn 4 Den für Wohnraum geltenden Vorschriften kommt auch für Nichtwohnraummietverhältnisse eine gewisse Leitbildfunktion iSd § 307 II Nr 1 zu. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnraummieter nach Auffassung des Gesetzgebers schutzbedürftiger ist als der Geschäftsraummieter. Was in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden kann, stellt deshalb in einem Geschäftsraummie...mehr

Rn 1 § 573d I ist neu, § 573d II präzisiert § 565 V aF. Die nicht zum Nachteil des Mieters abdingbare Bestimmung gilt nur für Wohnraummietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, nicht aber für Zeitmietverträge (§ 575). Dort gilt § 575a. In den §§ 540 I 2, 544 1, 563 IV, 563a II, 564, 580 sowie § 57a ZVG (BGH ZMR 21, 964; Horst NZM 22, 233) sind solche außerordentlichen Kündigunge...mehr

Rn 3 Der Anwendungsbereich erfasst, aber beschränkt sich auch, auf alle Wohnraummietverhältnisse, auch die in § 549 II, III genannten Arten von Wohnraum (bei Sozialwohnungen § 4 VII WoBindG; vgl dazu Porer NZM 05, 489 f). Erfasst werden auch Werkswohnungen, sofern Mietrecht anwendbar ist sowie Genossenschaftswohnungen, wenn der Eintrittsberechtigte die Absicht hat, in die Ge...mehr

Rn 17 Der Inhalt dessen, was der Vermieter behaupten muss, richtet sich nach dem Ausnahmefall, den er selbst als gegeben ansieht. Die Behauptungen sind bewusst eng gehalten. Einzelheiten und etwaige Nachweise muss der Vermieter nämlich erst im Rahmen eines Auskunftsbegehrens nach § 556g III mitteilen (BTDrs 19/4672, 27/28). Rn 18 Damit ist Folgendes zu erklären: Im Fall des § ...mehr

Rn 2 Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Fo...mehr

Rn 2 § 540 I 1 zeigt, dass die Untermiete (Drasdo WuM 19, 1) der wichtigste Fall der selbstständigen Gebrauchsüberlassung – zumindest ein einzelner Raum (zur Untervermietung bei Einzimmerwohnungen vgl Bieber jurisPR-MietR 16/2022 Anm 1 zu LG Berlin ZMR 22, 640, str) muss zur alleinigen Benutzung überlassen worden sein – des Mietobjekts an einen Dritten ist (vgl Pauly ZMR 15,...mehr

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 teilweise die Möglichkeit, einseitig die M...mehr