Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraummietverhältnis

Bei einem Mietrückstand von mindestens einer Monatsmiete über einen Zeitraum von einem Monat kann ein Wohnraummietverhältnis auch ordentlich gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt werden. Jedoch obliegt auch in diesem Fall – wie in jedem Einzelfall – die Beurteilung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat und der Vermieter zu...mehr

(BGH, Urt. v. 27.9.2017 – VIII ZR 243/16) • Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insb. vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Kündigungstatb...mehr

Rauchwarnmelder waren in den letzten Monaten mehrfach Gegenstand von Revisionsentscheidungen des BGH, z.B. ob die Anmietkosten (BGH WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755) oder die Service- und Wartungskosten (BGH NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW 2023, 24 = MDR 202...mehr

Für die Relevanz im Wohnraummietverhältnis ist zuerst danach zu unterscheiden, ob es sich um ein (ggf. länger) bestehendes Mietkautionskonto handelt, bei dem die jeweilige Bank erst in der letzten Zeit eine Verwaltungsgebühr erhoben hat oder ob es sich um ein kürzlich eröffnetes Mietkautionskonto handelt, bei dem Verwaltungsgebühren bereits bei Vertragsschluss marktüblich ge...mehr

(BGH, Urt. v. 19.9.2018 – VIII ZR 261/17) • Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, erklärt zum einen, dass er sich in erster Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sof...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB ist u.a. begründet, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Die 66. ZK des LG Berlin (WuM 2020, 73) wollte die bisher ganz herrschende Auffassung aufgeben und verlangte, dass der erhebliche Rückstand i.S.d. V...mehr

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Ist der Abriss erforderlich, um Leerstandskosten zu vermeiden, so kann eine solche Maßnahme unter § 573 Abs. 1 BGB fallen (BGH WuM 2021, 119 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 77 mit Anm. Eisenschmid). Diese Kostenvermeidung stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück in...mehr

Rz. 1499 Die nachstehenden Ausführungen befassen sich damit, ob in den Mietvertrag einbezogene allgemeine Geschäftsbedingungen von ihrem Inhalt her gemäß §§ 307–309 BGB wirksam sind. Ist dies nicht der Fall, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, § 306 Abs. 1 BGB. Anstelle der unwirksamen Vertragsbestandteile treten die gesetzlichen Vorschriften, § 306 Abs. 2 BGB, ein. Diese...mehr

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH NJW 2016, 3231). In jüngster Zeit wurde problematisiert, was für strittige Forderungen zu gelten hat. Nach der ...mehr

Rz. 1514 Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Demnach sind Formularklauseln, die den Vermieter von seiner Pflicht zur Überlassung der Mietsache im vertragsgerechten Zustand freizeichnen sollen, wegen Verstoße...mehr

Hinsichtlich der Angabe von Gründen in der Kündigungserklärung muss nach den verschiedenen Kündigungstatbeständen unterschieden werden:mehr

Nimmt der Vermieter in die Abrechnung der Mietkaution eine Gegenforderung auf, stellt dies dogmatisch eine Aufrechnung dar. Eine solche Aufrechnung setzt gem. § 387 BGB eine Gleichartigkeit der Forderungen voraus. Das kann bei Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB oder auch wegen unterlassener Schönhe...mehr

Unabhängig von der Frage, ob ein Kündigungsgrund besteht, ist zunächst immer die Frage zu untersuchen, ob im konkreten Einzelfall die ordentliche Kündigung nicht aufgrund besonderer gesetzlicher Regelungen oder aufgrund vertraglicher Abreden (dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1867, 1871) ausgeschlossen ist. Ein gesetzlicher Kündigungsausschluss besteht: bei befristeten Mietverhä...mehr

Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGHZ 179, 289 = NZM 2009, 234 = NJW 2009, 1200). Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertun...mehr

Der Vermieter ist nach Abmahnung zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter in seiner Wohnung insbesondere während der Ruhezeit nach 22 Uhr Lärm u. a. durch Kinder nicht unterbindet bzw. verursacht und selbst gegen die Hausordnung verstößt.mehr

Für bestimmten Wohnraum hat der Gesetzgeber, obwohl es sich dabei um Wohnraummietverhältnisse handelt, ausdrücklich angeordnet, dass er ohne Angabe von Gründen und ohne jeden Kündigungsschutz gekündigt werden kann. Welcher Wohnraum das ist, ergibt sich aus § 549 Abs. 2 und 3 BGB. a) Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet wurde (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB) Nur we...mehr

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, bedarf es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung des Mieters.mehr

Um eine Werkdienstwohnung handelt es sich, wenn der Wohnraum im Zusammenhang mit einem Dienst- oder Arbeitsverhältnis überlassen wurde. Dabei wird kein gesonderter Mietvertrag über die Wohnung geschlossen, sondern nur ein einheitliches Vertragsverhältnis über die Dienst- oder Arbeitsleistung und den Wohnraum. I. d. R. wird der Arbeitslohn auf die Miete angerechnet. Auf ein s...mehr

Rz. 1663 Da § 551 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, kann durch Formularklausel eine Sicherheit verlangt werden, die mehr als 3 Nettomonatsmieten ausmacht. Rz. 1664 Eine Kautionsabrede, die vorformuliert in einem Gewerbemietvertrag enthalten ist, kann sich daher auch auf ein Vielfaches der Monatsmiete beziehen, muss allerdings in einem nachvollziehbaren Verhältnis zum...mehr

Rz. 1661 Verstöße des Mieters gegen seine Gebrauchspflichten oder vertragswidriges Überschreiten der Gebrauchsrechte kann im Geschäftsraummietrecht mit einer Vertragsstrafe belegt werden. Das Verbot der Vertragsstrafe aus § 555 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei der formularmäßigen Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist § 309 Nr. 6 BGB zugunsten eines Unternehmers...mehr

Prozessuale und materiell-rechtliche Schriftformerfordernisse können auseinanderfallen. Für den Fall, dass beispielsweise die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in einem Schriftsatz erfolgt, der qualifiziert elektronisch signiert bei Gericht eingeht, vom Gericht ausgedruckt und an den Adressaten weitergeleitet wird, ist der elektronischen Form i.S.v. § 126a Abs. 1 BGB...mehr

Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen, reicht es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB regelmäßig aus, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter bzw. anerkennenswert...mehr

Die Regelung soll Mieter von Grundstücken sowie von zu privaten oder gewerblichen Zwecken angemieteten Räumen für den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 hinsichtlich des Bestands des Vertragsverhältnisses absichern. Die Mieter sollen nicht den Verlust der Mietsache befürchten müssen, wenn sie vorübergehend die fälligen Mieten nicht fristgerecht zahlen können. Die Regelu...mehr

(BGH, Urt. v. 19.9.2018 – VIII ZR 231/17) • Der Gesetzgeber hat die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältn...mehr

Im Hinblick auf Räumungsanspruch und Räumungsklage ist dringend zu empfehlen, nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Wohnraummietverhältnisses auch gegenüber demjenigen Mieter vorzugehen, der im Gegensatz zum wohnenbleibenden Ehegatten den Besitz an der Wohnung schon endgültig aufgegeben hat. Denn auch gegen den ausgezogenen Mitmieter sind vertragliche Herausga...mehr

(OLG Dresden, Urt. v. 29.11.2017 – 5 U 1337/17) • Nach § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntni...mehr

Nach diesen Grundsätzen besteht nach einem neuen Urteil des LG Berlin auch bei einer Zweitwohnung keine Nutzung "nur zum vorübergehenden Gebrauch". Der "vorübergehende Gebrauch der Mietsache" setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht – wie bei einer Zweitwohnung – die dauerhafte temporäre Nutzung. Der Wegfall des Sonde...mehr

Die im Jahr 1967 eingeführte Vorschrift des § 93b ZPO ergänzt die Vorschrift des § 93 ZPO , ohne sie auszuschließen und trägt dabei Besonderheiten des Wohnraummietrechts Rechnung. Anwendbar ist § 93b ZPO, wenn die Parteien um die Räumung von Wohnraum oder um die Fortsetzung eines Wohnraummietverhältnisses streiten, sei es allein oder auch neben anderen Ansprüchen. § 93b Abs. ...mehr

Bereits Ende April ist der Richter am BGH und Staatssekretär a.D. Michael Dölp nach Erreichen der Altersgrenze in den Ruhestand getreten. Herr Dölp wurde im Jahr 2008 zum Richter am BGH ernannt. Er wurde dem in Leipzig ansässigen 5. Strafsenat zugewiesen, der im Wesentlichen für die Revisionen in Strafsachen für den Bezirk des Kammergerichts sowie für die Bezirke der OLG Bra...mehr

Hinsichtlich der erforderlichen Form, die eine Kündigung einhalten muss, ist zwischen den verschiedenen Mietverhältnissen zu unterscheiden: Für Wohnraummietverhältnisse ist gem. § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform vorgeschrieben. Das gilt auch für die ungeschützten Mietverhältnisse gem. § 549 Abs. 2 und 3 BGB. Für Gewerberaummietverhältnisse ist kraft Gesetzes keine Form vorgeschr...mehr

Bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache, d. h. bei Rückgabe nach dem z. B. aufgrund einer Kündigung bestehenden Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt eine Vorenthaltung der Mietsache i. S. v. § 546a BGB vor. In diesem Fall kann der Vermieter statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbar...mehr

Eine Zahlungsverzugskündigung ist bekanntlich möglich, wenn der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Tagen nicht unerheblich ist (§ 543 Abs. 2 Ziff. 3a BGB). Als nicht unerheblich ist gem. § 569 Abs. 3 BGB in der Wohnraummiete ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete. Das steht so im Gesetz und ist eigentlich unstreitig. Trotzdem hatte das LG Berlin (Urt. v. 8.1.2020 –...mehr

§ 559 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht bei Gewerbemietverhältnissen mit Ausnahme solcher nach § 578 Abs. 3 BGB, was sich bereits aus der systematischen Stellung im Kapitel „Mietverhältnisse über Wohnraum” ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 18 f.). § 559 BGB gilt zudem nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete nac...mehr

Die Kündigung ist wohl der Hauptgrund für die Beendigung eines Wohnraummietvertrags. Zeitmietverträge (dazu Hinz WuM 2009, 79) und Aufhebungsverträge (dazu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., nach § 542) sind in der Wohnraummiete immer noch äußerst selten. In der Praxis spielen dabei außerordentliche Kündigungsgründe eine große Rolle (zur ordentlichen Kündigung ...mehr

(BGH, Beschl. v. 8.5.2018 – VIII ZR 200/17) • Individualvertraglich kann auch ein dauerhafter Kündigungsausschluss vereinbart werden. Eine solche Individualvereinbarung kann im Einzelfall auch bei vorformulierten Klauseln vorliegen. Hinweis: Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr ...mehr

Während bei sämtlichen ordentlichen Kündigungsgründen des Vermieters im Wohnraummietrecht bei § 573 BGB nur das Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung berücksichtigt wird (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87, NJW 1988, 904) stellt § 574 BGB sicher, dass ggf. vorliegende, besondere Mieterinteressen am Fortbestand des Mietverhältnisses i...mehr

Ähnlich wie bei der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB (wichtiger Grund) muss eine umfassende Interessenabwägung zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen vorgenommen werden. Dabei ist ein Verschulden nicht zwingend vorgeschrieben, aber es ist ein wichtiges Abwägungskriterium. Es kommt hier auf alle Umstände des Einzelfalls an. So rechtfertigen Gerüche aus der Wohnung eines ...mehr

Ist der Mieter zwar wegen Geisteskrankheit schuldunfähig, aber nicht partiell geschäftsunfähig, geht ihm das Kündigungsschreiben des Vermieters unmittelbar zu. Ist jedoch für den Mieter ein Betreuer (umfassend zur Wohnraummiete und Betreuung: Schumacher NZM 2003, 257) bestellt, ist die Kündigung an den Betreuer als gesetzlichen Vertreter zu richten (AG Hamburg ZMR 2001, 898)...mehr

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist (BGH, Urt. v. ...mehr

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Ein Mietverhältnis kann grds. nur einheitlich gekündigt werden (LG Mainz WuM 2001, 489). Mit Ausnahme der unter § 573b BGB fallenden Fälle können deshalb grds. bei einem einheitlichen Mietvertrag weder Nebenräume noch Garagen, Keller oder einzelne Räume gekündigt werden. Hat der Vermieter von Wohnraum lediglich Bedarf an einem Teil der Räume, so kann das Mietverhältnis nicht...mehr

Die Regelungen über Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten für Wohnraummietverhältnisse. Die Vorschriften der §§ 557–561 BGB sind auch auf Mischmietverhältnisse anwendbar, bei denen das Schwergewicht auf der Nutzung als Wohnung liegt (BGH, Urt. v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 = NJW 2014, 2864). Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn der Mieter ...mehr

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis nur einheitlich gekündigt werden. Eine Teilkündigung ist wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nicht möglich. Davon macht § 573b BGB eine Ausnahme. Der Vermieter kann nämlich in den dort normierten Fällen eine Teilkündigung aussprechen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB hat. Vorausse...mehr

Mieter erhalten für diese Monate kein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1 EGBGB. Sie bleiben nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet. Sie können grds. in Verzug geraten, wobei dies gem. § 286 Abs. 4 BGB dann nicht der Fall ist, wenn dies aufgrund eines Umstands geschieht, den sie nicht zu vertreten haben. Ob in der augenblicklichen Situation der Grun...mehr

Der Zeitmietvertrag stellt ein besonderes Mietverhältnis dar, das grundsätzlich mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne weitere erforderliche Gestaltungserklärungen endet. Nach § 575 BGB ist es unter bestimmten Voraussetzungen (s. dazu unter III.) möglich, ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit zu vereinbaren, bei dem der Mieter keinen Anspruch auf Vertragsfortsetzung h...mehr

Rz. 1599 Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Erfolgt dies nicht, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist auch möglich, § 556a BGB....mehr

Kündigungsberechtigt ist jeweils der Vermieter, eine isolierte Abtretung nur des Kündigungsrechts ohne gleichzeitige Übertragung aller Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ist nicht möglich (zu Recht Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 542 BGB Rn 36 m.w.N.). Unstreitig kann jedoch der Vermieter eine dritte Person zur Vornahme einer Kündigung bevollmächtigen nach...mehr

Hält der Mieter die Mietsache nach Ende der Mietzeit dem Vermieter vor, indem er sie nicht zurückgibt, so schuldet er gem. § 546a BGB Nutzungsentschädigung. Dabei enthält das Gesetz eine Untergrenze und eine Obergrenze für diese Entschädigung. Als Mindestbetrag muss der Mieter die bisher vereinbarte Miete zahlen – unabhängig davon, wie hoch die Marktmiete zu dieser Zeit ist....mehr

Von ihrer gesetzlichen Grundform her ist die Miete eine Inklusivmiete (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Das Gesetz geht davon aus, dass der Vermieter die öffentlich-rechtlichen und die privaten Lasten in die Miete einkalkuliert. Er hat die Lasten nach der Vorstellung des Gesetzgebers zu tragen. In der Praxis werden die Betriebskosten aber ganz überwiegend gesondert auf den Mieter abg...mehr

Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch inne...mehr