ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / f) Teilkündigung

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis nur einheitlich gekündigt werden. Eine Teilkündigung ist wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nicht möglich. Davon macht § 573b BGB eine Ausnahme. Der Vermieter kann nämlich in den dort normierten Fällen eine Teilkündigung aussprechen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB hat.

Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume eines Gebäudes oder Teile eines Grundstücks kündigt, wenn er entweder Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will oder den neuen Wohnraum oder den schon vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten will.

Der Mieter kann eine angemessene Herabsetzung der Miete verlangen. Verzögert sich der Beginn der Ausbauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Eine solche Teilkündigung ist nur zulässig hinsichtlich von Nebenräumen, wie z.B. Keller- und Dachbodenräumen, aber auch bei anderen Räumen, die als Wasch- oder Trockenraum oder zur Aufbewahrung von Sachen, zur Unterstellung von Fahrrädern usw. genutzt werden. Es handelt sich bei dieser Kündigungsmöglichkeit, wie sich aus der systematischen Stellung der Vorschrift ergibt, um eine ordentliche Kündigung. Maßgebend sind dafür die in § 573c BGB für Wohnraummietverhältnisse festgelegten Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten, je nach Mietdauer im Einzelfall. Die Kündigung muss ausdrücklich auf die in Betracht kommenden Nebenräume beschränkt worden sein. Die Teilkündigung eines Nebenraumes ist unwirksam, wenn die rechtliche Zulässigkeit der baulichen Maßnahme nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nachgewiesen wird (AG Hamburg WuM 1998, 348).

Der Vermieter muss die gekündigten Nebenräume zu Wohnungen ausbauen und sie vermieten wollen. Durch diese Zweckbindung soll sichergestellt werden, dass auch tatsächlich zusätzlicher Wohnraum für Dritte entsteht und nicht nur die Wohnfläche des Eigentümers, z.B. durch ein Gäste- oder Arbeitszimmer erweitert wird. Es muss aber keine neue Wohnung entstehen, es reicht auch die Vergrößerung einer vorhandenen vermieteten Wohnung. Unzulässig ist die Teilkündigung, wenn durch den Nebenraum ein Fahrstuhl neu eingebaut werden soll (AG Berlin-Mitte MM 2002, 186). Bei einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung und eine Garage kann die Garage auch nur unter den Voraussetzungen des § 573b BGB gekündigt werden (AG Horb, Urt. v. 29.11.2001 – 1 C 457/01). Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (AG Menden WuM 1999, 573). Dies gilt auch, wenn Wohnung und Garage an unterschiedliche Erwerber veräußert werden (LG Köln WuM 2004, 614); denn auch danach bleibt es bei einem einheitlichen Mietvertrag (BGH NJW 2005, 3781). Kündigungen "ins Blaue" mit der Begründung, irgendwann einmal solle ausgebaut werden, sind unzulässig. Dies gilt auch bei der Kündigung von Gartenteilen, wenn dort in der Zukunft Wohnungseigentum errichtet werden soll (AG Charlottenburg GE 1998, 1215). Strittig ist, ob die Kündigung analog § 573 Abs. 3 BGB begründet werden muss (dafür: AG Frankfurt ZMR 2005, 794 m. zust. Anm. Sonnentag ZMR 2006, 19; dagegen: Rolfs in: Staudinger, BGB, § 573b Anm. 2). Es spricht viel dafür, dass der Gesetzgeber hier schlicht und einfach eine Verweisung vergessen hat. Bei der Kündigung von Gartenteilen muss deshalb die Kündigungserklärung Angaben über die konkret bestehende Bauabsicht und die Zulässigkeit des Bauvorhabens enthalten (LG Berlin NZM 1998, 328).

Um Missbrauchsmöglichkeiten soweit als eben möglich einzuschränken, hat der Gesetzgeber dem Mieter ausdrücklich das Recht eingeräumt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses über den im Kündigungsschreiben bestimmten Termin hinaus verlangen zu können, wenn die Ausbauarbeiten sich verzögern. Darauf, ob die Verzögerung auf einem Verschulden des Vermieters oder der von ihm beauftragten Unternehmen beruht, kommt es nicht an. Zulässig ist jedoch auch die Kündigung der Nebenräume, z.B. des Dachgeschosses, um dort eine Wohnung für den Vermieter zu schaffen, der dann seine eigene Wohnung im Haus freizieht und vermietet. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf diese Fallgestaltung ist verfassungsgemäß (BVerfG NJW 1992, 1498).

Die Kündigung darf aber für den Mieter nicht zu einer unzumutbaren Härte führen. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn er die Räume gewerblich nutzt und benötigt oder wenn ausreichender anderer Abstell- oder Trockenraum nicht zur Verfügung steht. In diesem Fall kann sich der Mieter auf die allgemeine Sozialklausel des § 574 Abs. 1 BGB berufen, d.h. er kann der Teilkündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Einschluss der Nebenräume verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dabei verlangt die Sozialklausel eine umfassende Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters. Bei dieser Abwägung wird zu berücksichtige...