ZAP 20/2017, Mietrechtliche Auswirkungen der Wohnungszuw ... / 4. Räumungsanspruch und Räumungsklage

Im Hinblick auf Räumungsanspruch und Räumungsklage ist dringend zu empfehlen, nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Wohnraummietverhältnisses auch gegenüber demjenigen Mieter vorzugehen, der im Gegensatz zum wohnenbleibenden Ehegatten den Besitz an der Wohnung schon endgültig aufgegeben hat. Denn auch gegen den ausgezogenen Mitmieter sind vertragliche Herausgabe- und Räumungsansprüche begründet (BGH NJW 1996, 515 ff.; LG Berlin NJW-RR 1996, 396; LG Freiburg WM 1997, 334, 335). Die Räumungsklage muss gegen beide Ehegatten erhoben werden, weil andernfalls aus dem Räumungstitel gegen den Vertragspartner auch gegen den anderen Ehegatten nicht vollstreckt werden kann (BGH NJW 2004, 3041).

Hinweis:

Deshalb fehlt einer Klage gegen den Ehepartner, der nicht Vertragspartner ist, auch nicht das erforderliche Rechtsschutzinteresse. Es besteht auch grundsätzlich gegen den bereits ausgezogenen Ehepartner, der den Besitz an der Ehewohnung bereits endgültig aufgegeben hat (vgl. BGH NJW 1996, 515 ff.; LG Berlin NJW-RR 1996, 396; LG Freiburg WM 1997, 334, 335).

Abgesehen davon muss der Vermieter darauf achten, dass neben dem besitzberechtigten Ehegatten jeder weitere volljährige selbstständige Besitzer der Wohnung auf Räumung verklagt und damit im Vollstreckungstitel aufgeführt wird. Denn nach geltendem Vollstreckungsrecht (§ 750 Abs. 1 S. 1 ZPO) ist ein Titel gegen sämtliche volljährigen Wohnungsmitbesitzer erforderlich. Das sind:

• der Ehegatte des Mieters, der selbst nicht Mietvertragspartei ist (BGH NJW 2004, 3041 = BGHZ 159, 383),
• der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters, wobei es auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse im Einzelfall ankommt; die bloße Aufnahme in die Wohnung genügt noch nicht (BGH NJW 2008, 1959),
• Untermieter (BGH MDR 2004, 53),
• sonstige nicht nur vorübergehend in die Wohnung aufgenommene Dritte wie z.B. Angehörige des Mieters (MüKo-ZPO/Gruber, 5. Aufl. 2016, § 885 ZPO Rn 14 ff.; Zöller/Stöber, a.a.O., § 885 ZPO Rn 5 ff.),
• volljährige Kinder,
• Eltern,
• jeder Dritte, der Mitbesitz an der Wohnung oder Teilen davon begründet hat wie z.B. die Mitglieder einer Wohngemeinschaft (Brox/Walker, Zwangsvollstreckungsrecht, 8. Aufl. 2008, Rn 1047 a.E.).

Autor: Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

ZAP F. 4, S. 1045–1054