Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraummietverhältnis

Rn 3 Der Anwendungsbereich erfasst, aber beschränkt sich auch, auf alle Wohnraummietverhältnisse, auch die in § 549 II, III genannten Arten von Wohnraum (bei Sozialwohnungen § 4 VII WoBindG; vgl dazu Porer NZM 05, 489f). Erfasst werden auch Werkswohnungen, sofern Mietrecht anwendbar ist sowie Genossenschaftswohnungen, wenn der Eintrittsberechtigte die Absicht hat, in die Gen...mehr

Rn 17 Der Inhalt dessen, was der Vermieter behaupten muss (s.a. BGH WuM 24, 144 [BGH 29.11.2023 - VIII ZR 75/23] Rz 23: es besteht keine Pflicht, die zulässige Miete mitzuteilen), richtet sich nach dem Ausnahmefall, den er selbst als gegeben ansieht. Die Behauptungen sind bewusst eng gehalten. Einzelheiten und etwaige Nachweise muss der Vermieter nämlich erst iRe Auskunftsbe...mehr

Rn 27 Nach § 20 I 1 AGG ist eine Ungleichbehandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters und des Geschlechtes zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht (BGH MDR 20, 1059 Rz 22). Ob ein sachlicher Grund besteht, ist anhand einer wertenden Feststellung im Einzelfall nach den Maßstäben von Treu und Glauben (§ 242) zu beurteilen (BGH MDR 20, 1059 Rz 24). D...mehr

Rn 2 Nach I gelten die §§ 549–574a für alle Wohnraummietverhältnisse, sofern nicht besondere Vorschriften, inbes die Ausnahmetatbestände der II u III greifen. Bei der Einordnung kommt es nicht auf die gewählte Vertragsbezeichnung als ›Wohnraummietvertrag‹, sondern auf den vertraglichen Nutzungszweck an (BGH NJW 20, 331; KG IMR 23, 395 – Mietvertrag mit Träger der Wohlfahrtsp...mehr

Rn 2 § 566 gilt (vgl § 578) sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Grundstücke ua Räume (Weber NZM 24, 169 auch zu Fehlvorstellungen). § 566 erstreckt sich sowohl auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse als auch auf genossenschaftliche Dauernutzungsverträge (vgl Streyl NZM 10, 343). Analog gilt die Regelung des § 566 für Erbbaurechte, Nieß...mehr

Unabdingbarkeit Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird. Praxis-Beispiel Unwirksame Vereinbarungen Wird etwa die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegenständliche oder summenmäßige Beschr...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift soll den Mietern von Wohnraum vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum schützen. Dieser Schutz soll dadurch erreicht werden, dass den Mietern ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Rz. 3 § 577 ist auch bei der Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum in Wohnungseigentum anwendbar (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577...mehr

Rz. 1 § 541 gilt sowohl für Wohnraum (BGH, Beschluss v.17.4.2007, VIII ZB 93/06, NJW 2007, 2180) als auch für Gewerberaum (BGH, Urteil v.19.12.2018, XII ZR 5/18, GE 2019, 245). Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Flatow, § 541 Rn. 1); er haftet auch für das Verhalten Dritter, denen er die Nutzung überlassen hat. Der Anspruch aus § 541 umfasst neb...mehr

Rn 6 Erfasst werden alle Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen iSd §§ 549 ff BGB einschl der Untermietverhältnisse. Maßgeblich ist grundsätzlich, wie sich die Rechtsnatur des Vertrages nach Antrag und Vortrag des Klägers ergibt (Köln ZMR 16, 250; BayObLG BeckRS 24, 25790; Brandbg NZM 24, 649 f). Nicht unter Nr 2a fallen Pacht- und gewerbliche Mietverhältnisse, auch we...mehr

Rz. 72 Bei Streitigkeiten über die Einhaltung der Hausordnung ist für den Vermieter als Antragsteller dessen Interesse an der Einhaltung der Hausordnung nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Anhaltspunkte sind hier die möglichen Mietminderungen durch andere Mieter oder ggf. notwendige Kosten für die Beseitigung von Schäden. Aus Mietersicht führen V...mehr

Rn 50 Der Anspruch darf nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sein oder den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betreffen. Dies entspricht der Regelung beim Anwaltsvergleich, § 796a II, sowie, beschränkt auf Mietverhältnisse über Wohnraum im Inland, derjenigen bei Schiedsvereinbarungen, § 1030 II. Rn 51 Ansprüche auf Abgabe einer Willenserklärung können ...mehr

Abänderbarkeit § 707 ZPO 14; § 719 ZPO 9 Abänderung § 48 FamFG 2 Titel § 166 FamFG 18 Abänderungsbefugnis § 166 FamFG 11; § 283a ZPO 26 Abänderungsgründe § 323 ZPO 42 Abänderungsklage § 323 ZPO 1 Anerkenntnisurteil § 323 ZPO 5 Annexkorrektur § 323 ZPO 53 Anpassung § 323 ZPO 53 Beweislast § 323 ZPO 32 fiktive Leistungsfähigkeit § 323 ZPO 37 gegenläufige § 323 ZPO 47 Neufestsetzung § 323 ...mehr

Vaterschaftstest heimlicher § 284 ZPO 37 Veräußerungsverbot und Drittwiderspruchsklage absolute Verfügungsverbote § 772 ZPO 5 relatives Veräußerungsverbot § 772 ZPO 1 Verbandsgericht § 1059 ZPO 4 Verbandsklage § 50 ZPO 47 konkurrierende § 5 UKlaG 14 Rechtskraftwirkung § 5 UKlaG 15 Verbandsklage nach VDuG Aussetzung § 246 ZPO 2 Verbandsklagen (VDuG) Aussetzung § 252 ZPO 1a Verbesserungsve...mehr

Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten für ihn dann die für die ordentliche[1] bzw. außerordentliche Kündigung[2] von Mietverhältnissen geltenden gesetzlichen Regelungen.mehr

Zwar gewährt die Bestimmung des § 57a ZVG dem Ersteher einer vermieteten Eigentumswohnung ein Sonderkündigungsrecht, indem der Ersteher in der Zwangsversteigerung berechtigt ist, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Allerdings kann er dieses nur ausüben, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach der Bestimmung des § 573 Abs. ...mehr

Von wesentlicher Bedeutung ist zunächst die Klärung der Frage, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Dient der Erwerb der Kapitalanlage, kommt durchaus der Kauf einer vermieteten Einheit infrage. Achtung: Kündigungsvorschriften bei beabsichtigter Eigennutzung beachten! Gewerberaummiete Im Fall ...mehr

Beim Erwerb einer Sondereigentumseinheit im Wege des Zuschlags in der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher gemäß § 57 ZVG automatisch in die Stellung des ehemaligen Eigentümers und Vermieters. Was insoweit das Schicksal von Mietsicherheiten betrifft, ordnet vorerwähnte Bestimmung die entsprechende Anwendung der für Wohnraummietverhältnisse maßgeblichen Vorschriften an, sod...mehr

Dieses Sonderkündigungsrecht gewinnt an Bedeutung, wenn es sich bei dem zu kündigenden Mietverhältnis um ein bereits seit mehreren Jahren bestehendes handelt. Bekanntlich regelt die Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB zugunsten des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen nach der Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses. So verlängert sich die knapp 3-monatige Grundkündig...mehr

Eine lukrative Alternative zum Erwerb einer Sondereigentumseinheit durch Kauf ist die Ersteigerung im Rahmen der Zwangsversteigerung. Dringend zu prüfen ist auch hier, ob das Objekt eigengenutzt werden oder als Kapitalanlage dienen soll. Zwar ermöglicht die Bestimmung des § 57a ZVG die Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings ist für die Kündigung eines Wohnraummietverhäl...mehr

Ermächtigungserklärung beifügen Will der Erwerber das Mietverhältnis kündigen, muss er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Das Kündigungsrecht kann nämlich nicht abgetreten werden.[1] Allerdings kann sich der Erwerber vom Veräußerer vor Grundbucheintragung auch zur Kündigung ermächtigen lassen.[2] Lässt sich der Erwerber zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Veräu...mehr

Die Bestimmung des § 577a BGB kann im Einzelfall eine sehr hohe Hürde für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses darstellen. Ist nämlich an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst n...mehr

Maßgeblich ist hier die Bestimmung des § 23 Nr. 2a GVG. Diese Bestimmung regelt die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Wohnraumstreitigkeiten. Streitwertunabhängig ist die Klage auf Räumung von Wohnraum also stets vor dem Amtsgericht zu erheben.mehr

Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung einer Räumungsklage ist, ob der Grund, der für die Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen wurde, auch tatsächlich existiert, bzw. gerade in der Person des Mieters vorliegt.[1] Praxis-Beispiel Vermeintliche Bedrohung durch den Mieter Der Vermieter hat das mit einem Ehepaar bestehende Mietverhältnis über ein Einfa...mehr

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn di...mehr

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten n...mehr

Insbesondere im Vorfeld einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nicht auf Zahlungsverzug des Mieters beruht, ist der Mieter abzumahnen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter derart erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind, dass dem Vermieter eine Abmahnung vor der Kündigung nicht zumutb...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, ist dringend zu beachten, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung auch nach der Kündigung fortbestehen müssen – dies jedenfalls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Fallen die Gründe vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter hierüber aufklären.[1] Der Mieter kann dann das Mietverh...mehr

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.[2] Anders verhält sich ...mehr

Bei Mischmietverhältnissen ist in erster Linie entscheidend, welche Nutzung konkret vertraglich vereinbart ist. Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist nicht, ob der Mieter aus seiner beruflichen Tätigkeit, die er im Mietobjekt ausübt, seinen Lebensunterhalt bestreitet. BGH zu Mischmietverhältnissen Bei Mischmietverhältnissen ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getrof...mehr

Die Bestimmung des § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden.[1] Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusamm...mehr

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind die Mieten als Masseverbindlichkeiten vom Insolvenzverwalter zu zahlen. Hat der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO die Enthaftung der Wohnung erklärt, ist allein der Mieter Schuldner der Miete. Wenn kündigungsrelevante Rückstände aufgelaufen sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis jedoch in beiden Fällen außerord...mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Nach Auffassung der Rechtsprechung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beantwortung der Frage, ob gegen den Mietinteressenten innerhalb der letzten 5 Jahre Räumungsklagen wegen Mietrückständen erhoben und entsprechende Titel erfolgreich erstritten werden konnten.[1] Entsprechendes gilt, wenn bezüglich eines bestehenden Wohnraummietverhältnisses mit einem ande...mehr

Nach der Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht dem Mieter auf seinen Antrag eine Räumungsfrist gewähren. Auch ohne entsprechenden Antrag kann das Gericht dem Mieter von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren. Entsprechend der "Ziehfrist" nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss dem Mieter auch nach verlorenem Räumungsrechtsstreit die Möglichkeit einger...mehr

Im Gegensatz zur Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf die Anfechtung eines Wohnraummietvertrags keiner Form. Gleichwohl ist bereits zu Beweiszwecken die schriftliche Anfechtungserklärung dringend zu empfehlen. Da daneben auch dringend zur hilfsweisen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu raten ist, muss die Schriftform ohnehin eingehalten werden, sol...mehr

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das M...mehr

Die Schriftform ist bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Zwar würde die elektronische Form des § 126a BGB ausreichen. Diese spielt in der Praxis allerdings keine Rolle, weil die elektronische Form nur bei Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz gewahrt ist. Das Kün...mehr

Da der Vermieter Wohnraum nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 BGB geltend machen kann, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung auch erforderlich, die Kündigungsgründe anzugeben. § 573 Abs. 3 BGB ordnet insoweit ein Begründungserfordernis an. Auch für die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses er...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt. Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welch...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftrag...mehr

Für den Untermieter gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen, bedarf er der Schriftform.[1] Ist das Untermietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen, so gelten für den Untermietvertrag die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters, und zwar auch dann, wenn das Hauptmi...mehr

Rz. 12 Die Miete kann nur an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung alle privaten Haushalte in Deutschland (ab 2003: Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)) geknüpft werden, der regelmäßig veröffentlicht wird. Weitere notwendige Inhalte ergeben sich nicht aus dem Gesetz, müssen jedoch den Grundanforderungen des § 2 der Preisklauselve...mehr

Rz. 1 § 557b lehnt sich an den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a MHG an, allerdings in geänderter Form, die die Indexmiete für den Vermieter attraktiver macht. Wie bis zum 1.9.2001 darf die Gleitklausel nur verknüpft werden mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung, der nunmehr in Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) umbenann...mehr

Rz. 14 Zu den ersetzenden Aufwendungen kommen solche zur Sicherung der Wohnungseinrichtung in Betracht (Abnahme von Gardinen, Aufrollen von Teppichen, Abdecken von Möbeln, Polstersachen und Fußböden, die Sicherung von Gemälden, sonstigem Wandschmuck, Wertsachen, Dokumenten usw., Auslagerung von Möbeln (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 27.10.2005, 9C 158/05, MM 2006, 299)).Abe...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat versucht, die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse von den anderen mietrechtlichen Vorschriften abzusetzen. Das ist ihm nur teilweise gelungen. Der Rechtsanwender muss also nicht nur bei jeder einzelnen Vorschrift prüfen, ob sie für das jeweilige Mietverhältnis zur Anwendung kommt. Er muss darüber hinaus in al...mehr

Rz. 1 Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat versucht, die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse von den anderen mietrechtlichen Vorschriften abzusetzen. Das ist ihm nur teilweise gelungen. Der Rechtsanwender muss also nicht nur bei jeder einzelnen Vorschrift prüfen, ob sie für das jeweilige Mietverhältnis zur Anwendung kommt. Er muss darüber hinaus in allen drei Absc...mehr

Rz. 2 § 549 Abs. 1 stellt klar, dass die Bestimmungen des ersten Abschnitts/ersten Untertitels auch für Wohnraummietverhältnisse gelten, soweit der zweite Abschnitt/zweiter Untertitel keine abweichenden Regelungen enthält.mehr

Rz. 3 Die Absätze 2 und 3 der Vorschrift bringen sogleich eine Einschränkung für Abs. 1, indem sie für bestimmten Wohnraum den Anwendungsbereich der Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse einschränken. Die Ausnahmen beziehen sich – wie bisher schon z. B. in § 564b Abs. 7 a. F. – auf bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz für den Mieter und zu Mieterhöhungsbeschränkun...mehr