Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 564 BGB ... / B. Der Erbe als Mieter (§ 564 S 1).

Rn 3

Zwischen der natürlichen Person des Erblassers als Mieter und dem Vermieter muss ein Wohnraummietverhältnis bestanden haben, das allein durch den Tod des Mieters nicht beendet wird. Sind keine eintritts- oder fortsetzungsberechtigten Personen iSd §§ 563, 563a vorhanden (AG Hambg ZMR 16, 458), erwirbt der Erbe gem den §§ 1922, 1967, 857 auch ohne die mehr klarstellende/deklaratorische Regelung des § 564 1 alle Rechte und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, wie sie vorher in der Person des Mieters begründet waren (zum Insolvenzverwalter als Erben: Polonius ZVI 18, 90; zur Haftung des Mietererben Drasdo NJW-Spezial 20, 609). Dasselbe gilt für den Fall, dass die Eintritts- oder Fortsetzungsberechtigten von ihrem Recht zur Ablehnung des Eintritts wirksam – insb fristgerecht gem § 563 III – Gebrauch gemacht haben. Die Gesamtrechtsnachfolge kommt nur subsidiär zum Tragen.

Rn 4

Sonderfall: Mietermehrheit Vorbehaltlich abw Individualregelungen (Lammel § 564 Rz 11) nimmt die wohl hM (Naumbg ZMR 01, 539 = NZM 02, 166 ff) einen Ausschluss des Kündigungsrechts auf Mieterseite an, wenn nur einer von mehreren (Mit-)Mietern verstirbt (unzulässige Teilkündigung). Eine Kündigung, die sowohl von dem/den Erben des verstorbenen Mitmieters als auch von den überlebenden Mietern ausgesprochen wird, ist möglich (vgl Eckert GS Sonnenschein 03, 313 ff und MüKo/Häublein § 564 Rz 13 ff). Im Ergebnis ergibt sich aus § 564 2 kein Kündigungsrecht der Mitmieter, die dem Vermieter als Gesamtschuldner mit dem verstorbenen Mitmieter hafteten. Insoweit ist eine Vereinbarung erforderlich. Bei deren Fehlen kommt ein Kündigungsrecht ggf noch über § 313 in Betracht.

Rn 5

Das Kündigungsrecht des Vermieters ergibt sich bei einer Mietermehrheit ebenso wenig direkt aus § 564 2. Insoweit fordert Häublein (MüK...