Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraummietverhältnis

Leitsatz Die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird unwirksam, wenn der Vermieter hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen 2 Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist. Eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses kann regelmäß...mehr

Leitsatz Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des...mehr

Leitsatz Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzel...mehr

VV RVG Nr. 3101 Nr. 2 Gem. Nr. 3101 Nr. 2 des Vergütungsverzeichnisses entsteht eine 0,8 Verfahrensdifferenzgebühr für Verhandlungen vor Gericht zur Einigung von in diesem Verfahren nicht rechtshängigen Ansprüchen. Die vorgenannte Regelung gilt, sofern es sich um die Protokollierung einer Einigung in irgendeinem "normalen" Rechtsstreit handelt. Nötig ist zwar ein Antrag auf E...mehr

Die weitere Beschwerde des Prozessbevollmächtigten der Beklagten aus eigenem Recht, mit der er eine Erhöhung des Streit- und Vergleichswertes begehrt, ist über § 32 Abs. 2 RVG gem. § 68 Abs. 1 GKG i.V.m. § 66 Abs. 4 und Abs. 5 S. 4 GKG statthaft, nachdem sie das LG in der angefochtenen Entscheidung zugelassen hat. Sie ist auch sonst zulässig, insbesondere fristgerecht und be...mehr

Die Klägerin hatte vor dem AG Klage auf Zahlung rückständigen Mietzinses für Wohnraum erhoben und im Wege der Klageerweiterung u.a. die Feststellung begehrt, dass die Beklagten der Klägerin künftig eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 670,33 EUR schulden. Zur Begründung ihrer Klage hat sich die Klägerin auf mehrere Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG i.V.m. mit e...mehr

Die klagende Mieterin hatte zunächst auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Kündigung ihres Wohnraummietverhältnisses (monatliche Kaltmiete 600,00 EUR) geklagt. Nach Zustellung der Klage und dem Ausspruch weiterer Kündigungen hat die beklagte Vermieterin Widerklage gegen die Klägerin und Drittwiderklage gegen weitere Mitbewohner auf Räumung erhoben. Das AG hatte den Streit...mehr

Der Streitwert für die Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung ist gem. § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Der Kläger begehrt eine monatliche Mietminderung von 20 %, mithin i.H.v. 472,18 EUR, so dass der Streitwert 12 x 472,18 EUR = 5.666,16 EUR beträgt. a) Es ist in Rspr. u. Lit. streitig, wie der Gebühren...mehr

Leitsatz 1. Ein mit mehreren Personen bestehendes Mietverhältnis kann nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. 2. Die Ankündigung der Zahlungseinstellung berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn sie von allen Mietern gemeinsam abgegeben wird. 3. Eine unpünktliche Mietzahlung allein rechtfertigt die Kündigung nicht. Vielmehr ist hierüber aufgrund einer umfassenden Inter...mehr

Leitsatz Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen...mehr

Leitsatz Die Pfändung und Überweisung des Anspruchs auf Auszahlung des genossenschaftlichen Auseinandersetzungsguthabens stellt nicht deshalb eine unzumutbare Härte i. S. des § 765a ZPO dar, weil sie mittelbar zum Verlust der genossenschaftlichen Wohnungsrechte des Schuldners geführt hat und die Möglichkeit besteht, dass er seine derzeitige Wohnung verliert. (amtlicher Leitsa...mehr

Leitsatz Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Abs. 3 Kommentar Der Eigentümer eines M...mehr

Leitsatz Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die v...mehr

Leitsatz 1. Sind mehrere Personen Mieter, so ist die für die Kündigung erforderliche Schriftform gewahrt, wenn das Kündigungsschreiben von einem Mieter mit dem Zusatz "i. A." unterzeichnet wird und sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Unterzeichner zugleich für sich selbst handeln wollte. 2. Bei einem Mietvertrag mit einem Studenten verstößt ein formularmäßig vereinb...mehr

Leitsatz Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette GenG § 66; InsO § 109 Abs. 1 S. 2 Kommentar Zwischen einer Wohnungsgenossenschaft und einem Mieter besteht ein ...mehr

Leitsatz a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der ...mehr

Leitsatz 1. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nicht für die ordentliche Kündigung. 2. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, dass die Pflichtverletzung schuldhaft begangen wird. Der Mieter muss das fehlende Verschulden darlegen und beweisen. 3. Im Fall der nachträglichen Zahlung entfällt das Verschulden nur dann, wenn der Rückstand "binn...mehr

Leitsatz Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 573c Abs. 1 Satz 1 , § 580...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann, gleich ob ein mit dem Schuldner begründetes Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde, den Insolvenzverwalter nur auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, wenn dieser sie in Besitz genommen hat oder daran für die Masse ein Recht beansprucht. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette InsO § 47; BGB §§ ...mehr

Leitsatz Bei der Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten liegt der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen Bereich, wenn die Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet und auch genutzt werden und das Gewerbe zum Lebensunterhalt dienen soll; dies gilt selbst dann, wenn der größere Teil der Mietfläche zu Wohnzwecken genutzt wird. (amtlich...mehr

Leitsatz Beruft sich der auf Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung verklagte Mieter auf einen (mündlich geschlossenen) Wohnraummietvertrag, so ist für diese Rechtsstreitigkeit ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum belegen ist. Das Amtsgericht ist ohne Rücksicht auf den Streitwert für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Woh...mehr

Leitsatz Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden. Normenkette BGB § 541 Kommentar Der Vermieter hatte die Wohnung mit einem Breitbandkabelanschluss ausgerüstet und im Anschluss hieran die Mieterin aufgefordert, eine auf der Balkonbrüstung befestigte Parabolantenne zu entfernen. Da die Mieterin h...mehr

Leitsatz Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 542, 550 Kommentar In einem 1991 geschlossenen Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Dauer w...mehr

Leitsatz Aus der Formulierung im Geschäftsraummietvertrag "Die Abrechnung erfolgt bis spätestens zum 30.09. des folgenden Jahres" kann ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden. Die in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse geregelte Ausschlussfrist ist im Gewerbemietraumrecht nicht analog anwendbar. ...mehr

Leitsatz Gegenstand des Verfahrens waren Streitigkeiten zwischen der Mieterin und den Vermietern von Gewerberäumlichkeiten und einer Privatwohnung. Die Büroräume sollten zum 1.6.2005, die Privatwohnung zum 1.9.2005 an die Klägerin vermietet werden. Der Mietbeginn für die Büroräume wurde später auf den 1.7.2005 hinausgeschoben. Die Beklagten kündigten mit Schreiben vom 26.7.2...mehr

Leitsatz Bei gewerblicher Zwischenmiete von Wohnungen zur Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, auch Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter. Fakten: Der Vermieter vermietete mit Generalmietvertrag eine Wohnanlage mit 13 Wohnungen auf die Dauer von 30 Jahren. Die Vermietung erfolgte zur Weiter...mehr

Leitsatz Das Recht des Mieters von Wohnraum, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, kann nicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Mieter ausgesprochenen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Im Mietvertrag ist geregelt: Der Mietvertrag vom 10.9.2001 läuft auf unbestimmte Zeit und kann unt...mehr

Leitsatz Enthält ein Wohnraummietverhältnis, das vor dem 1. September 2001 begründet wurde, eine Verlängerungsklausel, kann es nur zum Ablauf der jeweiligen Laufzeit (hier ein Jahr) gekündigt werden. Hat der Altvertrag die vor dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt, beträgt die Kündigungsfrist seither dennoch drei Monate. Fakten: Der Wohnung...mehr

Leitsatz Die Betriebspflicht ist nur dann verletzt, wenn der Gesamtcharakter des Unternehmens nicht mehr gewahrt ist. Bei Geschäftsraummietverhältnissen darf die Mietminderung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen von einer Vorankündigung abhängig gemacht werden. Fakten: Der Vermieter macht Zahlungsansprüche gegen den Geschäftsraummieter geltend, weil dieser die Miete geminde...mehr

Leitsatz Die in einem während der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) geschlossenen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter das Wohnraummietverhältnis mit einer Frist von zwei Wochen kündigen kann, gilt als wirksame vertragliche Vereinbarung nach dem 3. Oktober 1990 fort. Sachverhalt In einem 1988 im heutigen Beitrittsgebiet geschlossenen Mietvertrag über ei...mehr

Es muss ein Wohnraummietverhältnis vorliegen, bei Mischmietverhältnissen kommt es nach allgemeinen Grundsätzen auf den Schwerpunkt des Vertragszwecks an (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 107 ff.). Nach vorzugswürdiger und wohl h.M. ist § 940a Abs. 2 ZPO bei Vorliegen eines Gewerbemietverhältnisses weder direkt noch analog anwendbar. Dies folgt bereits aus d...mehr

Die Tatbestandsvoraussetzung der Schriftform ergibt sich aus § 126 Abs. 1 BGB. Erforderlich ist danach eine Erklärung, die vom Kündigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mit notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet ist. Unter Name ist grds. der Vor- und Nachname zu verstehen. Es genügt aber i.d.R. die Unterzeichnung mit dem Nachnamen. Das ist aber die Mind...mehr

(BGH, Urt. v. 5.10.2022 – VIII ZR 117/21) • Auf den Mieter umlegbare Betriebskosten sind im Wohnraummietverhältnis die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand. Auch die ...mehr

Die sog. Mietpreisbremse hat zu einem nicht unerheblichen Regelungschaos geführt (ausführlich Börstinghaus/Brock NZM 2021, 161). Es gibt inzwischen drei verschiedene Regelungsregime, die sich sowohl in den Voraussetzungen als auch in den Rechtsfolgen unterscheiden, deren Anwendungsbereich immer vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abhängt. Identisch ist jeweils der Umst...mehr

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz mehrerer Abmahnungen seine Hunde auf Gemeinschaftsflächen entgegen der Hausordnung frei herumlaufen lässt. Ein solches Verhalten stellt eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung (BGH NZM 2020, 105 = GE 2020, 253 = WuM 2020, 98 = ZM...mehr

Das soziale Mietrecht ist im Bereich des Kündigungsschutzes zweistufig aufgebaut. Zunächst kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Auf dieser Ebene findet eine Prüfung von Mieterinteressen noch nicht statt. Hat der Vermieter ein zur Kündigung berechtigendes Interesse, kann der Mieter ggf. die befris...mehr

Ist das Wohnraummietverhältnis mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses eingegangen worden, so gelten besondere Vorschriften. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den Werk- bzw. Werkmietwohnungen und den Werkdienstwohnungen.mehr

Der VIII. Senat hatte in der Vergangenheit durch einen sehr weit gefassten Leitsatz zumindest für erhebliche Missverständnisse, was die Kündigung wegen sog. Betriebsbedarfs angeht, gesorgt (BGH GE 2012, 1631 = WuM 2012, 684 = NZM 2013, 22 = NJW 2013, 225 = ZMR 2013, 107 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 43 m. Anm. Börstinghaus; Schach MietRB 2013, 2; Blank WuM 2013, 47; Both juris...mehr

§ 573 Abs. 2 BGB enthält nur eine beispielhafte Aufzählung von Kündigungsgründen, sodass auch noch andere Gründe zur Kündigung berechtigten können, wenn sie von ähnlichem Gewicht, wie die exemplarisch aufgezählten sind (so auch LG Tübingen NJW-RR 1987, 405). Hierzu zählt auch der sog. Betriebsbedarf, also das Benötigen der Räume für eine selbstständige oder freiberufliche Tä...mehr

Der besondere Gerichtsstand orientiert sich i.d.R. an dem Streitgegenstand und stellt damit eine besondere Verbundenheit des Streitgegenstands mit einem bestimmten Ort sicher. Daneben knüpft der besondere Gerichtsstand auch an den Aufenthaltsort des Beklagten, an die Niederlassung oder an dem Ort, an dem sich das Vermögen des Beklagten befindet, an (vgl. Baur, a.a.O., 5. Kap...mehr

(BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17) • Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (ggf.) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhe...mehr

Ein Vermieter hatte 8 Wohnungen in einem Anwesen in Berlin an eine GmbH & Co. KG vermietet. Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: § 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter...mehr

Auch der Mieter kann gem. § 543 Abs. 1 BGB ein Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Insofern gilt grds. das Gleiche wie oben (s. Teil 1 des Beitrags, dort II.1.d). Zu beachten ist aber, dass der Mieter ohne jeden Grund sowieso immer mit einer dreimonatigen Frist kündigen kann, sodass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auf Mi...mehr

Der BGH (WuM 2016, 341 = GE 2016, 849 = MDR 2016, 818 = NZM 2016, 467 = NJW-RR 2016, 784 = ZMR 2016, 771 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 69 m. Anm. Eisenschmid) hatte vor einiger Zeit darauf hingewiesen, dass ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen kann, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Kon...mehr

Der Vermieter kann allein wegen der Mieterinsolvenz nicht kündigen, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen eines besonderen Kündigungsgrunds vor und es greift nicht die Kündigungssperre des § 112 InsO . Der Insolvenzverwalter kann nach § 109 Abs. 1 S 2 InsO jedoch erklären, dass Ansprüche aus dem Wohnraummietvertrag nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden könne...mehr

(BGH, Urt. v. 10.7.2024 – VIII ZR 184/23) • Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. § 535, § 280 Abs. 1...mehr

Der formularvertragliche Ausschluss eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Mietsache ist bei einem Wohnraummietverhältnis wegen § 309 Nr. 2b) BGB unwirksam, sowohl was § 320 BGB als auch was § 273 BGB betrifft. Aufgrund der synallagmatischen Verpflichtung ist der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB nach § 309 Nr. 2a) BGB grundsätzlich ausgeschlossen, ...mehr

Schließlich wurde durch das Mietrechtsanpassungsgesetz auch der Schutz gewerblicher Mietverhältnisse, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen, erweitert. Solche gewerblichen Mietverträge konnten nach bisheriger Rechtslage beliebig befristet und ohne Grund innerhalb der gesetzlichen Fristen gek...mehr

Für Wohnungen, für die noch die Kostenmiete nach dem WoBindG, der II. BV und der NMV zu zahlen ist, ist § 11 Abs. 1 WoBindG lex specialis (BGH NJW 2012, 2270). Etwas anderes gilt jedoch für den geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das "Gesetz zur Überleit...mehr

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne Weiteres die fristgemäße Kündigung. Die Vorschrift i...mehr