Mietrückstände - Offene Prozesskosten aus Räumungsklage sind keine Mietrückstände

Leitsatz

Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.

Fakten:

Der Vermieter hatte wegen Zahlungsrückstands in Höhe von 4.290 Euro fristlos gekündigt und dann Räumungsklage erhoben. Die Mietrückstände wurden von der ARGE innerhalb der Zweimonatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Im Hinblick auf die dadurch unwirksam gewordene Kündigung erklärten die Parteien den Räumungs-prozess in der Hauptsache für erledigt. Die auf den Mieter entfallenen Prozesskosten bezahlte dieser nicht. Der Vermieter kündigte später des Mietverhältnis erneut, in diesem Fall fristgemäß, mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er die Mieten für zwei weitere Monate verspätet erbracht und die Kosten aus dem Räumungs-prozess nicht beglichen habe. Der Vermieter erhob wieder Räumungsklage. Auch der BGH gibt dem Mieter recht. Die verspätete Zahlung von zwei Monatsmieten genügt für eine Kündigung nicht. Eine lediglich gelegentliche und damit nicht nachhaltige Zah-lungsunpünktlichkeit führt nicht zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zumal die Fristüberschreitungen von kurzer Dauer waren. Der Mieter war mit der Zahlung der Prozesskosten zwar mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten bei Weitem übertraf. Dieser Zahlu...