Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrechtsreform

Rz. 7 Nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist auf ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit der bisherige § 564c, also die bisherigen Regelungen über Zeitmietverträge, in Verbindung mit § 564b sowie die §§ 556a–c, § 565a Abs. 1 und § 570 in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden. Es gilt also insofern ein bisher vereinbarter einfacher Zeitmie...mehr

Leitsatz Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229§ 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Ink...mehr

Leitsatz Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. (amtlicher Leitsatz des BGH) Eine jahrelange rügelose Hinnahme e...mehr

Leitsatz Ein einfacher Mietspiegel kann auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch die Mietrechtsreform alleinige Grundlage für eine Mieterhöhung sein. Das hat der BGH klargestellt. Sachverhalt Der Vermieter einer Wohnung in Backnang (Baden-Württemberg) verlangte von einem Mieter, einer Mieterhöhung um 77 EUR monatlich zuzustimmen. Der Berechnung der Mieterhöh...mehr

Leitsatz Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1.9.2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendung d...mehr

Leitsatz 1. An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrags, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Minderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten. (amtlicher Leitsatz des BGH) 2. Der Vermieter kann ein Mietverhält...mehr

Leitsatz Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette MHG a. F § 10 Abs. 2 S. 2, BGB §§ 139, 557a Kommentar In einem Mietvertrag vom 24.5.1996 haben die Parteien in einer indiv...mehr

Leitsatz Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Ver- tragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missach...mehr

Leitsatz In einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel nur dann unwirksam, wenn sie dazu führt, dass der Mieter seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchsetzen muss. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsanspruchs von ein oder zwei Monaten stellt keine unangemessene Benachteiligung...mehr

Leitsatz Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil v. 28.4.2004, VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088). Normenkette BGB § 558 Abs. 1 Kommentar Zwischen den P...mehr

Leitsatz Ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden. Zeitmietverträge, die nach der Mietrechtsreform a...mehr

Leitsatz Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden. Normenkette BGB § 541 Kommentar Der Vermieter hatte die Wohnung mit einem Breitbandkabelanschluss ausgerüstet und im Anschluss hieran die Mieterin aufgefordert, eine auf der Balkonbrüstung befestigte Parabolantenne zu entfernen. Da die Mieterin h...mehr

Leitsatz Unter dem seit dem 1.9.2001 geltenden neuen Mietrecht wird nicht mehr an der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. / § 536b BGB n. F. festgehalten, da mit der Mietrechtsreform die Grundlage dafür entfallen ist. Sachverhalt Im vorliegenden Fall hatte der Mieter vom Ve...mehr

Leitsatz Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Flächen der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Miete...mehr

Leitsatz Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach d...mehr

Leitsatz Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch des Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen (amtlicher Leit...mehr

Leitsatz Die nachträgliche Umlage von rückwirkend erhöhter Grundsteuer ist auch ohne Vorbehalt der Nachforderung zulässig. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind. Fakten: Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31.12.2001 verlangte der Mieter Freigabe des Mietkautionskontos. Der ...mehr

Leitsatz Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt zu laufen, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Allerdings kann die Verjährungsfrist nicht vor Mietvertragsende beginnen. Fakten: Der Vermieter fordert Schadensersatz wegen nicht ...mehr

Leitsatz Zahlt der Mieter nach einer Abmahnung die Miete noch dreimal unpünktlich, kann der Vermieter fristlos kündigen Fakten: Der Mieter war mit der Zahlung der Miete häufig in Verzug geraten. Der Vermieter hatte ihn aufgefordert, in Zukunft pünktlich zu zahlen und diese Abmahnung mit einer Kündigungsdrohung verbunden. Auch in den drei der Abmahnung folgenden Monaten hatte ...mehr

Leitsatz Die Bestimmung im Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam. Fakten: Im Formularmietvertrag ist geregelt: "Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvert...mehr

Leitsatz Zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht in einem Wohnraummietvertrag. Fakten: Der Mietvertrag war auf unbestimmte Zeit geschlossen und enthielt den handschriftlichen Zusatz: "Der Mieter verzichtet für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht." Bereits einen Monat nach Vertragsschluss teilte der...mehr

Leitsatz Verzicht oder Verwirkung des Minderungsrechts des Mieters aufgrund vollständiger vorbehaltloser Zahlung über einen längeren Zeitraum kommt nur in Betracht, wenn der Mieter den Mietmangel dem Vermieter gegenüber nicht gerügt hatte. Fakten: Der Mieter hatte erst nach zwei Jahren begonnen, wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden Lärmbelästigung die Miete zu minde...mehr

Leitsatz Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausbezahlt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften der Mietrechtsreform noc...mehr

Leitsatz Nimmt der Vermieter eine Mietminderung des Mieters über längere Zeit widerspruchslos hin, verwirkt er seinen Mietzahlungsanspruch. Fakten: Nachdem der Vermieter die jahrelange Mietminderung des Mieters widerspruchslos hingenommen hatte, fordert er nunmehr die Zahlung der Minderungsbeträge. Das Gericht weist den Anspruch des Vermieters zurück. Es kann dahinstehen, ob ...mehr

Leitsatz Will der Vermieter die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er Drittmittel (hier Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten) nicht berücksichtigen. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Voreigentümer hatte das Gebäude unter Inanspruchnahme von ö...mehr

Leitsatz Das Recht des Wohnraummieters, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, kann nicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Fakten: Der Wohnungsmietvertrag vom Oktober 2001 sieht einen Mietbeginn zum 1. Dezember 2001 vor. Nach diesem Vertrag konnte das Mietverhältnis vom Mieter erstmals zum 30. November 2003 unter Einhaltung der ge...mehr

Für Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, ist gesetzlich geregelt, dass die Miete spätestens am 3. Werktag des jeweiligen Kalendermonats zu entrichten ist. "Entrichten" heißt nicht, dass die Miete zu diesem Zeitpunkt auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Daher sind nach der Rechtsprechung des BGH Fo...mehr

Feststellungsklage eines Grundeigentümers gegen gemeindlich anerkannten Mietspiegel Der BayVGH hat sich in seinem Beschl. v. 3.2.2022 (4 ZB 21.967, NZM 2022, 260 ff. = BayVBl 2022, 456 ff.) mit der Frage befasst, ob der qualifizierte Mietspiegel i.S.d. § 558d BGB verwaltungsgerichtlich überprüft werden könne. Dabei nimmt er zunächst Bezug auf die zur verwaltungsprozessualen Z...mehr

Seit der Mietrechtsreform aus 2001 muss die Miete 15 Monate unverändert geblieben sein. Das gesetzgeberische Ziel war es, die schon länger geltende Jahressperrfrist mit der Überlegungsfrist des Mieters aus § 558b Abs. 1 BGB zu kombinieren und somit maximal deutlich zum Ausdruck zu bringen, dass eine Mieterhöhung erst nach Ablauf der Jahressperrfrist verlangt werden kann (Sch...mehr

Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich grundlegend vom Wohnraummietrecht. Für die Umlage von Betriebskosten gelten §§ 556, 556a, 560 BGB nicht im gewerblichen Mietrecht (§ 578 BGB; Rips in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl. 2006, Rn 1602). Nur die Vorschriften zum Wärme-Contracting gelten auch im Gewerberaummietrecht (§§ 578 Abs. 2 S. 2, 556c S. 2 u....mehr

Seit der Mietrechtsreform 2001 heißt es im Gesetz, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu beachten hat (dazu Börstinghaus/Lange WuM 2010, 538). Die Einordnung dieses Grundsatzes ist umstritten. Dass eine unwirtschaftliche Heizung keinen Mangel darstellt, hat der XII. Senat vor gut einem Jahr entschieden (BGH GE ...mehr