Vorfälligkeitsklausel im Altmietvertrag und Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Leitsatz

1. An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrags, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Minderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

2. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter den Zahlungstermin fortdauernd überschreitet, er aus diesem Grund abgemahnt wird, der Zahlungstermin nach der Abmahnung erneut überschritten wird und das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise deshalb nachhaltig erschüttert war.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 551 a. F., 543 Abs. 1 n. F.

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1986 ein Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung. Der Formularmietvertrag enthält u. a. folgende Klausel: "§ 5: Die Miete und die ... Betriebskosten sind monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter ... zu entrichten." In § 6 des Mietvertrags ist eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart. Danach kann der Mieter nur mit unstreitigen, rechtskräftig festgestellten oder Schadensersatzforderungen wegen Mängeln der Mietsache aufrechnen. Die Aufrechnung ist außerdem auf 25 % der monatlich zu zahlenden Miete beschränkt.

Die Miete betrug zuletzt 383,15 EUR pro Monat. Seit Anfang 2005 zahlt der Mieter die Miete nur noch unregelmäßig, sodass ein Rückstand von mehreren Monatsmieten entstand. Der Vermieter hat das Mietverhältnis deshalb im Juni 2006 fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben.

In der Folgezeit verhandelten die Parteien wegen einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat die Rückstände bis November 2006 mit Schreiben vom 15.11.2006 auf 5.540,05 EUR beziffert und für den Fall der Zahlung eine Klagerücknahme in Aussicht gestellt. Er hat in diesem Schreiben zugleich zum Ausdruck gebracht, dass er künftig auf einem vollständigen und pünktlichen Mieteingang bestehe; er werde bereits bei vierzehntägiger Fristüberschreitung rechtliche Maßnahmen ergreifen. Der Mieter hat daraufhin den gesamten Mietrückstand im Dezember 2006 bezahlt. Der Vermieter hat die Räumungsklage zurückgenommen.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Mieter auch die Miete für Dezember 2006 gezahlt hat. Die Miete für Januar 2007 wurde jedenfalls erst am 31.1.2007 – also am Monatsende – bezahlt. Der Vermieter hat das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs für die Dezember- und Januarmiete sowie wegen Zahlungsunpünktlichkeit mit Klageschrift vom 24.1.2007 erneut gekündigt.

Bei diesem Sachverhalt kommen zwei Kündigungstatbestände in Betracht:

1. Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB)

Dieser Kündigungstatbestand setzt voraus, dass sich der Mieter mit der Miete "für zwei aufeinanderfolgende Termine" in Verzug befindet. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, es komme nicht darauf an, ob der Mieter die Miete für Dezember 2006 gezahlt hat. Jedenfalls habe er die Januarmiete rechtzeitig gezahlt, weil die Klausel in § 5 des Mietvertrags unwirksam sei und deshalb § 551 BGB a. F. gelte. Ein Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine liege deshalb nicht vor.

Der BGH teilt diese Ansicht: Vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 war hinsichtlich der Mietzahlung in § 551 BGB a. F. geregelt, dass die Miete am Ende eines Monats zu bezahlen ist. Die meisten vor dem September 2001 abgeschlossenen Formularverträge enthalten – wie im Entscheidungsfall – allerdings eine Vorfälligkeitsklausel. Die Vorfälligkeitsklausel konnte auch in Formularmietverträgen unbedenklich vereinbart werden (BGH, Beschluss v. 26.10.1994, VIII ARZ 3/94, NJW 1995, 254). Etwas anderes gilt nach obergerichtlicher Rechtsprechung, wenn im Mietvertrag zugleich ein (wirksamer oder unwirksamer) Aufrechnungsausschluss vereinbart ist, der zur Folge hat, dass der Mieter mit einem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete nicht gegen den Mietzins des Folgemonats aufrechnen kann (BGH, a. a. O.). Diese Klauselkombination führt zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel. In diesem Fall gilt hinsichtlich der Fälligkeit des Mietzinses die gesetzliche Regelung, mit der weiteren Folge, dass die Miete am Ende eines Monats zu zahlen ist.

Fraglich kann sein, ob die Rechtslage durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1.9.2001 oder durch das Schuldrechtsmodernierungsgesetz zum 1.1.2003 geändert worden ist. Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde § 551 BGB a. F. mit Wirkung zum 1.9.2001 durch § 556b BGB n. F. ersetzt: Danach ist die Miete zu Beginn des Monats zu zahlen. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz bestimmt, dass für Dauerschuldverhältnisse, die vor dem 1.1.2003 begründet wurden, die Regelungen des BGB in der Fassung zum 1.1.2003 gelten. Andererseits ist in der Übergangsvorschrift zum Mietrechtsmodernisierungsgesetz geregelt, dass hinsichtlich der Fälligkeit der Miete für Altmietverhältnisse (Vertragsschluss vor dem 1.9.2001) ...