Fachbeiträge & Kommentare zu Hausordnung

Rn. 127a Stand: EL 177 – ET: 12/2024 Bei den nachfolgend alphabetisch geordneten Einzelfällen aus der Rspr geht es bei der Prüfung der Frage, ob ein Gewerbebetrieb mit GewStPfl (bei Gewerbeertrag über EUR 24 500) und Kammerzugehörigkeit in einer IHK vorliegt – dazu grundsätzlich s Rn 3 –, insb um die Abgrenzung gegenübermehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. Zwei Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden vermehrt ignoriert worden sind, stellt sich die Frage, wie nun (als Hausverwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden A...mehr

Ein Eigentümer hat auf seinem Balkon Ziergehölze in Blumenkästen und reagiert nicht auf die Aufforderung, diese zu entfernen. Wenn ein Wohnungseigentümer entgegen der Hausordnung Ziergehölze in Blumenkästen hält, kann man ihn zur Unterlassung auffordern. Praxis-Beispiel Beschlussmuster Wohnungseigentümer ____________ (Name, Adresse) wird aufgefordert, bis zum ________ (Datum)...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. Zwei Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungs...mehr

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung besagt zur Hausordnung, dass diese mit 2/3 der Stimmen änderbar ist. Wie werden hier die Stimmenthaltungen gewertet? Ich habe hierzu unterschiedliche Meinungen gelesen. Ich bin eher der Meinung, 2/3 der Anwesenden müssen mit Ja stimmen, dass die Änderung zustande kommt. Wie sehen Sie das? Zunächst ist zu fragen, ob es um 2/3 sämtlic...mehr

Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB in folgenden Fällen gegeben sein: Verletzung der Hausordnung und Ruhestörungen Durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen, z. B. wiederholte nächtliche Ruhestörungen durch laute Musik trotz Abmahnung, auch wenn nach der Kündigung keine Stör...mehr

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hinweis Geringe Vertragsverletzung Diese Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündig...mehr

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist zulässig, wenn es dem Vermieter weder zuzumuten ist, sich zunächst mit einer Abmahnung zu begnügen, noch das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter in der Wohnung Rauschgift produziert, z. B. Cannabispflanzen in erheblichem Umfang anbau...mehr

Der WEG-Hausverwalter ist auch zur Kündigung des Mietvertrags im Namen des Vermieters berechtigt und aufgrund einer erteilten Hausverwaltervollmacht prozessführungsbefugt.[1] Der Verwalter eines Mietshauses dagegen (Verwalter von Sondereigentum) kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Re...mehr

Nach § 309 BGB ist u. a. unwirksam: Eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Vermieter abhängig gemacht wird ...mehr

Eine Unvereinbarkeit mit den §§ 305 ff. BGB liegt ferner vor bei überraschenden oder ungewöhnlichen Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB). Dies ist der Fall, wenn der Mieter nach den Gesamtumständen des Mietvertrags wegen der Ungewöhnlichkeit der Klausel mit einer solchen Regelung nicht zu rechnen brauchte (z. B. der Mietvertrag beinhaltet eine Verpflichtung zum Kauf von Einrichtungs...mehr

Überblick Das Abstellen von Kraftfahrzeugen und Fahrrädern richtet sich grundsätzlich nach den in der Hausordnung festgelegten Bestimmungen oder nach individuellen Vereinbarungen. Wurde weder eine individuelle Regelung zum Abstellen von Kraftfahrzeugen und Fahrrädern getroffen noch ein entsprechender Passus in die Hausordnung aufgenommen, gilt Folgendes: Hinweis Angemietete S...mehr

Rz. 75 Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung bringt naturgemäß eine gewisse Lärmentwicklung mit sich – Umherlaufen in der Wohnung, Betrieb von Haushaltsgeräten, Rundfunk- und Fernsehempfang, Unterhaltungen, Feiern, Pflege von Hausmusik und dgl. Das alles gehört zum Wohnen und beeinträchtigt die Räume als solche nicht. Daher wird das Maß der durch den vertragsgemäßen Gebrau...mehr

Rz. 45 Aus der Gesetzesformulierung des § 535 Satz 1 "durch den Mietvertrag" ergibt sich, dass sich der inhaltliche Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien richtet. Dazu gibt es üblicherweise in den Formularmietverträgen Einzelvereinbarungen, aber auch die Hausordnung, die entweder sich im Formularvertrag selbst befindet oder ...mehr

Rz. 118 In Erfüllung seiner Obhutspflicht hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die gemietete Sache einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (mit)nutzt (Gemeinschaftseinrichtungen, Zugänge, Zufahrtswege), keinen Schaden nimmt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10 – Betäubungsmittel in der Wohnung; LG Berlin, Urteil v. ...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grund...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorg...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

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Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregel...mehr

Behaupten kann man viel – um einen Rechtsstreit auch gewinnen zu können, braucht man immer dann, wenn die Gegenseite den geltend gemachten Anspruch bestreitet oder nicht anerkennt, Beweise. Im zivilprozessualen Verfahren hat der Kläger zunächst die anspruchsbegründenden Tatsachen darzulegen. Darlegen bedeutet "behaupten". Praxis-Beispiel Störendes Musizieren des Nachbarn Der lä...mehr

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Verwaltungsmaßnahmen selbst beschließen aber selbstverständlich die Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 18 Abs. 2,19 WEG. Ordnungsmäßige Verwaltung Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ...mehr

Ob der Arbeitgeber Werkmietwohnungen zur Verfügung stellt, steht in seinem Ermessen. Entschließt er sich dazu, hat jedoch der Betriebsrat im Rahmen der vorgegebenen finanziellen Dotierung durch den Arbeitgeber ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht bei der Vergabe der Wohnung, dem Entwurf von Mustermietverträgen, der Erstellung der Hausordnung sowie der Festlegung der Berechnu...mehr

Die verschiedenen Pflichten der Freiwilligen sind maßgeblich in der Vereinbarung gemäß § 8 BFDG festgehalten, insbesondere in der Form der Mustervereinbarung des Bundesamtes für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben (BAFzA). Danach sind die Freiwilligen verpflichtet, die ihnen übertragenen Aufgaben nach bestem Wissen und Gewissen auszuführen, Stillschweigen zu bewahren...mehr

Bis zum Inkrafttreten der Entgeltordnung des TV-L galten die bisherigen Eingruppierungsvorschriften auch für Hausmeister der Länder zunächst weiter. Für den Bereich der Länder waren für angestellte Hausmeister in der Anlage 1a zum BAT, Teil II, Buchst. O Eingruppierungsvorschriften sowohl für Schulhausmeister als auch für Hausmeister in Verwaltungsgebäuden vorgesehen. Die Tät...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümer des Hauses ... beschließen, dass sämtliche Balkonkästen nach innen gehängt werden müssen (gemäß Hausordnung). Etwaige Schäden bzw. Folgeschäden sowie die Entfernung von Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum, durch das Nicht-Einhalten dieser Regelung trägt der verursachende Eigentümer auf seine Kosten." Geg...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob man beschließen kann, wie Blumenkästen aufgehängt werden. Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss: Blumenkästen Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Benutzung besc...mehr

Teilweise mit Erfolg! Der zweite Satz des Beschlusses sei sogar nichtig. Denn eine durch Beschluss aufgestellte Hausordnung sei nichtig, soweit sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsehe. Im Übrigen sei der Beschluss aber nicht zu beanstanden. Es sei nämlich weder dargetan noch ersichtlich, dass es eine Vereinbarung gebe, welche de...mehr

Im Rahmen seiner Organpflichten hat der Verwalter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausfü...mehr

Die wichtigsten Bestandteile einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 Abs. 2 WEG, dort unter den Ziffern 1–6 aufgeführt. Danach gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung[1], die ordnungsmäßige Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums[2], die angemessene Versicherung des gemeinschaftl...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Ist die Gemeinschaftsordnung mit der Hausordnung vergleichbar? Nein. Unter dem Begriff der Gemeinschaftsordnung versteht man die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die zum Inhalt des Sondereigentums gemacht worden sind. Bei der Hausordnung handelt es sich hingegen in der Regel um Gebrauchsbeschlüsse und Verwaltungsbeschlüsse.mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?...mehr

Zugestellter Flur/Laubengang: Kann hier im Rahmen der Hausordnung eine Regelung festgelegt werden, wie der Laubengang zu nutzen ist? Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Zu diesem Mitgebrauch gehört es nicht, dauerhaft Dinge im Laubengang abzustellen. Dies betrifft nic...mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. 2 Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden ignoriert werden, stellt sich die Frage, wie nun (als Verwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden Anlage Gebrauchs- und/...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. 2 Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungsreg...mehr

Überblick Die Verkehrssicherungspflicht rückt in den Fokus, wenn Schnee und Glatteis geräumt werden müssen. Was Grundstückseigentümer, Vermieter und Mieter wissen müssen, um Schadensersatz- oder Schmerzensgeldforderungen aus dem Weg zu gehen. Schnee und Eis müssen grundsätzlich vom Grundstückseigentümer oder Vermieter beseitigt werden, diesen obliegt die Verkehrssicherungspf...mehr

Rz. 65 Abmahnschreiben des Anwalts des Vermieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … die Wohnung im Erdgeschoss/Obergeschoss Mitte/re...mehr

Rz. 11 Nach § 569 Abs. 2 liegt ein wichtiger Grund i. S. d. Generalklausel des § 543 Abs. 1 bei der Wohnraummiete dann vor, wenn ein Vertragsteil den Hausfrieden nachhaltig stört und die Unzumutbarkeitsvoraussetzungen des § 543 Abs. 1 vorliegen; unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14, GE 2015, 509) zu prüfen, ob dem Kündigende...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Rz. 59 Hinweis Kündigung durch Vermieter Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann nur von dem Vermieter ausgesprochen werden. Das ist grds. derjenige, der in dem Mietvertrag als Vermieter bezeichnet worden ist und den Mietvertrag unterschrieben hat (KG, Urteil v. 4.2.2019, 8 U 109/17, GE 2019, 384). Handelt es sich um mehrere natürlichen Personen, kommt es darauf an, o...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 122 Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer für das Aufstellen der Hausordnung verantwortlich. Zulässig sind in diesem Zusammenhang etwa allgemeine Nutzungs- und Reinigungsregelungen und Verpflichtungen, wie etwa Regelungen zur Streupflicht im Winter, zur internen Festlegung der Verpflichtung der Straßenkehrung ausgehend von der jeweiligen Satzung der Gemeinde, zur Tre...mehr

Rz. 30 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.30: Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main I. Ruhezeitenmehr

Rz. 17 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.17: Unterlassungsklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[38] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE), Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer ...mehr

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Rz. 79 Sofern bei fortdauernden oder wiederholten Störungshandlungen auch über einen langen Zeitraum keine Verjährung eintritt, kann dem Abwehranspruch der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Voraussetzung der Verwirkung ist, dass der Beeinträchtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzutreten, die das Abwehrbegehren als gegen Treu u...mehr