Fachbeiträge & Kommentare zu Hausordnung

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Regelmäßig ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, d. h. der Mieter hat vor oder bei Vertragsschluss Kenntnis von der Hausordnung bekommen. In diesem Fall ist die Hausordnung eine Art "Allgemeine Geschäftsbedingung". Praxis-Tipp Im Vertrag sollte die Geltung der Hausordnung bestimmt und dem Mieter ein Exemplar der Hausordnung zusammen mit dem Vertrag ausgehändigt we...mehr

Die Hausordnung ist das "Gesetz des Hauses". Eine Ungleichbehandlung der Mietparteien durch eine Hausordnung ist unzulässig, es sei denn, dass es hierfür sachliche Gründe gibt. Es ist zu unterscheiden, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags geworden ist (vertragliche Hausordnung) oder einseitig vom Vermieter bestimmt wurde. Letzteres kann z. B. durch Aushängen im Ha...mehr

Auch bei einer Werkmietwohnung kann eine Hausordnung vereinbart werden, siehe hierzu Punkt 2.9.mehr

Auch bei einer Werkdienstwohnung kann eine Hausordnung vereinbart werden, siehe hierzu Punkt 2.9.mehr

Ist die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden, sondern wurde sie vom Vermieter bekannt gegeben, spricht man von einer einseitigen Hausordnung. Diese darf nur Pflichten enthalten, die sich bereits aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag ergeben. Unzulässig wäre die Schaffung neuer Pflichten wie etwa der Schnee- und Glättebeseitigung oder der Treppenreinigung. Ge...mehr

Für den Bereich des Bundes ist neben der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen" vom 16.2.1970 in der Neufassung des Jahres 1989 (Dienstwohnungsvorschriften – DWV [1]) auch die "Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen im Ausland" (Dienstwohnungsvorschriften Ausland – DWVA[2]) zu beachten. Als Anlage zu den DWV in der Neufassun...mehr

Die Entscheidung über die Vermietung selbst obliegt hingegen der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG.[1] Dabei ist es egal, ob es sich um eine Wohnung oder einzelne Zimmer handelt. Die Willenserklärung des Vermieters hinsichtlich des Vertragsschlusses ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung des Betriebsrats wirksam, d. h. auch ohne Zustimmung des Betriebsrats kommt ei...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können beschließen zu untersagen, Katzen und Hunde auf dem gemeinschaftlichen Eigentum frei herumlaufen zu lassen. Normenkette § 15 Abs. 2 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen unter der Überschrift "Ergänzung der Hausordnung" wie folgt: "Es ist untersagt, Katzen und Hunde auf dem Gemeinschaftsgelände frei herumlaufen zu lassen, wie ...mehr

Leitsatz Sanktionierungen von Verstößen gegen die Hausordnung entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Voraussetzungen für den Eintritt dieser Folge im Vorwege hinreichend bestimmt festgelegt sind (Benennung von konkreten Zuwiderhandlungen). Das Problem Wohnungseigentümer K geht gegen 2 Beschlüsse vor. Der zum Tagesordnungspunkt (TOP) 3 gefasste Beschluss lautet wie f...mehr

Leitsatz Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch kann eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters darstellen. Normenkette §§ 535, 543, 569 BGB; §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3,18 WEG Das Problem Der 75-jährige B ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der K. K kündigt das Mietverhältnis gestützt auf § 569 Abs. 2 BGB fri...mehr

Leitsatz Soweit die Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben enthält, haben Wohnungseigentümer für die Regelung der Hundehaltung auf Freiflächen ein weites Ermessen, dessen absolute Grenzen lediglich durch ein vollständiges Tierhaltungsverbot einerseits sowie eine unbeschränkte Tierhaltungserlaubnis andererseits gebildet werden. Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 2, Abs. 3 WEG Das P...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem vereinbarten Zweck unvereinbar ist. Normenkette §§ 14 Nr. 2, 15 Abs. 3 WE...mehr

Leitsatz Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder -setzung muss von den Wohnungseigentümern bestimmt werden, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Regelmäßig müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenvoranschläge, geregelt werden. Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen...mehr

Leitsatz Dem Ersteher eines Wohnungseigentumsrechts steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist Normenkette § 57a ZVG Das Problem B mietet von T eine Wohnun...mehr

Leitsatz Die Tagesbetreuung von höchstens 2 Kindern geht nicht über das Maß hinaus, was im Rahmen einer Wohnungsnutzung durch eine Familie zu erwarten wäre. Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG Das Problem Wohnungseigentümer W vermietet sein Sondereigentum an M. Nachdem mehrere eigene Kinder von M ausgezogen sind, möchte sie in der Wohnung eine Kindertagespflege betreiben. S...mehr

Leitsatz Nichtige Passage in einer bestandskräftig beschlossenen Hausordnung auf "Verbot der Beförderung von Tieren in beiden Personenaufzügen" Normenkette §§ 13, 14, 15 WEG Kommentar Der Klägerin gehörte eine Wohnung im Dachgeschoss des Hauses, erreichbar über einen sich innerhalb der Wohnung öffnenden Aufzug. Beklagte hatten ihre im 2. OG gelegene Wohnung an Mieter vermietet...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, das Befördern von Tieren im Aufzug generell zu verbieten, ist nichtig, sofern nicht ausnahmsweise sachliche Gründe für ein solches Verbot vorliegen. Sachverhalt In einer Wohnungseigentumsanlage hatten die Eigentümer eine Hausordnung beschlossen, nach der das Mitführen von Tieren in den Aufzügen nicht gestattet ist. Eine Wohnung i...mehr

Begriff Der Hausmeister, auch Hauswart genannt, ist als Arbeitnehmer des Verfügungsberechtigten – i. d. R. des Eigentümers – diesem für die Einhaltung der Hausordnung durch die Mieter verantwortlich, hat für Ordnung, Sauberkeit und Ruhe zu sorgen und dem Verfügungsberechtigten Verstöße gegen die Hausordnung, Störungen und Mängel des Anwesens unverzüglich mitzuteilen. Weiter...mehr

Leitsatz Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Fakten: Die Eigentümer hatten als Bestandteil der Hausordnung beschlossen, dass der Winterdienst wechselseitig von den einzelnen Eigentümern zu erfüllen sei. In einer Eigentümerve...mehr

Leitsatz Erstellung eines mehrjährigen Sanierungsplans oder Beschlussfassung über unmittelbar erforderliche Einzelmaßnahmen stehen grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft Turnusweise Erledigung des Winterdienstes durch die einzelnen Eigentümer bedarf einer Vereinbarung, kann also nicht als Hausordnungsmaßnahme beschlossen werden Normenkette § 21 Abs. 4, 5 Nr. 1, 5 WEG Komme...mehr

Leitsatz Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlu...mehr

Leitsatz Förmlicher Protokollierungsverstoß gegen getroffene Vereinbarung führt nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses Stillschweigende Abänderung einer Vereinbarung (hier: zur Protokollunterzeichnung) in ständiger Praxis setzt das Bewusstsein der Eigentümer voraus, dass von getroffener Vereinbarung abgewichen wird und eine Neuregelung für die Zukunft geschaffen werden soll Ei...mehr

Dem Beschwerdeführer stehen die Haftzuschläge für das Prüfungsverfahren nach § 67e StGB vor der Strafvollstreckungskammer zu. Nach Vorbem. 4 Abs. 4 VV entsteht die Gebühr mit Zuschlag, wenn sich der Beschuldigte nicht auf freiem Fuß befindet. Diese Regelung beruht auf der Überlegung, dass die Verteidigung eines nicht auf freiem Fuß befindlichen Beschuldigten in der Regel Ersc...mehr

Aus den Gründen: [4] „I. Nach Auffassung des BG, dessen Urteil in NZV 2008, 347 veröffentlicht ist, hat der Kläger keinen Anspruch aus § 832 Abs. 1 BGB. Zwar seien die Voraussetzungen des § 832 Abs. 1 S. 1 BGB erfüllt, weil P das Fahrzeug des Klägers zerkratzt habe. Die Beklagten hätten aber ihrer Aufsichtspflicht i.S.d. § 832 Abs. 1 S. 2 BGB genügt. [5] Bei Kindern bestimme ...mehr

Leitsatz Ordnungsamt darf von WEG-Verwalter hinsichtlich der in der gemeinschaftlichen Tiefgarage befindlichen, seitlich durch Gitter und nach vorne durch Stahltore abgeschlossenen, im Sondereigentum stehenden Garagenboxen fordern, dass die Tore in geöffneter Position festgestellt werden und dass die in den Boxen gelagerten brennbaren Gegenstände und Materialien entfernt und z...mehr

Leitsatz Im vorliegenden Einzelfall bejahte Beschlusskompetenz zur sog. "tätigen Mithilfe" (hier: zu turnusweiser Schneeräumpflicht der einzelnen Eigentümer auch als typischerweise in Hausordnungen regelbare Verhaltenspflichten) Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr. 1 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Die Verpflichtung einzelner Miteigentümer zur tätigen Mithilfe bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise ergibt sich aus § 21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 5 Nr. 1 WEG eine Beschlusskompetenz für eine tätige Mithilfe, wenn typischerweise in Hausordnungen derartige Pflichten geregelt sind. Das ...mehr

Das LG Ulm hat den Verurteilten durch Urteil gem. § 63 StGB in einem psychiatrischen Krankenhaus untergebracht. Für das jährliche Überprüfungsverfahren nach § 67e StGB hat die zuständige Strafvollstreckungskammer des LG dem Verurteilten durch Verfügung vom 28.11.2007 die Beschwerdeführerin als Pflichtverteidigerin beigeordnet. In den Folgejahren wurde die Verteidigerin nicht...mehr

Leitsatz Erfolgreiche Verfassungsbeschwerde gegen Bußgeld aufgrund Klavierspielens an einem Sonntag, das vom Nachbar als störender Lärm empfunden wurde Zur Auslegung des unbestimmten Begriffs "erhebliche Ruhestörung" im Berliner Immissionsschutzgesetz Normenkette §§ 4, 15 Abs. 1 Nr. 4 Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin; Art. 103 Abs. 2 GG Kommentar Die Tochter einer musikbege...mehr

Leitsatz Festlegung von Ruhezeiten in einer vereinbarten Hausordnung kann gegen das Bestimmtheitserfordernis verstoßen und deshalb unwirksam sein Normenkette §§ 14 Nr. 1, 2, 3, 15 Abs. 3 WEG; §§ 906, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB; § 890 ZPO Kommentar Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), welche Ruhezeiten festlegt, in denen "jedes unnötige und störende Geräusch zu v...mehr

Sachverhalt Bei dem Vorabentscheidungsersuchen ging es um eine Frage der Auslegung von Art. 13 Teil B Buchst. b der 6. EG-Richtlinie. Streitig war, ob die mit der Vermietung von Wohnungen zusammenhängende Reinigung von Gemeinschaftsräumen eines Mietshauses eine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit oder eine steuerfreie Nebenleistung zu der befreiten Vermietungsleistung darstellt...mehr

Leitsatz Die vereinbarte Zweckbestimmung eines "Cafés" (in München-Schwabing/Maxvorstadt) muss nicht nur im Sinne eines Tages-Café-Betriebs verstanden werden Normenkette §§ 14, 15 WEG; § 1004 BGB; § 139 Abs. 2 ZPO Kommentar Zum Sachverhalt: Das streitgegenständliche Café wurde noch vor Begründung von Wohnungseigentum ab ca. 1952 betrieben und auch im "Gastro-Guide" von München ...mehr

Leitsatz Kurzzeitige Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste Normenkette §§ 13 Abs. 1 Satz 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Gibt es keine Vereinbarungsregelung zur Dauer einer Wohnungsnutzung in der Gemeinschaftsordnung, ist im Umkehrschluss daraus zu folgern, dass auch eine kurzzeitige Nutzung durch wechselnde Feriengäste zulässig ist. Darüber hinaus...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen. Fakten: Vorliegend befinden sich in der Wohnun...mehr

Leitsatz Berechtigung zum Grillen auf Balkonen und Terrassen beurteilt sich nach jeweiligem Einzelfall Normenkette §§ 13 Abs. 1 und 14 Nr. 1 WEG Kommentar Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen wegen Verstoßes gegen §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten...mehr

Leitsatz (Gewerbliche) Vermietung einer Wohnung an ständig wechselnde Personen (Touristen) geht über eine vereinbarte Wohnnutzung hinaus Normenkette §§ 14, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar Die gewerbliche Vermietung einer Eigentumswohnung an ständig wechselnde Touristen bedarf der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn im Rahmen der Teilungserklär...mehr

Leitsatz Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab...mehr

Leitsatz Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses verbietet es dem Eigentümer, das Auslegen von Werbung etc. auf den Gemeinschaftsflächen zu untersagen. Ausnahme: wenn von den abgelegten Werbe- oder Infomaterial eine Belästigung oder Gefährdung ausgeht. Sachverhalt Der Testamentsvollstrecker des verstorbenen Ei...mehr

Leitsatz Enthält die von allen Wohnungseigentümern unterschriebene Hausordnung das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Terrasse) zu nutzen, kann darin die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zu sehen sein. Fakten: Vorliegend begehren einig...mehr

Leitsatz Weitgehendes Ermessen der Gemeinschaft auch zur Änderung einer Hausordnung (hier: zur Aufnahme zusätzlicher Brandschutzregelungen) Normenkette §§ 21, 43 WEG Kommentar Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit...mehr

Leitsatz Bei der Änderung einer Hausordnung haben die Wohnungseigentümer ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen. Link zur Entscheidung OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 20.03.2006, 20 W 430/04mehr

Leitsatz Bei einer Parabolantenneninstallation durch einen ausländischen Eigentümer sind die verfassungsmäßig geschützten Rechte auf Informationsfreiheit und Eigentum gegeneinander abzuwägen Die tatrichterliche Abwägung kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt überprüft werden Normenkette §§ 14, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 5 Abs. 1, Satz 1, Halbs. 2...mehr

Leitsatz Duldungspflichtiger Einbau eines Gartentors Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 123 Abs. 1 StGB Kommentar Der erstmalige Einbau eines Gartentors am straßenseitigen Zugang zu einem Mehrfamilienhaus ist i.d.R. eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Das unvermeidliche Maß eines damit verbundenen Nachteils kann im Einzelfall nicht überschritten und ein...mehr

Leitsatz Beschlussfassung auf Ankündigung gerichtlicher Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs (hier: Hundehaltung) stellt i.d.R. noch keine entsprechende konstitutive Verbotsverpflichtung dar Ein Hundehaltungsverbot wird durch nicht angefochtenen Eigentümerbeschluss wirksam Die Durchsetzung des Verbots kann jedoch im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen Normenkette §...mehr

Sachverhalt Bei dem Verfahren war streitig, ob die als Abtretung bezeichnete Vereinbarung über die Überlassung eines Geschäftsgrundstücks durch eine Gesellschaft an insgesamt drei Schwestergesellschaften, die zusammen mit der überlassenden Gesellschaft demselben Konzern angehören, als steuerfreie Vermietung und Verpachtung von Grundstücken anzusehen ist oder ob es sich um ei...mehr

Leitsatz Ein Verbot der Vermietung von Wohnungen an Feriengäste kann mangels getroffener Vereinbarungen nicht mehrheitlich beschlossen werden Normenkette §§ 13, 15 Abs. 2 WEG Kommentar Durch einen Mehrheitsbeschluss auf Ergänzung der Hausordnung kann eine durch die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung nicht gedeckte Regelung nicht beschlossen werden, durch die den Wohnun...mehr

Leitsatz Durchsetzbarer Anspruch auf Verabschiedung einer Hausordnung Inhaltsermessen primär seitens der Gemeinschaft Normenkette § 21 WEG Kommentar Der einzelne Eigentümer hat Anspruch auf Erlass einer Hausordnung; diesen Anspruch kann er auch gerichtlich durchsetzen. Hinsichtlich des Inhalts einer Hausordnung hat jedoch die Gemeinschaft ein primäres Gestaltungsermessen; dieses...mehr

Leitsatz Eine Gemeinschaft kann als Zusatz zur Hausordnung mehrheitlich beschließen, dass Hunde und Katzen nicht frei in der Anlage herumlaufen dürfen Normenkette (§ 15 Abs. 3 WEG; § 2 Tierschutzgesetz) Kommentar In diesem Sinne hat der Senat bereits im Februar 1994 (BayObLG v. 9.2.1994, 2Z BR 127/93, NJW-RR 1994, 658) entschieden. An dieser Rechtsprechung sei auch nach Einfüg...mehr

Leitsatz Weitgehendes Ermessen der Gemeinschaft über Detailregelungen zur Verwaltung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere in Hausordnungsfragen Normenkette § 15 WEG Kommentar Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermes...mehr