Gerichtliche Verwalterbestellung in Zweiergemeinschaft

Dr. Oliver Elzer

Leitsatz

Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Wohnungseigentümern besteht.

Normenkette

WEG §§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 4 und Abs. 8

Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es nur 2 Wohnungseigentumsrechte. Die Wohnungseigentümer können sich nicht auf die Bestellung eines Verwalters einigen. Wohnungseigentümer K klagt daraufhin auf die Bestellung eines Verwalters. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Dagegen richtet sich die Berufung von Wohnungseigentümer B. Er meint, in einer Zweiergemeinschaft bedürfe es keines Verwalters. Das Landgericht sieht das anders.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht sei zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass auch in einer Zweiergemeinschaft ein Anspruch auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht (§ 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG) bestehe. Es entspreche gefestigter Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht, dass jeder Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Bestellung einer geeigneten Person zum Verwalter habe und insofern ein einklagbarer Anspruch jedes Wohnungseigentümers bestehe.
Ob die Bestellung eines Verwalters in jedem Fall voraussetzungslos (§ 20 Abs. 2 WEG) ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche (Hinweis auf Hügel/Elzer, WEG, 1. Auflage 2015, § 26 Rn. 70) oder aber materiell rechtliche Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Verwalterbestellung ist, dass die Bestellung eines Verwalters dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspreche (Hinweis auf Bärmann/Merle/Becker, WEG, 13. Auflage 2015, § 26 Rn. 282) könne dahinstehen.
Die Bestellung eines Verwalters sei jedenfalls im konkreten Fall erforderlich. Es ergebe sich keine Besonderheit daraus, dass es sich lediglich um eine Zweiergemeinschaft handle und der Verwaltungsaufwand gering sei. Auch eine Zweiergemeinschaft unterliege in vollem Umfang den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, sodass auch insoweit gemäß § 20 Abs. 2 WEG das Recht, einen Verwalter zu bestellen, unabdingbar sei und ein Anspruch auf eine Verwalterbestellung bestehe. Denn der Verwalter sei auch bei einer Zweiergemeinschaft neben der Versammlung das wichtigste Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gerade in einer belasteten Zweiergemeinschaft habe er durch seine Stellung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in besonderer Weise dafür Sorge zu tragen, dass dieses ordnungsgemäß verwaltet werde, sowie die Benutzung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt und dieses instand gesetzt und gehalten werde. Zwar könne es sein, dass, wie es B behaupte, in der Vergangenheit lediglich in geringem Umfang Verwaltungsaufgaben angefallen seien und diese von B im Einverständnis mit dem Rechtsvorgänger des K erledigt werden konnten. Hierauf komme es allerdings nicht entscheidend an.
Auch bei einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft, könne -- insbesondere, wenn diese zerstritten sei – ein dringendes Bedürfnis nach einer neutralen Verwaltung entstehen. Zudem bestehe – jedenfalls aus Sicht des K – zumindest derzeit ein höherer Verwaltungsaufwand, da er neben einem vermeintlichen Schädlingsbefall auch erhebliche Auseinandersetzungen hinsichtlich der Hausordnung vortrage.
Jedenfalls wenn ein Wohnungseigentümer einen Verwalter mit nachvollziehbaren Argumenten fordere, bestehe eine Notwendigkeit einer gerichtlichen Verwalterbestellung (Hinweis auf § 21 Abs. 8 WEG). Etwas anderes könne gegebenenfalls in Wohnungseigentümergemeinschaften gelten, welche ihre Angelegenheiten im Einvernehmen ohne einen Verwalter erledigen. Derartige Fälle würden aber nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen.
Gegen die Bestellung des konkreten Verwalters und die Konditionen des Vertrags wende sich die Berufung nicht.

Kommentar

Anmerkung

Jeder Wohnungseigentümer hat aus § 21 Abs. 4 WEG auf Bestellung einer geeigneten Person zum Verwalter einen einklagbaren Anspruch. Dies gilt – wie die Entscheidung klarstellt – auch in einer "Zweiergemeinschaft". Für eine solche Klage bedarf es ausnahmsweise keiner Ermessensreduktion. Die Bestellung eines Verwalters entspricht – wie aus Bestimmungen abzuleiten ist, die einen Verwalter voraussetzen, sowie aus § 20 Abs. 2 WEG – stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Bestellung ist im Kanon des § 21 Abs. 5 WEG vergessen worden, jedenfalls Gewohnheitsrecht. Die vom Landgericht angemeldeten Zweifel – bzw. das Offenlassen dieser Frage – waren meines Erachtens unnötig. Wie die Richter selber ausführen, gibt es nur 2 denkbare Fälle:

Die Wohnungseigentümer kommen ohne Verwalter aus – weil das alle so sehen. So ein Fall kommt nicht zum Gericht.
Oder ein Wohnungseigentümer meint, es brauche eines Verwalters. Dann muss man ihn auch einen "geben".

Wie an dieser Stelle schon mehrfach und immer wieder ausgeführt, muss der klagende Wohnungseigentümer dazu dem Gericht mehrere Personen benennen, die das Amt übernehmen wollen sowie ihre Verwalterverträge im Entwurf ...