Fachbeiträge & Kommentare zu Hausordnung

Leitsatz Strittige (teils gültige, teils ungültige) Hausordnungsregelungen; u.a.: keine tätige Mithilfe! Duldungspflichtige bauliche Veränderung (hier: Terrassengeländer und Abtrennung einer sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens) Normenkette §§ 13 Abs. 2, 14, 15, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Zu den baulichen Veränderungen: Die bauliche Veränderung der Anbringung eines Geländer...mehr

Leitsatz Zeitliche Einschränkungen des Musizierens in beschlossener Hausordnung Normenkette §§ 15, 21, 23 WEG; § 242 BGB Kommentar Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung, die jeder einzelne Eigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört grundsätzlich auch die Aufstellung einer Hauso...mehr

Leitsatz Tätige Mithilfe (Reinigungsdienste) zumindest nicht "gegen" gesundheitlich beeinträchtigten Eigentümer beschließbar Normenkette § 21 WEG Kommentar In einer Eigentümergemeinschaft wurden der Winterdienst, Garten- und Reinigungsarbeiten auf dem Grundstück in praktizierter "tätiger Mithilfe" durch die Eigentümer erledigt. Ein antragstellender Miteigentümer wies darauf hi...mehr

Leitsatz Das Musizieren (auch berufsbedingt) kann in einer Hausordnung einer größeren Gemeinschaft mit liberalen Nutzungsvereinbarungen nicht zu weitgehend eingeschränkt werden Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 15 WEG) Kommentar 1. Gestattet die Gemeinschaftsordnung in einer großen, im Innenstadtbereich gelegenen Wohnanlage die Nutzung von Wohnungs- und Teileigentum ohne Benutzungsbe...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann im Interesse des Hausfriedens das Grillen auf dem Balkon untersagen. Verstößt der Mieter trotz Abmahnungen gegen dieses Verbot, kann fristlos gekündigt werden. Sachverhalt Dem beklagten Mieter war es gemäß der Hausordnung, welche Vertragsgegenstand des Mietvertrags war, untersagt, auf dem Balkon zu grillen. Er hielt sich jedoch nicht an dieses Verb...mehr

Leitsatz Hausordnung kann das Ausbringen von Außenantennen ausschließen U.U. jedoch Vorrang der grundgesetzlich geschützten Informationsfreiheit Ausländern gegenüber trotz Bestandskraft eines Verbotsbeschlusses Obligatorische mündliche Verhandlung in der Beschwerdeinstanz bei noch nicht aufgeklärtem streitigen Sachverhalt Normenkette (§§ 44, 45 WEG; Art. 5, 14 GG) Kommentar 1. B...mehr

Leitsatz Durch die grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit in Deutschland lebender Ausländer kann die Bestandskraft eines Wohnungseigentümerbeschlusses zum Verbot des Anbringens von Außenantennen jedenfalls für den Ausländer eingeschränkt sein, der erst nach Ablauf der Frist zur Anfechtung des Beschlusses Wohnungseigentümer geworden ist. Fakten: Die Wohnungseigentümer ...mehr

Leitsatz Besteht nach entsprechender Regelung in der Hausordnung die Verpflichtung des Verwalters, grobe Verstöße gegen die Hausordnung gerichtlich zu ahnden, so muss diese Regelung mit der erforderlichen Bestimmtheit erkennen lassen, wann ein grober Verstoß vorliegt und was unter einer gerichtlichen Ahndung im Einzelnen zu verstehen ist. Fakten: Die Eigentümer beschlossen ei...mehr

Leitsatz Ungültige, d. h. zu unbestimmte Hausordnungsregelungen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG; § 276 BGB a.F. Kommentar 1. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären, als sie den Verwalter verpflichtet, "grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden". Eine solche Regelung lässt nicht mit der erforderlichen Bes...mehr

Leitsatz Erneut: "Humane Entscheidung" des BayObLG auf Verneinung der Durchsetzung eines Hundehaltungsverbots im Einzelfall unter Hinweis auf § 242 BGB und Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu Gunsten einer physisch und psychisch kranken Miteigentümerin Normenkette ( §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG; § 242 BGB; Art 3 Abs. 3 Satz 2 GG) Kommentar 1. Andeutungsweise hat der Senat bereit...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der im Hinblick auf einen für ihn unklaren Eigentümerbeschluss bauliche Veränderungen vornimmt und zu deren Beseitigung verpflichtet wird, hat gegen die übrigen Wohnungseigentümer keine Schadensersatzansprüche wegen der Kosten für Auf- und Abbau. Fakten: Ein Wohnungseigentümer errichtete auf seiner Terrasse eine Pergola. Dem Beseitigungsverlan...mehr

Leitsatz Auch wenn in der Hausordnung ein faktisches Musizierverbot vereinbart wurde, was sowohl gegen die guten Sitten wie auch das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit verstößt, können Verstöße einzelner Wohnungseigentümer mit Ordnungsmitteln geahndet werden, so lange die Hausordnung nicht entsprechend geändert ist. Fakten: In der Gemeinschaftsordnung war dem ...mehr

Leitsatz Wird das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse mit der Maßgabe eingeräumt, dass auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten ist, dann kann durch Eigentümerbeschluss bestimmt werden, dass auf der Brüstung der Dachterrasse keine Blumenkästen angebracht werden dürfen. Fakten: Dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung wurde das Sondernutzungsrecht a...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1, 2 WEG Kommentar 1. Zur Hausordnung wurde u.a. beschlossen, dass Blumenkästen auf Balkonen und Terrassen nur innerhalb der Brüstung angebracht werden dürften. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung ließ auf seiner Terrassen-Brüstung Blumenkästen anbringen und beantragte die Ungültigkeitserklärung des vorgenannten Hausordnungs-Eigentümerbeschlusses, ...mehr

Normenkette § 10 Abs.2 WEG, § 13 WEG, § 14 Nr.1 und 2 WEG, § 15 Abs.3 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in einer Mehrhausanlage (10 Wohngebäude) ein Wohnhaus mit 8 Wohnungen an den Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut wurden (sonstige betreute Wohnform im Sinne des Kinder- und Jugend...mehr

Normenkette Art.5 Abs.1 Satz 1 GG, Art. 14 GG; § 14 Nr.1 WEG, § 22 Abs.1 WEG Kommentar 1. Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss gehört griechischen Staatsangehörigen; das Haus ist an das Breitbandkabelnetz angeschlossen, in das ein kostenpflichtiges Fremdsprachenpaket mit u.a. einem griechisch-sprachigen Programm (ERT SAT) eingespeist wird, welches über eine sog. SET/TOP/Box...mehr

Leitsatz Das Waschen und Trocknen in einer Wohnung gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums Normenkette (§§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 Nr. 1, 15 Abs. 2 WEG) Kommentar Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Ein Mehrheitsbeschluss (im Rahmen einer Hausordnungsregelu...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte sein etwa 20 qm großes Kellerabteil als Musikzimmer eingerichtet und schallisoliert. Dort spielte er im Rahmen der nach Hausordnung zulässigen Musizierzeiten Orgel. Untersagungs- und Wiederherstellungsanträge des ursprünglichen Zustands des Kellerraums wurden nach tatrichterlicher Augensch...mehr

Leitsatz Die Unterlassung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung eines Kellerraums als Musikzimmer kann dann nicht verlangt werden, wenn diese Nutzung nicht mehr stört und beeinträchtigt als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Fakten: Zur Wohnung eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört ein unter der Wohnung eines weiteren Eigentümers liegender, in der Teilung...mehr

Leitsatz Die Durchsetzung eines bestandskräftig beschlossenen generellen Hundehaltungs-Verbots in einer Wohnanlage kann im Einzelfall nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unzulässig sein Bewilligte Prozesskostenhilfe Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. In einer Gemeinschaft wurde bereits 1983 in Änderung der etwas "liberaleren" Hausor...mehr

Leitsatz Gültige Eventualeinberufung kraft entsprechender (Zitter-)Beschlussfassung; nicht nichtiger, sondern mangels Anfechtung bindender Beschluss in Abweichung zu § 25 Abs. 4 WEG (wie BayObLG)! Anforderungen an einen zustimmungsersetzenden Beschluss auf Gestattung baulicher Veränderungen Zustellungen im Beschlussanfechtungsverfahren sind nicht nur an den Verwalter als geset...mehr

Leitsatz Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen den Verwalter (auf Wiederherstellung oder auch Schadenersatz) setzt Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus Stromleitungen (im Keller) sind Gemeinschaftseinrichtungen Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 47 Satz 2 WEG Kommentar 1. Lässt der Verwalter elektrische Zul...mehr

Leitsatz Ist dem Wohnungseigentumsverwalter eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten und ist er deshalb zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, so macht er sich durch die Kündigung nicht schadensersatzpflichtig. Fakten: Die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage versuchte zwischen der zerstrittenen Eigentümergemein...mehr

Normenkette § 626 BGB Kommentar 1. In einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft versuchte die Verwalterin schlichtend zu vermitteln. Als eine Streitpartei die Verwalterin zu einem Verstoß gegen Vorschriften des WEG aufforderte (!), kündigte die Verwaltung den Verwaltervertrag fristlos aus wichtigem Grund. Die Gemeinschaft musste einen neuen Verwalter verpflichten, allerdings...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar Fühlen sich Bewohner (auch Mieter eines Wohnungseigentümers) dadurch beeinträchtigt, dass ein anderer Eigentümer im gemeinschaftlichen Treppenhaus-Flur täglich bis zu 5 Zigaretten raucht (um aus gesundheitlichen Gründen seine Ehefrau in der Wohnung zu schonen), kann der vermietende Eigentümer den störenden Nach...mehr

Leitsatz Vorlage an den BGH Normenkette § 15 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Durch Eigentümer-Mehrheitsbeschluss, der die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zulässt, wird der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum geregelt; nach Ansicht des BayObLG tritt bei einer solchen Vermietung an die Stelle des sonst m...mehr

Leitsatz Die Hausordnung kann - als Teil des Mietvertrages - vorsehen, dass der Mieter das Treppenhaus im Turnus mit den übrigen Mietern zu reinigen hat. Die Reinigung der Außenseite der Rollläden an den Fenstern der Wohnung ist regelmäßig Sache des Vermieters. Fakten: Die Mieterin begehrt die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet ist, das Treppenhaus und die Fensterläden...mehr

Normenkette § 22 WEG Kommentar 1. Spürbare Eingriffe in den optischen Gesamteindruck einer Fassade stellen auch dann eine (nachteilige) bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Eigentümer bedarf, wenn sie nicht unmittelbar in die Bausubstanz eingreifen. 2. Somit liegt auch im Aufstellen eines Schrankes in einer Balkonnische eine bauliche Veränderung des Gemeinschafts...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Der Erdgeschosseigentümer in einer kleinen Wohnanlage in städtischem Villengebiet wollte in seinem sondergenutzten Garten in Entfernung von etwa 25 m von der Hausfassadenfläche ein Schwimmbecken in den Boden einlassen (mit den Maßen 8 m × 4 m × 1,50 m und einer 0,30 m über die Erdoberfläche hinausragenden Umrandung). Na...mehr

Leitsatz Nur eingeschränkter Rückgriff auf zweckgebundene Rücklagemittel zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen Archivierung von gemeinschaftlichen Unterlagen in Gemeinschaftsräumen (zu unbestimmte Beschlussfassung) Normenkette § 15 WEG, § 21 WEG, § 23 WEG, § 25 WEG, § 26 WEG, § 43 WEG Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich den Organisationsbeschluss gefasst, dass...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann auch nicht durch gerichtliche Entscheidung ein Rauchverbot in den gemeinschaftlichen Räumen durchsetzen, wenn die Gemeinschaft schon eine Hausordnung mit Verhaltensregeln für solche Räume hat und der Antrag, einen entsprechenden Eigentümerbeschluß zu fassen, mit großer Mehrheit abgelehnt worden ist. Fakten: Ein Wohnungseigentümer begehrte ...mehr

Leitsatz Ungültiger Entlastungsbeschluss des Verwalters bei zu hoher Abrechnung der Verwaltervergütung einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber Beiratsentlastung jedoch gültig Die Gemeinschaft kann gegen deren Willen (Antragsablehnung) nicht verpflichtet werden, ein generelles Rauchverbot in gemeinschaftlichen Räumen zu verfügen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 A...mehr

Leitsatz § 554 a BGB findet neben § 553 BGB auch dann keine Anwendung, wenn der vertragswidrige Gebrauch der gemieteten Sache zugleich eine Pflichtverletzung im Sinne des § 554 a BGB darstellt. Sachverhalt Der Mieter hatte einen Mietvertrag über ein Haus abgeschlossen mit einer Laufzeit von Anfang 1994 bis Ende 1998. Er betrieb in dem von ihm gemieteten Haus einen "Privaten P...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 21 WEG Kommentar 1. In einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Hausordnung war bestimmt: "Haustiere können gehalten werden, soweit nicht die Mehrheit der Miteigentümer auf Abschaffung besteht. Die Abschaffung von Haustieren kann dann verlangt werden, wenn sie durch Geräusche, Geruch oder Anziehen von Ungeziefer eine Belästigung...mehr

Leitsatz 1. Ein Eigentümerbeschluß ist in der Regel nicht allein deshalb unwirksam, weil er für die Hausbewohner eine Ruhezeit von 20.00 Uhr bis 8.00 Uhr und von 12.00 Uhr bis 14.00 Uhr vorsieht. 2. Eine Regelung, die das Singen und Musizieren außerhalb von Ruhezeiten nur in "nicht belästigender Weise und Lautstärke" gestattet, ist mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam...mehr

Kommentar In einer Wohnungseigentümerversammlung war gegen die Stimme des Antragstellers die Übernahme einer vorformulierten, ursprünglich für Mietverhältnisse entworfenen Hausordnung beschlossen worden. Der Antragsteller, Saxophonspieler, hatte beantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären. Wegen divergierender oberlandesgerichtlicher Entscheidungen gelangte die Sache sc...mehr

Leitsatz Auslegung eines Eigentümerbeschlusses auch durch das Rechtsbeschwerdegericht Zur Beschlussfassung über eine Ruhezeit-Regelung (Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft) Zeitliche Einschränkungen des Singens und Musizierens außerhalb der Ruhezeiten müssen hinreichend bestimmt sein Singen und Musizieren kann nicht ohne sachlichen Grund stärker eingeschränkt werden als e...mehr

Leitsatz Absolutes Musizierverbot für bestimmte Ruhezeiten beschließbar Regelungs- und Beschlussanfechtungsantrag Normenkette § 14 Nr.1 WEG, § 15 WEG, § 21 Abs. 3 und 4 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Die Eigentümer können im Beschlusswege für bestimmte Ruhezeiten (entsprechend der Regelung in der Hausordnung) auch ein absolutes Musizierverbot festlegen (hier...mehr

Leitsatz Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich oder enthält die Hausordnung eine Beschränkung der Haustierhaltung auf einen Hund oder drei Katzen je Wohnung, so liegt darin keine willkürliche und das Sondereigentum unangemessen beeinträchtigende Gebrauchsregelung. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer betrieben in ihrer Eigentumswohnung eine Katzenzucht. Teilweise wurd...mehr

Leitsatz 1. Wenn ein Mieter im Garten des Vermieters Gehölze einpflanzt, die dort auf unbestimmte Zeit stehen sollen, verliert er mit dem Einpflanzen das Eigentum daran, da die Verbindung mit dem Grundstück nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt. 2. Eine solche Verbindung zu vorübergehendem Zweck ist nicht anzunehmen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, daß Einricht...mehr

Leitsatz Gültigkeit eines Beschlusses über das Abstellen von Pkws im Hof; ordnungsgemäßer Gebrauch Zur Auslegung der Gemeinschaftsordnung Vereinbarte Hausordnung als Mehrheitsbeschluss zu werten Normenkette § 15 Abs. 2 und 3 WEG, § 14 Nr. 1, 2 WEG Kommentar 1. In einer Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass es "keinem der Miteigentümer gestattet sei, sich im Hof oder im Kelle...mehr

Leitsatz Hier: schwere Verletzung eines an einem elektrischen Garagen-Rolltor spielenden Kindes Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 249 BGB, § 254 BGB, § 276 BGB, § 278 BGB, § 823 BGB, § 828 BGB, § 831 BGB, § 128 HGB, § 161 HGB Kommentar 1.In der Besprechnung zu AG Mettmann, Urteil v. 17. 5. 1994, Az.: 8 Ls 8 Js 1355/92wurde bereits auf die strafgerichtlichen Aspekte dieses S...mehr

Leitsatz 1. Innerhalb des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, hat er auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen. Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwen...mehr

Leitsatz Berechtigte Verweigerung der Veräußerungszustimmung, wenn sich Erwerber beharrlich weigert, eine bestandskräftig beschlossene Hausordnung (hier: generelles Tierhalteverbot) zu befolgen Erlöschen der Auflassungsvormerkung Normenkette § 12 WEG, § 886 BGB Kommentar 1. Ein wichtiger Grund zur Versagung einer vereinbarten Verwalterzustimmung gem. § 12 Abs. 2 WEG liegt vor, ...mehr

Leitsatz 1. Weigert sich der Erwerber beharrlich, die bestandskräftig beschlossene Hausordnung zu befolgen, stellt dies einen wichtigen Grund zur Versagung der Zustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG dar. 2. Ein generelles Verbot der Hundehaltung kann in der Hausordnung vorgesehen werden. 3. Der Versagung der erforderlichen Zustimmung steht eine zugunsten des Erwerbers eingetragene Au...mehr

Leitsatz Soweit eine Hausordnung das Baden nach 24 Uhr untersagt, ist sie unwirksam, da sie mit wesentlichen Rechten nicht vereinbar ist, die sich aus der Natur des Mietverhältnisses ergeben. Der Vermieter kann seinem Wohnungsmieter daher nicht fristlos kündigen, weil dieser entgegen der Hausordnung und ungeachtet zahlreicher Abmahnungen noch nach 24 Uhr badet (Leitsatz der ...mehr

Leitsatz Durch die übrigen Wohnungseigentümer kann der Eigentümer einer vermieteten Wohnung nicht verpflichtet werden, seinem Mieter zu kündigen, wenn dieser des öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat. Ein Anspruch der Wohnungseigentümer kann sich nur auf Unterlassung der unzulässigen Belästigung richten, wobei diese Unterlassungsverpflichtung gemäß § 890 ZPO...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 278 BGB, § 1004 BGB, § 890 ZPO Kommentar Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, seinem Mieter, der des öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat, zu kündigen. Ein berechtigter Anspruch der Gemeinschaft kann sich vielmehr allein auf Unterlassung der unzulässigen Belästig...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG, § 890 ZPO Kommentar 1.Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, seinem Mieter, der des Öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat, zu kündigen. Der Anspruch kann sich vielmehr nur auf Unterlassung der unzulässigen Belästigungen richten. Diese Unterlassungsverpflicht...mehr

Normenkette § 906 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Eine im Interesse der Allgemeinheit stehende kinderfreundliche Umwelt bedingt, dass die berechtigten Interessen der sich von Kinderspiellärm in einem reinen Wohngebiet gestört fühlenden Nachbarn jedenfalls dann zurücktreten müssen, wenn der Lärm das Maß der gewöhnlichen Belästigung nicht übersteigt und im Wesentlichen die allgeme...mehr